江西南昌红谷滩新区丰和新城三期项目可行性研究报告书68页新.docx

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江西南昌红谷滩新区丰和新城三期项目可行性研究报告书68页新

红谷滩新区丰和新城三期项目

可行性研究报告

老楼地产

第一章总论……………………………………………………（5）

第二章项目建设必要性与可行性………………………………（9）

第三章市场定位与价格定位……………………………………（16）

第四章工程设计方案……………………………………………（37）

第五章节能与节水………………………………………………（39）

第六章环境影响评价……………………………………………（41）

第七章组织机构与人力资源配置………………………………（45）

第八章质量保证体系及工程招投标方案………………………（49）

第九章项目实施进度……………………………………………（52）

第十章投资估算与资金筹措……………………………………（53）

第十一章财务评价………………………………………………（56）

第十二章　社会评价………………………………………………（63）

第十三章　风险分析………………………………………………（65）

第十四章可行性研究结论与建议………………………………（69）

附件及附图

第一章总论

第一节项目概况

一、项目名称：

红谷滩新区丰和新城三期可行性研究报告

二、建设单位：

南昌绿苑房地产开发有限公司

三、法人代表：

赵荣富

四、建设地址：

红谷滩新区凤凰洲片区A-5地块

五、建设性质：

房地产综合开发

六、项目三期建设规模

项目三期分摊土地面积为27.09亩，共四栋（分别为B-1楼、B-2楼、D2号商住楼、20#商业公寓综合楼）。

总建筑面积为73,804.86㎡，其中住宅建筑面积为30,479.76㎡（含地下室983.44㎡）、商业公寓综合楼面积为43,325.1㎡（含地下室11,244㎡）。

销售面积住宅为28,074.5㎡、酒店式公寓为19,809㎡、商业店面为1,421.82㎡。

具体详见下表：

序号

栋号

建设规模

销售面积

1

丰和新城B-1楼

总建筑面积9,925.83㎡，其中地下面积为491.72㎡（拾捌层、局部拾柒层，不含2.19米高架空层，占地495.83㎡其中地下面积491.72㎡、2.19米高架空层计一半面积176.41㎡）

住宅9,434.11㎡

2

丰和新城B-2楼

总建筑面积9,925.83㎡，其中地下面积为491.72㎡（拾捌层、局部拾柒层，不含2.19米高架空层，占地495.83㎡其中地下面积491.72㎡、2.19米高架空层计一半面积176.41㎡）

住宅9,434.11㎡

3

丰和新城D2号商住楼

总建筑面积10,628.1㎡，其中商业建筑面积为1,421.82㎡（贰拾伍层、贰拾柒层，裙楼贰层，底部贰层商业）

住宅9,206.28㎡

商业1,421.82㎡

4

20#商业公寓综合楼

总建筑面积43,325.1㎡，其中商业面积为9,801.7㎡、酒店式写字楼面积22,279.4㎡、地下建筑面积11,244㎡

酒店式公寓19,809㎡

注：

本报告中20#商业公寓综合楼1-4层9,801.7㎡商业部分不计销售收入，开发商只用于出租。

七、建设期限：

2008年1月～2009月12月；

八、主要技术经济指标

1、项目三期分摊土地面积：

27.09亩（合18,060.09㎡）

2、总建筑面积：

73,804.86㎡（含地下室12,227.44㎡）

3、建筑密度：

≤25%

4、综合容积率：

≤3.4

5、绿地率≥40%

6、项目总投资：

19,578万元

7、项目共融资8000万元,贷款期限为2.5年。

8、项目总投资19,578万元，自有资金6,862万元,占总投资的35.05%。

9、销售收入：

30,075.3万元

10、利润总额：

7,549.92万元

11、税前利润率：

38.56%

12、净利润：

5,662.44万元

13、税后利润率：

28.92%

14、盈亏平衡点：

72.17%

15、财务内部收益率：

9.32%>Ic=6%

16、财务净现值：

2,094万元>0（Ic=6%）

17、动态投资回收期：

1.87年

第二节可行性研究范围

一、可行性研究依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》

3、江西省规划实施技术导则

4、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范

5、《国有土地使用权出让合同书》编号：

洪土出让字【2005】第21号

6、《国有土地使用证》编号：

洪土国用（登红2005）第338号

7、《中华人民共和国建设用地规划许可证》编号：

市规红地（2003）第011号

8、《中华人民共和国建设工程规划许可证》编号：

市规建【2006】第212号、市规建【2006】第213号、市规建【2006】第947号

9、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》编号：

洪建委施字132号、洪建委施字133号、洪建委施字（2007）001号

10、南昌市丰和新城A-5地块20#商业公寓综合楼方案设计

11、建设单位可研咨询委托书

12、建设项目经济评介方法与参数

13、建设项目经济评介参数研究

二、可行性研究范围

通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

三、可行性研究的结论

1．社会效益

丰和新城位于庐山南大道与丰和北大道交汇处，地理位置优越。

本项目是政府推动、百姓急切盼望、开发商实力打造的一个民心项目，是众多市民热切盼望的项目。

因南昌经济的高速发展，置业观念在不断转变，从前以住市中心为荣，逐步转变为到环境好的新城区而居。

项目建成后，将为南昌市人民提供一处良好的人居精品，解决数百户的居住，有巨大的社会效益。

2、经济效益

通过以上分析，该项目总投资19,578万元，销售收入30,075.3万元，税前利润总额7,549.92万元，总投资税前利润率为38.56%，净利润5,662.44万元，净利润率为28.92%，盈亏平衡点为72.17%，财务内部收益率9.32%>Ic=6%，财务净现值为2,094万元>0（Ic=6%时），投资回收期1.87年。

项目共融资8,000元,贷款偿还期为2.5年。

贷款及还款计划表

时间

贷入资金

还款金额

2008年3季度

2,000万元

2008年4季度

2,000万元

2009年2季度

4,000万元

2009年4季度

4,000万元

2010年3季度

4,000万元

该项目财务指标较好，表明该项目财务上是可行的。

3、结论

本项目采用国际招投标进行设计，以欧式新古典主义建筑主义风格为蓝本，融入现代时尚元素。

项目位置好、环境优，开发商实力强。

近几年南昌房地产市场持续平稳上涨，项目具有良好的社会效益和经济效益，并且将极大加快南昌市经济发展；在经济效益与社会效益上都是可行，应大力支持，尽早组织实施。

第二章项目建设的可行性

第一节项目背景

一、南昌概况

南昌，江西省的省会，全国35个特大城市之一，地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。

京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯南昌；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。

从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。

南昌的自然环境优美，山环水绕，风光绮丽。

西挽西山，北望梅岭，赣江穿城而过，“城在湖中，湖在城中”。

文化底蕴深厚，有着众多国家级、省级重点文物保护单位。

南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区等5个区，以及南昌经济技术开发区（昌北区）、南昌高新技术产业开发区（高新区）和红谷滩新区。

全市总面积7402.36平方公里，其中水域面积2204.37平方公里。

二、宏观经济

1、南昌市GDP生产总值走势分析

作为江西省的省会，南昌市依托于国内良好的经济环境，从两方面入手加快经济的快速增长，对外积极改善投资环境，整顿和规范投资体制，大力进行招商引资；对内加大经济结构的调整力度，加快产业结构调整的升级，实现产业结构逐步优化，提高企业竞争力。

2007年，我市完成国内生产总值1368.18亿元，比上年同期增长15.5%。

第三产业增加值402.19亿元，增长13.4%。

进入新世纪以来，南昌市致力于建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下南昌市近几年最好成绩，走在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。

2、2007年南昌市社会经济发展指标分析

指标

2007年

较去年同比增长

GDP总值

1368.18亿元

15.5%

第一产业总产值

100.15亿元

31.10%

第二产业总产值

831.35亿元

29.00%

第三产业总产值

571.23亿元

23.20%

城镇居民人均可支配收入

13266元

17.90%

社会消费品零售总额

426.69亿元

19.10%

社会固定资产投资总额

641.64亿元

22.10%

城市人口总数

450万

城市户籍人口总数

483.96万

城市建成区面积

210平方公里

净增25平方公里

3、产业结构发展不断完善，第二、三产业发展迅速。

南昌市的工业经济增长迅速，规模以上工业增加值387.7亿元，同比增长20.5%，在2004年的基础上连续第二次超额完成“三年翻番”的目标。

规模以上制造业增加值达到377.37亿元，增长21.1%。

其中，十大产品制造业基地发展强劲，共完成增加值308.81亿元，占全市规模以上工业的79.7%，在全市经济中的重要地位日益显现。

2007年1-9月，南昌市第一产业投资累计完成0.59亿元，增长71.1%；第二产业投资累计完成207.99亿元，增长48.3%；第三产业投资累计完成259.34亿元，增长27.4%。

在这组数据中，第二产业投资比重比上年同期上升了3.8个百分点，增速加快，对全市投资贡献明显加大。

而第三产业投资发展缓慢上升。

4、财政税收

2007年全年实现财政收入190.61亿元，增长26.6%；地方财政一般预算收入87.20亿元，增长28.92%。

税收收入累计完成174.7亿元，增长27.9%，占财政收入比重为91.7%。

1-11月，规模以上工业实现主营业务收入1132.52亿元，增长31。

0%；实现利税116.02亿元，增长22.8%；实现利润45.08亿元，增长26.0%；工业经济效益综合指数214.28，比上年同期提高29.93个百分点。

5、全社会固定资产投资

2007年1—12月，全社会固定资产投资完成137239亿元，同比增长24.8%，增速比上年同期上升0.9个百分点。

其中：

城镇投资117414亿元，同比增长25.8%；农村投资19825亿元，同比增长19.2%。

12月当月城镇投资增速19.6%，比上年同期提高5.8个百分点，比11月当月下降6.5个百分点。

6、城乡居民收入

城市居民人均可支配收入13253元，增长17.9%，增幅高于上年8.8个百分点，快于GDP2.4个百分点。

占主导地位的工薪收入增长较快，增长21.6%。

农民年人均纯收入在连续三年两位数增长的基础上首次突破5000元大关，达到5034元，增长14.6％，增幅高于上年1.4个百分点。

其中，工资性收入大幅增长，达1945元，增长19.3%，占农民人均纯收入的38.6%，增收贡献率为49.0%。

三、城市建设

2006年全市城市基础设施建设项目完成投资158.55亿元，比上年增长43.7%，总量占城镇以上固定资产投资的33.2%。

其中，几个重大项目中，乐温高速公路已投资13.1亿元、西外环高速公路5.8亿元、生米大桥3.3亿元。

东外环竣工通车，西外环完成路基；完成青山南路、上海路改造；阳明路东拓延伸进展顺利，机场路、南高公路、高新南大道二期基本完工；青山湖湖东路网三横二纵全面竣工。

开展了第3轮百路大会战，改造小街巷路143条。

玉带河西支4.7公里、主支1.8公里、北支1.8公里已竣工；东支1.9公里、南支4.7公里，正在抓紧实施。

小结：

南昌由于近两年对外招商引资的力度加大，以及花园城市的建设和中部崛起的口号，使得很多片区的面貌都较前两年焕然一新。

道路交通的改善对房地产市场的发展起了十分积极的推动作用，给房地产带来前所未有的发展契机。

配套设施的修建、道路交通的改善，使得周边地区物业不断升值，吸引众多房地产开发商的投资目光，带动周边地区房地产市场的发展，逐步改变南昌市房地产市场的格局。

四、南昌市规划定位

城市规划：

“一城两核”发展新南昌

到2020年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里，其中城市规划区900平方公里，中心城区236平方公里，全市人口达到600万人。

在城市整体发展思路上提出“西进、东拓、北控、南延”原则。

其规划总体空间格局为“一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”（中心城：

由昌南城、昌北城构成，范围约300平方公里，人口规模255万人，包括昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团；）的总体发展思路，并将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局，形成一江两岸即“一城两核”城市新格局。

打造半小时经济圈：

城市交通按照“102030”目标，形成以“三环十一射”为骨架，方格网为基本形式的“蛛网”网络结构。

“三环”即城市中环（由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大桥、麦庐大街、新赣江公路桥组成）、城市外环（由昌东大道、昌南大道、生米大桥、西环路、北环路组成）、高速外环（由乐温高速、乐生高速、南外环高速公路组成），十一条放射路为北京路、解放路、昌南大道、南莲路、迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等。

第二节项目建设的必要性

1、丰和新城是政府推动、百姓急切盼望、开发商实力打造的一个民心项目。

项目位于八一桥头，处于老城区与新城区的交汇处，交通生活便利，是众多市民热切盼望的重点项目。

本项目建成后将带动红谷滩新区凤凰洲片区发展，极大的改善片区内公共配套设施，改善人民的居住环境。

2、项目整体规划合理，房屋设计符合市场需求，基础设施齐全，户型设计紧凑、实用，户型配比合理，消费者根据自己的需求来进行选择高层、酒店式公寓，从而可以满足不同收入群体的消费需求。

特别是可以满足近百户市民建镇居民的居住需求。

3、建设符合城市总体规划和近期规划要求；其建设将进一步改善城市景观，增强城市功能，拉大城市框架，策应南昌市城市平衡发展。

4、丰和新城项目可以加快红谷滩新区建设和发展步伐，完善城市的基础设施建设，改善居民生活。

第三节项目建设的可行性

1.市场潜力大

随着南昌地区在江西率先崛起，南昌经济依托良好的区位优势、和强大的国有工业，取得长足的发展，城市化转换进程也在不断加速，2007年南昌的地方财政收入为190.6亿元。

南昌房地产市场供需两旺，每年保持10%以上的增长。

自住性需求明显提升。

房价走势稳中趋升，住房价格涨幅在全国同类城市中处中游水平。

市场秩序明显好转，品牌、诚信企业不断增多。

南昌房地产市场继续保持了平稳、健康、有序的良好态势，居民对商品房的需求量越来越大。

本项目深受南昌市广大市民的厚爱，项目的一期及二期以基本售完。

项目三期销售前景乐观，具有较大的市场潜力。

2、项目合法，手续齐备

本项目由浙江绿域东方建筑设计有限公司进行总体设计，并按规划设计要求，由省、市规划部门同意南昌绿苑房地产开发有限公司对丰和新城项目进行开发，并逐一颁发了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

因此项目建设已经有关部门的严格审核通过，建设手续合法合规，其中20#商业公寓综合楼的相关手续正在办理之中。

合法性证件包括：

《土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等。

名称

单位、文号

《国有土地使用权出让合同》

洪土出让字[2005]第21号

《国有土地使用证》

洪土国用（登红2005）第338号

《中华人民共和国建设用地规划许可证》

市规红地（2003）第011号

《中华人民共和国建设工程规划许可证》

市规建【2006】第212号、市规建【2006】第213号、市规建【2006】第947号

《中华人民共和国建筑工程施工许可证》

洪建委施字132号、洪建委施字133号、洪建委施字（2007）001号

第三章市场定位与价格定位

第一节市场定位

一、项目位置

丰和新城项目地处南昌市红谷滩新区凤凰洲片区，项目北靠凤凰路，西临城市主干道丰和大道，南接庐山南大道，东部则为南昌市第二十六中。

本次可行性研究的范围为B1号楼、B2号楼、D2号楼及20#商业公寓综合楼。

B1号楼及B2号楼现已完成主体工程及外墙装修，位于20#商业公寓综合楼的后面，居为整个项目一期的中央位置；D2号楼位于项目的西南角，紧靠丰和大道；20#商业公寓综合楼位于项目的最北端，处于凤凰路及丰和大道的交汇处。

二、项目现状

项目三期主要由B1号楼、B2号楼、D2号楼及20#商业公寓综合楼四栋楼组成，目前B1号楼、B2号楼已基本完工，D2号楼及20#商业公寓综合楼目前为空地。

具体详见照片：

D2号楼地块现状20#号楼地块现状

B1、B2号楼现状照片B1、B2号楼现状照片

三、项目周边情况

本项目北靠凤凰路，西临城市主干道丰和大道，南接庐山南大道。

庐山南大道

丰和大道

凤凰路

项目周边有南昌市第二十六中、万家灯火、中国银行、八一桥、赣江、东方海德堡、天赐良园等物业，有504路、506路、209路、210路、213路、214路、223路、227路、232路、240路、304路、306路、124路、702路、703路等十多路公交车经过本项目

四、市场定位

本项目包含住宅、酒店、商业、写字楼、学校等多种形态，是个多功能的复合型社区。

项目一期住宅以小高层（11层）、高层（18层）为主，15、16层为辅。

现代、简约的欧洲新古典主义建筑风格，借鉴古典三段式手法，以暖色为基调并搭配不同材质，营造优雅而温馨的居住氛围。

第二节房地产市场分析

一、2007年南昌房地产发展状况

1、2007年南昌房地产市场分析

随着宏观经济的持续、快速发展，南昌市房地产市场总体呈现稳定、理性的发展态势，投资和新建规模均有增加。

2007年1月－12月，南昌房地产开发投资累计完成投资134.55亿元，比上年同期增长7.8%。

其中住宅投资累计完成71.66亿元，增长39.8%；经济适用房投资增长253.2%；别墅、高档公寓投资则下降88.7%；办公楼、商业营业用房投资分别下降了28.3%和49.7%。

全市商品房施工面积为696万平方米，同比增长10%，其中商品住宅施工面积637.14万平方米，同比增长28.3%；全市商品住宅新开工面积354.98万平方米，同比增长1.7%；全市商品房竣工面积51.91万平方米，同比增长48.9%，其中商品住宅竣工50.80万平方米，同比增长73.5%。

上半年，全市（含四县）商品房预销售面积322.7万平方米，同比增长44%，销售金额117.3亿元，同比增长75%。

其中，商品住宅预销售24930套，同比增长3.6%，预销售面积292.3万平方米，同比增长40.6%，销售金额98.20亿元，同比增长71.7%。

上半年，全市市区商品房预销售面积208.5万平方米，同比增长58.2%，销售金额89.26亿元，同比增长84.5%。

市区存量房成交额上涨10.05%：

截至2007年5月底，全市商品房空置面积为7.83万平方米，同比下降50.1%，其中商品住宅空置面积6.68万平方米，同比下降38.2%。

1-6月，南昌存量房交易12157件，面积114.48万平方米，成交额25.63亿元，同比增长8.87％；其中市区完成存量房交易9274件，面积82.45万平方米，成交额20.89亿元，同比增长10.05％。

1-6月，全市归集公积金48973.57万元，同比增长24%；累计提取公积金91304.04万元，其中2007年上半年提取住房公积金22220.51万元，同比增长65%；已累计向22685户家庭发放住房公积金贷款264794.49万元。

2、南昌房地产近几年交易情况

年份（年）

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

交易面积（万㎡）

42

77

128

160

191

320

337

其中住宅（万㎡）

64

100

130

146

280

住宅交易件数（件）

4724

8679

13335

16344

18506

34180

3、南昌房地产近几年价格走势情况

年份（年）

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

市区商品房价格（元/㎡）

1,814

2,250

2,722

2,807

3,285

3,884

4,400

市区住宅价格（元/㎡）

1,640

2,046

2,438

2,611

2,959

3,194

3,740

4、南昌市住宅市场近三年供应情况

2007年南昌市房地产住宅市场总供应量为4,545,444.58㎡，销售面积为3,542,830.96㎡，销售率为77.94%；与05年相比，供应量增加189,484.48㎡，去化量增加58,375.93㎡，而去化率却有所下跌，下跌了2.05个百分点；与06年相比，供应量增加了669,990.08㎡，去化量增加302,461.12㎡，去化率下跌了5.67个百分点。

从近三年南昌住宅市场供求关系上来看，由于06年受国家宏观调控的作用，总供应量在05年的基础上有所下降，但销售情况较05年较为良好，上升了3.62个百分点；从06年到07年，在经历了一年宏观调控过渡期和随着城区范围的不断拉大，07年南昌市房地产住宅市场供应量增长较大，达到17.29个百分点。

从上市楼盘数量来看，07年南昌市房地产住宅市场共有100个楼盘新推、续推，与上年76个楼盘相比增加24个，其中新推楼盘41个，续推楼盘59个。

二、区域房地产市场分析

红谷滩新区规划总面积78平方公里，由红谷滩中心区及周边地区、凤凰洲片区、红角洲片区和生米大桥以南等四大片区共同组成。

现区域内有世纪中央城、保利国际高尔夫花园、联泰香域中央、万达华府、第一街区、东方海德堡、中航国际广场、西雅图国际会馆、洪城比华利、一品域邦、海航白金汇、天赐良园、红谷凯旋、联发广场、名门世家、洪客隆国际金融中心、中兴华庭、丰和都会、阳光风