长春华通伟业项目市场研究报告.docx
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长春华通伟业项目市场研究报告
SANY标准化小组#QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
长春华通伟业项目市场研究报告
华通伟业项目市场研究报告
1、宏观市场情况
、地区概况：
长春地处中国松辽平原腹地，是吉林省省会，全省的政治、经济、文化中心。
现辖六区、四县（市），总面积20571平方公里，其中市区面积3583平方公里，建成区面积150平方公里,总人口万人，市区人口万。
从图中可见：
2003年长春市国民经济保持快速健康发展。
去年全市实现生产总值1338亿元，，实现了预期增长目标，经济增长率连续5年保持在10%以上。
整体经济发展趋于平稳上升。
截止到2004年9月，长春市地区生产总值（GDP）亿元，比上年同期增长了%，其中第一产业增加值亿元，第二产业增加值亿元，第三产业完成增加值亿元；1—10月全市共完成规模以上工业总产值亿元，比去年同期增长了%，其中国有经济亿元，非国有经济亿元。
经济效益综合指数达到%，比去年同期增长了个百分点。
九十年代初期，长春市房地产业刚刚起步，1990年完成开发投资仅亿元，实现增加值亿元，1998年随着国家房屋改革制度的实施，我市房地产业进入了一个新的发展时期，当年完成房地产开发投资亿元，实现增加值亿元，分别比1990年增长和倍，平均每年递增%和%；到2003年我市房地产开发完成投资亿元，实现增加值亿元，分别比1998年开发投资额和增加值翻了两番多和倍，平均每年递增%和34%，投资增速高于全社会固定资产投资个百分点，增加值增速高于个百分点。
房地产开发投资的快速增长，使其在全社会固定资产投资中的份额逐年上升，1998年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为%，到2003年所占比重上升至%，六年间提高了个百分点。
房屋施工面积及房屋竣工面积2003年达万平方米和万平方米，分别比1998年增长倍和倍。
房地产业的成长壮大对我市经济发展产生了积极影响。
1998年我市房地产业增加值在全市GDP中的份额由%上升到2003年的%，对经济增长的贡献率也由2000年的%，上升到2003年4%，四年间提升了个百分点。
2000年我市房地产业增加值达亿元，占全市经济总量的%，到2003年房地产业增加值达亿元，占全市国内生产总值的比重达%，所占比重虽逐年提高，但离支柱产业占GDP6%-8%的份额仍有差距；与此同时，房地产业对经济的贡献率目前也仅达4%，距10%的支柱产业贡献率还有很大的差距；而房地产业成为支柱产业的另一要求是，其从业人员占全市城镇从业人员的比重不低于3%，2003年我市房地产业从业人员比重为%，低于支柱产业标准个百分点。
我市房地产业经过十几年的发展，不断成长壮大，但在全市经济总量中所占比重还不是很高，对经济的贡献作用也不是很大，距成为长春市支柱产业的条件还有一定差距。
第三季度长春市企业家信心指数和企业景气指数仍在景气区间运行，企业家信心指数为146．42，比上期上升2．76点；企业景气指数为148．17，比上期下降3．2点，首季出现负增长。
从八大行业看企业家信心指数和企业景气指数有升有降。
企业家信心指数：
本期八大行业中交通运输、仓储和邮政业企业家信心指数下降，社会服务业企业家信心指数下降。
其它行业均在呈上升和微弱上升的态势，上升的行业有工业企业，企业家信心指数为152．74，比上期和上年同期分别上升0．99点和9．17点；建筑业企业家信心指数为128．26，比上期和上年同期分别上升7．6点和18．07点；房地产企业家信心指数为144．34，比上期和上年同期分别上升9．82点和1。
74点；批发和零售业企业家信心指数为143．26，比上期和上年同期分别上升0．16点和18．22点；信息传输、计算机服务和软件业企业家信心指数为157．14，与上季度持平，与上年同期相比上升12．14点；住宿和餐饮业企业家信心指数为168．33，比上仍和上年同期分别上升L66点和21．66点．交通运输、仓储和邮政业企业家信心指数为162．49，比上季度下降2．73点，比上年同期上升28．33点，社会服务业企业家信心指数122．22，比上季度下降22．22点。
从第三季度长春市企业景气指数运行状况看，企业景气指数虽在景气区间运行，但受大环境影响与上期比景气指数呈下降趋势，
景气指数为148．17，比上期下降3．20点，受其影响八大行业企业景气指数升多降少。
工业企业景气指数为160．99，比上期和上年同期分别上升I．42点和9．0点，虽然工业企业的景气指数呈上升，但主要原材料及能源供应价格的持续上涨是影响工业企业今后一段时期的症结所在，为此原材料购进价格继续上涨，挤压了企业的利润空间。
从去年下半年开始，主要原材料及能源供应持续紧张。
今年三季度，我市工业主要原材料及能源购进价格景气指数仅为75．96点，购进价格的上涨加剧了企业成本的增加，绝大多数企业认为，在诸多影响企业成本因素中，原材料及能源价格的上涨因素占到60％以上；建筑业企业景气指数为125．99，比上季度和上年同期分别上升10．08点和16．78点；交通运输、仓储和邮政业企业景气指数为152．49，比上季度上升30．08，比上年同期上升38．7点，房地产企业景气指数为139．01，比上季度和上年同期分别上升5．73点；社会服务业企业景气指数133；33，比上季度下降23．23，与上年同期比下降6．67点；住宿和餐饮业企业景气指数为。
、政策对本案的影响
为防范金融风险，维护国民经济的稳定运行，中央出台了一系列的政策法规，对金融、土地政策进行调整，从央行的121文件到国务院18号文，无不在极度依赖金融和土地的房地产业中掀起了轩然大波。
２００４年伊始，房地产业开发投资继续高速增长，第一季度全国房地产开发投资增长达４１．１％，上海、杭州、南京房价继２００３年的高速增长之后仍以两位数的发展速度上涨。
中央及各级地方政府为了保障房地产业健康发展，抑制飞涨的房价，纷纷采取措施给房地产市场降温。
可以说，２００４年的房地产政策都是围绕着“房地产降温”这一主线展开的。
土地政策
土地——关乎房地产业生存与发展的一种物质，土地的相关政策更是与地产界的命脉息息相关。
２００４年上半年，国家相继出台了一系列的土地管理政策，这无疑在房地产届掀起了一场疾风劲雨。
２００４年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即“71号令”。
作为对国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（即“11号令”）的补充，要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，对8月31日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。
※控制房地产信贷规模
４月１１日央行宣布，从２００４年４月２５日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行８％的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行７．５％的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。
房地产业是信贷调控的首要对象之一。
４月２７日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从２０％提高到３５％及以上。
※央行加息：
从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，放宽人币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由现行的％提高到％；一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的％提高到％。
其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。
中原观点：
2004年度政策主要集中于土地和信贷这两方面。
对大量投入土地中的金融资本的调控，使得利用土地增值部分来获利的开发商的融资成本加大，从而有利于金融风险的防范。
其他房地产政策如期房限转政策、严控城市动拆迁规模的动拆迁政策等均有助于适度降温房地产市场，防范金融风险。
在以上土地和金融政策的影响下，势必导致建筑成本升高，从而导致房价上扬，这对区域的投资者和置业者的购买信心都有一定的影响，且加息会在一定程度上导致购买力的下降，对于项目的销售和出租有一定的影响。
、项目所在区域概况：
南关区北起上海路，南至新立城镇、永春乡边界；西起人民大街，东至伊通河。
整个区域处于长春市中心位置。
是长春市的南大门，是南部交通的重要门户，区内交通便利，道路四通八达，有长平、长营高速公路的出入口，人民大街、卫星路、南湖大路、亚泰大街纵横东西南北。
同时，西南与长春高新技术产业开发毗邻，东南与净月旅游经济技术开发区和长春经济技术开发区相接。
辖区面积81平方公里，其中南湖大路以南的新城区为65平方公里（耕地面积2340公顷，其中菜田1000公顷，旱田1340公顷），南湖大路以北的老城区为16平方公里。
全区现辖9街1乡，7个行政村，54个社区。
常驻人口万人，其中城区人口万人，占全区总人口的%；农村人口万人，占全区总人口的%。
在农村人口中，农业人口万人，占农村人口的61%。
今年1至10月份，南关区生产总值完成145000万元，为年计划的%，按可比口径增长%。
辖区内有中科院长春光学精密机械研究所，东北电力设计院等6所国家级科研单位，有吉林大学、东北师范大学等16所大中专院校；有全国一流的体育场，长春五环体育馆；有清政府设置的长春厅遗址和末代皇帝伪皇宫遗址。
南关区还是长春市宗教活动集中地，有般若寺、地藏寺、清真寺、基督教堂、天主教堂、文庙、孔庙等名胜古迹。
据悉，南关区准备利用3-5年的时间使北部商贸区形成年交易额超百亿元的经济版块，打造出在全市、全省乃至全东北亚地区的现代商埠地。
从明年开始，南关区将重点打造“一区两带六圈十街”。
※一区：
南关区体育资源丰富，在南岭一带集中了省市体育院校和体育场、体育馆、滑冰馆、全民健身中心等体育设施。
从目前情况看，现有体育设施综合利用率不高，经济社会效益不好，没有发挥出应有的交通和作用。
所以，南关区此次考虑借助举办2007年亚冬会的契机，重点利用好南岭体育场的闲置资源，设计体育器材、服装、纪念品、餐馆娱乐等几大区域，使体育场成为以竞技体育为主、体育消费为辅的康体商城。
如在体育场北侧打造一条酒吧街，在体育场南侧联合建设4万平方米的体育健康娱乐城。
既盘活资源，又形成体育氛围。
※二带：
南关区欲借助现有优势，打造亚泰大街商贸隆起带和解放大路商务楼宇带。
促进亚泰大街三产隆起带整体繁荣。
亚泰大街全长公里，南关段（上海路至卫星路）长公里，两侧商铺面积达25万平方米，目前，销售率已经达到了80%以上，沿街商铺入驻率在45%左右。
要充分利用资源优势，加快招商，迅速填充现有经营空间，以商气聚人气，构建南关区第三产业发展的“龙骨”。
把亚泰大街规划三个功能段。
在亚泰大街北段，以龙兴商贸园、大马路市场和建材超市为核心，以旧城改造为契机，辐射带动周边商铺，形成以经营五金、家电、建材为主要项目的商业旺地和物流中心；在长春大街以南至全安综合市场以北的中段区域，做旺以21世纪国际商务总部为代表的商务经济，配套建设中高档餐饮服务业和现代零售业中心，争取天津家世界、北奇乐购超市、星河湾百货等项目尽早建成。
在永安桥以南地段，围绕五环体育馆、长春体育场和市民健身中心，规划建设体育用品、古玩、旅游纪念品和地方特色产品等4个专卖城，构建一个集文化、休闲健身、体育用品专卖为一体的高品位文化服务商业带。
在亚泰大街的开发利用上，主要是广泛寻求各种投融资形式，通过联合经营、引资合作、设施建设、土地开发等项目拉动，使亚泰大街形成以小商品集散、餐馆娱乐、电子商务等为主要业态的商贸带，辐射带动周边区域，构建南关区三产发展。
目前，已经成立专门机构，主要抓亚泰大街的永安桥到光复路段，引进投资较大的餐馆娱乐及商贸企业，填充近20万平方米的壮举置面积，营造餐饮娱乐功能区。
积极引进大公司、大财团，形成以金融、信息、研发、营销、电子商务、代理等新型服务业为主的现代商务经济带。
与朝阳区段的多家银行，形成长春市的金融商务带。
※六圈：
借助长春市改造永春路、大马路区域的契机，规划建设永春商圈。
以二十一世纪国际商务总部等为核心的全安商圈。
三是在重庆路东段，改造长春饭店和市公司两个区域，引入国际国内品牌，形成重庆路商圈。
四是形成以小商品集散、百货批发、家居家私经营为主要特点的龙兴商圈。
五是以磐石路步行街等为中心的餐饮、文化、娱乐、购物为主要的南湖大路商圈；六是卫星路商圈。
◎全安商圈。
以二十一世纪商务总部、通钢大厦为核心，重点发展企业代理、电子商务、中介服务、金融等现代服务业，在1平方公里的区域内建设南关区现代商务中心。
◎光复路新商圈。
以龙兴商贸园为龙头，大马路批发市场、天元商厦、建材超市、乐购超市为支撑，建设区域性物流中心。
◎永春路商圈。
以永春批发城、永春商贸城、国际服装名店和北京华联超市等为核心，建设服装、食品、百货、日杂等生活用品集散中心。
◎卫星广场商圈。
随着长春明珠、鸿城国际、我的家园、东南阳光等高档小区的建成，“人流南下”带来了消费需求的迅速提升，利用现有条件及发展潜力，建设集餐饮、文化、娱乐、高档消费品为一体的现代购物中心。
※十街：
全面发展特色专业街路。
依照因势利导、鼓励发展和专一、鲜明、集聚、规范的原则，打造四马路灯饰街、长通路轮胎街、岳阳地板街、大马路老字号街、民康路汽车美容街、清明美食街、重庆路时尚品牌街、磐石路科技文化街、长春大街汽车配件一条街、南湖大路餐饮街，逐步形成各具特色、定位准确、规范景观、集聚辐射的十大特色商业街：
◎四马路灯具街：
对已经初具规模的四马路灯饰街、岳阳地板街和长通轮胎一条街三条专业街路，进一步落实税费优惠政策，增强集聚效应，提高档次和质量；引导行业协会提高自律自治意识、诚信意识，不断提高营销水平，通过开展多层次的营销活动、宣传活动和举办行业论坛等方式，交流信息，拓展市场，扩大街路在市、省及全国的知名度。
◎西三马路不夜街。
抓住公交集团迁移的机遇，促进家乐福大型超市尽快落位；重点扶持珠海玉瑞公司，加速大经路口国际服装名店建设，做旺三马路口商业名店，加快亚细亚商厦周边开发改造步伐，集聚商气、人气，利用这一基础，积极向市里争取政策，采取市场运作的方式，规划建设西三马路不夜街，把重庆路的人流、商品流、资金流逐步引入亚泰大街，使重庆路商圈、永春路商圈和光复路新商圈连结起来。
◎大马路五金制冷炊具一条街：
大马路的长春大街以北近500延长米段，现有五金制冷炊具专营业户75户。
以改造后的硬件环境及现有经营业户为基础，以中东批发市场、宏丰制冷等为龙头，建设五金制冷炊具一条街。
◎大经路医疗器械一条街：
大经路现有医疗器械专营业户50家，在全市具有一定规模和影响，要进一步引导和规范，通过成立协会，提高专业街集约化和规模化水平。
◎清明街美食一条街：
依托食通天、海上皇、真子饭店等品牌名店，带动中小餐饮单位沿街集聚，形成清明美食一条街。
◎永春路日杂用品一条街：
以永春商贸城24厅、26厅为依托，规范和壮大永春路日杂用品一条街。
◎磐石路现代商业街：
与开发商保持密切联系，搞好跟踪协调服务，引导投资商高起点规划，高标准建设，带动亚泰大街南段的商业氛围。
◎民康路汽车美容一条街：
民康路现有汽车美容业户73户，具有一定的基础和发展潜力。
通过引进同类行业，不断壮大规模，使其成为在全市颇具影响力的汽车美容一条街。
可以说南关区的发展规划格局非常的鲜明，从政府布局方面看，其规划将给整个南关区的发展带来十分强劲的动力，良好的商务环境将会给本案的发展提供一个相对良好的氛围。
、区域现有商务情况：
我区现有已建成写字楼6栋，建筑面积24万平方米；在建的写字6栋，建筑
面积22万平方米；停工写字楼4栋，建筑面积9万平方米。
建成写字楼
名称
地址
占地面积
建筑面积
建成时间
中吉大厦
解放大路4562号
7000
32500
93
吉宇大厦
解放大路64号
2800
20000
2000
中粮大厦
解放大路21号
2400
12700
95
21世纪国际商务总部
全安广场
9700
80000
2002
广泽大厦
人民大街4158号
6500
33000
2002
天骄大厦
南湖大路2030户
8000
53000
2003
合计
36400
231200
在建写字楼
序号
名称
地址
占地面积
建筑面积
建成时间
亚泰富苑
重庆路
3000
11300
2004
长春银都
新发路126号
2500
22800
2005
华通伟业
南关大桥
13035
50000
玉瑞大厦
大经路90号
2200
17300
解放BOBL
解放大路36号
7000
80000
2004
70年代家园
解放大路46号
5500
40000
2004
合计
33235
221400
停工写字楼
序号
名称
地址
占地面积
建筑面积
建成时间
中安大厦
全安广场
5000
35000
医药大厦
长春大街
1200
11000
金桥大厦
重庆路
2000
15300
华兰德大厦
大马路190号
2200
26000
合计
10200
87300
中安大厦、华兰德大厦、医药大厦、金桥大厦等4座产权复杂、闲置多年的烂尾工程。
目前，21世纪国际商务总部销售率达到80%，入驻企业40户，在外区注册企业有15户。
中吉大厦入驻企业85户，在我区注册纳税的只有31户。
解放大路人民大街至南关大桥段，目前已建成有7座商务楼分别是：
中吉大厦、吉宇大厦、70年代家园、解放BOBI、中粮大厦、21世纪商务总部、华通伟业，随着路北的开发改造，还将新建一批商务楼宇。
据悉，南关区基本单位（法人单位）3457户，其中从事第一产业单位18户，从事第二产业740户，从事第三产业单位2699户。
从产业结构看，第二产业中制造业有605户，约占二产总户数的%，建筑业有116户，约占%；第三产业中，批发零售贸易和餐饮业有1173户，占第三产业总户数的%；金融、保险业有73户，占%；房地产业有134户，占%；社会服务业有398户，占%；卫生、体育和社会福利业有69户，占%；教育、文化艺术和广播电视业有187户，占%；国家机关、政党机关和社会团体有450户，占%。
全区共有个体单位5778户，其中从事第二产业单位357户，占总数的%；从事第三产业单位5331户，占总户数的%。
产业分类
户数
个体
总计
5778
二产
357
三产
5331
基本
单位
总计
3457
一产
合计
18
二产
合计
740
其中：
制造业
605
建筑业
116
三产
合计
2699
其中：
批发零售、餐饮业
1173
金融、保险业
73
房地产业
134
社会服务业
398
卫生、体育和社会福利业
69
教育、文化艺术和广播电视业
187
国家机关、政党机关和社会团体
450
总计户数9235户，其中中央直属的有96户，省属户数554户。
2、业态分析：
、写字楼市场分析：
长春的写字楼市场跟北京、上海相比不是很成熟，更多的发展商把项目定位在“只售不租”。
只有人民广场和桂林路附近的1995年--2000年的老写字楼发展商采取对外租赁的方式，如：
中银大厦、国际大厦、威宝数码科技大厦、中岚公寓、火炬大厦、通汇大厦等。
而近几年开发的项目如：
润天国际、长影商务景都、星宇名座、中天大厦、长春银座等发展商均只售不租。
截止2004年10月我市办公楼施工面积为万平，其中新开工面积万平，竣工面积万平，截止2004年10月，空置面积为万平方米。
从发展状况上看长春写字楼市场的发展要普遍依附于商业的发展，为此，业内人士认为，写字楼依托于商圈说明长春的写字楼市场处于初级阶段。
※商住小户型项目热销：
在最近的一两年中，随着SOHO、BOBI等新概念的兴起，商住写字楼的小户型和小面积受到目标客户的欢迎，这种小户型的面积主要在30㎡—100㎡之间。
小户型商住写字楼之所以受到市场追捧，主要在于其办公、投资两相宜的特点。
从目前购买小户型写字楼的客户分析，自用办公需求主要来自一些私营中小企业、SOHO一族。
它们的普遍特征为资金实力较弱，需求的办公面积较小。
入驻小户型写字楼的企业大部分变原先租赁为购买，这样既可在短期内控制日常运作成本，长期又可获得可观的资产增值回报。
因此，他们倾向选择那些地处甲级写字楼集中区域的边缘地段，和交通方便、价格适中的小户型商住写字楼，既满足了自用的需要，同时也是一种投资。
而对于投资者而言，由于小户型写字楼的总价一般不高，并且可以按揭贷款投资小户型写字楼，成了一个不错的选择。
特别是服务性企业中的民营咨询公司，由于启动资金较少，但这种企业数量很多，因而已成为小户型写字楼主力客户群体。
这一方面说明了目前长春市场存在一个写字楼公寓的市场，另一方面也标志着写字楼产品类型的丰富和市场的进一步成熟。
然而在高档写字楼这一领域里，由于市场和开发商建筑理念上的局限，导致了固步自封，少有佳作的现状。
※客户要求趋于理性：
市场竞争的加剧必然带来高档写字楼市场的进一步细分和差异化，除了惯常炫耀的地段价值和室内外的豪华装修之外，人们一直都在期待具有创新意识的高档写字楼出现。
这种创新首先是基于客户深层需求层面的创新，一些外资企业及重量级企业的独立办公区，他们的建筑概念十分的具有独特性，从外观设计到内部设计再到产品配套都具有鲜明的个性特征，这些完全来自他们深知自己需要什么样的办公空间。
※物业成为新的竞争空间：
伴随着长春写字楼市场的发展，也由于写字楼物业办公用途的特殊要求，物业管理受到客户的普遍重视。
好的物业管理公司，向业主提供了优质服务同时维护保养公共设施、设备，使物业长时间保持优良的品质，进而保值、升值；从另外一个角度讲，好的物业管理公司有益于补充和完善开发商的信誉和形象，增加物业的附加价值，使其更具有吸引力，特别是在市场激烈竞争的今天，项目的硬件水平处于伯仲之间时，物业管理的软件水平将是吸引目标客户的重要手段。
现有写字楼分布区域分析：
从长春的写字楼市场区域分布来看，高档写字楼主要集中在人民广场商圈附近，这里集中了中银大厦、国际大厦、光明大厦、润天国际、中吉大厦、吴太商务中心（位于火车站商圈）、21世纪国际商务总部等；中低档写字楼主要集中在火车站商圈、桂林路商圈、红旗街商圈，这里有长春银座、长春银都、长春昆仑、双龙大厦、威宝数码科技大厦、火炬大厦、中岚公寓、长影商务景都、时代大厦等。
位置
租金
售价
面积区间
物业收费
中银大厦
西安大路
—元/平/天
只租不售
自由分割
3角
光明大厦
西安大路
元/㎡/天
只租不售
50㎡㎡
包含于租金
润天国际
西安大路与康平街交会处
只售不租
均价4500元/m2
41㎡—240㎡左右
元/m2/月
西安大路自上世纪30年代的城市规划起，就是长春的繁华地段，从城市中心人民广场延伸而出的这条大路周边遍布政府机关、大型商场、星级酒店、国家银行、电台报社……是长春市名副其实的政治、经济、文化、商业中心。
从上世纪90年代起，长春的各大写字楼就陆续在这条街上建立起来，这里集中了长春目前最好、最大的写字楼群，大量的金融机构总部、省内外大量企业的总部和办事机构等
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