二手房年度市场分析报告.docx

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二手房年度市场分析报告

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2009年市场分析报告

结论：

　　本报告分析2009年北京市二手房市场，得出以下结论：

　　1.2009年是二手房市场不平凡的一年。

价量齐升是其最为显著的特点。

2009年北京市二手房年交易量达到266883套，超过近三年来二手房交易量的总和，12月甚至达到39264套的高峰。

究其原因，政策对交易量的影响最大。

2008年底开始出台的一系列房地产优惠政策在首付下降的同时降低了交易成本，减轻了消费者的购房负担，同时2008年受抑制的刚性需求也开始集中释放，再加上交易价格的连续上涨强化了其继续上涨的预期，诱发了投资投机性需求，也提高了二手房业主的售卖意愿，政策效果表现良好。

同时，由于新建商品房项目较少，再加上房地产商捂盘惜售，提价减量的策略，致使部分刚性需求转向二手房，形成二手房交易量暴涨的局面。

　　2.二手房交易价格从年初的8900元/平方米上升为13800元/平方米，涨幅达55%。

同时，4月和11月单月均环比上涨1200元，形成房价一日千里的局面。

主要是因为2009年二手房需求集中爆发，供求缺口拉大，价格连续上升，同时价格继续上涨预期的自我实现又使房价进一步上涨。

而宽松的货币政策下大量流动性涌入楼市致使地王频现以及轨道交通的开通和规划也对房价的上升有重要的影响。

　　3.2009年北京市房地产市场在价量齐升的同时表现出一些新的特点。

包括二手房交易量首次超过新建商品住宅；由于城市化进程推进和各项基础配套设施的完善，远郊区县二手房交易量比重上升；限外令的解禁致使外籍人士购买量上升；以及由于二套房贷政策的放开使改善型需求释放，90-140平米户型交易量上升。

　　4.政府对房地产政策的收紧以及为管理通胀预期采取的一系列紧缩型的货币政策将使二手房购买负担加重，抑制一部分投资投机性需求，同时2010年部分刚性需求也在2009年提前释放，因此预计2010年北京市二手房年交易量将有小幅下降，难以再现2009年的盛况，月交易量则受季节性因素、紧缩型货币政策出台的时间以及新建商品房供给的影响，会呈现先升后降的态势。

　　5.受政府打压房价的影响，2010年二手房价格进一步上升将难以为继，但在供求权衡调整下，二手房下降的可能性也不大，同时从历史数据来看，二手房交易均价似乎存在粘性，因此预计2010年北京市二手房交易均价将不会出现太大变化。

从区域来看，2010年即将建成通车的地铁有大兴线、亦庄线、昌平线及房山线，轨道交通的完善将会促使沿线区域二手房价格上涨。

南城规划也会促使规划区域房价上涨。

总的来说，2010年北京市二手房市场尽管不会如2009年般火爆，但亦不会有太差的表现。

　　前言

　　2010年1月21日，国家统计局召开新闻发布会，公布2009年全年系列国民经济数据。

统计显示，2009年全年国内生产总值（GDP）335353亿元，按可比价格计算比上年增8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。

中国经济增长“保八”成功。

2009年是新世纪以来中国经济发展最为困难的一年，面对百年不遇的国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，政府坚持实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速明显下滑的局面，实现了国民经济总体回升向好。

在国际经济形势依然严峻，外需严重不足的条件下，必须依靠国内需求来带动经济实现较快较好发展，而房地产的发展在其中起了较为重要的作用。

　　无论是直接的房地产开发投资，还是房地产业对上下游产业链的带动作用，2009年，房地产的发展无疑是最亮眼，也是备受争议的。

相较于新建商品房，二手房市场的发展更为抢眼。

2009年是二手房市场处于全面提速的一年，需求呈井喷式增长，价格也一路飚高，一度引来房地产泡沫的怀疑。

具体从北京来看，从三月的小阳春，到年底营业税政策到期前的疯狂抛售，2009年北京二手房交易量达到近27万之多，超过前三年的总和，价格也从年初的8900元/平方米一路上涨到12月的13800元/平方米，涨幅达到55%。

2009年的房地产市场堪称牛市。

在挥手告别牛年迎来虎年之际，本文将回顾过去，展望未来，对2009年北京市二手房市场进行盘点，并对2010年北京市二手房市场可能的发展趋势进行预测。

　　一、二手房交易量

　　1.市场表现

　　从月交易量来看，2009年北京市二手房交易266883套，年初受季节性因素的影响，交易量较低，1月和2月交易量均少于一万套。

从三月开始，交易量即过万，达到19973套，打破往年的月成交量记录，带来二手房交易的“小阳春”。

四月则突破两万套关口，达到21517套。

除了5月稍有下降，此后呈逐月上升的势头。

由于国庆中秋长假，10月上旬交易量有所下降，但此后仍以日均900套的数额成交。

进入10月下旬，对二手房优惠政策是否续存的疑问带来了二手房交易量的恐慌性抛售，11月交易量突破3万关口。

12月9日，二手房营业税政策“2改5”公布，为赶在政策实施前成交，12月甚至达到39264套的顶峰。

　　在2005年和2006年紧缩性的房地产政策条件下，早期受抑制的需求在2007年喷发，带来2007年楼市的一个小牛市。

但是从下图来看，如果说07年是一个房地产的小牛市，那么09年则是真正的牛市。

09年各月的成交量均远远高于往年同期。

　　与交易套数相似，2009年北京市二手房交易面积逐月上升，全年二手房交易量达2466.49万平方米，是2008年交易面积555.97万平方米的近4.5倍。

　　从年交易总量来看亦是如此。

从2000年到2009年，除了2008年上半年受紧缩性货币政策以及国际经济金融危机的影响，年交易量较07年有所下降以外，其他年份交易量呈逐年上升的趋势。

09年交易总量266883套甚至超过06、07、08年三年的总和。

　　2.原因分析

　　1.2.1政策的影响

　　受2007年输入型通货膨胀的影响，2008年上半年，政府为调控通胀、平抑物价，采取了紧缩的货币政策，同时在2007年楼市价格上升的压力下，2008年市场观望情绪膨胀，房地产交易萎缩。

2008年下半年，由美国次贷危机引发的国际性金融经济危机开始在中国蔓延，出口大幅受挫，为保持经济增长，政府采取了一系列经济刺激政策，希望通过扩大内需来弥补外需的不足。

房地产作为产业链条长、经济带动作用大的行业，成为扩大内需调控的重点。

从2008年10月开始，政府出台了一系列房地产优惠政策，政策的出台和实施也成为了二手房交易量上升的最主要原因。

中国不动产研究中心发布的《后危机时期的政策走势分析》报告中已经就北京市二手房优惠政策有了较为详细的分析，本报告将不再赘述，仅从总体的角度说明政策对二手房交易量的影响。

　　2009年前两个月是北京市二手房交易的低谷，1月由于元旦和春节的到来加之08年积聚的观望情绪尚未消散，09年初房地产交易低迷。

2月下旬，北京出台了《促进北京市房地产业持续稳定健康发展的实施意见》（简称“北京十五条”），其中营业税“5改2”使40%的房屋处于免税状态，降低了二手房的交易成本，同时还规定自2009年1月1日至12月31日放开对境外个人在京购房的限制，消费者在京购买非保障性住房无限制，扩大消费群体范围。

一系列救市政策的叠加效应经过一定时期的累积开始逐步向市场终端传导渗透，从而为全年整个二手房市场的火热局面奠定了良好的基础。

　　1.2.2刚性需求和投资投机性需求的影响

　　2009年交易量上升一个重要的因素是2008年被压抑的刚性需求集体释放以及价格看涨下投资投机性需求的形成。

在1、2月份入市的二手房购买客群中本地客户占到了总体成交比重的69.98%，较去年年末大涨了3.55%，且有96.30%的购房动机是基于解决自住。

随着刚性需求释放达到一定程度，同时交易价格在需求上升时开始上涨，5月交易量有所下降。

但是，市场的看涨预期较强，致使投资投机性需求开始抬头，进一步促进交易量和交易价格的上升。

8月随着各大银行对于二套房贷政策的逐渐收紧，市场上涨行情再次走低，成交量环比7月下跌4.48%。

尽管二套房贷收紧，但仍未能减退消费者高涨的购房热情。

10月随着双假期的到来，上旬交易量较小，但此后仍以日均900套的数额成交。

进入10月下旬，对二手房优惠政策是否续存的疑问带来了二手房交易量的恐慌性抛售，11月交易量突破3万关口。

12月9日，二手房营业税政策“2改5”公布，尽管二手房政策收紧信号明确以及交易价格已经达到高点，但是2010年房价将进一步上涨的预期，致使刚性需求和投资投机性需求暂时难以遏制，为赶在新的政策实施前成交，12月二手房交易量甚至达到39264套的顶峰。

　　1.2.3新建商品房价高量少的影响

　　2008年房地产交易的低迷使09年房地产商着重于去库存化，新建商品房项目较少，同时，在新建商品房供不应求，价格逐渐上涨的情况下，房地产商采取捂盘惜售、提价减量的策略，使部分刚性需求转向二手房。

此外，受中心城区房地产开发的限制，新建商品房的开发逐渐趋于郊区化，大部分新建商品房项目集中于郊区，在交通等生活设施尚未完善的条件下，中心城区的二手房看来更有吸引力。

这也是二手房交易火爆的一个因素。

　　这所有的原因最终致使2009年二手房成交量超过近三年成交量的总和。

二、二手房交易价格

　　1.市场表现

　　2009年年初北京市二手房交易均价尚在万元以下，四月开始突破万元大关，此后除9月和10月有小幅下降外呈逐月上升的态势。

4月上升速度最快，较三月上涨1200元/平方米，环比上升12.44%，其次是11月，较10月上升1200元/平方米，但由于10月均价基础较高，因此环比上升率较4月低，环比上升10.04%。

从全年来看，2009年北京市二手房交易均价从年初的8900元/平方米上升到年底的13800元/平方米，全年上涨55%。

局部区域二手房价格上涨幅度甚至远远超过全年涨幅，如清河上地区域二手住宅价格涨幅高达71.6%，其中，上地东里、上地西里两个楼盘价格涨幅更是超过100%。

　　从八城区中高档二手房来看，除2月较1月有小幅下降以外，此后交易均价逐月上升。

7月环比上升率最高，达到4.45%，较6月上升663元/平方米。

全年来看，八城区中高档二手房从年初的13628元/平方米上升到年底的17841元/平方米，涨幅达30.91%。

中高档二手房承接的主要是改善型需求，在二套房贷政策放开以及普通住房覆盖面上升的条件下，中高档住宅价格上升也成为必然。

　　2.原因分析

　　2.2.1供求因素的影响

　　受一系列优惠政策的刺激，08年受抑制的刚性需求在09年集中释放，同时，在价格逐月上涨的态势下，价格上涨预期增强，投资投机性需求开始抬头，在刚性需求和投资投机性需求的联合带动下，09年二手房需求旺盛。

尽管在房价上升的条件下业主的供给意愿也有所增强，但是与需求相比，供需缺口仍然较大，根据统计数据显示，2008年二手房供需比为1：

3，2009年下降为1：

5，供需矛盾加剧，致使二手房价格上升成为必然。

　　2.2.2价格上涨预期的自我实现

　　从上面的房价走势图可以看出09年二手房交易价格呈逐月上升的态势，这种上升趋势很大程度上是价格上涨预期自我实现的结果。

　　在价格连续3、4个月的上升以后，消费者预期价格会进一步上涨，加之二套房贷政策放开以及宽松的货币政策，投资房地产成本下降，预期利润率较高，为了从买卖价格差中获取利益，投资投机性需求开始抬头。

同时，由于实体经济下滑，利润率较低，因此宽松的货币政策带来的后果是大量流动性涌入股市和楼市，投资投机性需求上升。

刚性需求的上升尽管有限，但是价格上涨预期会使刚性需求意愿提前实现，透支后期需求。

从而投资投机性需求和刚性需求的上升致使供需矛盾进一步加剧，最终价格上涨预期成为现实，房价进一步上涨。

价格上涨又会带来新一轮的涨价预期，如此反复，最终导致价格呈螺旋式上升。

　　2.2.3城市建设、地王等多项因素促房价走高

　　轨道交通的完善拉近了郊区与城中心的距离，致使更多的消费者到郊区置业，轨道沿线的二手房价格也由此受到影响，主要在于轨道交通给区域带来的可预见的便利和未来需求潜力，使区域需求预期改观较大，对于区域的追捧使其对价格的接受程度变得很高。

2009年众多地铁交通轨道开通或公布具体兴建方案。

地铁4号线开通让马家堡二手房价几乎翻番；房山线即将完工，让房山区的房地产成为置业者的下一个目标，2009年房山区二手房价上涨50%左右。

　　2009年政府为刺激经济，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，在外需不足，实体经济下挫的情况下，大量流动性进入楼市。

国资委下126家央企，只有16家主营房地产，但2009年大多数都进入房地产市场和资本市场。

这些央企资金雄厚，加之政府为刺激经济新增的投资大多进入央企，致使2009年地王频现，而地王出现的区域二手房价格也会大幅上涨。

5月的广渠路10号地，6月的“”和地，地王纪录频频刷新，促京城楼市异常活跃，量价齐涨，如广渠路区域的中高档二手商品房均价达到23000元/平方米左右。

11月，顺义天竺开发区22号地，再创地王纪录，由于其地处顺义别墅区，促顺义别墅区的房源业主纷纷提价，裕京花园等高租金回报率的受追捧项目价格涨幅在20%左右，其它的项目涨幅也在7%-10%。

三、2009年北京市二手房市场特点

　　2009年北京市二手房市场伴随天量成交及价格飞涨而来的是一些之前未出现过的新特点，本部分将就2009年北京市二手房市场出现的新特点进行分析。

　　1.二手房交易量赶超一手房

　　从下图可以看出，不仅北京市二手房交易量绝对值在上升，其相对新建商品住宅交易量也在上升。

新建商品住宅与二手房交易量比值从2005年的2.22：

1下降到2009年的0.46：

1，意味着2009年北京市二手房交易量首次超过新建商品住宅，成为住宅市场成交主力。

究其原因主要有09年新建商品房供给较少，同时多处于郊区，房价较高，吸引力不如城区的二手房。

　　2.远郊区县成交比重上升

　　2009年北京市二手房交易量占比最大的三个区县依然是朝阳区、海淀区和丰台区，但是从变化幅度来看，交易量上升幅度最大的是顺义区，较08年上升1.41%，房山区则上升0.66%。

远郊区县的交易量比重扩大至39.4%，较去年上升2.01%，城八区的交易比重则有所下降。

这也是城市化的必然结果。

随着城市化的推进，郊区逐渐纳入城市规划，随后基础设施等配套跟进吸引更多业主流向郊区。

2009年多条轨道线路的规划和投入使用以及城南发展规划的发布，都使轨道沿线地带和城南地区二手房交易量上涨。

　　3.购房者来源变化

　　2009年二手房购买者中占比最大的仍然是本市个人和外省市个人，但相较08年而言二者的变化方向不一致，本市个人购买比重有所下降，而外省市个人比重有所上升，且上升幅度较大，为3.18%。

此外外籍人士购买所占比重也有所扩大，由08年的0.35%上升到0.43%，上升0.08个百分点。

这主要与2009年2月出台的北京十五条中限外令的解禁有关。

从购房意图来看，外省市个人和外籍人士购房需求多为投资投机性需求，房价高涨助推投资投机性需求也在意料之中。

　　4.90-140平米占比上升

　　从图上可以看出，09年二手房交易中90平米以下户型仍占主导地位，但90-140平米以下的户型交易量占比有所上升，上升幅度为3.21%，而90平米以下及140平米以上二手房交易量均有所下降。

这主要与优惠政策的惠及对象有关。

2009年北京市普通住房的优惠覆盖面较往年扩大，而普通住房的面积限制即为140平方米，同时对改善型购房的优惠政策也促使二居到三居的交易量上升，因此90-140平米户型交易量上升也在情理之中。