房地产开发是否存在暴利.docx
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房地产开发是否存在暴利
房地产开发是否存在暴利
«中国房地产进展报告»王洪辉
近几年，房价节节高升，人们在埋怨房价过高的同时，也纷纷质疑房地产开发的利润率是否过高。
2005年，房地产开发是否暴利问题更是成了业内外讨论的热点，甚至成了电视谈话节目、娱乐节目的主题。
在此背景下，通过数据，客观的探讨房地产开发行业的真实利润水平及其与房价的关系也就有了一定的必要性。
要讨论房地产开发的利润率，第一要确定衡量的指标。
一样来说，净资产收益率反映股东资金投入的年度回报率，是衡量一个行业真正盈利水平的最重要、最全然指标，也是企业最为看重的指标。
而收入利润率[1]是反映收入中利润比例的重要指标，在一定程度上也与行业的盈利相关。
开发企业/项目的收入利润率尽管不能完全反映房地产开发的利润水平，然而，它与购房者的关系更为紧密，是购房者最为看重的利润指标，也是当前专门多人认为房地产开发存在暴利的最重要缘故。
因此，本文将收入利润率与净资产收益率共同作为研究房地产开发真实利润水平的两个重要指标，同时，由于数据的限制，在一些地点采纳了替代性指标。
一房地产开发的真实利润水平
1.房地产开发全行业利润水平
依照2005年12月20日国家统计局正式公布的全国经济普查的数据〔详见表1〕，2004年房地产开发业实现主营业收入13315亿元，利润总额达到1035.2亿元，利润总额与主营业收入的比值[2]为7.77%，远低于采矿业〔20.74%〕，也低于包含金融、信息、高科技产业在内的其他第三产业〔10.23%〕和交通运输、仓储、邮电业〔8.77%〕，在各行业中仅处于中上水平，关于一个景气水平较高的行业而言完全属于正常。
而利润总额与净资产的比值[3]仅为6.47%，低于采矿业〔29.40%〕、制造业〔12.62%〕、批发零售业〔11.54%〕和建筑业〔6.98%〕，在行业中仅处于中等水平，谈不上什么暴利。
表12004年各行业利润情形
单位：
亿元，％
行业
利润总额
主营业收入
利润/主营业收入
净资产
利润/净资产
房地产业
1035.2
13315
7.77
16005.9
6.47
采矿业
2557.5
12334.2
20.74
8699.8
29.40
制造业
9547.6
189519.7
5.04
75675.1
12.62
电、燃气、水的生产供应业
960.3
16588.6
5.79
19546.9
4.91
建筑业
826.7
29380.9
2.81
11841.8
6.98
交通运输、仓储、邮政业
1022.4
11661.1
8.77
18713
5.46
批发零售业
2149.6
110924.5
1.94
18632
11.54
住宿、餐饮业
27.5
1649.6
1.67
2753.6
1.00
其他第三产业
4550.1
44479.4
10.23
77542.2
5.87
资料来源：
第一次全国经济普查要紧数据公报
2.上市房地产开发企业的利润水平
房地产上市公司从规模、经营治理水平、融资渠道等整体的竞争力上看要明显地好于非上市公司，而且，上市公司在数据披露上面更为真实、可靠，考察房地产上市公司的利润指标能够差不多反映优秀房地产开发企业的利润水平。
剔除个别净资产或净利润为负值的开发企业，沪、深两市A股上市的房地产开发企业共47家，其2005年前三季度主营业利润率〔主营业利润/主营业收入〕和利润总额/主营业收入的具体数值详见表2。
表22005年前三季度上市房地产开发企业利润情形
单位：
％
企业名称
利润总额/主营业收入
主营业务利润率
企业名称
利润总额/主营业收入
主营业务利润率
企业名称
利润总额/主营业收入
主营业务利润率
G万科A
22.5
35.4
新黄浦
47.9
41.1
中远进展
12.8
45.0
G陆家嘴
39.0
43.9
G新梅
34.0
42.6
亿城股份
2.8
16.0
招商地产
26.2
27.4
名流置业
21.9
29.0
G东华
5.9
24.2
G中企
35.4
40.2
银基进展
14.9
22.6
G德赛
5.2
16.2
金融街
31.3
33.3
南京高科
2.0
16.4
G渝开发
19.4
26.5
金地集团
18.7
28.4
先锋股份
15.3
21.4
长春经开
6.8
11.0
G金桥
32.0
43.7
天地源
7.4
16.7
天房进展
6.3
39.6
北京城建
21.6
21.5
天鸿宝业
16.9
26.1
天创置业
20.9
37.8
深长城A
8.6
25.1
空港股份
18.8
26.3
珠江实业
7.9
24.0
栖霞建设
16.6
22.7
沙河股份
9.6
22.4
深深房Ａ
1.9
19.6
深宝恒Ａ
40.6
46.6
G深振业
2.0
14.8
沈阳新开
12.4
37.3
苏州高新
20.7
29.6
金丰投资
11.4
41.7
莱茵置业
12.3
34.0
G阳光
22.7
43.0
泛海建设
6.5
19.6
海鸟进展
16.6
14.8
G华发
23.9
30.3
外高桥
9.7
35.5
倍特高新
4.4
38.3
G实进展
33.0
44.5
中国武夷
10.5
24.2
成都建设
6.1
16.2
世贸股份
29.2
31.9
恒大地产
15.4
34.4
加权平均
19.7
30.4
资料来源：
房地产上市公司2005年前三季度公报
2005年前三季度，上市房地产开发企业的加权平均主营业利润率达到30.4%，部分企业甚至超过了40%，光从数字看确实有点吓人。
然而需要说明的一点是，按照当前的会计制度，主营业利润是尚未扣除营业费用、治理费用和财务费用的主营业实现利润的情形，应该说还有专门大的水分，更不能简单的同商品房销售收入中开发企业利润所占的比例等同起来。
与香港、美国的上市地产公司相比，A股上市开发公司的主营业利润率也不算太高。
2005年全年，香港信和置业、恒基地产、恒隆地产、新鸿基地产的主营业利润率分别为50.20%、50.03%、49.38%、44.51%；2004年，美国四大住宅开发公司LennarCorp.、CentexCorp.、D.R.HortonInc.和PulteHomesInc.的主营业务利润率分别为15.67%、29.00%、24.38%和23.59%。
2005年前三季度，上市房地产开发企业的加权平均利润总额/主营业收入的比值为19.7%，高于全国经济普查显示的7.77%，说明上市公司的项目盈利水平明显高于行业平均值。
如注释2所述，这一指标更接近房地产开发企业的收入利润率，也更能反映商品房销售收入中所得税前利润所占的比例。
同时，依照上市公布的报表，剔除个别净资产或净利润为负值的开发企业，2005年前三季度，沪、深两市A股上市的47家房地产开发企业的加权平均净资产收益率为6.56%〔详见表3〕，其中，栖霞建设、中华企业、万科、金融街、阳光股份等优秀企业的前三季度净资产收益率就超过了10%，但也有许多上市房企的净资产收益率不足1%，甚至存在个别的亏损企业〔共7家，已从表3中剔除〕。
上市房地产公司的平均净资产收益率低于同期沪、深两市1380家上市公司的加权平均净资产收益率〔7.26%〕，更低于采矿业的净资产收益率〔13.35%〕。
将前三季度净资产收益率进行时刻修正，可估算上市的房地产开发企业全年净资产收益率仅为8.75%左右，只是略高于同期银行的贷款利率。
表32005年前三季度上市房地产开发企业净利润情形 单位：
亿元、％
企业名称
净利润
净资产收益率
企业名称
净利润
净资产收益率
企业名称
净利润
净资产收益率
G万科A
87179.3
12.94
新黄浦
6039.2
2.71
中远进展
1748.8
0.90
G陆家嘴
39134.7
6.19
G新梅
5428.3
11.02
亿城股份
1516.5
2.25
招商地产
31279.2
8.52
名流置业
4502.6
7.66
G东华
1288.2
2.59
G中企
28607.3
15.20
银基进展
4485.7
3.84
G德赛
1282.3
8.54
金融街
27675.4
12.98
南京高科
4158.9
3.15
G渝开发
1243.2
6.69
金地集团
21626.3
8.19
先锋股份
3748.0
9.28
长春经开
1113.5
0.50
G金桥
17421.8
7.20
天地源
3703.1
2.76
天房进展
1033.0
0.62
北京城建
13354.4
6.98
天鸿宝业
3329.9
4.41
天创置业
888.7
3.50
深长城A
11503.1
7.59
空港股份
2782.0
6.14
珠江实业
745.3
1.18
栖霞建设
9978.5
15.42
沙河股份
2695.1
8.70
深深房Ａ
539.4
0.53
深宝恒Ａ
9499.4
8.00
G深振业
2396.1
2.38
沈阳新开
519.5
1.11
苏州高新
9471.6
5.81
金丰投资
2270.0
2.05
莱茵置业
515.7
3.40
G阳光
8875.7
11.84
泛海建设
2073.1
1.87
海鸟进展
400.4
1.99
G华发
8813.4
8.33
外高桥
2072.6
1.50
倍特高新
352.1
0.95
G实进展
8375.9
6.84
中国武夷
2067.6
2.21
成都建设
262.3
1.27
世贸股份
7053.5
8.82
恒大地产
1943.3
6.62
合计
358149.3
6.56
资料来源：
房地产上市公司2005年前三季度公报
与香港、美国的上市地产公司相比，A股上市的地产公司盈利水平并不高。
2005年全年，香港信和置业、恒基地产、恒隆地产的净资产收益率分别为16.23%、17.34%、19.37%；美国四大住宅开发公司LennarCorp.、CentexCorp.、D.R.HortonInc.和PulteHomesInc.的净资产收益率分别为23.58%、23.62%、27.43%和12.20%。
从历史数据来看，从1994年到2004年，上市房地产公司的年平均净资产收益率为8.21%，而沪深两地的全部上市公司的平均净资产收益率为8.85%。
二者差不多接近，上市房地产公司略低。
从净资产收益率的变动趋势来看，上市房地产公司的净资产收益率波动幅度远高于全部上市公司的波动幅度。
1994年上市房地产公司的净资产收益率高达18%，而1998年和2001年却还不到4%。
上述数据说明，上市房地产公司的风险高于平均水平，然而收益率却低于平均水平。
3.北京市房地产开发项目的利润及价格构成
北京的房价一直在全国处于较高水平，同时在2005年许多都市受宏观调控政策阻碍房价开始下跌的情形下始终保持稳步上升。
专门多人甚至如此认为：
即使全国的房地产开发行业不存在暴利，北京的开发商也是暴利的。
把北京房地产开发的利润情形研究清晰有利于正确认识全国房地产开发行业是否存在暴利，至少它能在一定程度上反映全国房地产的利润水平。
2005年年中，北京市某权威机构对部分项目的利润情形及成本构成进行了调研。
调研结果〔详见表4〕显示，同意调研的18个开发项目销售利润率〔利润/销售价格〕在8~25%之间，最高的为24.75%，最低的为8.97%，简单平均销售利润率为15.69%。
从18个项目的平均数值来看，在房地产开发项目的价格构成之中，除了利润占了15.69%之外，其他各项的比例分别为：
土地成本，27.37%[4]；建安成本，33.66%[5]；基础设施及配套费，6.72%；财务费用，4.21%；治理费，4.12%[6]；销售费用，2.58%；税费，5.65%〔参见图1〕。
以笔者的体会而言，应该说这些数据与北京市房地产开发的实际情形差不多相符。
表42005北京市部分项目价格构成情形
单位：
元、％
项目区位及性质
均价
土地
成本
建安
成本
基础设施及配套
财务
费用
治理费
销售
费用
税费
利润
利润率
北五环住宅
5000
970
1842
581
187
230
118
400
672
13.44
东五环住宅
3535
805
1432
352
148
188
101
192
317
8.97
北五环住宅
4428
1029
1539
462
114
199
103
243
739
16.69
南二环内住宅
12000
4500
1700
1300
300
800
250
1000
2150
17.92
东四环住宅
12200
2300
4100
400
500
600
480
800
3020
24.75
西五环内住宅
4350
900
1300
800
400
202
98
239
411
9.45
西五环内住宅
4500
900
1450
600
300
230
110
237
673
14.96
怀柔住宅
3480
770
1200
250
80
100
70
240
770
22.13
怀柔住宅
3300
700
1250
250
150
100
60
230
560
16.97
东四环住宅
7100
1840
2826
300
280
400
233
255
966
13.61
西四环外住宅
5600
1200
2226
300
130
310
179
249
1006
17.96
北五环住宅
6800
2382
2465
121
243
272
174
367
776
11.41
东五环住宅
5400
1610
2122
254
204
203
108
281
618
11.44
西二环内写字楼
12800
4851
3210
573
1149
293
356
704
1664
13.00
北四环外写字楼
12148
4883
3497
553
544
367
459
588
1257
10.35
CBD公寓
15500
4635
4798
378
155
505
425
930
3674
23.70
CBD写字楼
14500
5000
4500
30
650
350
340
600
3030
20.90
北三环写字楼
9000
2900
3650
50
300
240
150
380
1330
14.78
资料来源：
北京市某权威机构调研数据
综上，第一次全国经济普查数据反映2004年房地产开发企业的收入利润率约为8%，房地产上市2005年前三季度报表显示开发企业的收入利润率约为20%，北京市权威机构调研数据说明北京市房地产开发企业的销售利润率约为16%。
考虑到统计公报涵盖了所有开发企业〔包括没有项目，业绩亏损的公司〕，反映的是2004年的数据，2005年，开发企业的收入利润率水平又有一定程度的提高，且专门多学者对经济普查中的利润数据存有一定疑问〔怀疑企业瞒报〕，能够大致判定房地产开发的平均收入利润率在12~20%之间，这也与业内普遍认可的标准相当，与香港、美国的同行相比差别不大[7]。
通过经济普查和上市公司的数据，还能够大致推断2005年房地产开发企业的平均净资产收益率低于8.75%，在各行业中处于中等水平，与国外同行相比也并不高，从净资产收益率的角度来讲称不上暴利。
二 房地产开发是否暴利争辩的起因
应该说，近几年随着房地产业的进展和房价的上升，房地产开发的利润水平有所提升，然而还没有到暴利的程度。
这是稍加理性分析就专门容易得出的结论，却无法阻止宽敞居民从情感上认为其存在暴利。
房地产〝暴利论〞产生的缘故要紧有以下几个方面。
1.商品住宅是生活必需品，且价值庞大
房地产开发的要紧产品——商品住宅是人们生活的必需品，同时价格动辄数十万上百万。
本来开发商分享12~20%的利润并不算高〔假如买件衣服被赚走百分之十几的利润，确信没有人说这是暴利〕。
然而，中国目前的收入房价比为10~14:
1，一般家庭需要拿10~14年的收入来买一套房子，假如开发商的利润是12~20%，也就意味着购房人将整个家庭1~2年的收入给了开发企业。
这就不是一个小数目了。
专门是当前房价节节高升，老百姓购房压力日益加大的情形下，这部分被开发企业拿走的利润更容易引起人们的愤慨。
2.关于房地产开发特点的不了解
关于房地产开发特点的不了解也是暴利论产生的重要缘故。
许多媒体和研究人员在运算房地产开发成本时只考虑土地成本、建安成本和配套设施费，成本的其他重要组成部分：
如财务费用、治理费用、销售费用、税费往往被忽视或者被低估。
轰动一时的福州〝房价成本测算〞就存在这方面的问题。
往常文所述的北京部分商品房项目的价格构成为例，财务费用、治理费用、销售费用、税费就几乎占了售价的1/5。
利润也要区分已实现利润和未实现利润，在未实现利润中，有一部分可能至少在相当一段时刻内只能是理论上的利润，比如未售出的住宅、车位、店面、商场等。
几乎专门少有项目能够在预期内全部售完，或多或少都会存在尾询问题。
这些尾房的存在会严峻阻碍利润水平，假如将项目全部卖完能够实现20%的利润，要是存在10%尾房不能顺利销售的话，利润只能将就超过10%。
在外界大谈房价高涨、开发商暴利的时候，可能专门少有人会想到开发企业风光背后的凄凉。
房地产开发周期长，从最初的置地、设计、开发，到完成销售，平均周期需要2~3年，有的甚至超过5年。
而房地产又是投入资金量专门大的产业，绝大多数的开发商全然就无法像工业企业一样，进行连续不断的大规模滚动开发。
因此，看起来专门高的销售利润率，分摊到每一年，其年均的净资产收益率却并不高。
房地产开发企业数量多，规模小，良莠不齐。
尽管有部分房地产公司的开发项目实现了较高的利润水平，然而也存在专门多房地产公司几年都没有项目，将就支撑，部分开发企业甚至显现了亏损。
2005年前三季度，沪、深两市A股上市的开发企业就有7家净利润为负值。
3.中国富豪纷纷投资房地产业
中国富豪当中有相当大的一部分与房地产开发有关是房地产〝暴利论〞又一重要缘故。
事实上，中国富豪投资房地产开发，除了房地产开发近几年处于较高景气水平、利润率有所提高外，还与许多其他缘故有关：
第一，房地产开发的市场化程度高。
随着住房体制改革和土地公布交易制度的实施，房地产开发的市场化程度日渐提高，民营、外资企业在其中所占的市场份额越来越大。
同时，在当前中国的经济体制下，专门多利润高的行业是差不多由国有资本垄断的，如目前利润率最高的采矿业，民营资本想进入就较为困难。
第二，房地产开发的技术门槛低、资金要求高。
房地产开发的要紧工作是整合资源，属于资金密集型产业，并非技术密集型产业，这一特点正好适合中国富豪进行投资。
假如从事其他行业，如搞生物制药、搞信息技术等都有较高的技术要求，即使是从事制造业，技术要求也比房地产开发要高的多。
第三，房地产开发产品具有保值增值的特点。
尽管房地产开发的风险较高，但关于实力雄厚的中国富豪来说，只要不怕资金链断裂，即使房屋卖不出去，放在那儿也是资产，且房屋还具有保值增值的特性，不像其他行业的产品，一旦没有把握好市场需求，可能就只好当废品。
第四，符合中国买地置业的传统思想。
中国富人历来就喜爱当地主，投资房地产也有一部分这方面的考虑。
受这一思想阻碍，中国经济进展水平不高，然而住房自有率却高达84%，远高于日本〔38%〕、法国〔36%〕、英国〔36%〕等经济发达国家。
同样的道理，中国富豪投资房地产业的比例较大，这一特点也表达在香港、台湾富豪身上，据«福布斯»在2006年2月公布的港台富豪榜，港台地区前40位富豪中，投资房地产的达到1/3,前10位富豪中，投资房地产的就有8位。
需要说明的一点是，大部分的富豪〔如黄光裕、许荣茂、刘永好等〕是有了资金才投资房地产，而不是通过投资房地产获得了第一桶金，也即，是房地产吸引了富豪的投资，而非如许多媒体所言，房地产造就了一大批富豪。
因此，也不排除存在个别富豪通过非法途径取得低廉的土地从而获得暴利的可能，但那就不是房地产业本身是否暴利的问题了。
三 房地产开发利润水平与房价的关系
开发企业的利润是房价的重要组成部分，减少这部分的比例自然能够在一定程度上降低房价。
然而，一个行业利润水平的高低是由行业的进展水平和市场决定的。
在一个充分竞争的行业中，不存在暴利的可能，即使有一段时刻利润水平较高，也会因为其他资本的进入而降到社会平均利润率的水平。
通过行政手段限制企业的利润只能导致该行业资本流入和生产能力的下降，造成供不应求的局面。
利润水平的高低也不是由企业的主观意愿决定的。
追求更高的盈利是企业的天性，通过舆论导向要求开发企业主动降低利润水平是不现实的，也有违市场经济的本质。
开发企业的利润水平和房价并不是完全矛盾的，房价下降，甚至是房价中利润比例的降低并不意味着企业利润水平的降低。
企业完全能够通过提高运行能力，缩短开发周期，降低财务费用、治理费和销售费用，从而在降低房价中利润部分所占比例的同时提高企业的净资产收益率。
政府应该通过减少开发环节的税费征收、出台相关政策营造一个开放、规范的市场环境。
只要有好的市场环境，通过一段时刻的充分竞争，开发企业和购房者，房地产开发利润和房价完全可能显现〝双赢〞的结果。
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