房屋修缮技术标准参考Word.docx
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房屋修缮技术标准参考Word
房屋修缮技术标准
房屋物业管理公司铁路物业部
二0一0年十一月
目次
1总则…………………………………………………………………………………
2术语………………………………………………………………………………………
3房屋安全使用检查………………………………………………………………………
3.1基本规定…………………………………………………………………………
3.2房屋完损状况检查内容……………………………………………………………
3.3房屋结构完好性检查内容……………………………………………………………
3.4检查周期……………………………………………………………………………
4房屋修缮……………………………………………………………………………………
4.1基本规定………………………………………………………………………………
4.2修缮查勘、设计…………………………………………………………………………
4.3屋面修缮…………………………………………………………………………………
4.4外立面修缮……………………………………………………………………………
4.5承重构件修缮…………………………………………………………………………
4.6室内装修修缮………………………………………………………………………
4.7电气设施修缮……………………………………………………………………………
4.8给排水及其设备修缮……………………………………………………………………
4.9采暖及其设备修缮…………………………………………………………………
4.10小区其他设施、设备的修缮…………………………………………………………
5质量验收………………………………………………………………………………
5.1基本规定……………………………………………………………………………
5.2修缮工程质量验收的划分……………………………………………………………
5.3修缮工程质量验收的等级…………………………………………………………
5.4质量检验评定的程序和组织……………………………………………………………
5.5屋面修缮的质量验收………………………………………………………………
5.6外立面修缮的质量验收……………………………………………………………
5.7承重构件修缮的质量验收…………………………………………………………
5.8室内装修修缮的质量验收…………………………………………………………
5.9电气设施修缮的质量验收……………………………………………………………
5.10给排水设施修缮的质量验收…………………………………………………………
5.11采暖设施修缮的质量验收…………………………………………………………
5.12小区其他设施、设备修缮的质量验收………………………………………………
5.13质量验收记录和归档………………………………………………………………
1总则
1.0.1为了保障大准铁路房屋安全和正常使用，规范房屋的修缮行为，延长房屋的使用年限，特制定本标准。
1.0.2本标准适用于大准铁路范围内已建成并投人使用的房屋修缮。
1.0.3房屋修缮应当遵循及时维修、安企可靠、美观实用、经济合理、节能环保的原则。
1.0.4本标准规定了确保房屋安全、正常使用功能和相邻利益所必须达到的最基本的修缮要求。
1.0.5本标准鼓励新技术、新产品、新材料、新工艺的应用和房屋旧材料的重新利用。
1.0.6房屋修缮除应符合本标准外，还应符合其他现行的国家、地方及行业的相关标准和规范,
2术语
2.0.1房屋修缮
为保持和提高既有建筑的完好程度与使用功能，对既有建筑进行翻修、维修和维护等各种修理行为。
2.0.2房屋安全使用检查
根据检查周期，对房屋及其附属设施设备进行完损状况检查和结构完好性检查，提出房屋修缮、检测、排险建议。
2.0.3完损状况检查
对房屋及其配套设施设备、附属设施的使用损坏状况进行检查和判定，提出修缮、检测、排险的建议。
2.0.4结构完好性检查
对房屋结构构件的损伤及改动状况进行检查，并评定房屋结构的完好性，提出房屋修缮、检测、排险的建议。
2.0.5修缮周期
房屋上一次修缮到本次房屋修缮之间的时间。
2.0.6共用部位
一幢房屋内部，由整幢房屋的各单位或各住户共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
2.0.7公共设备
一幢房屋内部，由整幢房屋的各单位或各住户共同使用的给（排）水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。
2.0.8公共设施
物业管理区域内，由各单位或各住户共同使用的道路、绿地、停车场（库）、照明路灯、给（排）水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。
2.0.9自用部位
一栋房屋内部，由各单位或各住户自用的房间、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位。
2.0.10自用设备
一栋房屋内部，由各单位或各住户自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的给（排）水管道、供暖管道、电线等设备。
3房屋安全使用检查
3.1基本规定
3.1.1房屋应按照本标准的检查周期进行安全使用检查，安全使用检查应包括房屋完损状况检查和房屋结构完好性检查。
3.1.2房屋完损状况检查应由房屋管理部门根据检查周期，组织专业检查人员，按本标准实施。
3.1.3房屋完损状况检查可分为房屋日常性完损状况检查和房屋季节性的专项完损状况检查两类。
3.1.4房屋结构完好性检查应由房屋管理部门根据检查周期，委托专业房屋检测单位，按本标准实施。
3.1.5房屋安全使用检查发现分部（项）有明显危险情况或局部危险点时，应及时通知房屋使用部门、房屋管理部门组织排险。
3.2房屋完损状况检查内容
3.2.1房屋完损状况检查应包含下列内容：
1屋面完损状况检查；
2外立面完损状况检查；
3承重构件完损状况检查；
4室内装修完损状况检查；
5电气设施完损状况检查；
6给排水及其设备完损状况检查；
7供暖及其设备完损状况检查；
8站区其他设施、设备完损状况检查。
3.2.2房屋完损状况检查宜采用直观检查法和重复观察法。
对损坏原因出现无法判断的情况，应由专业机构作进一步检测鉴定。
3.2.3房屋完损状况检查主要部位按表3.2.3执行。
表3.2.3房屋完损状况检查主要部位
项目
分项名称
检查主要部位
屋面检查
平面屋
屋面防水层、隔热层、保温层；屋面排水；伸缩缝、沉降缝、分仓缝；屋面女儿墙、烟囱等。
斜面屋
屋架、梁、檀条、椽子、屋面板（瓦）等屋面结构构件；屋面排水；屋面附属设施；天窗、封火墙、女儿墙、烟囱等。
外立面检查
外墙面
墙饰面、檐口平顶、台口线、装饰、门框线条、勒脚、台度等。
建筑幕墙
幕墙材料（玻璃、金属、大理石等）、五金件、结构胶等。
外立面门窗
门窗五金件、玻璃、门窗套、窗天盘、窗台等。
外露及悬挂物
雨水管、空调机架及冷凝水管、花架、晾衣架、雨篷等。
承重构件检查
混凝土构件
构件表面、构件本体等。
砌体构件
构件表面、构件本体、灰缝等。
木构件
构件表面、构件本体、连接节点等。
钢构件
构件表面、构件本体，连接件和紧固件等。
室内装修检查
平顶、墙面
墙面（平顶）面层、线脚、踢脚线、室内悬挂物等。
地面
地面面层、地漏等；木楼板、木格栅等。
栏杆、扶手
构件表面、构件本体、零件、连接件等。
室内门、窗
门窗扇、门窗框、零件、五金件等。
电器设施
配电设施
电源管线等。
用电设施
用电器、开关、插座等。
保护装置
接地电阻等。
防雷装置
防雷设备及其连接部位、接闪器、引下线、接地装置等。
给排水及其设备
给排水管道
给排水管表面、本体、保温措施等。
给排水配件
阀门、水嘴、地漏、清扫口等。
卫生设备
坐便器、浴缸、面盆等。
给排水设备
蓄水池、水箱、增压设备、内胆铺贴材料等。
消防设施
消防栓、消防水龙带、灭火器、喷淋系统等。
供暖及其设备
供暖管道
供暖管表面、本体、保温措施等
供暖配件
阀门、管件等
供暖设备
散热器等
站区附属设备
道路、场地
台阶、路面、坡道、停车场、活动场地等。
围护设施
围墙、栅栏、院墙大门等。
排水设施
明沟、窨井、散水及其他排水设施等。
附属用房
门卫室、垃圾房、水泵房等。
无障碍设施
坡道、栏杆等。
3.2.4房屋完损状况检查发现某部（项）出现明显异常情况，不满足安全、正常的使用要求，应及时组织修缮查勘和修缮设计，按房屋修缮要求对该项（部）进行修缮。
3.3房屋结构完好性检查内容
3.3.1房屋结构完好性检查应包含下列内容：
1结构改动状况；
2上部承重结构现状；
3地基基础现状；
4使用荷载情况。
3.3.2房屋结构完好性检查应对房屋结构构件的损伤、质量及结构改动状况进行检查，并调查原房屋建筑结构设计图纸、施工验收、定点观测记录、工程地质勘察、历次修缮、加固改造、用途改变以及受灾等资料，根据原设计、施工、修缮资料的调查结果，判断房屋结构完好性状况。
3.3.3房屋结构完好性检查的现场检查主要部位及内容宜按表3.3.3执行。
表3.3.3房屋完好性检查的现场检查主要部位及内容
项目
分项名称
检查主要部位及内容
地基基础
室内地坪
地坪的塌陷、变形、开裂，预制构件间的开裂等。
室外地坪
地坪、明沟、散水、台阶等的开裂、塌陷、脱开等。
基础
基础本体的开裂、沉陷、变形等。
上部结构
房屋的沉降、倾斜、开裂等。
上部承重结构
砼结构
构件的变形、开裂、铁涨、节点等外观质量。
砌体结构
砌体的构造、弓凸、开裂、风化等外观质量，灰缝质量等。
木结构
木构架、屋架、楼板构造，木构件的腐朽、开裂、变形、破损、虫蛀，连接铁件的锈蚀、破损等。
钢结构
构件的锈蚀、变形、破损，焊缝质量，连接件的破损、锚固质量等。
3.3.4房屋结构完好性检查发现某项（部）出现明显异常情况，不满足安全、正常使用，应及时组织修缮查勘和修缮设计，按房屋修缮要求对该项（部）进行修缮。
若损坏情况严重，则应对房屋进行跟踪观察，如损坏情况无显著继续发展趋势，修缮后可继续使用；否则应请专业房屋质量检测单位对房屋安全性进行检测鉴定，并按检测鉴定结果处理。
3.4检查周期
3.4.1房屋完损状况检查周期宜根据房屋类别按表3.4.1的规定确定。
除屋面、外立面、避雷设施和消防设施的检查外，其余的检查周期可在确保安全和正常使用的前提下，根据各房屋的不同情况及以往检查的经验进行适当增减，但检查周期不应超过表中规定的1.5倍。
表3.4.1房屋完损状况检查周期表
检查项目
检查部位
完损状况检查周期
日常检查周期
季节性专项检查周期
屋面检查
平面屋
6月/1次
斜面屋
6月/1次
外立面检查
外墙面
6月/1次
7-10月份，2月/1次
各类幕墙（玻璃、金属与石材）
6月/1次
7-10月份，2月/1次
外门窗
6月/1次
7-10月份，1月/1次
外露及悬挂物
6月/1次
7-10月份，1月/1次
承重构件检查
混凝土构件
1年/1次
砖结构
1年/1次
木结构
6月/1次
3-5月份，1月/1次
钢构件
2年/1次
室内装修检查
平顶、墙面
1年/1次
地面
1年/1次
栏杆、扶手
1年/1次
室内门、窗
1年/1次
电气设施检查
配电设施
6月/1次
7-10月份，1月/1次
用电设施
8月/1次
故障保护设施
6月/1次
防雷设施
6月/1次
7-10月份，1月/1次
智能化设施
1年/1次
给排水及其设备检查
给排水管道
4年/1次
给排水配件
1年/1次
卫生设备
2年/1次
给排水设备
1年/1次
消防设施
6月/1次
11-2月份，2月/1次
供暖及其设备检查
供暖管道
4年/1次
供暖配件
1年/1次
供暖设备
1年/1次
站区设施设备检查
道路设施
1年/1次
维护设施
3年/1次
排水设施
6月/1次
附属用房
3年/1次
5-10月份，2月/1次
无障碍设施
1年/1次
3.4.2房屋结构完好性检查周期应根据房屋结构类型、已使用年限及使用环境按表3.4.2的规定来确定。
表3.4.2房屋结构完好性检查周期表
房屋结构类型
已使用年限（年）
结构完好性检查周期（年）
一般使用环境
特殊使用环境
钢筋混凝土结构
≤50
25
10
50〜100
10
5
≥100
5
2
砖混结构
≤50
20
10
50〜80
10
5
≥80
5
2
砖木结构
≤50
20
10
50〜70
10
5
≥70
5
2
钢结构、木结构
≤50
20
10
〉50
5
2
其他混合结构、简易结构
≤50
10
5
〉50
5
2
3.4.3房屋超过其合理使用年限需继续使用的，应根据相关规定执行。
4房屋修缮
1基本规定
4.1.1房屋修缮周期应根据房屋已使用年限和房屋分类等级按表4.1.1来确定。
表4.1.1房屋修缮周期
修缮项目
修缮周期（年）
房屋已使用年限
≥25
〈25
屋面修缮
10
12
外立面修缮
7
8
承重构件修缮
按房屋安全使用检查或检测结论
室内装修、电气设施、给排水、采暖及其设备修缮
共用部位、共用设备
6
7
自用部位、自用设备
按房屋业主或使用人要求及本章4.1.2条规定
小区设施、设备修缮
公用设施
8
10
各类藉墙、电梯、弱电设施
应按有关行业标准或规定执行
注：
1.表屮的修缮周期在房屋维护保养较好的情况下，经检测单位和布关部门确认后可适当延长1.5倍。
2.本条文规定的周期与本章4.1.2条相冲突时，以4.1.2条的执行为优先。
4.1.2房屋在经检查（检测）确认存在使用安全或公共安全的状况下，必须进行修缮。
房屋修缮不应影响非修缮房屋（部位）的正常使用功能和使用安全。
4.1.3房屋修缮应根据房屋安全使用检查（检测）结论或按规定的房屋修缮周期进行。
修缮前，应进行修缮现场查勘并制定设计方案、编制施工方案申报。
经批准后的施工方案不得擅自更改。
修缮施工中，若发现房屋现状与查勘、设计不符或出现异常情况时，必须及时采取必要的安全措施，并通报业主、物业管理企业与修缮设计单位。
4.1.4房屋修缮标准分为A级修缮和B级修缮。
B级修缮是指修缮后能满足安全和正常使用要求的修缮；A级修缮是指在B级修缮的基础上，满足使用舒适、美观、耐久要求的修缮。
经修缮的房屋，必须达到B级修缮的标准要求。
在条件允许或房屋业主要求的情况下，修缮可按照A级修缮的标准要求进行。
4.1.5承重构件的修缮宜以满足正常使用的修补为主。
如涉及构件安全问题，应委托专业检测鉴定部门对构件或房屋进行安全鉴定，并采取相应的加固措施。
4.1.6房屋修缮工程的材料和设备应符合国家现行标准的规定。
对涉及房屋结构安全的材料，必须按国家相关规定送检或抽样复检。
4.1.7房屋修缮在执行六级修缮标准时，宜对屋面、外露平台、外墙、外窗等部位实施保温隔热的技术措施。
措施的技术性能和做法，可参照执行现行民用建筑节能规范、标准。
对有条件的房屋宜增加无障碍设施。
4.2修缮查勘、设计
4.2.1修缮设计应根据最新的查勘（检测）结论、房屋使用单位要求、修缮规模和修缮程度，编制修缮设计方案和施工方案;对涉及房屋结构安全的修缮工程，必须由专业单位进行检测。
4.2.2房屋修缮查勘前应收集下列资料：
1房屋修缮项目计划批准文件或委托书；
2房屋地形图及原设计图（如有）；
3房屋施工竣工图和竣工验收等有关资料（如有）；
4房屋历次修缮记录及改、扩建图纸等资料；
5房屋使用情况及房屋使用单位报修记录等资料；
6房屋安全使用检查记录和以往房屋质量检测报告。
4.2.3房屋修缮查勘应根据查勘部位及相应的技术要求，可采用直观检查法和仪器检测法相结合的形式进行。
4.2.4房屋的电梯、弱电设施、通风设备、各类幕墙等查勘与修缮，应由具备相应专业单位进行。
4.2.5房屋修缮设计应根据修缮内容的复杂程度，用文字、符号等进行书面表达和记录；如需要应绘制施工图。
4.2.6房屋修缮设计中遇修缮房屋的结构有变动时，应适当考虑房屋的整体性和抗震能力。
4.2.7房屋修缮设计文件应包括下列内容：
1修缮设计的依据、标准、要求及方法的说明
2修缮分项（部）内容、修缮用料及用量的说明；
3修缮设计施工图（设计深度参照《建筑工程设计文件编制深度规定》的要求）；
4工程概算书（含主材用量表、水电设备材料表、工日数等）；
5其他需要说明的设计内容。
4.3屋面修缮
4.3.1一般规定：
1屋面修缮在雨季进行时应采取临时防雨措施；
2屋面渗漏修缮应按照《房屋渗漏修缮技术规程》（CJJ62一95）的相关要求执行；
3保温屋面的修缮应按现行国家相关规范要求进行。
4.3.2斜屋面修缮
1B级修缮：
1〉屋面结构构件损坏，应按本章第4、5节中的相关内容和要求进行修缮；
2〉屋面瓦片损坏的总面积小于20%的，应采用与原屋面规格相同和色泽相近的完好瓦片进行局部修缮；损坏总面积大于20%的，应全部翻做并对旧的完好瓦片进行充分合理的利用；屋面瓦片应与屋面构件有效连接且坚实牢固；
3〉冷摊瓦屋面修缮时，应增设屋面板及防水卷材；
4〉屋面其他部分（屋脊、泛水、天沟、老虎窗、水落管等）应根据损坏程度进行修复或拆换，以保证正常使用；
5〉屋面修缮时不应破坏原有防水层、保温层；应对突出屋面的建（构）筑物与屋面交接处的节点，采用防水材料或密封材料进行防水处理。
2A级修缮：
1〉屋面瓦修缮时应采用相同规格、色泽的瓦片进行修缮；
2〉翻新的屋面坡度应平顺，瓦片平整落榫、出楞勻直；
3〉宜涂刷无色透明的保护性涂料。
4.3.3平屋面修缮
1B级修缮：
1〉刚性防水层屋面裂缝、起壳等局部损坏应进行修复；损坏总面积大于20%的应进行翻修；
2〉柔性防水层开裂、起壳等局部损坏应进行修复;损坏总面积大于20%的应进行翻修；柔性防水层应按修缮周期的规定更换防水层；
3〉防水层修缮应按不同防水材料的运用要求，对接缝搭接、拐角收头等节点部位进行加强处理;对突出屋面的建（构）筑物与屋面交接处，应设置高度不小于250mm的泛水防水，并应做柔性密封处理；
4〉修缮时，损坏的屋面架空隔热板应进行更换。
2平台、晒台、阳台等部位的修缮可参照“B级修缮”中1〉〜3〉点的要求进行。
3A级修缮：
1〉屋面损坏总面积大于10%时，应进行翻修；并宜适当提高屋面的防水性能或等级；
2〉修缮后的屋面泛水防水应符合国家现行规范要求；
3〉无架空隔热板的翻修屋面应增设架空隔热板。
4.4外立面修缮
4.4.1抹灰（涂装）类外墙面修缮
1B级修缮：
1〉基层和面层老化剥落，应先适当扩创后再进行修缮；
2〉修缮应按基层、面层、涂层的表里关系，由里及表地进行修缮；修缮应按表4.1.1的要求进行；
3〉新旧抹灰之间、面层与基层之间必须粘结牢固；
4〉有保温要求的抹灰（涂装）修缮应按现行国家相关规范要求进行。
表4.4.1抹灰（涂装）类外墙面修缮
修缮部位
抹灰（涂装〕破损状况
修缮措施
基层
起壳面积
≤0.1m2且无裂缝
可适当处理
＞0.1㎡
斩粉处理
＞0.2㎡或30%抹灰面积
局部扩创铲除后重抹
＞0.5㎡或50%抹灰面积
全部铲除后重抹
裂缝宽度
≤0.3mm且无起壳
嵌缝处理
＞0.3mm
拓缝后嵌缝处理
面层
起壳而积
≤0.1m2
斩粉处理
＞0.1㎡或10%抹灰面积
局部扩创铲除后蜇抹
＞0.3㎡或30%抹灰面积
全部铲除后蜇抹
裂缝宽度
≤0.3mm
嵌缝处理
＞0.3mm
斩粉处理
涂装层
损坏面积
≤30%涂装而积
铲除,批嵌后局部涂装
＞30%涂装面积
铲除,批嵌后全部涂装
注：
1.表中裂缝是指出抹灰（涂装）由于材料本身因各种自然和人为因索而产生；若由墙体裂缝而引起，则应先对墙体采取修缮措施。
2.面层和涂装层有明显的粉刷分缝、凹槽的，起壳面积按这些分缝、凹槽限定的面积计算。
3.表中修缮措施可根据实际损坏和安全情况作调整。
2A级修缮：
1>抹灰层应按原样进行修缮，墙面修缮前应先进行全铲除处理；
2>新旧墙面抹灰应无抹纹；涂装干燥后颜色应均匀一致；
3>外墙面水泥装饰线、饰品应按原样修复，必要时可参照历史资料进行放样；
4>拉毛、搭毛、洒毛等装饰抹灰应花纹色泽协调、接点平整、斑点均匀有规律且方向一致；
5>宜涂刷无色透明的保护性涂料。
4.4.2清水墙面修缮
1B级修缮：
1〉墙面风化面积大于等于50%时，墙面修缮应进行全补全嵌；
2〉砖墙面起壳、灰缝松动、断裂和漏嵌、接头不和顺，应修补完整；
3〉无勒脚抹灰的，可按实际情况新做；
4〉宜涂刷无色透明的保护性涂料。
2A级修缮：
1〉修缮后墙面的色泽以及灰缝的式样、用材均应保持原样；
2〉修缮后的墙面应清洁、无粘灰，灰缝应整齐、横平竖直；
3〉砖线条、花饰的式样和用材应保持原样；
4〉应刷无色透明保护性涂料。
4.4.3饰面类外墙面修缮（外墙面砖、马赛克、各类石材；水刷石、干粘石、水磨石、斩假石等）
1B级修缮：
1〉墙面材料出现起壳，且有坠落危险应及时抢修，如应急抢修不能满足修缮质量标准，则应在抢修后再组织修缮；
2〉饰面层出现松动、起壳面积大于0.2m2或开裂比较严重的，应局部凿除后重铺；
3〉基层起壳无裂缝，起壳面积大于0.1㎡时，宜局部凿除后重铺。
2A级修缮：
1〉水刷石、干粘石的石子应颗粒均匀、密实、无接缝痕迹；
2〉水磨石应表面平整光滑，石粒密实，均匀，分格清晰；
3〉斩假石剁纹应均匀顺直，深浅和留边宽度一致；
4〉各类饰面砖的分隔条（缝）应深浅、宽窄一致，嵌缝严密平整；
5〉各类饰面石材采用相同材料和规格，色泽一致;接缝平整规则且用密封胶封闭；
6〉各种石渣类饰面宜涂刷无色透明的保护性涂料。
4.4.4各类幕墙（包括玻璃、金属与石材等）修缮和设计必须依据相应的规范、标准，由具备相应专业资质的单位进行。
4.4.5外门窗修缮
1B级修缮：
1〉外门窗或附件出现关启不便以及有变形、松动、虫（锈）蚀、挺冒腐损或滚轴失灵等影响正常使用现象时，应进行修缮，损坏严重者应予拆换或调换；
2〉外门窗玻璃厚度和安装牢靠度不符合现行规范要求的，应调换或重新安装;处于公共场合或公共通道上的门玻璃应执行现行规范要求。
2A级修缮：
1〉外门窗修缮后
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