丁字镇项目可行性分析报告.docx
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丁字镇项目可行性分析报告
丁字镇项目可行性初步分析报告
1、项目概况
1、地理位置：
长沙望城区丁字镇，丁字镇长湘路与游园南路交叉口
西北角，丁字加油站以南、以西。
2、建设规模与目标：
项目地块总用地面积20074平米，合30.11亩；
道路代征面积2661.28平米，合3.99亩；净用地面积17412.72平米，
合26.12亩。
用地性质包括商住和科研用地，其中商业建筑面积占总建筑面积
的12%，居住建筑面积占总建筑面积的82%，科研建筑面积占总建筑
面积的6%。
3、项目综合技术指标：
容积率：
4.50
绿地率：
35.11%
建筑密度：
30.81%
规划总建筑面积：
103479.88㎡
地上总建筑面积：
78407.16㎡
（商住建筑面积：
75711.72㎡）
（科研建筑面积：
2695.44㎡）
地下总建筑面积：
25072.72㎡
停车位：
560个
2、报告编制依据
1、长沙市规划局规划设计规范
2、城市居住区设计规划设计规范
3、国家颁布的与房地产相关法律和政策
4、现场考察和实地调研所得资料
5、0731fdc房产网和相关网上资料查阅
3、市场分析
1、区域背景
丁字镇，中国十大石材基地之一的望城县丁字镇，紧临长沙市开福区，地处湘江东岸，长沙市北郊，距长沙市政府驻地17公里，镇域面积91.2平方公里，人口4.7万，管辖21个行政村，3个居委会，是湖南省重点示范镇。
境内道路网络四通八达，石长铁路、长湘公路纵横南北，各级公路贯通东西；距京广铁路货运站、霞凝港深水码头仅3公里，水陆交通极为便利。
丁字镇耕地面积37000多亩。
丁字镇土地肥沃，农业经济活跃，种植业以水稻、油菜、高粱、玉米、蔬菜为主，养殖业以牲猪、牛羊、禽类、鱼副业为主。
是远近闻名的“鱼米之乡”。
丁字镇盛产麻石，素有“麻石之乡”的美称，丁字镇麻石（花岗岩俗名）色美质坚，性能优良，其产品广泛用于建筑、铁路、装饰及工艺品、生活用品。
据中南权威勘探专家实地勘探考察，丁字湾花岗石矿区面积93平方公里，丁字镇花岗石矿区面积达20万平方公里，出露的花岗石储量达37亿立方米。
丁字镇区位优势日益凸显，“近城、临江”区位优势明显。
与开福区接壤，沿湘江12公里，新镇距三环线入口仅3.2公里，离新港深水码头2公里，隔南北货运火车站新址2公里；省道长湘公路南北贯通，规划中的四环线东西穿越，电厂专用铁路贯穿全境；特别是芙蓉北路拓改、湘江大道北延、湘江航电枢纽工程、火车新站建设等四大基础设施建设，及中南石材建材产业园总投资达60亿元，成为中南地区最大的石材建材“航母”，将带动着城镇迅速发展。
2、长沙房地产市场情况
长沙房地产市场自2004年开始升温以来，持续增长了3年时间，到2007年发展到了极高的市场高峰，势头在2008年因金融危机让增长出现缓解，并在该年楼市走向低迷时期，但国民经济GDP仍保持在9%以上的增长，2009年房地产市场又开始稳步迈向增长的方向，一直持续到2011年上半年时间；2011年国家出台了多项房政政策来调控房地产市场，长沙房地产市场也进入了调整阶段，但市场整体情况仍然会保持健康稳步发展。
丁字镇房地产因近几年的城镇发展需求，也逐步发展起来，已建成项目有金子湾商业广场、北城天籁及丁字新镇居民个人商住楼96栋和政府安置小区等，极大的改善了居民住房条件和提高人民生活质量；
该区域的商品房价格，由2008年的2500元每平米涨到了如今的均价3500元每平米左右，随着望城并为长沙第六区，城市化发展为丁字镇房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场也将日趋成熟，房地产项目开发前景良好。
4、区域调研
1、本项目地块分析（略）
（地块本身的特征对产品设计影响和考虑）
2、地块周边的环境和配套设施（详细如图1）
◆交通状况：
乡镇通巴士直达市区，年底会通行城市公交线路，
地铁口到达丁字镇金霞经济区（换乘站）；
◆学校：
中南林科大涉外学院，湖南对外经济贸易职业学院，
书堂中学，丁字中学，丁字镇中心学校，同人置业附属
小学，丁字湾小学，麻潭小学，新镇育恒幼儿园，新苗
艺术幼儿园等；
◆银行：
邮政银行，工行自助银行，农村信用社；
◆医院：
丁字镇卫生院，芝林大药房，养天和大药房；
◆酒店餐饮：
桃花园酒楼，石乡酒家，文杰香满楼，红灯笼酒楼；
◆其它服务单位：
移动服务厅，联通服务店，电信营业厅，麻潭
邮政所，世纪新娘婚纱店，丁字镇加油站；
◆购物：
北城天籁商业街，金子湾商业广场（年底开业），丁字
镇街道超市及各种便利店；
◆公园：
汀澜公园，铜官窑遗址，欧阳询故居，麻潭山深林公园。
3、周边项目调研
1）、北城天籁
基本信息
楼盘名称：
北城天籁
售楼处电话：
8402333、8402777
地理位置：
芙蓉北路丁字新镇
开发商：
长沙湘禹房地产开发有限公司
占地面积：
22426平米
建筑面积：
8万平米
容积率：
3
绿化率：
31.2%
建筑类型：
框剪，塔式及板式小高层6栋（1、3栋18层，2栋15层，4、5、6栋
10层，其中每栋群楼均有1-4层不等）
总套数：
约436套车位数：
370个
物业管理：
望城湘禹物业管理有限公司
1元/月/平米
交房时间：
一、二期已交房
三期2012年3月交房
配套：
项目位于长沙丁字新镇中心，在该区域里基本配套齐全，酒店，医院，学校，银行，公园等基本配置在丁字新镇街道里。
交房标准：
毛坯
交通情况：
乡镇通巴士直达市区，年
底会通行城市公交线路，
主力户型：
46-167㎡1-4房及复式；
80-100㎡两房占42%；
118-129㎡三房占33%；
135-167㎡为大三房至
四房及复式占23%。
销售价格（三期在售）
1、三期3、6号栋合计126套房，未售35套（其中14套为140㎡
以上户型，其余为86-118㎡两房和小三房）；
2、二期4号栋还有14套140㎡以上3房未售；
3、销售价格报价4000元/㎡，折后均价在3500元/㎡左右；
4、一次性、按揭均为88折销售；商铺均价1.7万元/㎡（少量）。
付款方式
按揭
一次性
公积金
项目介绍
北城天籁项目位于长沙市开福区北部，地处长沙市丁字新镇中心地段，东临芙蓉北路，西靠枫树路，北临丁字联络线，南为枫林路，跟镇税务局仅一路之隔，距离镇政府只有100米，距开福区政府仅16公里10多分钟车程，往北，直通黑麋峰和湘阴，往西，过渡即到望城县城，往东，直过青竹湖，往南，直抵长沙市区，是长沙、望城、湘阴三地的交通枢纽。
该项目是目前丁字新镇首个花园式纯住宅小区，总建筑面积约8万平米，由6栋电梯小高层组成。
户型面积从80平米到160多平米，从两房到四房，共开发了20余种户型，还有部分珍藏复式住宅，能满足客户对户型的多样化要求。
小区内拥有8000平米的中心绿化广场，是目前丁字镇绿化面积最大的社区，除中心绿化广场外，小区还拥有100多平米的休闲、体育架空层，特别适合老人与小孩游玩和锻炼身体，临街有8000平米的商业街，专为小区的业主购物、休闲提供便利。
另外，小区采用人车分流的设计，人行和车行全部分开。
项目特色
小区各项配套设施完善，拥有五大数字智能化系统—水、电一卡交费集成管理系统、楼宇门禁对讲系统、闭路电视监控系统、地下停车智能管理系统、电子巡更系统等充分保障居家的安全性和舒适性。
2）、金子湾商业广场
项目地址：
芙蓉北路延长线丁字新镇（北城天籁以南）
开发商：
长沙城源置业有限公司
物业管理：
长沙东海物业管理有限公司
项目总建筑面积：
3.5万㎡
项目占地面积：
20619㎡
容积率：
2
绿化率：
25%
住宅总套数：
167套（已销售完）
户型：
两种户型,90㎡两房和120㎡三房
销售价格：
从第一批均价2700元/㎡到最后3500元/㎡销售
商业租金：
1楼50元/㎡·月左右，2-3楼20-30元/㎡·月
（1楼商铺基本售完，均价1.8万元/㎡左右）
附：
商业广场正招商中，预计今年元旦节正式开业。
3）、丁字镇居民商住楼
街道门面租金：
基本为50-60㎡，租金从800-1200元/月不等。
4、本地块的开发项目优劣势分析
优势：
1）、项目地处于该区域最具发展潜力的地段，周边环境在不久
将来会是池州最佳的居住区域；
2）、丁字镇近几年的发展和市政建设的步伐，使得该区域的房
地产具有较大升值空间；、
3）、北城天籁和金子湾项目的成功开发，为该区域的房价定位
提供了市场认可性；
4）、丁字镇所属的望城已并为长沙第六区城市体，城市扩张带
动其迅速发展；
5）、芙蓉北路拓改、湘江大道北延、湘江航电枢纽工程、火车
新站建设等基础设施建设，产生大量拆迁户对住房的需求。
劣势：
1）、该区域居住人口很少，不足5万人；
2）、该区域周边的生活配套设施及交通还不够完善；
3）、在该区域暂时需求量不大的情形下，已开发了两个项目，
消耗了大量刚性需求客户；
4）、近期国家出台了调控房地产市场的多项政策，对房地产行
业有一定的影响。
5、对产品价格、产品规划设计建议
1、项目开发建设的必然性
1）、丁字镇城市发展的需求，是对实现城市发展战略、推进城
市提质扩容的必然开发建设；
2）、城市建设的持续发展需求；
3）、符合国家关于加快实现城市住宅商品化合社会化的政策；
4）、人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住
环境，提高人们生活水平需求；
5）、项目开发建设可提高企业经营效益和提升企业形象，壮大
实力。
2、该区域热销产品情形
经该区域已销售项目调研，小区大气、时尚、新颖，户型能实
现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境，有较大的入户花园、
空中庭院及大阳台，面积区于75-90平米两房、96-120平米三房
的户型极其受欢迎，销售也最先完成。
3、设计原则建议
1）、符合统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建
设的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散及
环境保护等要求；
2）、尊重地块环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性
和归属感的居住小区；
3）、“以人为本”充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理
组织交通和空间布局，尽最大值提升居住空间的环境品质。
4、总体规划及平面布置建议
1）、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导
思想，解决‘建筑、人’的密切关系，使建筑融入到环境中，
提高居住质量；根据位置的不同，采用不同的组合方式，丰富
小区整体形态。
2）、建筑完整、大气、时尚、新颖的宜居小区，结构设计层次
鲜明，错落有致的建筑布局；综合考虑采光、通风、消防、视
觉、卫生等要求，确定大于28米的建筑物间距，满足视觉、
私密性、通风及绿化空间景观要求，实现‘大视野、大尺度、
大自然’的居住环境品质，并最大程度的满足日照要求和人居
住环境的要求。
3）、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局及良好的
通风采光布局，设置户型趋势的大入户花园、空中庭院及大阳
台结构，并保证节能环保；户型面积控制在45-150之间，或
设计N+1户型，满足需求大户型居住的客户；楼顶设计有附送
面积或带阁楼结构，促使顶楼的销售。
4）、小区入口和小区道路位置要安排合理，能合理与外部道路
连接，并保证道路的畅通及人员的疏散；小区采用人车分流形
式，便利直通各栋大楼。
5）、小区配套基本的基础设施和会所，满足业主日常休闲活动；
小区绿化布置特色、新颖、到位，种植不同的四季常青植被，
让小区常年充满着空气清新的生活环境。
5、产品户型和价格建议
◆依据该区域已销售的项目情况和当地居民居住需求喜好，建
议户型设计为：
1）、面积75-90平米两房比例占30%；
2）、面积96-120平米三房比例占40%；
3）、面积135-150平米三、四房比例占20%；
4）、面积40-50平米单身公寓比例占10%；
5）、或考虑设计结构为N+1的户型供客户需求。
◆价格定位可参考该区域已开发项目及项目开盘时的市场行
情，依照市场行情和该区域的城市发展情况，按10%的增长计
算，于2012年开盘销售均价区于3800-4000元每平米左右。
6、商业配套的规划设计建议
区域商业现状：
项目位于城郊乡镇街区，商业配套基本沿着
街道布置，为商住楼一楼商铺；新型的品质商
业裙配套有北城天籁商业街和金子湾商业广
场，能基本满足该乡镇区域的生活配套需求；
但整个区域的商业业态配置尚不成熟。
（1）、商业配套规划设计的基本原则
1）、满足项目小区居民的生活基础功能，有效的提升区域生活
质量和居住环境。
2）、商业区域的建筑规划设计既要能提升项目的品质，又不影响小区的居住生活环境。
3）、要求商业建筑设计可调整性：
因为商业配套具有较大的调
整弹性，商业配套基本不可能一次到位，即使按照开发商最初
的业态设想，商业配套也不可能完全满足社区生活配套的需要，
很多配套功能的设定都必须在不断的调整中趋于完善；所以要
保证商业配套具备较大的调整弹性，确保商业沿着最符合市场
需求的方向发展；并能根据区域消费力和消费倾向合理筛选经
营业态，控制业态合理分布。
4）、商业建筑规划设计要考虑主力店、品牌店引入的配置要求:
（如中大型品牌店、超市、商场、酒店等商业进入对商业建
筑设计配置的要求）
附：
引入主力店、品牌店的优势分析：
◆中大型品牌店的可以用其品牌效应聚集人气和客流，给项
目带来更大的商机；
◆中大型品牌商家便于统一规划和管理，节省未来的管理成
本和精力；
◆利于项目商业市场的快速形成和良性成熟，带动整个商业
项目，增大升值潜力；
◆提升项目的品质、品牌，提高项目的升值潜力；
◆有利于加快开发商回收资金，创造利润最大化。
5）、必须注意的几个方面：
消防，电路设计，给排水布置，电
梯，节能环保及层高等方面合理规划设计。
（2）、业态组合
根据市场分析和本项目区域特点，可以确定商业的业态
组合为“以商业配套为主，其他功能为辅，首要目的为满足
业主生活需求”，主要是以生活、购物等消费为主流的商业，
休闲、娱乐、康体和酒店等其他类型为辅助设施。
对入驻商家进行“统一招商、统一规划、统一推广、统
一形象、统一管理“的五个统一管理运作，为保持整体商业
业态的丰满和良性发展，进行总量控制中大型品牌店及同类
业种的数量，从而避免恶性竞争，保证项目商业良性循环可
持续发展。
（3）、对项目商业一些初步建议：
1）、项目东栋（临长湘路），规划四层商业裙楼，用于中大型商
业项目招商，例：
一楼以银行、商场、品牌饮食为主，二、三、
四楼用于饮食、休闲、娱乐、康体和酒店等商业配套。
2）、项目南栋（临游园路）和北栋规划一层商业铺面，商业配置
首要目的是满足居民生活需求，主要是以生活、购物等消费为主
流的商业。
3）、一楼商业铺面都规划产权面积为30-80平米的独立门面，好
便于销售。
4）、价格定位经参考该区域已开发项目及项目开盘时的市场行
情，并依照市场行情和该区域的城市发展情况，按每年10%的增
长计算，于2012年开盘一楼门面销售均价区于22000元每平米
左右；二楼铺面价格为10000元每平米；三、四楼价格为6000
元每平米左右。
六、项目总投资的成本预算（略）
1土地费用；
2前期工程费用；
3建筑安装工程费用；
4建设配套费用；
5室外工程费用；
6管理费用；
7销售营销费用；
8财务费用；
9各种税金支出；
10其它费用（预备费）。
结论：
以上为项目可行性初步分析，最终项目的可行性需结合项目建设总成本核算及其它的综合因素分析和调研确定。
请公司领导审核！
销售部：
盘文君
2011年10月18日
黄花—星沙区域5个热销楼盘户型分析：
1、
高林仕家
开发企业：
长沙旭星房地产
项目地址：
星沙黄兴大道与博雅路交汇处
项目电话
84030999
销售均价
5000元/㎡
建筑形态
小高层、高层
开发规模
21万㎡
总建户数
1818套
开盘日期
2011.6
主力户型
面积（㎡）
比例
销售率
两房
77-78
20%
60%
两房（2+1）
87-88-89
30%
70%
三房（3+1）
105-107
35%
50%
其它
15%
分析:
户型设计以紧凑实用为主，面积压缩得比较小，但没有因此而牺牲户型的舒适性及功能性，在户型上该项目还独创了集中双卫系统以及多个人性化革新创新。
2、
家和院
开发企业：
湖南世锦置业有限公司
项目地址：
星沙凉塘路与东四线交汇处
项目电话
8409999
销售均价（一期二批）
4580元/㎡（一口价）
建筑形态
高层
开发规模
36万㎡
总建户数
3061
开盘日期
2011.11
主力户型
面积（㎡）
比例
销售率
两房（2+1）
81
40%
办卡良好
三房（3+1）
99
40%
办卡良好
大三房（3+1）
115-130
15%
60%
其它
5%
分析:
创造性推出精巧、舒适而且可以自由间隔户型，“二变三”、“三变四”，赠送面积更最高达到18平米；9月一期一批推出81平两房，98-115、130平三房已销售70%；11月一期二批开盘，推出81平2+1、99平3+1户型，一口价4580元/平，且开发商可代付一成首付至交房时间，对市场有一定吸引力。
3、
明天一城
开发企业：
湖南博创置业有限公司
项目地址：
漓湘路与东六线交汇处
项目电话
84080999
销售均价
5200元/㎡
建筑形态
高层
开发规模
10万㎡
总建户数
802
开盘日期
2010年
主力户型
面积（㎡）
比例
销售率
小户型
34
5%
未推出
2*2
91
60%
90%
3*2
104
35%
95%
分析:
户型设计简约实用，紧凑的面积使得房屋总价处于理想位置，在市场良好的环境下，销售情况良好。
4、
花港小区
开发企业：
欣胜置业
项目地址：
黄花镇黄花路
项目电话
86301111
销售均价
4200元/㎡
建筑形态
高层、多层洋房
开发规模
住宅2万㎡
总建户数
197
开盘日期
2011.6
主力户型
面积（㎡）
比例
销售率
两房
75-90
19%
85%
大两房
92-97
24%
45%
三房
96-110
18%
90%
大三房
128-132
12%
70%
四房
140-146
18%
47%
单身公寓
31
9%
61%
分析:
面积区间75-90㎡两房、96-110㎡小三房、128-132㎡大三房比较受客户追捧，销售率比较高。
5、
康桥长郡
开发企业：
湖南嘉基房地产
项目地址：
黄兴路与离湘路交汇处
项目电话
86772222
销售均价
5500元/㎡
建筑形态
小高层、高层
开发规模
45万㎡
总建户数
3248
开盘日期
2011年
主力户型
面积（㎡）
比例
销售率
2*2
83
30%
新
2+1
98-106
30%
开
3+1
126-132
40%
盘
2期
分析:
户型设计两房变三房，三房变四房，宽尺度飘窗，打造时尚的空间组合；新推出2期11月底开盘，83-132平N+1新品上市，送阳台送花院再赠半间房！
认筹直减100元/平米，更享最高95折特惠。
综上所述：
户型设计越来越紧凑，并且内部功能细分明晰；75-97㎡2房（紧凑
2房、舒适2房2+1）和90-130㎡3房（精致3房、舒适大3房3+1）
主要为项目主力户型，且销售较旺，市场吸纳率较高。
区域其它项目分析（具体项目情况在上次报告已体现）
1、
项目名称：
康桥长郡
1、户型配比：
1）、（面积区间）80-90㎡
比例：
44%销售率：
100%
2）、100-110㎡
比例：
33%销售率：
90%
3）、120-140㎡
比例：
33%销售率：
50%
2、明星户型（户型优势）：
1）、80-90㎡
畅销因素：
面积偏小，总价低
2）、100-110㎡
畅销因素：
户型周正，层高舒适
3、本项目特色及卖点：
1）、就读长郡实验学校
2）、赠送面积多，户型周正，发展前景好。
3）、项目规模大，小区配套完善，外立面大气。
4、付款方式：
1）、一次性：
18%2）、按揭：
82%3）、其它（分期）：
5、客户购买本项目重点因素：
1）、长郡学校指标
2）、升值、保值空间大（教育）
3）、户型优势
6、客户购房用途：
1）、自住比例：
66%
2）、投资比例：
25%
3）、其它用途：
9%（为亲友、或旅游度假）
其中：
教育买房比例（为小孩上学）：
80%
7、购买客户居住或工作地点：
1）、长沙县（星沙）比例：
76%
2）、长沙市比例：
15%
3）、湖南其它市县比例：
9%
4）、其它地方：
8、购买客户各年龄段比例：
1）、20—30岁：
30%
购买哪种户型最多：
80-90㎡
2）、30—40岁：
40%
购买哪种户型最多：
110-120㎡
3）、40—50岁：
20%
购买哪种户型最多：
110-120㎡
4）、50岁以上：
10%
购买哪种户型最多：
140㎡
9、客户工作性质各占比例：
1）、企事业单位（公务员）：
20%
2）、个体户（生意人）：
30%
3）、工业园上班族：
20%
4）、拆迁户：
25%
5）、其他：
5%
2、
项目名称：
高林仕家
1、户型配比：
1）、（面积区间）77㎡
比例：
20%销售率：
80%
2）、87-89㎡
比例：
50%销售率：
70%
3）、105-107㎡
比例：
30%销售率：
60%
2、明星户型（户型优势）：
1）、77㎡
畅销因素：
面积小，总价低
2）、89㎡
畅销因素：
2+1设计，实用
3、本项目特色及卖点：
1）、户型配比合理。
2）、户型周正，户型多样。
3）、周边配套完善，发展前景好。
4、付款方式：
1）、一次性：
22%2）、按揭：
78%3）、其它（分期）：
5、客户购买本项目重点因素：
1）、价格适中。
2）、升值、保值空间大。
3）、户型优势，赠送面积多。
6、客户购房用途：
1）、自住比例：
80%
2）、投资比例：
20%
3）、其它用途：
其中：
教育买房比例（为小孩上学）：
30%
7、购买客户居住或工作地点：
1）、长沙县（星沙）比例：
65%
2）、长沙市比例：
20%
3）、湖南其它市县比例：
15%
4）、其它地方：
8、购买客户各年龄段比例：
1）、20—30岁：
50%
购买哪种户型最多：
77-89㎡
2）、30—40岁：
30%
购买哪种户型最多：
77-105㎡
3）、40—50岁：
15%
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