整理物业经营管理成本测算.docx
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整理物业经营管理成本测算
物业经营管理成本测算 范例
物业经营管理成本测算
、物业概况
1、用地面积：
9984.85m2
2、总建筑面积：
23470m2
3、地上建筑面积：
19970m2
4、地下建筑面积：
3500m2
5、建筑占地面积：
4450m2
6、建筑密度：
44.6%
7、建筑容积：
2.00
8、绿化率：
30.4%
9、商铺：
9000m2
10、商务公寓：
10970m2
11、停车位：
92
二、人员配置架构设置
说明：
1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。
按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1）人员编制和基本工资标准：
见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）
一管理人员132346.0030500.00
四维修人员51000.005000.00
二收费员3800.002400.00
五治安员20750.0015000.00
三服务员14600.008400.00
六保洁员6550.003300.00
七合计61/64600.00
（2）费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表（02）
工资福利费测算表（02）
序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）
一基本工资64600.00/3.234
二福利费20341.50注
（1）1.148
三加班费//暂不计
四服装费1625注
（2）0.081
五合计79166.50/4.463
注
（1）：
福利费为工资总额的35.5%,
其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注
（2）：
服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：
65×300元/人/年÷12月=1625（元/月）
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
（1）
采用总体匡算思路进行测算。
住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
则：
维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）]×40%
=（360÷300）×40%
=0.48元/月.平方米
（2）公共照明所用电为（晚间19：
00分至次日清晨7：
00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。
则：
每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=4752.00元/月
分摊到每平方米的费用为:
4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
（3）电梯运行电费为:
每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：
（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时
=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=7920元/月
分摊到每平方米的费用为:
7920÷19970=0.396元/平方米/月。
维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：
（4部×7层）×50元/层/月
=28×50
=1400元/月
分摊到每平方米的费用为:
1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、绿化管理费：
小区绿化面积为3035M2,绿化管理费测算见表（3）
绿化管理测算表（3）
序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）
1绿化工具费400元/年400.000.010
2劳保用品费400元/年400.000.010
3绿化用水费1吨/M2.年,1.35元/吨4097.250.017
4农药化肥费0.10元/M2.年303.500.001
5景观再造费0.10元/M2.年303.500.001
6合计//0.039
4、清洁卫生费
清洁卫生费测算见表（04）
清洁卫生费测算见表（04）
序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）
1工具购置费300元/人.年1800.000.008
2劳保用品费300元/人.年900.000.008
3化粪池清掏费（注4）3000.000.013
4垃圾外运费2880元/年2880.000.012
5水箱清洗///
6合计//0.041
注（4）:
化粪池清掏费全年共计约为：
3000元。
5、保安费：
保安费用测算见表（05）
保安费测算表（05）
序号项目测算依据金额（元/年）测算结果（元/月M2）
1装备费250元/人.年5000．000．020
2人身保险费（暂不计）//
3房租费（暂不计）//
4合计//0．020
6、办公费：
（全年开支办公费约12万元）
办公费=12万元÷（12月×19970平方米）
=0.501元/月.平方米
7、固定资产折旧费：
固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：
固定资产折旧费为：
100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）
=0.834元/月.平方米
8、利润：
利润取5%，则
利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则
税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、合计：
经营管理服务费汇总表见（06）
经营管理服务费汇总表（1-6）
序号项目金额（元/月.平方米）费用所占比例
1工资福利费4.46357%
2维修费0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%
3绿化管理费0.03905%
4清洁卫生费0.0410.5%
5保安费0.0200.2%
6办公费0.5016.4%
7折旧费0.83410.5%
8利润0.3524.5%
9法定税费0.4255.4%
10合计7.817100%
11、车场管理费收入的补贴：
机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：
4600元。
分摊物业管理费=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：
经营管理费=7.817-0.230
=7.587元/月.平方米
评#############################################################################
没有经过仔细测算，但就以下几个问题本人提出异议：
1.人员配置：
服务人员14人，不知道你提供什么样的服务，如果是一般的写字楼，这个编制肯定大了，另外，管理人员13个编制对于2万多平方米的写字楼来讲也是冗员；
2.你在测算每平方米的管理费的时候，不能按照分项分摊，因为这样你的误差就相对教大，你可以将所有项目的耗费加在一起，然后除以总的面积，这样算出的数据比较准确；
3.公共照明用电的测算：
（为晚间19：
00分至次日清晨7：
00分为开灯时间，共计12小时）难道你们大厦晚上12小时全部灯火通明？
4.电梯运行费按照30天计算，怎么不用扣除节假日？
（节假日的电梯运行不需要那么频繁啊）；
5.商铺的管理费跟住宅部分一样吗？
其实可以分别按不同标准收取啊。
因为有些东西没有来的及去查相关的规定，在此抛砖引玉，请大家共同参考。
__________________
有多少爱
可以重来？
有多少人
值得等待？
为了一个承诺，耗尽一生的时间。
最后由alongpxl在2004年04月23日15:
50编辑
2004年04月22日17:
31 1楼
yyok7
土豹豹
注册日期:
2003年01月
性 别:
来 自:
深圳
发贴数量:
752
会员积分:
1299
给我的也提提意见！
谢谢~~~
“********”物业管理服务费用测算
根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。
内容包括：
一、经费测算的原则及说明；
二、经费测算：
1、人工成本；2、行政办公费；3、设备\设施维护费；4、公用水电费；5、清洁绿化费；6、保安费；7、固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。
详细测算书内容如下：
第一节经费测算的原则及说明
一、测算的依据
（一）成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规；
（二）“四川省城市物业管理服务收费暂行规定”；
（三）“四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。
二、经费测算的原则
（一）遵循物业管理行业特点的原则
物业管理行业属保本微利的服务性行业。
客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。
（二）服务水平与管理费用相匹配的原则
针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。
（三）“零预算”原则
物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。
这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。
（四）管理者提取酬金原则
物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：
管理者酬金=
物业管理费用支出×管理酬金比例。
三、测算的有关说明
（一）
物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。
（二）有关费用的说明
1、人员工资标准
根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：
序号职务月薪备注
1中心经理4,000
2品质行政主管（中心经理助理）2,500
3安全主管1,800
4工程维修主管2,000
5清洁绿化主管1,800
6高级管家1,800
7会计1,400
8出纳1,200
9维修技工1,200
10安全班长1,100
11安全员900
12清洁工600
13绿化工600
2、物资装备的摊销
物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。
3、开办费摊销
开办费的摊销期限为5年。
开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。
开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。
4、管理者酬金
依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。
5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。
暂不测算。
第二节经费测算
经费测算总表（单位：
人民币元）
序号项目测算依据月支出备注
1人工成本详见人工费测算明细表122,202.00
2行政办公费详见办公费测算明细表14,406.67
3设备\设施维护费详见维护费测算明细表9,984.00
4公用电费按经验数据测算23,500.00
5公用水费按经验数据测算4,200.00
6清洁费（设施材料）详见清洁费测算明细表10,233.00
7绿化费详见绿化费测算明细表17,388.00
8保安费详见保安费测算明细表400注：
将开盘期间人工成本摊进物管成本中
9固定资产折旧详见固定资产测算明细表1,397.50
10开办费摊销详见开办费测算明细表3,036.8723,994.13
11小计 206,748.03227,705.30
12不可预见费以上各项之和的2%4,134.964,554.11
13管理者酬金以上各项之和的10.00%21,088.3023,225.94
14营业税金及附加以上各项之和的5.70%13,222.3614,562.66
15总计 245,193.66270,048.01
16每平方米月管理费（不含电梯分摊）69416.16平方米收费面积3.534.05
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