万科养老地产6年研究成果.docx

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万科养老地产6年研究成果

六年时光的叠加，似乎并未完全消除杭州万科当初试水养老的盈利模式尴尬。

处在“地产产品”与“养老服务”天平的两端，如何平衡利润始终是企业不可回避的难题。

　　杭州万科养老地产六年发展轨迹图中，踏出的每一步都有“随园”的印记。

　　2011年，杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚，并于2013年首次开盘。

众人叫好的“售罄”局面，却遭郁亮“当头一棒”，认为是一桩“失败”的试点案例。

　　“市场反应还不错，但有一点出乎意料，买的都不是老人，都是为自己10年后养老准备的。

房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。

”

　　郁亮口中的“失败”，原因无疑是杭州万科在养老试验中跳不开的“卖房者”角色。

此后三年时间，杭州万科养老探索逐步加大“服务”元素。

比如，2014年推出嘉木养生公寓及里仁日照中心，以及在2015及2016年先后面市的“随园护理院”及“随园之家”。

　　然而，六年时光的叠加，似乎并未完全消除杭州万科当初试水养老的盈利模式尴尬。

处在“地产产品”与“养老服务”天平的两端，如何平衡利润始终是企业不可回避的难题。

但是万科在养老地产的研究成果却是一笔不小的财富，分享给大家，希望对大家有用，感谢中国养老咨询团队的整理。

1.养老地产建筑设计的特点

空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。

设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。

体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。

2.养老地产公共空间的设计要点

住宅的坡道无障碍设计要点

在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。

在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。

坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。

3.单元入口公共空间设计

•设置斜坡

引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。

•设置扶手

楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。

•设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐

•铺设防滑地面材料

地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。

设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。

•坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm

4.楼厅和电梯的设计要点

•电梯内部设置

轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。

电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。

电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。

•设置信箱和留言板

设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。

•设置电梯

超过3层要配备电梯。

电梯尺寸要适应担架的长度。

电梯与楼面无高差。

电梯最小尺度1400mm（w）X1350mm（D）

•设置休息椅

可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。

•方便的出入口

宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。

•地面铺设防滑材料

地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。

•留足轮椅可转身的空间

5.公用走廊设计要点

•走廊宽度设置

考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。

•设置连续扶手

在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面40～50mm。

•窗门不应妨碍通行

门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。

•防滑地面

使用浸水后也能防滑的地面材料。

•无突出的墙壁

灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。

•无台阶地面

取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。

6.公用楼梯设计要点

•易识别的台阶面

为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。

•踏步的防滑措施

台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。

•楼梯的宽度充足

考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。

•设置扶手

楼梯的扶手应安装牢固。

采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。

端部向下方或墙壁弯曲。

如果有可能最好与走廊连接在一起。

•坡度平缓的楼梯

为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。

踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。

7.院落设计要点

•设置对讲话筒

•充足的照明

门廊要保持充足的照明，

为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。

•设置扶手

台阶边应设置连续式扶手。

•坡度平缓的台阶

存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。

•防滑地面材料的铺设

引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。

注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。

路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。

•设置车库

车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。

•房檐的设置

在户门处可设置宽大的房檐。

8.细部空间设计要点

1）墙壁

墙壁转角部分作圆角处理

除扶手外，墙壁上无凸出物。

消火栓埋入墙里。

扶手连续性处理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。

2）地面

选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损

9.住宅室内空间的设计要点

门窗的设计要点

门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm；

门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；

门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之间；

居室窗台的高度在750～800mm左右；

窗台的宽度要适当增加，一般不少于250～300mm；

矮窗台里侧应当设置高0.9～1m的安全栏杆

10.门厅的设计要点

•易开闭的户门

当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。

•适当照明和易操作的开关

考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。

采用醒目的开关。

•户门门槛高度处理

户门门槛高度应控制在50px左右。

•扶手的设置

为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。

扶手的断面采用易抓握的半圆形。

•台阶的处理

台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。

•防滑地面

采用浸水后仍防滑的地面材料。

地砖接缝不要太宽。

1.考虑轮椅老人使用情况，门厅宜有轮椅暂存的位置

2.可将鞋柜下部留出高度约300mm的空档放置常穿的鞋子，避免散乱在门厅的鞋子将老人绊倒。

3.门厅宜设物品暂放平台，台面高度850mm，兼有供老人撑扶的功能。

4.穿衣镜为防止轮椅碰撞，镜面下沿应高于地面350mm以上，宜选用不易碎的镜面材质。

5.设置伞立存放淋湿的雨伞

6.门厅处常设防尘地垫，避免厚度过厚或卷边，且不影响门户的开启和轮椅的行动。

7.鞋凳旁150mm～200mm处应有竖向扶手，老人起立及坐落是借力

8.老人需坐姿换鞋，门厅应设置鞋凳

除满足换鞋等基本功能外，还需考虑护理人员、担架出入、轮椅的通行及回转空间

11.室内走廊的设计要点

•连续扶手

使用近圆形的扶手。

扶手端部向下方或墙壁方向弯曲

•光线充足的照明设计

不应和其他房间产生亮度差。

洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯。

•使用方便的开光装置

应设置带指示功能的大面板开关。

走廊长的房间，应在多处设置控制开关。

•无阶差地面

地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内。

•便于使用的扶手高度和材料

设置扶手高度约700～800mm，

注意材料的手感和耐久性。

•宽敞的走廊

方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m。

进房间的入口的宽度不得小于800mm。

•防滑地面

地面使用防滑材料。

考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。

12.楼梯的设计要点

楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过；

平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500～600mm的暗示区；

扶手半径以30～40mm为宜，扶手与墙之间应有40～50mm的空隙；

扶手可设置为双重高度（900和750mm两种）

•楼梯形状

楼梯坡度平缓，宜带休息平台。

避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。

•宽敞楼梯

楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。

•台阶面和台阶高度

台阶面使用防滑材料。

设置防滑条时和台阶在一个平面上。

台阶垂直部分应设置挡板，台阶边沿不应突出。

•充足照明为了不产生浓重的阴影，可设置多个照明灯具

•方便的开关

除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。

•扶手的设置

安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。

扶手端部向下或墙壁弯曲。

13.浴室设计要点

•设置扶手

浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设置水平和垂直扶手。

•设置紧急告警装置

为了便于安装紧急告警装置，应事先设置备用配置管线。

•操作性好的水龙头喷头

安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节水温的水龙头。

•高度适当的浴缸

浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为750px～1250px。

•尽量少设置台阶

不得以设置台阶时，应设置扶手

•防滑地面材料

应选用防水防滑地面铺设材料。

•看护用空间

浴室应保证看护时必要的空间。

•开关方便且安全的门

最好采用拉门或折叠门。

门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。

1.老年人更应使用坐便器，重心较稳定。

注意水箱应采用较大的扳手式冲水开关。

2.宜设置智能便座，解决老人一系列清洁困难。

考虑到一般操作在右边，故便坐的电源插座亦宜设在便器右侧，距地高都为400mm。

3.老人使用的坐便器旁边应设L型扶手。

扶手的水平部分距地面650～700mm左右；竖直部分距坐便器前沿约250mm，上端不低于1400mm。

4.紧急呼叫器距离不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。

其位置安排应注意避免在使用扶手或拿取手纸时造成碰伤。

为了让老人倒地后仍能使用紧急呼叫器，可加设拉绳，下垂至地面100mm处。

5.手纸盒通常宜设置在坐便器前侧方，保证老人伸手可及，避免其动作幅度过大。

可设能存放两个卷纸的手纸盒，便于提醒老人及时补充手纸。

14.厨房设计要点

•使用方便的操作台设计

合理的操作流线设计。

操作台高度适合老人坐着操作。

•安装告警装置安装防火告警装置或预留安装告警装置的配管配线

•光线充足的照明

在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明。

•厨房面积要求

使用面积不宜小于6m2。

最小短边净尺寸不应小于2.1m。

•使用方便的杂物柜

杂物柜使用频率高，应设置在使用方便的位置。

•安全操作装置

煤气灶上方应安装安全装置，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发生。

尽量使用没有明火的电磁等厨房器具。

•操作性好的水龙头

应操作简单并且容易调节。

•防滑防污地面

使用浸水后仍能够防滑的地面材料。

1.老人厨房应有合理的空间尺度，使各种常用设备安排紧凑，操作流线合理，形成理想的“冰箱-水池-炉灶工作三角形”，省时省力安全。

2.老人厨房应保证能够坐姿操作，操作台下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部插入，可升降的操作台面更佳。

3.提倡使用中部柜，洗涤池上方中部高度可设置沥水托架，便于洗涤后顺手放置餐具；炉灶旁的中部柜可用于放置调味品、常用炊具等。

4.炉灶及洗菜池前挡板处宜设置舒适扶手，便于轮椅老人通过扶手借力靠近操作台，并可在操作时依靠，减轻体力消耗。

5.柜门拉手选型及安装合理。

拉手造型圆润，尺寸合理，便于抓握，安装位置合理，处于老人舒适操作高度范围之内。

6.选用大容量冰箱，解决老人爱囤积食品，存放营养品和药品等需求；冰箱旁应有接手台面，便于取放物品。

7.厨房可布置至少两人用的小餐台，以便老人在厨房简单用餐。

可兼做接受台，注意摆放位置不影响老人出入。

8.炉灶宜有自动断火功能并与抽油烟机联动。

点火同时抽油烟机启动，关火后抽油烟机延迟工作一定时间再自动关闭，确保老人安全使用。

15.居室设计要点

•冷暖空调的设置

为了方便安装，事先设置配管孔和专用电源。

避免使用燃油、燃气式取暖器。

•安全并且使用方便的窗饰框

窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。

•光线充足的亮度

充分获取自然光，注意适当的亮度设计。

•开关方便的门

最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。

•与各房间的连接处的台阶设置

尽量少设置台阶，如需设置，注意高差控制在3mm以内。

•使用方便的开关、电源插座

大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。

•防滑地面材料地面应铺设防滑材料

1.老人起居室南向布置，并配有阳台，使老人能得到充足的日照方便老人种花植草。

2.空调不宜直接吹向老人常坐的位置。

3.老人常坐的沙发坐面应略带硬度，利于老人站起落座时施力；沙发靠背宜较高，对头部颈部有良好的支撑；沙发扶手应便于老人起立落座时撑扶，以及老人打盹时枕靠。

4.除沙发之外，起居室应设置老人专座。

转作位置应方便老人进出，并尽量使老人看电视时有较好的视角。

5.坐具的位置应能使老人在座位上了解到住宅出入口的情况。

老人不必起身行走就能方便的看到来者，门是否锁好等情况，使心理上具有安全感。

阳台尽量争取1.5m以上的较大进深，满足老人种植花草、活动健身、洗晾衣物、放置杂物以及轮椅回转等活动

1.阳台与室内空间的隔断门应注意满足室内采光通风的要求，并保证通行顺畅。

2.需注意消除阳台与室内地面的高差，避免老人不慎绊倒或有碍轮椅通行。

3.老年人住宅中可将洗衣和晾衣功能集中设置在阳台上。

减少老人多次、反复的走动，并避免房间内的地面被沾湿，导致老人滑倒。

4.洗衣机旁应配设洗涤池，便于老人清洗小物。

附近宜有操作台面供老人放置物品，分拣衣物。

旁边设有插座，方便老人使用小件电器。

5.老人阳台宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾晒被褥的条件。

6.在满足采光需求的前提下，阳台宜有适当墙面来满足储藏功能。

可钉挂吊柜、放置储物柜等，进行分类储藏。

7.可设置侧边晾衣杆。

晾晒衣物较少时，可只用侧边晾衣杆，减少阳台晾晒对室内视线的干扰和对人在阳台活动的影响。

餐厅老年住宅中，由于餐厅承载了更多的功能，应更注重自然采光和通风，使该空间更为舒适和明亮

1.餐厅宜靠近厨房设置，使上菜、取放餐具等活动更为便捷，避免老人手持餐具行走过程距离。

2.在老年人住宅中，宜保持餐厅与厨房之间的视线关系，便于在餐厅和厨房中活动的人能相互交流，了解对方的状况。

3.餐桌灯应有足够的亮度，显色自然便于老人看清桌上的菜肴。

4.备餐台或餐边柜可作为餐厨间的接手台，避免老人频繁进出厨房，耗费体力。

5.餐具应具备适当的“延伸”的灵活性（可采用餐起空间联通，餐桌可折叠拉伸等手法），以适应6.节假日亲友来用餐时人数突变的情况餐桌下空档处的高度保证腿部及轮椅可推入。

7.若有轮椅老人，则应为其留出用餐专座。

专座的位置应方便轮椅的进出，宜设在餐桌边空间较大的一侧。

卧室加大进深,预留活动空间,同时最大限度的考虑到应急和减少互相干扰

1.老年人畏冷喜阳，卧室宜布置在南向，使光线能尽量照到床上。

2.空调不宜直接吹向床铺及座位。

3.床头应设紧急呼叫器，保证老人躺在床上伸手可及。

4.老人宜分床或分房休息，避免因作息时间不同或起夜、翻身、打鼾等问题相互干扰。

5.老人床旁应设较高的台面供老人撑扶，兼具储藏功能（如书桌、床头柜等），最好有较大的台面，放置水杯、眼镜、药品、台灯等物品；宜设置明格或抽屉，供存放随时拿取的物品，并便于老人看清、翻找内部物品。

6.老人卧室进门处不宜设狭窄的拐角，以免急救时担架出入不便。

7.老人卧室的进深应比一般卧室略大，一来可以为轮椅转圈留出足够空间，二来可以满足老人分床睡（摆放两张床的需求），还能在卧室内流出一块完整的活动区域。

回游动线不仅有助于丰富室内空间，还对改善户内通风采光、增进视线、声音联系等具有重要意义

回游动线：

指住宅内各空间之间形成的可以回环往复的动线，通过对各室之间的开口数量和位置进行巧妙调整，可形成丰富的“回游动线”

缩短交通距离，降低老人发生意外机率；

便于老人发生意外时，紧急救助

加强视线联系，了解老人需求

促进声音通达

利于通风采光

户型设计一居室：

面积约60平米，主功能空间全南向景观面，双开间阳台设计，且考虑户型拼合

设计要点：

u为保证老年人使用的舒适性，设计中注意争取较大南向面宽和较小进深，使起居室、卧室、厨房采光充足；u服务阳台与起居室阳台连通，在较小的套型中形成连贯便捷的动线，对老人洗晾衣、种植花卉、晒太阳等均有益处；u设置较大的衣帽储藏间，必要时可改为保姆间，满足不同阶段老年人对储藏或照护的需求；u卧室空间大小、家具布置满足老人各自生活需求；

户型设计两居室：

主卧室南向景观面，建议南向阳台设计，小房间可做弹性空间使用

设计要点：

主卧室南向布局，同时考虑南向的阳台设计，保证南向景观面，小房间弹性空间，可做正常卧室、书房、保姆房以及小孩房等多样空间；

主卧室面积较大，保证转的空间需求，适合乘坐轮椅的老人居住，两卧室之间设置卫生间；

厨房、餐厅、起居室形成开敞、连贯的空间，中部交通空间开放，使老人在室内的动线更加便捷

产品设计户型适老化设计提升：

为老人提供更适合自己的舒适空间

16.万科老年住宅尝试

设计举措

规划设计考虑人车分流的设计要点，保障老年人的行动安全。

小区入口的无障碍设计

小区道路的无障碍设计

组团的围合式布局以及封闭式管理，增加老人的归属感，形成利于沟通的邻里空间

每个组团端头的“五合一”（集休息躲雨、门禁、信报、牛奶取用、告示为一体）的小型场所的设置。