湿地公园艺术家集合村及农耕文化体验村项目管理建议书.docx

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湿地公园艺术家集合村及农耕文化体验村项目管理建议书

湿地公园艺术家集合村及农耕文化体验村

项目管理建议书

1对本项目的总体分析和建议

艺术家集合村位于**湿地（西区）工程的西南角，占地400亩，建筑面积5万余平方米，主要有艺术家酒店、艺术创意俱乐部、艺术创作实践基地等功能。

该村落以“重拾**人文记忆，创造当代艺术聚落”为理念，邀请12位中国当代实验建筑师集聚设计，内容包括“梦**”艺术家酒店、“意象**”当代美术馆、**学社、“长生殿”人文讲堂以及十余处离散式创意会所聚落，是中国唯一城市湿地艺术聚落，杭州艺术建筑群。

农耕文化体验村位于西区工程北侧，建筑面积约1.5万平方米，以湿地农耕鱼耕文化体验为特色的休闲度假村落。

针对本项目基地条件特殊、单体多、项目分散、设计委托模式特殊、项目协调量大、技术难点多等特点，结合我们对类似大型群体项目、酒店项目、政府投资项目的项目管理经验，对本项目的建设及管理特点和关键问题进行了分析，并提出相关建议，供领导参考。

（1）项目各方的组织关系需要进一步理顺

该项目由于项目占地面积大，单体多且分散、设计委托模式特殊，项目使用功能复杂，因此项目协调难度非常大，这就需要协调和理顺各方的关系，主要包括以下几对关系：

❑业主、酒店管理公司和设计单位之间的关系

该项目从总体上采用了平行委托设计单位的模式，且施工图设计单位由各方案设计单位自主选择，该模式的优点是能发挥各方案设计单位和施工图设计单位的自主沟通优势，但缺点是给业主的协调工作带来了极大地挑战。

此外，针对酒店部分，该项目引进了福赛联合国际酒店管理公司进行酒店设计咨询顾问和运营，酒店管理公司将从最终运营角度对设计提出诸多建议和意见，这增加了设计协调的难度，因此该项目业主、酒店管理公司和设计单位之间的协调难度非常大，必须予以充分重视，否则将影响项目的进度推进。

❑设计单位之间的关系

该项目在设计管理方面的复杂性超过了一般项目，各设计单位之间的关系为平行关系。

对于艺术家集合村而12个单体又具有一定的关系，是“合”的关系，尤其是酒店部分，是一个完整的功能系统，这就要求四个设计师之间要进行有效的集成，而目前又缺乏设计总负责、总组织和总集成单位（设计师），给设计协调带来很大困难。

此外，到施工图设计阶段，从目前来看，由各方案设计单位自行寻找扩初设计或施工图设计合作伙伴，将给设计协调以及设计与施工协调带来更大的困难。

因此，应尽快编制设计管理方案，明确设计任务组织模式，建立设计协调机制，包括：

明确主设计单位及协调作用，明确各单位联系人和负责人，必要时设置现场联系人（国外公司的国内负责人），建立设计协调例会制度，避免设计进度的随意性和设计单位之间的推诿、扯皮以及设计与施工的不配合现象。

❑业主与项目管理公司、酒店管理公司之间

从项目利益方面看，业主与项目管理公司、酒店管理公司同属于业主方，具有相同的项目利益，但从操作层面上看，应进行合理的分工协作，明确下游指令关系和信息关系，否则将出现多头领导和多头指令。

因此，应尽快明确项目实施组织机构、组织分工和工作流程，编制项目实施的组织规划、程序、制度和手册。

（2）总体组织协调与控制将是影响项目目标实现的决定性因素

大型项目（尤其是项目群）和中小型项目相比，其组织与协调工作量呈指数级增加，而组织论认为：

组织是目标实现的决定性因素。

因此，对于本项目的项目群管理工作而言，项目总体组织与协调将是项目三大目标能否实现的决定性因素，如何理顺项目参与各方的关系将是项目管理工作的难点。

具体包括：

❑指挥部办公室与上级部门之间的协调；

❑指挥部办公室内部各部门及项目管理单位、酒店管理公司的组织与协调；

❑业主方（指挥部办公室、项目管理方、酒店管理公司）与设计单位的组织与协调；

❑设计单位与最终用户之间的协调；

❑设计单位相互之间的协调；

❑设计单位与施工单位之间的配合与协调；

❑各单体（组）间的施工组织协调；

❑单体建筑土建施工单位与钢结构、幕墙单位、精装修单位等之间的协调。

等等。

本项目技术协调、组织协调工作量巨大是必然发生的，如果处理不当，将严重影响项目进展。

项目管理单位必须委派具有丰富大型群体工程、公共建筑和酒店项目项目管理经验、充分了解和有能力控制国内各参建单位的资深项目管理人领导项目管理团队，理顺本项目组织关系，为本项目顺利开展，各工种、各单位协调施工保驾护航。

（3）设计管理将是影响项目目标的关键环节

❑设计与酒店运营公司、其他最终用户的管理

如何将酒店管理与运营公司、其他最终用户的需求转化为设计要求，并要求设计单位针对设计方案进行修改和完善，是该设计管理内容的关键。

项目管理班子组建的设计管理团队在方案设计和扩初设计阶段的主要围绕该工作重点进行。

❑对设计深度、合理性和可施工性进行分析

设计是龙头，设计不仅影响项目进度，还直接影响着项目的投资和质量。

目前，设计深度不够已经影响了项目招投标等工作，并影响了项目投资控制，而设计深度不够可能是由于境外设计公司不了解国内设计深度要求、境内设计公司力量薄弱、设计人员经验不足、重视不够等因素造成的，因此应从多方面入手，加强该方面的督促与管理，甚至帮助设计单位克服困难，解决设计中的技术难题。

另外，可施工性分析是设计管理的另一项重要工作。

目前，由于设计图纸可施工性差所带来的大量变更已经成为影响项目投资、质量和进度的普遍性因素，有些项目甚至超过原投资计划的100%，返工也影响了项目的质量和进度。

对设计深度、合理性和可施工性进行分析并提出相应建议和意见，应作为设计管理的一个专项工作。

❑对设计进度的管理

从该项目的现状看，设计进度的管理仍然应作为重要工作来抓，其中重点是设计如何适应施工进度的要求，包括设计图纸的深化、设计的变更与修改、设计的补充出图，如果设计进度仍然象前期设计那样缓慢，将会严重影响工程施工及其实施进展。

因此，项目应建立设计进度管理机制，包括设计协调机制、设计信息管理办法、设计计划管理体系（包括节点计划、出图计划等）、设计进度控制措施（尤其是经济措施）等各项办法。

❑对设计与招标、施工配合的管理

设计与招标是具有搭接关系的两项工作，如果等所有图纸出齐再进行招标势必会影响项目的进度，因此在制订详细的招标计划后，应将需要设计单位配合的事项及时间要求提前通知设计单位，包括招标的内容、图纸的深度、技术参数的要求、时间节点等，以便于设计单位调整设计计划，满足项目要求。

另外，设计单位需要参与设备选型、技术谈判、施工招标全过程，如果配合不当，将直接影响设备采购及施工招标工作。

此外，设计贯穿于施工过程始终，设计单位要负责解决施工过程中的一切技术问题，参与设计交底、图纸会审，设计与施工需要紧密配合，避免由于等图纸、等设计确认所带来的窝工现象。

因此，在施工阶段应要求设计单位的设置常驻现场代表，及时解决施工过程所遇到的设计问题。

本项目的特点要求项目管理团队中必须具有专门的强有力的设计管理团队，由富有设计管理经验的专业工程师组成，主要工作包括：

运用价值工程等原理进行设计挖潜、从最终用户的角度进行功能定位、从全寿命周期视角进行投资控制、从可施工性角度进行施工图纸的详细审核、和设计单位一道解决项目中出现的技术难题、并针对其中的关键问题组织召开专家论证会，甚至要求设计或施工单位进行计算机模拟，将项目实施风险降至最低，以保证项目目标的顺利实现。

本建议书充分考虑了这一点，在现场设置了专门的项目管理设计管理团队，专门面向设计，向业主方设计管理部门汇报，协助业主进行设计协调；向下对接设计单位，解决与协调施工中存在的设计变更、技术核定、专项工程深化设计等方面的问题。

在公司设置了专家团队，专门面向项目中的重大问题进行论证，出谋划策。

（4）进度控制需要统筹安排，有序推进

由于本项目组织协调的困难性，尤其要加强进度控制的统筹安排和系统控制。

进度目标的控制还需要周密的项目计划体系，并重点抓主要矛盾、关键线路和重要工作。

在项目实施过程中，主要矛盾会影响项目进展的全局，例如设计协调，其中包含着纷繁复杂的关系，处理不好会严重影响项目的进展，需要作为重点来抓，甚至需要成立专门的工作班子；关键工作包含一系列的工作，是直接影响工期的工作，往往是工作量大、持续时间长且难度高的任务，需要对所有相关参与方予以明确，并采取相应的组织、管理、经济与技术措施予以保障；重要工作可能不出现在关键线路上，例如报批报建，但这些工作弹性较大，可能一天两天解决，也可能十天半个月才能解决，如果不及时处理，同样会影响项目的整体进展，因此需要熟悉程序、提前准备、及时处理并跟踪办理。

为此，项目将建立项目里程碑节点、项目总进度规划、专项进度计划和单体施工计划和操作计划四个层次的计划体系，如下图2所示，用于指导各单体业主方、设计方、施工总承包方和材料设备供应商等项目参与各方的进度目标控制。

艺术家集合村项目进度计划体系

（5）工程发包模式、材料设备采购模式以及合同管理将是影响项目目标的重要因素

本项目群的业主方将面对众多的参与单位，包括监理设计单位、施工单位和材料设备供应单位，工程任务的集中委托还是分别委托、各参与单位的任务分工及分别应承担的责任，以及合同交界面（Interface）责任的界定，都将直接影响到本项目三大目标的实现。

工程发包模式、材料设备采购模式以及合同管理策划是一复杂的系统，应综合考虑外部和内部各种条件和因素。

本项目功能复杂，规模大，项目分散、部分单体结构特殊，因此建议在工程发包方面进行论证，在选择土建总包、钢结构、机电安装总承包、弱电单位时需要详细调研，以保证选择施工经验丰富、能力强和管理水平高的队伍。

总包或主承包单位的选择应重点考察以下方面：

❑施工单位的流动资金、财务状况应列入资质审查范围。

因为施工单位流动资金不足，对工程影响较大，在某些情况下，业主为了保证进度而不得不临时借款给承包商，再从月度支付款中扣除，这样容易造成施工单位有所依赖而出现不履行施工合同责任的现象，有可能造成工作失控，建议业主优先选择流动资金充足、实力雄厚的施工单位。

❑施工单位的分包问题。

要严格控制施工单位的分包行为。

因为分包再分包，往往带来层层拿管理费，层层剥皮，造成施工费用不足，施工质量难以保证。

建议从有关合同条款中注明分包的定义，这样便于审查分包资质，避免分包单位素质差，给工程质量及监理工作带来麻烦。

❑施工技术和施工组织方案的审查问题。

本项目虽然单体规模不是很大，但由于地处湿地，施工条件复杂，施工组织困难，要着重论证和审查重大施工技术方案和施工组织方案。

❑施工单位应设立质量保证体系，实行质量包干，做到施工前有标准，施工后有考评，发现不合格的工程，自己进行修补或返工，直至达到规范标准才填写《质量验收通知单》，报监理、项目管理验收。

施工单位的主要负责人必须主管质量管理工作，下设质检员。

建议在项目实施中建立由施工单位主管质量负责人、业主（项目管理）有关代表及监理单位代表参与的质量保证网。

质量问题的决定必须先经质量网讨论后才能作出并报批，实行质量一票否决制。

此外，应统筹安排各施工单位的交叉施工，选择先开展的单体项目中的管理水平高、施工技术力量强、表现良好的施工单位作为后续工程的优先选择单位，既减少了招标的工作量，也保证了工程质量。

项目管理的一个重要特征是项目参与各方之间是平等的合同关系，而不是行政关系，因此合同管理是项目管理的一项重要工作，许多大型项目将合同管理作为项目管理的中心任务，由此可见合同管理的重要性。

这就要求本项目管理工作中必须重视工程发包模式和材料设备采购模式的策划，并进行切实有效的合同管理。

（6）重视投资控制技术细节，节约工程造价

投资控制工作不单纯是项目财务方面的工作，也不单纯是项目经济方面的工作，而是包括组织措施、经济措施、技术措施、合同措施在内的一项综合性工作。

项目管理班子将在项目全过程中重视投资控制的技术细节，努力节约工程造价。