商品房预售登记备案制度初探房地产doc.docx

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商品房预售登记备案制度初探房地产doc

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如果能将商品房预售登记备案制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件，从而使得经过商品房预售登记备案这一公示程序,使该合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。

这样,才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视,通过登记使合同产生公示和公信的法律效力,对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行径,减少商品房预售的纠纷,通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金、企图达到一本万利的美梦,从制度上杜绝房地产登记与管理上的漏洞,从而达到维护消费者的合法权益,维护正常的房地产开发秩序,促进整个国民经济快速、有序、健康的发展之根本目的。

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如果能将商品房预售登记备案制度上升到实质意义上法律强制的高度,则必然要求将登记作为预售合同的生效要件，从而使得经过商品房预售登记备案这一公示程序，使该合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。

这样,才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视,通过登记使合同产生公示和公信的法律效力，对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行径，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金、企图达到一本万利的美梦,从制度上杜绝房地产登记与管理上的漏洞，从而达到维护消费者的合法权益，维护正常的房地产开发秩序,促进整个国民经济快速、有序、健康的发展之根本目的。

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商品房预售制度若干问题探讨_房地产论文

[内容概要]

随着我国房地产行业的兴起和快速发展,商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。

由于商品房销售在我国属于一种新鲜事物，立法中存在空挡,实践中存在许多模糊认识，理论界也对一些问题争论不休。

商品房销售市场较为混乱，纠纷层出不穷，本文就商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理进行简单探讨。

本文作者从商品房预售合同的特点及其与承揽合同存在的区别进行了分析，认为是一种非即时交付的买卖合同，它不同于承揽合同和附期限合同；文章对预售商品房设立抵押的三种情况进行了分析,提出开发商设立抵押应建立登记备案制度和设立严格的条件限制；同时作者认为预售商品房可以转卖并履行严格手续,并简述商品房预售中常见的纠纷，针对不同情况提出了不同的处理意见。

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近年来,随着我国房地产市场的建立与蓬勃发展,商品房买卖市场日益活跃，一种新型的房屋销售制度－-商品房预售应运而生。

商品房预售俗称“卖楼花”,是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给预购人,由预购人根据预售合同支付房款（既可一次付清,也可分期支付，视合同约定而为）并在房屋竣工验收合格后依法取．得房屋所有权的一种房销售形式。

可见，相对于一般的现房交易,该种销售方式有利于房地产开发吸收资金,对于解决房屋在开发建设中资金不足的问题起重要作用。

但是，商品房的预售在我国还刚刚起步，现行立法尚不够完善，实践经验也还欠缺,对房屋预售中的一些基本问题还模糊不清。

因此，有必要加强对商品房预售制度的法律研究，澄清一些理论与实践问题，使之能在房屋交易市场上发挥最大的经济功能。

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一、预售合同的法律性质

我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：

“商品房预售，开发经营企此应当与承购人签订商品房预售合同。

预售人应当在签约之日起3０曰内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要件。

站在预防法学的观点来看，就是先以“契约

的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少因权义不明所生的争执或纠纷。

另外，对该种契约的性质也必须予以明确,这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求，也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。

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（一）预售合同是买卖合同

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１、商品房预售合同符合买卖合同性质。

《台湾民法典》第98条规定:

解释意思表示应探求当事人之真意,不得拘泥于所用之辞句。

因此应该从当事人真实意志的角度去探求预售合同的法律性质。

房屋预售合同签订之时房屋尚未开工或正在施工，合同的标的物并非现实物而是将来物,有一个

成长

过程。

但双方的意图都在于房屋竣工后的产权转让。

预购人支付价款是为了取得房屋所有权,开发商接受价款也自然负有了交付房屋的义务,这与买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的基本特性是相吻合的。

预售合同实为房屋作为商品交换形式在法律上的必然表现，合同当事人的行为在本质上仍是买卖行为。

预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容也多与买卖合同相同，具有明显的买卖合同性质。

2、商品房预售合同是非即时交付合同。

商品房预售与成品房的买卖相比又具有自身的特殊性。

主要表现在交易标的物的非现实性、合同履行的非即时性。

即合同成立时标的物还不具备立即现实交付的条件，合同不能即时完全履行，仍需要一定时间，是一种远期交付合同。

但这种远期交付合同又不同于附期限合同,附期限合同是指期限到来时合同才生效，而预售合同成立时即已生效，只是履行期限的延后。

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3、房屋预售合同不是承揽合同。

在学理上，有人采

承揽契约说

将预售行为视为是房屋的加工承揽。

承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果,由定作人给付报酬的合同。

合同的标的是承揽人依定作人的要求最终完成并交付的工作成果，承揽合同签订时该标的尚不存在，在这一点上与预售合同具有相似性。

但预售合同与承揽合同的区别还是显而易见的。

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（１）、合同订立的目的不同。

预售合同旨在实现房屋产权的转让，由购买方取得房屋所有权,预售方获得房屋价款.而在承揽合同中，工作成果完成后所有权是直接归属于定作人的，承揽人只是依约取得报酬而并非是工作成果的价款。

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（2）、确定合同标的具体状况的主体不同。

在实践中，预售合同多为标准合同，通常由预售方单方面拟定，对于预售房屋的面积、地段、楼层朝向、房屋的结构、装修状况、设备等基本情况都是由预售方依据房屋开发的总体规划确定的。

购买方只是在预购方己确定的范围内选择欲购房屋，对房屋不能提出特殊要求。

在承揽合同中，定作人对标的物在种类、规格、质量等方面往往有特殊要求，承揽人必须严格按照定作人的要求进行加工制作。

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（3）、违约后的救济措施不同。

在预售合同中，房屋竣工交付时，如果购买方未按合同约定付清价款,因为此时房屋的所有权仍属于预售方，预售方完全可以拒绝转移房屋的所有权。

在承揽合同中,如果定作人不依约支付报酬,虽然承揽人占有完成的工作成果,但该工作成果的所有权人是定作人，承揽人只能对完成的工作成果行使留置权。

4、预售合同不是分期付款买卖合同

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商品房预售的融资功能较为突出，实践中的常规做法是，由预购方根据施工进度分期交付房款,这种做法类似于分期付款买卖。

分期付款买卖的特点在于标的物交付给买受方后,价金尚有二期以上仍待支付。

在价款的支付方式和付款完毕前标的物所有权的归属上,预售房屋交易与分期付款买卖是相同的。

但商品房预售行为在性质上绝不是分期付款买卖。

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首先，分期付款买卖的标的物在合同生效时就要交付给买受人,由买受人占有、使用、收益。

而在商品房预售中，标的物是在建房屋，合同成立生效时，该标的物还不存在，根本谈不上再转移给购买方占有。

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（一）房地产开发企业对预售商品房设立的抵押

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商品房预售合同是买卖合同,房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权,房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。

但这时就存在一个问题,如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方,购买方依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债权。

而预售方将待售房屋抵押后，抵押人获取的抵押权则是一种物权。

如果预售方不能如期与抵押权人结清债务,依据物权优于债权的原理,抵押权人特优先对房屋

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加劲梁上的锚箱是钢箱梁重要的传力结构,本设计进行了特殊设计处理。

锚箱主要由三块承力板、一块承锚板组成。

三块承力板门距为50ｃｍ,中间一块板厚32ｍm,另两块板厚２0mｍ。

三块承力板均穿过加劲梁斜腹板,其中间一块与横隔板相连接。

承力锚板厚50mｍ,其上设有多道板厚２0ｍm的加劲板。

为适应加劲梁端部结构的复杂受力的需要，对长７.３3m的端节段进行了特殊加强设计。

端节段节段设有6道横隔板，横隔板板厚为１6mm或20mm,并结合支座系统连接的需要进行局部加劲处理。

　加劲梁钢材材质为Q3４5-E,结构钢材共用１0390t。

加劲梁顶板上铺设7cm厚改性沥青混凝土铺装层,人行道上铺设3cm厚的沥青砂。

　（3）锚碇

南北锚碇所处的地质情况不尽相同。

北锚碇基坑基岩在高程５４.８m以下整体性较好,无明显的夹层及破碎带，基岩为泥钙质胶结砾岩；高程54．８ｍ以上基岩破碎，且多为红色粉砂岩。

南岸整个岩体整体性差,基岩破碎,有多条夹层及断层，岩体以泥钙质为主，夹有粉砂岩或红砂岩的砾岩。

南北基岩均为强度较低的软质岩。

故南北两锚碇均设计为重力式钢筋混凝土锚碇。

　为保证锚碇上方行车道的宽度，锚碇采用埋置式，利用其上方回填路基上压重，以减少锚碇混凝土的数量。

锚碇结构最大长度为65ｍ、宽３9m,前缘高42m,后部高22.８ｍ。

每一锚碇混凝土为42584立方米，锚固体及前支承墙为４０号混凝土，其他各部分均采用2５号混凝土。

本锚碇为少筋结构,仅在锚碇内外表面设置直径22cm间距２０cｍ的分布钢筋网。

为防止大体积混凝土产生有害的裂纹，在锚碇内外表面及每一施工层面上设置了规格为BＱ3030（间距７５＊150）的金属扩张网。

　后锚室在锚固体系张拉完成以后用低标号混凝土回填密封,前锚室设有通风除潮设备。

在锚碇支承墙前缘，结合保护路面以下主缆的需要,设有地下展览室。

　（４）主缆及吊索

主缆为预制平行钢丝束，每根为10４束127φ5.１平行镀锌钢丝集结成束、定型包扎带绑扎、两端嵌固热铸锚头而成。

钢丝为强度1600MPa普通松弛镀锌钢丝。

为方便施工，在热铸锚上设有与锚固体系连接为一体的连接器。

主缆防护层由防护油漆、φ4软质镀锌钢丝、表面防锈腻子构成。

吊索为中心配合绳芯（ＣFRC）钢丝绳,单根钢丝绳直径４５ｍm。

每侧每一个吊点有4根吊索。

主缆钢丝共667０t，吊索钢丝绳约19５ｔ。

（5）主索鞍及散索鞍

主索鞍和散索鞍由鞍头、鞍体、底座组成。

鞍头、鞍体分开浇铸、焊结成一体的铸焊组合结构。

为方便加工、运输、主鞍吊装施工，主鞍分左右两半制造,吊装就位后用高强螺栓联接为一体。

主鞍鞍体与底座之间,主鞍施工期间设有聚四氟乙稀滑板。

散索鞍鞍体采用摆式结构，以适应施工期间及成桥后的微量位移。

主鞍最大吊装重量为32t,散鞍最大吊装重量为43ｔ。

　为使主缆在鞍内能保证相对固定、不滑动,在鞍槽内设有竖向镀锌隔板，并在主缆调股到位后顶部用锌质填块填平、压紧。

主索鞍及散索鞍鞍体铸钢材质采用ZG2７5－485H，底座铸钢材质采用ZＧ２３0-450，槽盖等材质采用Q２35-A。

（6）锚固体系

锚碇内锚固系统是由64根预应力锚固体系组成，其中单锚24个，双锚40个。

单锚采用１6根公称直径15．24mｍ的低松弛高强钢丝锚固，双锚采用五根公称直径１5.24mm的低松弛高强钢丝锚固。

在锚碇结构中,设有型钢骨架以便锚固预应力管道的精确定位施工。

前锚面设有锚固连接器与主缆相连接。

（7）主桥伸缩缝

为适应主跨加劲梁在活载作用下的大变形，加劲梁两端各设一道最大伸缩量为1３６0ｍm的大位移伸缩缝。

（８）支座

为传递主梁端节段受力、约束主梁端节段的变形、保证梁端伸缩缝正常工作,在主梁每一端节段设有两个竖向支座、两个梁侧辅助支撑、两个风支座。

竖向支座能适应加劲梁在温度及荷载作用下的纵向位移及面内梁端转动,能承受一定的竖向拉压反力。

风支座主要承受横向风载。

梁侧辅助支撑主要用于控制由于风载或活载偏载作用下的梁端扭转，能适应梁端纵向位移及转动，承受结构扭转倾覆拉力，不能承受压力。

支座系统均为材质要求较高的铸焊结构。

四、设计、施工及科研的技术特点

1.设计与施工的技术特点

（1）加劲梁采用鱼鳍式断面,并在两道横隔板之间增设了一道矮肋，改善了加劲梁受力及气动性能,同时减少了钢材用量。

（2）对加劲梁母材及焊材的S，P等有害的杂质进行严格的控制，为提高加劲梁焊接质量创造了条件，使焊接工艺控制达到了较高的水平。

（3）桥塔采用大块整体钢模板（9m高）进行施工,极大地提高了工效和结构表面的平整度；采用钢管支承进行桥塔横梁施工,消除了支架非弹性变形，同时提高了工效。

（4）桥塔塔上设有直径6.5mm的防裂分布钢筋,成功地克服了桥塔在施工过程中易出现收缩裂纹的通病。

（5）锚碇基坑的开挖广泛采用预裂爆破和光面爆破技术,使锚碇高（高８8ｍ）、陡（边坡率0．７5~0．8）的基坑开挖成功，并保证了高陡边坡的稳定。

（6）采用埋置式锚碇,既确保了工程结构的安全可靠，又极大地减少了锚碇混凝土数量,并为成功解决锚碇大体积混凝土开裂问题创造了有利的条件。

（7）采用综合的降低大体积混凝土水化热和防止混凝土开裂的技术，使得浇注两锚碇１0万多方混凝土均未发现一条裂纹，锚碇大体积混凝土浇注的质量得到了突破性的提高。

具体的措施为：

调整混凝土的设计龄期为60d,降低水泥用量；采用低热微膨胀水泥;对大体积混凝土进行分块分层浇注，并在每层混凝土中加一层防裂金属扩张网;采用循环水,对大体

积混凝土进行降温等。

（8）国内第一次采用强度高、弹性模量高且稳定的中心配合绳芯（CＦＲC）钢丝绳作为吊索钢丝绳；同时,吊索锚头设计为可适当调节的锚杯,克服了吊索不能调节长度的缺点。

（9）采用构造简单、受力明确、造价经济的滑转支座系统,满足结构受力及变形需要。

（10）桥面铺装采用7ｃm厚的双层SＡＭ结构,人行道采用彩色沥青砂结构铺设。

（１１）在施工猫道的设计施工中，采取增加适当数量的猫道横向天桥的道数而不设风缆的办法,来提高猫道的抗风稳定性。

这样既保证猫道施工过程中的安全，又简化了设计与施工，有利于缩短工期和降低造价。

2．科研试验

宜昌长江公路大桥关键技术研究是交通部　九五行业联合攻关项目。

在部、省有关主管部门领导的支持下，该科研项目进展顺利,全面开展了有关科研试验工作，取得了一些成果,并成功地指导宜昌大桥的建设工作。

（1）基岩原位测试进行了大型的现场基岩原位测试，获取岩石与岩石、混凝土与岩石之间抗剪、抗滑等力学参数,为锚碇、桥塔等的设计提供依据。

参加研究的单位：

长委三峡勘察研究院、长江科学研究院。

（２）风洞试验进行了悬索桥全桥及节段模型试验,验证结构的抗风能力，并以此结论指导主梁吊装施工；进行了猫道节段模型试验，研究有效提高猫道抗风稳定性的措施,并以此成果指导了猎道设计。

参加研究的单位:

同济大学、西南交通大学。

　（3）仿真分析广泛采用计算机仿真计算技术，对主梁、锚碇、桥塔等结构关键受力部位进行分析，验证结构设计的合理性和可靠性。

参加研究的单位：

西南交通大学。

（4）主桥桥面铺装模拟试验根据大桥结构设计构造、荷载条件、气候条件等，进行模拟直道、环道试验，以选择最优的桥面铺装结构方案。

参加研究的单位:

重庆公路科研所、长沙交通学院。

（５）锚碇大体积混凝土防裂技术的研究对锚碇合理的结构形式及分层、分块进行研究；对锚碇混凝土配合比进行研究；对锚碇建筑材料选用的研究；对锚碇施工及水化热控制技术的研究。

参加研究的单位：

武汉港湾设计研究院。