衣见倾心干洗店可行性分析与评估报告.docx
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衣见倾心干洗店可行性分析与评估报告
关于衣见倾心干洗店的可行性分析与评估报告
组长：
1020401109王申康
组员：
1020401108刘俊
1020401111左建峰
1020401114卓俊逸
1020401116文甜甜
1020401117狄雪琴
1020401118徐煜
1020401119施嘉荣
1020401120俞婷
1020401121唐琪
2013年6月16日
五、社会分析...................................................................................................................................22
1.项目建设的目标及功能.......................................................................................................22
2.项目的经营策略...................................................................................................................23
六、环境分析...................................................................................................................................24
1.绿色洗衣...............................................................................................................................24
2.对排污的要求.......................................................................................................................24
七、总结...........................................................................................................................................24
附录二：
调查结果..........................................................................................................................25
附录三：
资产负债表.......................................................................................................................33
附录四：
现金流量表........................................................................................................................34
一、市场分析
（一）市场调查的目的
在相关调查结论中，我们发现国内学生群体，男女生在清洗衣物等习惯上存在着明显差异，女生80%坚持每天清洗衣物，而男生只有40%，基本没有女生会把衣物放置三天以上清洗，而男生有13%会把衣物放置较长时间再进行清洗。
我校大学生的课余生活比较繁忙，缺少洗衣时间，常有人抱怨洗衣服；许多大学生爱穿名牌服装，都很爱惜，自己手洗怕洗坏了，想到洗衣店去洗，但非常麻烦；有些衣服比如牛仔裤，洗起来费事费力，还有些衣服比如羽绒服等没法手洗，只能机洗；传统的手洗方式会损害手部的皮肤；在冬天寒冷刺骨的水使洗衣变的更加的困难。
大学生本来就对于穿衣打扮较注重，对于衣服的质量更是讲究，好的衣服也越来越被人珍惜。
而且，大学生追求时髦，喜欢标新立异，衣橱里也有不少名牌服饰，因此他们也会特别注重这些衣物的清洗。
而且40%的女生和50%男生认为只要价格合理，服务到位，还是愿意花钱购买洗衣服务的，节省时间和精力，尤其若是冬天学生购买洗衣服务的欲望则会增加。
因此在学校附近开设一家干洗店将抢占市场先机，投入的人力、资金、时间都非常少，风险较小，盈利大。
若经营合理肯定能获得收益。
（二）市场调查的内容
我们计划在汇金新地商业广场建立一家干净、便利、廉价的衣见倾心干洗店。
本洗衣店主要的顾客群是以周边小区居民和学生为主，为了能节约顾客的时间，所以我们要把小店开在居民区附近，使顾客能方便的送衣、取衣。
就目前我们所了解到的情况来看，鉴于物质水平的提高，现在许多学生都会选择去干洗店洗衣服，而且最近的干洗店只有汇金一家，湖畔虽说也有一家，但是洗衣质量不好，这就使得许多学生要搭乘公交去远点的地方干洗衣服，既费时又费力，有的学生嫌麻烦，直接就将要干洗的念头打消掉了，针对这种情况，我们衣见倾心干洗店干净、便利、廉价的理念必将给广大学生群体提供更周到的洗衣服务。
我们的干洗店不仅仅局限在衣服洗得是否干净，而且还会给特定的衣服做特别的保养护理，使之保持柔软舒适，我们相信，衣见倾心干洗店周到的服务肯定会得到广大学生的支持。
我们调查的内容主要包括是否每天洗衣服、是否愿意送去干洗、可接受的干洗价格等。
（三）市场调查的方式
发放调查问卷，实地调研等。
（四）市场调查的小组成员
市场分析：
狄雪琴
经济分析：
文甜甜、唐琪、徐煜
社会分析：
刘俊
环境分析：
左建峰
技术分析：
施嘉蓉、俞婷
财务分析：
卓俊逸
总负责人：
王申康
（五）市场调查结论
经过调查与分析，我们认为在汇金开一家绿色方便卫生健康的干洗店屋还是很有必要的。
对于长期住宿的高校，平时的学业课程比较紧张，学生没有太多时间经常洗衣服，如果是赶上连续的阴雨天气或者是在寒冷的秋冬季节，天气的不便再加上在校学生人数很多，几个人甚至很多人使用数量有限的洗衣间或者学校提供的洗衣机的现象几乎成为司空见惯，洗衣服则变得更为不便，这样的情况下很多学生会选择将衣服送去干洗店，所以在这里开干洗店的好处就体现出来了。
而且我们要注意一般高效中的独生子女都比较多，父母的娇生惯养使很多学生都不会洗衣服，而优越的家庭环境使很多不会在乎洗衣服所花的那点钱，所以在这里开干洗店及可以方便学生也能达到赚钱的目的，而且学校附近可以有好的干洗店，学生的父母也能更放心了，可谓是一举多得让洗衣店和学生实现双赢的事。
学生消费绝大多数来自于家庭，学生可以说是属于特殊的消费人群，所以我们一定要考虑到不同性，比较不是所有的学生家庭条件都是优越的，所以在学校附近开洗衣店一定要注意价格的合理性，这样才能争取到更多的客源，同时质量及服务也是不能忽视的。
二．项目选址分析
搞好项目场址选择对未来项目的建设具有十分重要的基础性作用。
要成功开办一家干洗店，选择一个好的地址是必不可少的。
该项目的场址选择有两个备选方案。
利用综合评分法对选址方案进行比选分析。
表1：
衣见倾心干洗店选址方案比较表
序号
判断因素
方案甲
方案乙
1
位置选择
苏州市高新区汇金新地
苏州科技学院
2
投资费用
50万
40万
3
交通运输
在汇金附近有两、三个站牌点，交通便利，离各高校平均距离1000米，且附近还有居民
只有一个站牌点，除了两个学校较近外，其他学校都相对较远，离居民区也较远
4
能源供应
设有专门的电力线路
无专用电力设施
5
人力资源
在高校附近，相关技术人员非常富余
位于高校中，相关专业技术人员不少
6
用水供应
无供水管线，需要自设
有完备的给水设施
7
企业协作
由于该地开发较晚，没有规模较大的协作企业
由于高校中，没有协作企业，需在外寻找
8
三废处理
需自设污水排放管道
校园内设有污水排放管道
表2：
备选方案各判断因素评价
序号
判断因素
各判断因素评价分值
各判断因素评价分值之和
方案甲
方案乙
1
位置选择
0.55
0.45
1
2
投资费用
0.4
0.6
1
3
交通运输
0.65
0.35
1
4
能源供应
0.7
0.3
1
5
人力资源
0.55
0.45
1
6
用水供应
0.35
0.65
1
7
企业协作
0.53
0.47
1
8
三废处理
0.4
0.6
1
表3：
备选方案评价分计算
序号
判断因素
权重
各判断因素评价分值
各判断因素评价分值之和
方案甲
方案乙
1
位置选择
0.12
0.08
0.04
0.12
2
投资费用
0.1
0.04
0.06
0.1
3
交通运输
0.09
0.07
0.02
0.09
4
能源供应
0.12
0.08
0.04
0.12
5
人力资源
0.17
0.09
0.08
0.17
6
用水供应
0.09
0.03
0.06
0.09
7
企业协作
0.13
0.07
0.06
0.13
8
三废处理
0.18
0.07
0.11
0.18
合计
1
0.53
0.47
1
根据计算结果进行分析，因方案甲的评价分高于方案乙，所以应选定方案甲为宜。
经营一家干洗店，客源很重要，因此，本项目选择的场址是位于苏州市高新区科锐路上的汇金新地，占地30平方米。
虽然将地址选在汇金新地投资费用较大，但是它交通便利，附近有2、3个站牌点，非常方便学生和居民到达。
而且在汇金新地有着自己的专门电力线路，方便干洗店的日常生活。
该地是近两年新开发出来的一片商业休闲区，在其周围分布着数所高等学院，如苏州科技学院、苏州技师学院、苏州经贸学院等。
其经济技术方面条件很好，也拥有很大的人力资源市场。
在该地，学生和居民也很多，有很多客源。
由于汇金新地是刚开发出来的新商业休闲区，所以在汇金新地选择一个好的店铺是没有问题的。
但在汇金新地已经有了一家宏象干洗店，因此存在一定的竞争。
但由于附近学生和居民的数量很大，再开一家干洗店也能够获得较多的顾客光顾。
汇金新地是一个相对相大的商业休闲圈，去游玩娱乐的学生和居民很多，把场址选在汇金新地有利于人们发现与具体了解，能够吸引更多的顾客。
三．经济性分析
（一）固定资产
固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。
固定资产再生产过程包括固定资产更新（局部和全部更新）、改建、扩建、新建等活动。
固定资产投资是社会固定资产再生产的主要手段。
固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。
建筑工程费:
3万
设备及工器具购置费:
7万
安装工程费:
0.5万
工程建设其他费用:
1万
基本预备费:
5万
涨价预备费:
3万
建设期利息:
0.8万
固定资产投资总计:
20.3万
（二）流动资产
1、流动资金的组成和流动资金投资
（1）组成
A、货币资金和结算资金
B、生产储备资金
C、生产资金
D、成品资金
（2）流动资金投资
2、固定资产投资与流动资金投资比例的确定
（1）固定资产投资与流动资金投资比例的制约因素
E、由于技术进步所引起的资金有机构成提高对投资比例的影响
F、部门、行业结构对投资比例的影响
G、资金的使用效率
（2）固定资产投资与流动资金投资比例的确定
A、必须认识到固定资产与流动资产有着同一性的一面
B、考虑经济结构的变化
C、考虑不同的技术发展阶段和资金使用效率
3、流动资金投资规模的确定
（1）流动资金投资的特点
A、必须与固定资产投资结合进行，要受固定资产投资、生产经营的类型与规模制约
B、周转快，且投资较少
C、投资周转快，风险较小，可以充分利用周转贷款来解决对资金的需要，但企业也需要做好贷款的可行性研究
D、流动资金投资过程与流动资金使用过程紧密相连，其投资管理能力要求较高，投资管理工作也很复杂
E、流动资金投资有特殊的波动规律
（2）流动资金投资规模决策
F、项目流动资金投资规模决策
a、影响因素
1）固定资产投资规模
2）产品性质或提供服务的种类
3）产品寿命周期
4）流动资金周转速度
5）物价波动与物资供应状况
6）企业生产经营状况
7）技术与经营管理水平
b、确定方法
1）因素预测法
2）比例估算法
（a）直接经营费用投资
（b）间接费用投资
（c）推销费用投资
3）实际核算法
（a）储备资金定额投资的核算
（b）生产资金定额投资的核算
（c）成品资金定额投资的核算
G、铺底流动资金投资规模决策
（三）成本费用
首先要在汇金租一个门面房面积。
大概30平方，年租金大约9万元。
其次要添置设备，并且要装修，预算大约7万元。
广告宣传费用、发放传单成本约0.1万元。
办理营业执照、税务登记证等约计0.5万元。
准备周转资金约4万。
另外每年水电等固定成本约2.4万元。
共计投入总额约为23万元。
平均值：
39.81%标准差：
13.22%
（四）销售收入分析
商品销售收入是指企业在商品交易中所取得的收入，是企业收入的主要来源。
可以分为主营业务收入和其他业务收入。
这里的商品包括企业为销售而生产的商品，如制造业生产的产成品、自制半成品等；还包括企业为销售而购进的商品，如商品流通企业（批发、零售）的各种为销售而购进的商品。
所以干洗店的销售收入可以来自干洗衣服所收的干洗费。
在经营分析中最重要的是价格的制定，通过对市场的调查，我认为可以根据衣服的大小和要求程度分为很多个档次，50，40、25、15元等。
这样预计在每年11月到次年的3月的旺季月收入可达30000元，从4月到10的淡季月收入为20000元。
年收入可以达到34万左右。
回归函数为：
0.01425648610125.27552
Y=0.0143X+10125.2755（Y:
销售成本X:
销售收入）
相关系数为：
r=0.2805
（五）利润分析
据调查，很多大学生的衣服日渐趋于奢侈，很多衣服不能手洗，冬季的大衣等大件衣物手洗不方便。
因此，干洗店在大学城已经成为一种大众需求，干洗店是一个十分巨大的商机。
并且我们的早餐店位于国际教育园北区，学生众多，顾客群可以得到保证。
干洗的利润十分惊人，早餐的平均利润在50%左右
干洗店开在大学城附近，顾客群体得到有效保证，不但有稳定学生源，附近小区的居民也是固定客源。
虽然前期投资大，但是可持续发展且利润较高。
11月到次年3月，为冬季，冬季大衣等需要干洗的比较多，销售收入大概为每月3万元。
房租为7500，需招聘员工1名，工资2500，电话费每月300元，水电费约800元，干洗剂等费用900，店每月纯利润为35000-15000元=20000元，其余月份为销售收入为20000，房租7500，员工工资2000，话费100，水电费600，干洗剂等费用800，20000-12000=8000.税金为40000元左右
服务物品名称
计价单位
价格
（元）
服务物品名称
计价
单位
价格（元）
外套上衣、单夹克衫、
羊毛衫、羊毛背心、羊绒背心、毛料西装上衣、毛呢外套、棉夹克衫、毛料西裤、羊绒裙、羊绒衫、羊绒、羊毛大衣
1件
20．00
双人被套、床罩、
1套
30．00
牛仔裤、马甲
1件
15．00
双人晴纶被、
1套
25．00
棉服、唐装、风衣
真丝连衣裙、百褶裙、
真丝裙、羊绒外套、丝绸、缎子旗袍、
1件
30．00
毛巾被、双人床单
1套
20．00
单人被套（薄）
1套
15．00
单人被套（厚）
1套
15．00
羽绒服
1件
30．00
双人被套
1套
35．00
衬衣、围巾、T恤衫、连衣裙、短裙及其它夏装
1件
15．00
地毯
1平方米
25．00
皮马夹、皮手包
1件
15.00
备注
未列入上列收费价目的干洗物品，对院内师生员工干洗收费，按市场干洗收费价格9.5折收费。
总年利润=20000*5+8000*7-40000=110000元
（六）税金分析
我们干洗店的固定资产投资总计20.3万。
包括建筑工程费：
3万；设备及工器具购置费：
7万；安装工程费：
0.5万；工程建设其他费用：
1万；基本预备费：
5万；涨价预备费：
3万；建设期利息：
0.8万。
干洗店办理营业执照、税务登记证、卫生许可证等约支出0.5万元。
淡季（4月—10月）发放员工工资为2500元，电话费100元，水电费600元，干洗剂等800元；旺季（11月—次年3月）发放员工工资为2000元，电话费300元，水电费800元，干洗剂等900元；房租每月7500元；不可预见费2000元。
回归函数为：
0.134.54747E-13
Y=0.1300X+0.0000（Y:
销售税金X:
销售收入）
相关系数为：
r=1.0000
（七）静动态指标分析
1.静态投资回收期
本店一年的纯利润大概在13万，前期固定资产投入预算为50万，,50/10=5，也就是说，静态投资回收期为5年。
2.动态投资回收期分析
为了弥补静态投资回收期指标的缺点，可采用动态投资回收期指标（Pt’）。
这一指标的最大收益的现值来回收其全部投资的现值所需要的时间，
以上两种投资回收期指标均适用单个项目或方案的财务评价，建议采用动态投资回收期指标，虽然计算有些繁琐，但结果比较正确，不会造成错误评价。
但是当未来年份的净现金流量为负数时，动态投资回收期可能变得无效，甚至做出错误的决策。
因此，可以引用静态追加投资回收期指标和动态追加投资回收期指标，来减少错误决策。
3.净现值
净现值（NetPresentValue）是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。
净现值法是评价投资方案的一种方法。
净现值法：
是评价投资方案的一种方法。
该方法是利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案。
净现值为正值，投资方案是可以接受的；净现值是负值，投资方案就是不可接受的。
净现值越大，投资方案越好。
净现值法是一种比较科学也比较简便的投资方案评价方法。
净现值=未来报酬总现值-建设投资总额 NPV=∑It/（1+R）-∑Ot/（1+R），式中：
NPV-净现值；It-第t年的现金流入量；Ot-第t年的现金流出量；R-折现率；n-投资项目的寿命周期。
以效益的绝对式为据（前提条件：
i一定时），可知：
当产出—投入=效益=∑（CI—CO）t（1＋i）-t=FNPV>=0,说明项目可按基准收益（折现率为i）水平收回投资或在收回投资的基础上获得收益，故项目可行；否则项目因不经济（即FNVP<0）而不可行。
经计算得，我们干洗店的FNPV=241.3>0,所以可行。
4.内部收益率
内部收益率，是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。
它是一项投资渴望达到的报酬率，该指标越大越好。
一般情况下，内部收益率大于等于基准收益率时，该项目是可行的。
投资项目各年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为0时的折现率就是项目的内部收益率。
内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。
使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。
但内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得建设。
所以在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。
干洗店属于永续投资的范畴：
IRR=CashFlow/Investment=（190000-550）/400000=47.36%
5、净现金流量
NCF（NetCashFlow）为净现金流量，是现金流量表中的一个指标，是指工程项目寿命期内各年货币的流入与流出的数量。
特别是项目在某一时点（或时段）上现金流入与流出差额的净现金流量，通过净现金流量来判断项目盈亏情况的方法即为现金流量分析法。
具体情况分为3种：
当NCF>=0时，项目因为能够保本或者有盈利而且可行；反之，当NCF<0时，项目因为亏损必不可行。
以个人日常生活中的情况而言，比如，某月月初共有现金1200元，本月取得工资收入1500元，开销生活支出花去800元，购买国债花去1000元，这样，到月底，还有现金1200+1500-800-1000=900元，当月现金净流量就等于900-1200=-300元，就是月末比月初净减少了300元的现金。
但同时，资产却增加了700元（900+1000-1200）。
表1干洗店项目基本情况表单位：
元
年份
销售收入
销售成本
销售费用
净现值流量
1
2
3
4
0
40000
1
30000
15000
50
54950
2
32000
14500
60
72390
3
28000
15500
40
84850
4
20000
16000
30
88820
5
21000
12000
60
97760
6
22000
13000
30
106730
7
19000
11000
40
114690
8
18000
12500
60
120130
9
20000
11500
30
128600
10
19000
12000
40
135560
11
29000
16500
40
148020
12
31000
14500
70
164450
合计
40500
164000
550
注：
**为当年数据。
由于净现金流量NCF=164450>0，所以，此项目可行。
6、不确定性和风险分析
项目背景
（1）地理位置
干洗店的地址位于国际教育园北区的汇金新地，周围有苏州科技学院、苏州经贸学院、苏州技师学院等多所高校以及山水印象居民住宅区。
所以该地理位置的人流量大，流动性好。
干洗店在马路边上，邻近肯德基，可以借助肯德基的人流量，让消费者知道肯德基旁边有家干洗店。
周围交通便利，而且停车方便，高校里的学生步行至干洗店只需花费15分钟。
（2）经济技术指标
建筑工程费3万
设备及工器具购置费7万
安装工程费0.5万
工程建设其他费用1万
基本预备费5万
涨价预备费3万
建设期利息1万
固定资产投资总计20.3万
敏感性分析
（1）预测正常年份的各项收入和支出，以目标收益率为基准收益率，计算出基本情况下的净现值和内部收益率。
年份
销售收入（CO
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