嘉兴房地产市场研究.docx
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嘉兴房地产市场研究
嘉兴房地产市场初步研究
客户名称：
嘉兴华新房地产开发公司
报告撰写：
合纵联横市场策略机构
提交时间：
二○○二年七月
一、概况分析
嘉兴位于浙江省东北部，东邻上海，西连杭州，南濒钱塘江，北接苏州。
嘉兴市总面积3915平方公里，人口330万，下辖秀城区、秀洲区和嘉善县、平湖市、海盐县、海宁市、桐乡市等二区五县（市）。
历史文化深厚，有唐朝名臣陆蛰、元代大画家吴镇、清代浙西词派创始人朱彝尊、杰出爱国民主人士沈钧儒、世界著名数学家陈省身、历史学家唐兰、大学者沈曾植、国学大师王国维、文学巨匠茅盾、新月派诗人徐志摩、武侠小说大师金庸、翻译家朱生豪等等。
由于位置界于杭州和上海之间，交通相当发达。
沪杭高速、320国道、沪杭铁路复线、京杭古运河穿境。
境内有2000多公里的内河航道和一类口岸乍浦港。
虹桥机场、笕桥机场距市区仅几十分钟行程。
从气候上看，地处暖（中）亚热带向冷（北）亚热带的过渡地带，四季分明。
工业以丝绸、纺织、制革、家电、食品为主，机械、电子、化工、建材等行业为辅，并注意经济的综合立体发展。
同时嘉兴也是一个以粮、桑、渔、油为主的农业区。
嘉兴商业发达，市场兴旺，有中国皮革城、濮院羊毛衫市场等一批全国知名专业市场。
另外，嘉兴市秀洲新区地处嘉兴市区西部,包括秀洲新区延伸块、秀洲工业园区和规划中的嘉北工业园区，规划用地面积15.5平方公里（不包括现新区1.67平方公里）。
新区地理位置优越,距上海,杭州各90公里,至苏州70公里,离东方大港30公里.交通便捷,距沪杭高速公路和正在建设的乍嘉苏高速公路出入口不到２公里．水路运输经京杭运河和北郊河可直达上海，杭州，苏州等大中城市。
新区以建设现代化花园式城市区为目标，营造具有个性特点的城市景观。
计划通过五年左右的建设，一个环境优美，设施配套的秀洲区政治，经济，文化，商贸中心将在新世纪初呈现在人们面前。
[分析]：
基于嘉兴以上情况的了解，我们发现嘉兴无论是在历史文化还是现在的市场状况方面，都有较好的背景。
嘉兴从地理位置上属于长江三角洲区块最大的经济三角地带：
上海—杭州—苏州的腹部，经济文化氛围浓厚。
随着市场经济的发展，其在经济方面将有更大的发展和突破，而一个城市的发展，人口的增加，经济力量的改善，必将伴随人民居住条件的改善和城市建设的发展，这是促使房地产业向前发展的基本保证。
二、工业经济分析
工业规模经济发展，使嘉兴形成了一批在省内外乃至国内外有一定知名度和竞争优势的特色产业，其中主要有嘉善的木业，平湖的服装业，海宁的皮革业，桐乡、海盐的化纤业及秀洲区的丝织业。
木业、服装、皮革、化纤和丝织五业最近的经济总量分别为55亿元、64.5亿元、85亿元90亿元和65亿元，这五个特色产业总计已达299.15亿元，占当年全市工业的26.42%。
木业、服装、皮革、化纤和丝织这五个特色产业的发展势头更加迅猛，嘉善木业已成为全国闻名的"木业"大县，胶合板已占全国产量的1/3。
平湖服装逐鹿世界，出口将突破1亿件，五个特色产业总量达到359亿元。
羊毛衫、丝绸、经编、电子基础件、装饰布、纸业等10个"十五"期末年销售收入达到50亿元的特色产业，2000年经济总量达到182.01亿元，同比增长16%。
[分析]：
五大产业的发展及相关产业的不断进步，形成嘉兴最强大的经济支柱。
使未来经济发展更加逐渐成效，从而使城市社会总产值得到有效的提升，有利于企业的进一步发展。
企业同时提供了城市劳动就业的机会，伴随城市化进程的发展，将出现新一轮的房地产发展热潮。
对于嘉兴而言，这种发展热潮还会持续相当长一段时间。
以下，我们着重从几个行业发展状况、工业园区、企业的统计数据和发展增幅等方面，大致了解一下嘉兴经济发展的数据化水准（本数据有待进一步分析整理，为开发商提供相对有价值的建议书）。
嘉兴市“十五”五大规模行业汇总表（亿元）
行业
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
年均增幅
生产企业数
木材
55
62
70
78.5
89
100
12.7
230
服装
85
101
120
142
168.5
200
18.7
900
皮革
90
105.5
124
145
170.5
200
17.3
1813
丝织
65
80
97.5
120
147
180
22.6
6341
化纤
64
74.5
87
101
118
138
16.6
21200
[关键词]：
规模行业、木材、服装、皮革、丝织、化纤；发展计划；企业数；
嘉兴市“十五”五大规模行业实绩表（2001年一季度）
产业名称
计量单位
销售收入
嘉善木材
亿元
13.91
平湖服装
亿元
23.65
海宁皮革
亿元
21.51
化纤
亿元
14.13
其中：
桐乡
亿元
9.88
海盐
亿元
4.25
秀州丝织
亿元
19.48
[关键词]：
规模行业、木材、服装、皮革、丝织、化纤；2001年一季度
特色行业一览表
特色行业
产业主
要内容
99年销
售收入
99年占
比例
2005年
目标
行业特色
工业园区
行业骨
干企业
羊毛衫
针织羊毛、混纺（含化纤）服装
20
50
中国-濮院羊毛衫城秀洲-中国针织羊毛衫工业园区
兔皇羊绒、圣瑞斯针织
丝绸
针织羊毛、混纺（含化纤）服装
41.41
9.62
75
嘉兴中国丝绸科技工业园区秀洲中国丝织科技工业园区
嘉欣丝绸、花神丝绸、埃迪尔、龙源绢麻、三环丝绸，金达丝绸
标准
紧固件
金属标准紧固件制造
13
50
海盐-中国标准件工业城
晋亿、东明、海盐螺帽、乍浦标准件
饲料
饲料制造
12
30
欣欣工业园一星拟建企业工业园区
一星、欣欣、通元、嘉吉
纸业
包括造纸、纸制品等
18
4.2
40
景兴造纸工业园区民丰高新技术园区
民丰集团、景兴集团、南洋造纸、大华包装
电子
基础件
包括电子元器件和电子专用材料
10
35
嘉善电子信息园区海宁磁性材料园区
天通电子、嘉康股份、南湖器材、宝狮电子
经编
包括经编面料、后整理、经编服装
25
70
海宁马桥-中国经编科技园区
锦达、宏达、德润、海亮
橡塑制品
橡胶、塑料件制品
12.6
3
30
永庆塑胶、桐乡异型、海松塑胶、海德塑胶
装饰布
各类装饰及被面等
20
50
海宁-中国装饰布科技工业园
毛纺织
毛沙及面料织造、后整理
10
40
华源兰宝、神州毛纺、凌龙毛纺、新澳集团
[关键词]：
特色行业；’99年销售收入；2005年目标；工业园区；骨干企业。
嘉兴市工业特色规模经济入围企业
入
围
档
次
序号
入围企业名称
2000年目标
2005年目标
所属县（市区）
销售
收入
利税
销售
收入
利税
销
售
收
入
10
亿
利
税
1
亿
企
业
1
晋亿实业CLD
6.0
0.56
16.0
1.5
嘉善县
2
茉织华实业（集团）CLD
21.0
2.43
50.0
3.8
平湖市
3
浙江景兴纸业集团CLD
5.4
0.7
30.0
3.5
平湖市
4
嘉兴市超同化纤CLD
12.0
1.09
50.0
4.37
海盐县
5
海宁卡森实业集团CLD
8.5
1.0
20.0
2.0
海宁市
6
浙江钱江生化股份CLD
2.0
0.45
11.0
1.74
海宁市
7
浙江天通电子股份CLD
2.48
0.89
10.0
2.0
海宁市
8
浙江桐昆集团公司
20.0
1.65
50.0
4.0
桐乡市
9
桐乡市新凤鸣化纤CLD
5.3
0.53
20.5
2.02
桐乡市
10
巨石集团CLD
3.15
0.75
20.0
3.2
桐乡市
11
民丰集团公司
5.5
0.81
21.28
3.20
市属
12
浙江嘉欣丝绸股份CLD
9.6
0.5
21.0
1.2
市属
销
售
收
入
5
亿
利
税
5
千
万
元
企
业
1
嘉兴兴惠电子CLD
0.6
0.09
5.0
0.5
嘉善县
2
嘉善服饰CLD
2.0
0.58
5.0
1.16
嘉善县
3
浙江凌龙纺织CLD
1.0
0.09
5.0
0.52
嘉善县
4
嘉善宝狮电子CLD
1.0
0.16
3.0
0.22
嘉善县
5
嘉善双飞无油轴承公司
0.95
0.27
1.98
0.55
嘉善县
6
平湖多凌制衣（集团）CLD
3.5
0.33
13.0
1.7
平湖市
7
日本电产芝浦（浙江）CLD
2.42
0.12
13.4
1.21
平湖市
8
浙江穗轮实业CLD
3.11
0.23
10.5
0.72
平湖市
9
平湖新成达制衣CLD
1.5
0.55
5.5
1.03
平湖市
10
浙江一星饲料集团CLD
3.5
0.17
13.5
1.0
海盐县
11
浙江南洋纸业CLD
1.65
0.31
10.6
1.98
海盐县
12
浙江金达创业股份CLD
2.1
0.23
10.0
1.2
海盐县
13
海盐县华明化纤厂
2.5
0.2
10.0
2.7
海盐县
14
海盐绢纺实业CLD
2.2
0.19
5.2
0.55
海盐县
15
浙江富邦集团CLD
4.2
0.26
10.0
0.6
海宁市
16
雪豹集团公司
3.8
0.25
6.0
0.5
海宁市
17
浙江宏达经编CLD
1.8
0.18
8.0
0.96
海宁市
18
海宁广源化纤CLD
2.7
0.26
10.0
0.8
海宁市
19
海宁德润纺织CLD
2.0
0.19
5.0
0.5
海宁市
20
海宁兄弟实业发展公司
1.2
0.12
5.1
0.51
海宁市
21
桐乡市凤鸣化纤CLD
5.0
0.34
20.45
2.01
桐乡市
22
浙江花神丝绸集团公司
6.4
0.45
10.0
1.0
桐乡市
23
浙江新澳集团公司
3.7
0.38
10.0
1.08
桐乡市
24
浙江天女集团公司
1.9
0.35
5.1
0.52
桐乡市
25
浙江京马电机CLD
1.5
0.13
5.0
0.5
桐乡市
26
浙江佳磁线缆集团CLD
1.6
0.06
5.5
0.5
桐乡市
27
浙江青荷生化股份CLD
1.8
0.07
49.9
7.5
秀洲区
28
嘉兴龙源绢麻纺织CLD
2.8
0.22
10.0
1.0
秀洲区
29
浙江正原电气股份CLD
0.6
0.05
7.5
0.58
秀洲区
30
中华化工集团CLD
3.2
0.31
7.5
0.87
秀洲区
31
嘉兴市雅佳实业CLD
---
6.0
---
0.64
秀洲区
32
嘉康电子股份CLD
0.8
0.28
6.0
1.5
市属
33
嘉化实业股份CLD
3.93
0.27
10.5
1.41
市属
34
禾欣实业股份CLD
4.9
0.63
10.0
1.27
市属
35
欣欣饲料股份CLD
3.4
0.18
6.0
0.63
市属
[关键词]：
企业；地区；行业；产值；
开发园区表：
表一：
综合开发区
1、海宁农业对外综合开发区
2、海宁经济开发区
3、秀洲工业区
4、嘉善县经济开发区
5、秀城工业
6、海盐标准件工业城
7、嘉兴经济开发区
8、乍浦经济开发区
9、平湖经济开发区
10、桐乡经济开发区
表二：
省级特色工业园区
1、海宁中国皮都科技工业园区
2、秀洲中国丝织科技工业园区
3、中国巨石玻纤工业城
4、桐昆中国化纤城一期工程
5、嘉善木业工业园区
6、秀洲洪合针织羊毛衫城工业园区
7、桐乡濮院毛衫城工业园区
8、海宁中国经编工业园区
9、嘉兴中国丝绸科技工业园区
10、海宁中国装饰布工业园区
11、嘉善纽扣工业园区
12、嘉兴中华精细化工工业园区
13、浙江海盐标准件工业园区
14、平湖新成达运动服装工业园区
表三：
乡镇工业园区
1、嘉善汾湖综合园区
2、民合经济园区
3、炉头工业园区
4、新生工业园区
5、濮院私营工业园区
6、梧桐镇工业园区
7、桐乡化学工业园区
8、屠甸经济园区
9、百桃个私工业园区
10、沈荡汽配工业园区
表四：
企业工业园区
1、正原科技园
2、青荷创业园
3、圣龙工业园
4、豪杰工业园
5、兴惠电子工业园区
6、凌龙纺织工业园区
7、中国-桐昆化纤城
8、中国巨石玻纤工业城
[关键词]：
省级特色工业园区；乡镇工业园区；企业工业园区。
以上数据基本说明了嘉兴现今的工业发展水平，同时表明，乡镇企业和民营企业的发展是嘉兴经济发展的重要力量。
经济的发展，必须形成板块发展的效应，嘉兴经济的区域特点充分表明了这一点。
同时，我们注意到，由于嘉兴的工业等经济产业在发展中整体规模不高，企业在竞争力上较弱，这也是制约嘉兴经济发展的重要因素，因此，如何提高嘉兴名牌产品竞争力非常重要，也直接关系到一个城市发展的经济广度和深度。
作为浙江最大的市场策略机构，我们一直致力于对产品经济背景的深刻细致研究上，因此，我们在考虑以上问题中，着重强调对数据的分析和处理，并建立相应的数据模型，达到为相关企业尤其是房地产开发公司的市场深层次研究，为开发商提供市场价值建议，最终形成开发商核心竞争力的智力依据。
三、房地产市场简要分析
北部楼盘
1.福临新家园
福临新家园西起禾兴北路，东临建国北路，南与清河东区毗邻，北至穆湖小学。
小区总建九万余方，容积率：
1.06，绿地率：
50％，绿地面积约7200平主米。
[分析]单体设计，采用退台、凸窗、落地大玻璃、弧形屋面，大挑花架等手法；立面色彩为淡雅—清白色与温暖—橘黄色的组合。
总体布局分为南、北部公寓区，中部别墅区。
园区建筑和环境从规划到设计，充分考虑每户人家的“朝向”和“景向”。
在建筑形态上，基本与本案有类似之处，对福临新家园的研究，可以对本案带来一定的借鉴之处。
2.加州长岛
“加洲长岛”位于光明街北端古运河畔，四面环水。
全岛占地面积约100亩，总建筑面积7.3万平方米左右。
地块南侧的大桥与光明街相连，并直通市中心，在1000米范围配套完善，实行全封闭式的统一物业管理。
[分析]建筑风格以现代风情为主，单体别墅、联体别墅、叠加别墅，多层公寓结合，以及沿街设有部分商铺。
以中心花园为核心的绿化组织，与建筑形态、地形地貌相结合，表现出“均好性”和“优异性”。
该案在设计中借鉴、引用院落的做法，组团设计表现了这种传统模式，另外，开发商在项目的建设中充分考虑的景观和环境，有利于中高档住宅小区的营造，建筑产品本身与本案有较多的相似之处，充分研究此类楼盘的特点和受众，也是开发商应做的工作。
3.锦绣新家园
时代·锦绣新家园由嘉兴市经济开发区时代房地产公司开发建设，内外联接东方路，总规划占地面积约67公顷，其中I期规划占地12.6公顷，总建筑面积14万平方米，小区各项配套设施完善。
[分析]锦锈新家园的建筑设计充分借鉴嘉兴传统的建筑特色，结合现代的建筑要素，将锦绣新家园的居住品质，融化在园区的每一处细节。
4.菱香坊
位于南湖之滨，占地80余亩，总建筑面积6万余平方米
[分析]户型新颖，布局合理，南湖住宅小区是嘉兴市南湖风景区唯一成规模的商品房住宅小区，周边环境优美，交通便利，随着市政府"三中心一广场"的加快建设，居住区域环境条件更加改善。
从地理位置所在环境来看，小区与本案较为接近，因此概念引导上，有一定的关联性，在借鉴和创新是提高本案形象的主要切入点。
5.穆湖花园
位于市区二环路以南、禾兴路以东、建国路以西，总用地10.88万平方米，建筑面积为14.91万平方米，其中住宅13.71万平方米，全部为多层住宅。
首批开发的阳光苑八幢住宅，共计3.2万平方米，于1998年5月竣工，现已全部入住。
该组团住宅经嘉兴市质量监督站验收，全部被评为优良工程，又被嘉兴市评为“南湖杯”优质工程。
[分析]穆湖花园是目前房产市场较好的房屋产品，并拥有自身的独具特色。
如：
规划设计较新，绿化覆盖率达36%以上；二是科技含量高，采用十多种新产品、新材料和新技术；三是配套设施完善，设幼儿园、娱乐中心，污水处理站和红外线监控中心等；四是注重小区环境生态设计；五是实现全方位封闭式物业管理。
开发商比较注重自身形象，如赢得"嘉兴市十佳文明标兵工地"的称号等，是为开发商做好品牌的重要步骤。
6.清风阁
清风阁住宅区位于禾兴路建银大桥西侧，外月河南侧，中基路与京杭大运河北侧，城北路东侧。
住区总用地1.7万平方米，规划建筑面积3.2万平方米。
套房面积为80至130平方米不等，户型十多种。
[分析]整个住区立面设计采用粉墙、黛瓦、马头墙、老虎窗等建筑元素，突出江南水乡特色，并结合沿河绿化带，构造全新的"小桥、流水、人家"，展现古城特有的宜人的生活氛围。
7.阳光小区
座落于嘉兴禾兴北路。
南邻穆湖小区、西马桥小区，东邻汽车北站，三面环河。
总建筑面积130000平方米，居住单位1300套。
[分析]随着嘉兴经济开发区各项功能的不断完善，这里已然成为嘉兴城市的副中心，与生活相关的各项设施十分便捷、通畅。
阳光小区秉承"以人为本、贴近自然、经济适用、个性鲜明、品位独特"的设计理念，注重绿化组团交相辉映，营造出居住空间的生态概念。
8.月河苑
月河苑小区由嘉兴市阳光房地产开发开发。
位于嘉兴市禾兴中路，东靠外月河，南临同乐路，总建筑面积约4万平方米。
[分析]小区一期开发以其优越的地理位置，超前的设计理念，优良的工程品质和独特的园林景致倍受消费者的青睐。
目前月河苑一期已售完。
其它在建设的还有：
9.紫溪花园10、世纪花园
城南楼盘
1.天城园林居
天城园林居占地74380.18平方米，总建筑面积108595平方米。
[分析]整个小区分为六个园区，并分别按其不同特征命名为：
玉露台、鸥鹭阁、紫荆园、菘翠园、竹里园、清宵居及联体别墅群。
区内设有管道煤气、红外线监控系统，实行人车分流等设施，更在嘉兴首家提出了"分质供水"的观念，并将在园林居首家使用；
户型设计更为先进、创意，体现首创特点；大面积生态绿地、清澈灵秀的园内湖泊、古典韵味的九曲廊桥、曲径通幽的步行小径，体现园林居所追求的"颐和人生"。
2.天天嘉苑
天天嘉苑是一个坐落于西南湖畔的花园，整个小区占地面积为19362.3平方米，以多层建筑为主，兼容别墅与临街商业房。
[分析]天天嘉苑与烟雨楼遥遥相望，环境较好，建筑立面高低错落有致，绿化环境设计采用集中式绿化和松散式相结合的布置手法、点缀小品、景石、曲折小道，环形的休闲曲廊……构成新颖别致，层次丰富的居住景观。
3.新都文翠苑
新都文翠苑坐落于文昌路以南文翠路西侧，绿化率32.3％。
[分析]周边大中专院校十余所，具有较强的教育概念。
开发商在了解市场的同时，着重诉求一种生活的便利性特点。
4.怡南花园
位于城南路文昌路东侧，西南湖风景区西侧，城南农贸市场以北，近临“三中心一广场”和中环路，占地面积16742平方米。
含有10幢多层住宅、1幢商业用房，以及居委会用房，并配有专用汽车库和地下汽车库，住宅户型从95平方米到150平方米。
[分析]交通便利，是未来嘉兴市政治、经济、文化的中心地区。
住户配有电话线和宽带网络线、有线电视、管道煤气、水电采用一表一户、楼幢单元设电子防盗门，拥有36%的高绿地率，配有中心花园，多处园林小品及健身休闲场所。
怡南花园将“三中心一广场”融入广告理念诉求当中，与本案有相似之处。
城西楼盘
1.翠堤园别墅
翠堤园别墅座落在嘉兴市东升西路，东郊嘉兴电视台，南依新塍塘开放公园，西接嘉兴经济开发区行政中心，地处嘉兴重点水资源保护区。
翠堤园别墅是嘉兴目前仅有的整体独立式别墅区域，占地62亩，共设50居住单位，面积自210㎡至400㎡，独立别墅共5套，158万/套，联体别墅共5套，3600元/m2（东面），3400元/m2（西面）
[分析]翠堤园别墅是嘉兴为数不多的中高档别墅项目，主要诉求对生活环境和别墅的高贵典雅，是目前嘉兴别墅发展的一个集中小区。
但总体规模一般。
2.嘉州美都
占地约383亩，总建筑面积达27万平方米，绿化高达9万平方米，气势庞大。
小区分为六大组团，一个别墅组团和一个公建组团，集多层公寓、别墅、学校、商务楼、商场、超市以及公园等于一体。
[分析]嘉州美都是目前嘉兴规模最大的独立住宅区。
以美国California的海滨城市建筑风格为设计依据的，规模庞大，在规划设计中分为六大组团，形成六大主题园区。
即公建区（包括：
超市、学校、停车场等）；清雅庄园（包括12栋别墅和大片园林与广场）；欢乐园（由9幢公寓楼和商场、商务楼组成）；欢快园（由10幢多层公寓组成）；欢欣园（由16栋多层公寓组成）；欢畅园（由13幢多层公寓和幼儿园、绿坡、人工湖、两个网球场、一个游泳池）以及商场组成。
3.金都景苑
金都景苑位于嘉兴市经济技术开发区，中山西路与昌盛路交叉处东南角，其东南均面水，其中南面为古老的京杭大运河，北临宽度为42米的城市主干道中山西路，西临42米宽的昌盛路。
小区占地157亩，形状规整，可规划性强，总建筑面积达18万平方米，可入住900余户。
[分析]金都景苑被列为国家康居示范工程。
是一座严格按照国家康居示范工程的要求，精心规划、精心设计、精心管理、精心策划的规模化现代住宅园区，小区建设以多层住宅为主，沿中山西路辅以9-12层的小高层，简洁的现代建筑风格。
4.名人国际花园
小区位于嘉兴市洪兴路、友谊路、中环西路口，三路交汇之处；
[分析]小区紧邻成熟开发区，周边道路四通八达、商贾企业发展繁荣、生活设施便利。
小区整体规划呈现代风格。
5.新天地
地块共占地26亩，位于阳光大酒店对面，建成后总建筑面积40000平方米的集商，办为一体的高档综合区，首创小高层单身公寓，提供菜单式装修，物业公司将提供24小时服务为你打造全新生活方式。
6.怡景苑
怡景苑座落在浙江嘉兴市城北路、同乐路内，占地面积为30000多平方米，建筑面积为45000平方米，容积率达1：
1.5，绿化面积为35%以上，小区内共有26种户型，面积从85-220平方米不等。
[分析]开发商提出幽静、宽敞、高雅、永恒、自然的五大设计规划原则，为入住者提供了一个集居住、休憩、娱乐、观赏为一体的环境。
小区设置IP式宽数据网，可视式遥控庭院门，红外线妨盗系统和中央煤气管道，以新古典主义建筑为基础，内有多层、小高层及现代海岸风味的联体复式。
另靠河岸树立了四幢别墅。
7.远洋绿洲
远洋绿洲是由远洋房地
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