上海开发区商业物业管理办法.docx

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上海开发区商业物业管理办法

上海开发区商业物业管理办法

　　　　　　上海开发区商业物业管理办法第一章总则　　第一条为了加强上海开发区商业物业的管理，增加企业经营性收入，确保企业资产的保值、增值，同时为承租方创造优质、安全、和谐的经营环境，方便小区业户生活，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关规定，结合本片区物业管理工作特点，特制定本办法。

第二条本办法所称的商业物业，指正式投入使用的各类经营性房屋、场地及其配套设施设备和相关场所。

含门面、库房、地下车库、地上车位、建筑物外墙等。

　　本办法所称商业物业管理，指上海开发区按照专业化管理模式，对各类经营性房屋、场地及其配套设施设备的招租、承租、环境卫生、绿化、治安、消防、交通、秩序等进行维护、修缮、整治等管理和其他与之相关的服务活动。

　　第三条上海开发区归口对新城小区商业物业实施管理工作。

日常具体事务中心所属的物业管理公司负责组织实施。

　　第四条上海开发区商业物业管理以客户需求，市场发展为关注焦点，与“业户、商户”真诚合作，通过对所服务项目精细化、专业化、前瞻性的运营管理，带动项目物业市场价值的稳步提升，实现项目在区域市场内可持续发展，创造属于业主、商户、社会公众的共同价值。

第五条新城小区内商业用房、场地的产权属上海开发区，受法律保护，不得侵犯。

第六条新城小区内商业用房、场地的公共配套设施，承租商户有合理使用的权利和维护义务。

第二章管理机构职责及权限　　第七条上海开发区是新城小区内商业物业唯一具有物业管理专业化服务资格的企业，其职责范围及权限为：

　　1、制订商业物业管理办法，并对管理办法进行解释；2、对商业物业进行整体规划，划分商业物业的经营范围；3、制定商业用房、场地的租金、物业管理费收费标准；4、对商业用房、场地租凭合同审查、登记、备案管理；5、对商业用房、场地租赁合同履行情况进行监督检查；6、对商业用房、场地物业服务质量进行监督检查。

第八条职责划分　　负责门面、房屋、场地等的对外招租、出租工作，按程序将出租房屋、场地的地理位置、安全状况、治安状况、出租价格等信息报中心有关部门、上级管理部门审查；根据审查意见，签订出租合同；负责出租房屋、场地在出租使用过程中的装修、安全、物业管理，并跟踪监督检查合同内容执行情况。

　　质量安全环保科负责根据报审资料，对拟出租的房屋、场地的安全状况进行现场检查评估，提出是否出租的意见；负责出租房屋安全协议的审定，对存在安全隐患不能出租的房屋、场地，提出安全整改意见；负责对已出租房屋、场地的安全状况进行定期或不定期检查。

计划财务资产科负责出租房屋、场地的资产管理；对出租房屋、场地的价格进行测算，按周期下发房屋、场地的租赁价格并监督执行；负责对安全协议和出租合同进行审查，加盖“合同专用章”；负责对房屋、场地租赁费用的账务指导、监督与处理。

　　物业管理科负责对出租房屋、场地的出租情况、装修过程、合同履行进行监督检查；参与安全协议和出租合同的审查。

　　纪检监察科参与房屋、场地招租过程的监督管理。

　　综治办负责对已出租房屋、场地的治安状况进行定期或不定期检查。

　　第九条商业物业管理从业人员向业户提供优质服务，切实履行以下职责：

　　1、自觉学习物业管理法规制度，刻苦钻研业务技能，为业户提供优质高效服务；　　2、深入践行“方便业户、文明服务，您的满意、我的追求”的服务宗旨，持续改进工作作风和方法；　　3、切实履行服务质量承诺制、首问责任制、全员责任制和业户回访制，努力提高承租方满意度；　　4、服务过程中，严格监督安全操作规程和工作标准的执行，自觉维护出租方、承租方的合法权益。

　　第三章承租方的权力与义务第十条承租方有下列权力　　1、按照国家标准规范和合同规定正常使用租赁物；　　2、享受出租方合同范围内提供的环境卫生、绿化、治安、消防、交通、秩序等有偿服务；3、合同期满后，在同等条件下享有续租优先权。

第十一条承租方的权力和义务　　1、如需对房屋进行改装修或增扩设备时，必须征得出租方书面同意，费用承租方承担。

不得在公共场地内摆摊设点和私自搭设建筑物；　　2、承租方使用该房屋应保持周围环境整洁，做好防火防盗工作；　　3、因使用不当或其它人为原因造成房屋或设备损坏的，承租方负责赔偿或给予修复；4、承租方应按照水电气相关规定做好设施的维护和费用缴纳工作，并有义务对出租方正常的房屋维修、场地检查和维修予以协助；　　5、承租方应在租赁期届满时把租赁物交还给出租方。

期满承租方不再续租，在征得出租方同意的条件下，其装修装饰的物资、材料可自行自费拆除。

如需继续承租上述租赁物，应提前一个月与出租方协商，出租方在同等条件下给予承租方优先租赁权，双方另行签订协议。

第四章招租与承租　　第十二条商业物业的招租，物业管理公司具体负责。

招租方式为竞租和议租。

　　租赁物存在三个或以上潜在租赁对象时，采用竞租方式，在符合使用目的、经营范围下，以合理高价者作为承租方。

　　对一些大型旗舰店、品牌店以及租赁物潜在租赁对象不足三个时，可采用议租方式，具体实施单位根据承租的使用目的、经营项目等进行商谈，签订租赁合同。

　　第十三条承租的房屋、场地必须符合中心对商业物业的整体规划。

不得用于经营易燃易爆、油漆、化工油品、有毒有害物品；不得用于经营房屋本身不具备安全性能的营业场所；以及其他国家政策法律规定禁止经营的项目。

　　第五章商业房屋、场地及公共配套设施的维修和管理　　第十四条为维护片区商业房屋、场地及公共设施使用安全，中心物业管理公司归口房屋、场地及公共配套设施设备的维修和管理，并履行以下职责：

1、受理业户报修并组织实施，及时对维修服务质量进行回访；　　2、建立商业房屋、场地及公共配套设施的巡检制度和档案资料，发现问题及时予以整改；　　3、负责对商业房屋的公共部分的维修，其费用从房屋租金中支出；4、负责商业房屋外的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地等公用设施设备的日常维修养护，费用从房屋租金中支出；　　5、建立维修档案，组织完损等级评价，提报年度养护维修计划。

　　第十五条任何单位或个人不得随意动迁、拆改商业房屋、场地所有公共配套设施。

　　第十六条承租方应合理使用建筑房屋、场地及房屋公共配套设施，有责任保护建筑房屋、　　场地的完整和使用的安全。

严禁以下行为：

　　1、擅自改变房屋、场地及公共配套设施的结构、用途和外貌；2、擅自堆放有损房屋、场地及公共安全的危险物品；　　3、利用房屋、场地及公共配套设施，从事危害他人合法权益和其它非法活动。

第六章房屋装饰、装修管理　　第十七条承租方需要对租赁房屋进行装饰、装修，必须事先将装饰装修方案报请物业管理公司批准后，方可实施。

　　第十八条在装饰、装修人员进场前，必须到物业管理公司登记，并按工程规模向物业管理公司交纳房屋装修保证金。

保证金的收取按元/m2。

　　第十九条在房屋装饰、装修过程中，应严格遵守中华人民共和国建设部《建筑装饰装修管理规定》和中心物业管理的相关规定。

为确保商业房屋的装饰、装修行为的规范、合法，特作如下规定：

　　1、严禁擅自在砖砌体墙上扩大门窗洞口面积、削弱钢筋、砼圈梁和构造柱或使其改变受力性质；　　2、严禁擅自改变非承重墙的位置；　　3、严禁粘贴不符合楼地面承重标准的装饰材料，加大其负荷；　　4、严禁在楼板底，剪力墙上凿槽打孔，不得在钢筋混凝土梁下悬挂重物，削弱梁、柱有效截面；　　5、现浇钢筋混凝土板式楼面，原设计未考虑隔墙的，不得增加隔墙；6、铝合金、塑钢门窗玻璃安装须保持格调一致；　　7、不得擅自改变厨房、卫生间的上、下水竖管、地漏、便坑位置；8、严禁在底层框架砖房的抗震墙上破墙开洞；　　9、不得擅自改变原有门洞的设计，不得妨碍楼梯通行和消防；　　10、装饰、装修使用易燃材料或可燃材料须经消防机关批准或进行防火处理；　　11、装饰、装修中用于生意固置物制作安装，如招牌、灯箱等，必须符合出租方统一要求；12、不准在街道上拌和混凝土，不准将建筑垃圾倒入垃圾桶。

装饰、装修垃圾、废弃物应按指定的位置和时间进行堆放、清运。

施工完毕后，必须对所经道路、场地进行清理；13、装饰、装修不得损坏绿化带，不得影响他人工作和生活；　　14、装饰、装修施工期限，每天施工时间以与物业管理公司的约定时间为准。

第七章环境秩序、绿化卫生管理　　第二十条为了给承租方创造正常的经营秩序和怡人经营环境。

中心生活物业管理公司归口对商业区域秩序和环境实施管理，并履行下列职责：

　　1、加强商业区绿化建设和养护，不断地提高绿地景观效应；　　2、建立和完善一整套行之有效的环卫量化管理运作流程，不留清洁卫生“死角”，及时组织清理乱堆放的物品、乱张贴的宣传品，及时清除道路积水，定期疏通公共雨、污水管道、井；3、做好除“四害”工作。

坚持经常巡查所管理区域的卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的行为；　　4、实行保安24小时巡视；　　5、负责在涉及人身安全处，设置明显标志并制订具体防范措施；　　6、负责制定商业区内的火警事故、治安事件以及其它突发事件应急处置预案，事发时及时报告有关主管部门，并积极协助有关部门采取相应措施；　　7、对违法行为，积极协助当地公安机关等部门配合进行处理；8、在商业区内配备消防器材，并定期检查。

　　第二十一条承租方有维护、保护经营秩序和环境的义务，禁止破坏秩序和有损环境的行为。

　　为此，必须遵守下列规定。

　　1、不准践踏、占用绿化草地，攀摘花木；2、不准在绿化树木上拉绳晾晒、悬挂物品；3、不准攀、涂园林艺术雕塑；　　4、不准随地吐痰，乱丢烟头、纸屑、果皮、饮料罐、垃圾等；6、不准在公用的楼梯间、天台、平台等处堆放杂物；　　7、严禁在打架斗殴、聚众闹事，违者对其主要责任人给予批评教育，造成严重影响和后果的，依据有关法律法规移送派出所处理；　　8、严禁聚众赌博或从事其他违法活动，一经发现对当事人依照有关规定移交当地派出所处理；　　9、消防设施、消防器材，严禁损坏、圈占、埋压、擅自改变消防设施和器材的使用性能；严禁将消防设施、器材挪作它用；　　10、严禁乱涂、乱写、乱画、乱贴。

严禁未经物业公司批准，擅自设置户外广告、标语、横幅、广告标示牌；　　11、严禁在人行道、楼道口、房前屋后等公共区域乱堆、乱放物料、车辆、炉灶、桌椅、标牌、花盆等杂物；　　12、未经批准，不能使用高音喇叭；13、严禁饲养家禽、家畜；　　14、严禁在入口处及人行道或道路两侧摆摊设点、堆放物料、搭建临时建筑物、构筑物；不准占道堆放货物、聚众打牌、打麻将；第八章水电气管理　　第二十二条根据江油市鸿飞集团水气管理规定和江油市供电局用电管理规定，商业用水、气、电鸿飞集团、市供电局直接管理到户，双方的权力与义务和具体管理，依照其管理办法和合同执行。

不属于江油市鸿飞集团、市供电局管理区域的商业物业，水电气管理按《上海开发区水电气管理办法》执行第九章服务费用　　第二十三条为保证商业用房及其配套设施设备的管理、维修、养护工作能正常开展，中心按规定向受益人收取以下费用。

　　1、商业用房租凭费、场地租赁费；2、物业管理费，电视收视费；　　3、特约服务的服务费；第二十四条租赁价格确定原则。

　　1、每年11月计划财务资产科牵头，会同出租管理单位、纪检监察科、安全环保质量科、物业管理科对涉及拟出租房产的周边区域进行出租价格的市场调研。

　　2、计划财务资产科根据市场调研情况，形成市场调查报告，并根据市场询价情况按拟出租房屋、门面、场地明细提出中心次年的建议出租价格，报中心领导办公会审批后执行。

3、对采取竞租方式招租的租凭价格不得低于建议出租价格。

　　4、对采取议租方式招租的租赁价格原则上不得低于建议出租价格。

如因特殊情况，实际出租价格低于建议出租价格，对于特殊情况下的出租价格需报中心审批后方能出租。

5、拟出租房屋、门面、场地建议价格明细以计划财务资产科下达的文件为准。

第二十五条物业管理费、电视收视费、特约服务费按中心制定的收费标准执行。

第十章附则　　第二十六条本办法解释权属上海开发区。