金坛市国际轻纺城可行性研究.docx
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金坛市国际轻纺城可行性研究
金坛市国际轻纺城可行性研究
第一部分项目概况
金坛市国际轻纺城地处金坛市庄家村，地理位置较偏，其总占地面积为472984平方米，约709亩。
该项目地块由金宜路、下塘河、汇贤路、南环二路围合而成。
轻纺城主要由商业区、商务区、配套住宅区三大区域构成，其中以商业区为主要功能区。
本项目以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。
第二部分宏观环境分析
1、宏观环境分析
1.1、我国宏观经济总述
2005年上半年，我国地区经济运行态势良好。
经济总量平稳增长，地区间增长速度差距缩小；工业增加值稳定增长，西部地区产销率提高显著；固定资产投资增速放慢，大部分地区增幅回落；东北地区出口增速领先，绝大多数省份实现进出口贸易增长。
自2000年以来，我国国民生产总值与指数如下表：
年份
国民生产总值（亿元）
人均国内生产总值（元/人）
国民生产总值指数（1978=100）
人均国内生产总值指数（1978=100）
国民生产总值指数（上年=100）
人均国内生产总值指数（上年=100）
2004
136584.3
10561
1032.2
760
109.9
108.8
2003
116741.2
9111
939.2
698.5
110.2
108.8
2002
103935.3
8214
852.3
642
108.9
107.6
2001
95727.9
7651
782.6
596.7
107.2
106.7
2000
88254
7086
730
559.2
108.4
107.1
从表格可以得出结论：
自2000年---2004年，我国国民生产总值，人均国内生产总值，国民生产总值指数，人均国内生产总值指数，国民生产总值指数，人均国内生产总值指数均呈现出稳步上涨的良好势头。
加入WTO后，境外的房地产开发企业和中介企业大批进入中国，这样使当前竞争已经比较激烈的房地产业出现更加严酷的局面。
但从入世后，国际上的大银行、证券公司、保险公司以及众多的房地产中介机构纷纷进入中国，中高档的写字楼、宾馆、商场外销物业需求会有明显增加，大量的外籍员工对高档住宅会有更多的需求，这位开发商提供了良好的机遇。
1.2、金坛市宏观经济研究
1.2.1、经济环境
全市国民经济在高位运行。
据统计，全年实现地区生产总值122.1亿元，比上年增长16.7%（按可比价计算），人均地区生产总值由上年的18650元增加到22594元，比上年增长21.1%。
全市完成财政总收入13.4亿元，同口径比上年增长了40.9%。
三大产业全面发展。
1.2.2、政策环境
1.2.2.1、房改政策
自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
1.2.2.2、金融政策
2003年，金坛的金融秩序持续稳定，金融形势继续保持高速增长的良性运行态势，各金融机构均实现历史性突破。
年末，全市金融机构人民币各项存款88亿多元，外币各项存款4２00多万美元；人民币各项贷款49亿多元，外币各项贷款近1200万美元。
1.2.3、人口环境
金坛市面积976.7平方千米，其中金城镇107.3平方千米，开发区27.9平方千米，下属河头镇、白塔镇、朱林镇、西岗镇等，共计156个村民委员会和19个居委会。
人口为负增长。
年末全市总户数21.47万户，总人口53.99万人。
计划生育率达99.08%；人口自然增长率为-0.48‰。
1.2.4、技术环境
进入新经济时代，互联网成为人们生活中必不可少的一部分。
金坛市宽带信息网利用先进、成熟IP交换技术构建告诉因特网数据通信平台，可向个人拥护或集团用户提供高速率的接入宽带。
金坛市互联网的高速发展，将加强企业、个人间的交流，为国际轻纺城与外界的沟通筑起了网络的平台。
1.2.5、投资环境
本项目所处地块基本为农业用地，地势较为平坦，住户和房屋很少，拆迁量较少，可极大地降低开发成本，并可以加快开发进度，这些都是开发的有利条件。
1.2.6、金坛市房地产市场现状
金坛市整体经济的快速稳定发展，带动了房地产业的快速发展，房地产业带来的经济增加在GDP中的比重逐年上升，同时，良好的经济环境，也使得房地产开发商的投资信心增强。
2004年全市完成固定资产投资48.26亿元，增长28.4%。
投资的增长主要靠基本建设投资、更新改造投资、房地产投资的拉动，是全社会投资增长的主引擎。
投资的增长也有力的拉动了内需，带动了相关产业的发展，促进了整体经济的增长。
1.2.7、金坛房地产市场调研结论
经过对金坛房地产市场的调查与分析研究，得出如下调研结论：
Ø市场需求旺盛，短期内供不应求
Ø土地供应充足，未来一到两年内房地产市场竞争预计会空前加剧。
Ø金坛新的城市规划和行政规划的确定,为未来房地产持续发展开拓了更大的空间；
Ø营销推广手段乏善可陈
Ø金坛房地产悄然进入品质与品牌的时代。
Ø外地开发商开始进入金坛房地产市场，在参与竞争之时也给金坛的房产开发带来新的开发理念；
Ø二、三次改善型购房者和投资置业者成为消费主力军。
Ø多层,小高层为主的综合产品成为竞争主旋律。
Ø比较重视户型,外立面,景观,会所的概念运用。
Ø高品质、高档次的楼盘有非常好的市场基础。
第三部分金坛国际轻纺城区域市场分析
1、纺织产品展览市场经济分析
1.1、纺织产品展览市场经济前景分析
金坛市是一个纺织业比较发达的地区，特别是服装业，现在金坛市总共有700多家纺织相关生产厂家，其中有426家服装生产厂家，300多家辅料和配件生产厂家。
但是，到目前为止，金坛市还没有一家上规模，有档次的纺织业集中市场，服装生产企业急需要一个有规模的现代化市场来展示自己的产品。
而本项目建成后，能够为金坛市及周边地区的纺织生产商提供一个共同营业、共同竞争的商业平台。
根据金坛市目前纺织业如火如荼的发展状况，这样的一个国际型轻纺城在金坛的建立，肯定是一个大手笔，因此，这些生产厂家将成为我们市场的目标客户，纺织市场将呈现出一片明亮的经济前景。
1.2、纺织产品展览市场摊位类型
根据对纺织市场的调查与分析，我公司建议将市场的摊位分为以下几类：
1.2.1、服装成品摊位
服装成品摊位在市场中占核心地位，约整个市场的50%，规模较大，将能满足400多家服装企业的急切需求。
1.2.2、纺织机械摊位
机械摊位在市场中比重约为15%，为次要性的摊位。
1.2.3、纺织辅料摊位
辅料商铺分为面料辅料商铺与纺织配料商铺，在市场中的占有额为35%，为辅助性的摊位。
2、土地资源
项目所在地庄家村拥有充裕的土地资源，且现在大部分地块为农业用地以及水域，可征用土地保障功能多样、配套设施完善的现代化国际轻纺城对空间、用地的要求，又可通过规划控制为地区发展成为具备国际贸易规范的现代化纺织产品、机械展览市场商业区提供大量规整的土地。
第四部分项目产品策略
1、项目的SWOT分析
1.1、优势
1.1.1、交通优势
本项目交通便利，项目地块四周均为公路：
金宜公路（东）、金武公路（南）、汇贤路（西）、南环二路（北）。
1.1.2、区位优势
该项目所处地虽不在闹市区，但跟随今后1-3年的发展，金坛市政府将迁于离此地不到两公里的路程，所以在今后有很大的发展价值。
1.1.3、设施优势
本项目为广大的金坛市纺织生产商提供了一个推销自己产品的平台，同时轻纺城内建有三星级大酒店，信息物流中心，还有配套的住宅区。
1.1.4、地势优势
地块地势平坦，土方的挖填量较少，是开发的有利条件。
1.1.5、拆迁量小
地块内基本为农业用地，住户、房屋很少，拆迁量很小，可极大的降低成本，并加快开发速度。
1.1.6、周边居住环境单纯
地块周边较少居民，大多为未开发地带，已有数家有雄厚实力的开发商即将进入周边地区开发，使该区域的环境档次大大提升，对本项目极为有利。
1.2、劣势
1.2.1、经验劣势
在金坛市缺乏可直接借鉴的案例，经验不足。
1.2.2、周边地区还是一片荒地，配套很少，要成为成熟区域尚需时日，将对本项目的开发有一定的影响。
1.3、机遇
1.3.1、稀缺性
本项目建成后将成为金坛市第一家国际轻纺城，会吸引许多金坛市及周边地区的纺织生产商的入住，从而对树立项目品牌是一个绝佳的机会。
1.3.2、市场机会
金坛市的商业基于城市规划的不断推进以及深入，呈现出全面铺开以及进一步调整优化目前已有商业形态的发展方向。
轻纺城是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广将此理念灌输于消费群体，从而为将轻纺城打造成为一个突现“新时代主题、新功能特色、新景观形象”，引领二十一世纪的新概念市场。
1.4威胁
1.4.1、消费者的认知程度不高
如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。
1.5、结论
通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。
2、项目定位及USP导向
我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，通过纺织商铺市场的兴旺来带动后期配套住宅的销售，同时以后期配套住宅的旺销挖掘商铺市场价值的最大化也是一条颇有意义的发展途径。
因此本案定位的总原则：
塑造金坛市首家现代化的国际轻纺城。
以下是具体的市场定位实施：
①形象定位
1）优良的建筑品质---------以建造金坛高档纺织商铺市场为目标，品质自然有保证；
2）品位CLD生活---------概念创新。
3）情感享受---------众多高档纺织商铺会满足广大业主对衣物的购买欲望。
4）时尚文化---------社区内在商务区配套设立了文化中心，其时尚文化氛围浓郁
②功能定位
1）自由空间、自由组合---------框架结构设计
2）投资潜力大---------随后的三年内金坛市政府将迁至东环一路与东环二路之间，距离本项目只有1.3km的路程，所以项目所在地今后的发展具有很大的潜力。
3）购买纺织产品便利---------轻纺城商业区将金坛市的衣物生产厂家、专卖店等集中在一起，为消费者提供了很大的便利，再也用不着为买纺织类产品跑东跑西感到疲劳而烦恼。
③品牌定位
通过对本项目的整合推广，使本项目成为金坛市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。
项目“USP”的提炼
通过对于项目的分析以及市场定位，我公司认为如何提升项目的“USP”（UniqueSellingProposition，即独特销售主张）是关键。
●突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（集中纺织市场优势、全框架结构，任意分割组合）
●高位嫁接，从形象上提升USP；
①时尚性（外观设计的前瞻性）
②舒适性（远离了城市的喧嚣，独享宁静生活）
③高贵性（生活品质的全面提升）
④文化性（将教育嫁接于本项目）
⑤便利性（交通的便利，生活的便捷）
3、项目区域规划建议
3.2.1、金坛市国际轻纺城规划
金坛国际轻纺城，地处当今中国经济最为发达、市场经济最为活耀的长江三角洲枢纽，为宁（南京）、沪（上海）、杭（杭州）三角地带之中枢。
金坛国际轻纺城，建筑面积472984平方米，约709亩，其中包括有309亩的商业区，100亩的中心商务区及300亩的配套住宅区。
集服装、面料交易中心、博览展示中心、信息交流中心、仓储物流中心、时尚文化中心、轻纺科技中心、商业休闲步行街为一体的现代化专业批发市场。
一个突现“新时代主题、新功能特色、新景观形象”三大特点，引领二十一世纪新概念的市场。
3.2.1.1、功能分区
轻纺城依其主导功能与空间区位的不同，依次分为A、B、C三区。
A区是该地区的核心主导功能区，为商业区，用地面积为约303亩地，总建筑面积为202135.62m2。
B区是中心商务区，用地面积约103亩，总建筑面积68712.76m2，其中主要为宾馆商务中心（三星级大酒店）23000m2、办公展示中心27000m2、信息物流中心16711m2。
C区是配套住宅区，基地面积为303亩，总建筑面积202135.62m2，容积率设计值约为1.8，绿化率约为35%。
3.2.1.2、交通
轻纺城交通极为便利，其道路系统主要有金宜公路（东）、金武公路（南）、汇贤路（西）、南环二路（北）构成。
除此之外，240省道也路过此地。
3.2..3、景观绿化系统
建议聘用专业的园林设计公司，进行对本项目的景观绿化设计。
3.3、区域前景综述
3.3.1、商业区展览市场规划
商业区定位明确，大型商业街区支持更有力，大型商业街区的共同发展。
通过“统一招商规划、统一营销推广、统一监督服务、统一物业管理”，实现整体运营，保持商业区的高档品味以及适当的商业更新能力。
4、项目建议
本案商业区产品定位在“1+1”设计模式，结构为2—3层，一层为店铺，二层和三层配备商务洽谈区、展示多功能厅。
4.1、产品建议
建议本案采用智能化设计，以体现现代化国际轻纺城的时尚风格。
4.2、景观园林设计
整个轻纺城应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于配套住宅区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。
建议在商业区修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。
4.3、建筑外观建议
本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气质。
4.4、物业管理建议
考虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我公司重点予以建议说明：
4.4.1、全权委托管理
优势
1）充分发挥物业公司专业服务功能，提高项目的服务档次；
2）减少发展商的管理人员数量；
劣势
1）费用较高，因而业主负担增加；
2）如果服务质量差，则会直接影响发展商的声誉；
4.4.2、聘请专业的物业管理公司作顾问：
优势
1）经验丰富，能够解决各种突发事件，其对于项目宣传也是一个卖点；
2）能够为本公司培养一批人才，对于发展商的长远发展有战略意义；
劣势
1）能否同发展商的管理体制接轨是一个最大问题
4.4.3、自行管理
优势
1）充分发挥对项目开发建设、管理、服务的一条龙作用，实现高效率服务；
劣势
1）缺乏经验，容易走弯路；
2）对于突发事件没有及时处理的能力，缺乏创新思想；
考虑到本项目的特殊性，因而我司建议贵公司以第二种管理方式进行操作，我公司负责联系、并协调贵公司同物业管理公司的关系，共同致力于本项目的后期管理与服务工作上。
5、区位发展前景
在今后的1—3年内，金坛市政府将迁至离本项目所在地不到1.3公里的距离，因此，随着市政府的搬迁带来的连带效应以及极为便利的交通，日后金坛市民对此地区感情上更易接受。
6、项目推广思路
总的思路：
以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。
6.1、商业区的推广思路：
金坛市现在已经拥有金米兰家具市场、建材市场，而且这些市场在消费者的心目中已经确立了不可动摇地地位，但金坛市目前还没有一家纺织产品市场。
因此，本案开发的国际轻纺城建立后，一定能够吸引大量金坛及周边地区的纺织生产厂家的入住，也一样能够和家具市场和建材市场那样，树立起纺织业的品牌。
轻纺城商业区主要分为服装区、辅料区、纺织机械区、纺织成品区，其中辅料区分为面料辅料区和配料辅料区。
根据对金坛市纺织类厂家的调查，金坛市服装厂426家，辅料厂5家，纺织机械厂32家。
将2003年、2004年纺织产品统计如下表格：
产品名称
计量单位
2003年
2004年
纱
吨
8688
10253
布
万米
3590
2816
呢绒
万米
262
345
丝
吨
112
197
服装
万件
17556
20373
从上面的表中数据对比来看，除了布的产量稍有下降外，其他纺织产品产量均呈现增长的趋势，金坛市的纺织业呈现一片良好的发展前景。
6.1.1、商铺设立区域方案：
1）考虑到纺织机械的装卸方便以及交通的便利，建议将纺织机械商铺设立在靠近金武路一侧，以“纺织机械一条街”来作为招商重点宣。
传。
2）对于辅料商铺，即辅料坊，考虑到金坛市的辅料厂家只有5家，其规模较小，为吸引这些厂家的入住，建议将辅料商铺设立在紧随纺织机械商铺之后，靠近中心商务区的地方。
主要以“面料辅料----配料辅料一条街”来作为招商重点宣传。
3）金坛市的服装厂总共有426家，服装成品生产共有300家，规模较大，服装产品的竞争可想而知，因此将服装商铺设立在商业区的中心，同时也能利用中心区域的优势来提升商铺的价值给开发商带来丰富利润。
同时可将服装商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。
可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（主要是休闲、时尚的衣物），童趣坊（儿童服饰）、丽人坊（服饰、时装包等）等。
6.2、商务区的推广思路
商务区用地面积大约为100亩，主要由三星级的大酒店、办公展示中心、信息物流中心构成。
三星级大酒店，主要是提供餐饮以及住房，建议在酒店客房内提供免费INTERNET服务，随着现代社会的发展，网络已是我们身边不可缺少的工具。
根据调查，金坛市九九宾馆、樱花大酒店、蓝天宾馆、旺朝大酒店、凯丽大酒店等均没有提供免费上网服务，因此，酒店就可以用网络作为主要的卖点来吸引广大顾客的入住，其他如接受信用卡等也可用来作为卖点。
办公展示中心，是一个常设展示交易中心，要办成“展示国际纺织业最新资讯，促进服装纺织企业成功交易”的平台，以全新的体制和机制吸引更多的服装纺织企业参与到中心的合作发展中来，参与到金坛市的纺织业的发展中来，逐步实现金坛市纺织业“一站式采购，战略伙伴式开发，全方位合作发展”的共赢模式。
因此，办公展示中心将为金坛市纺织服装产业的发展，起到强劲而持续的推动作用。
信息物流中心，其系统发展过程经历了人工操作时代，合理化、计算机化时代，自动化信息整合时代，直到当今的智能化信息整合时代，从而消费者对商品的品质要求及服务内容不断的提高。
因此，为能将商品快速而完整地送达客户手中，本案在商务区设立了物流配送体系-----信息物流中心。
本案对物流中心的定位:
以批发商型态的物流中心为主要考量对象，其主要具备的机能:
此物流中心具备贩卖、输配送、仓储保管、流通流通加工、信息提供等机能。
因此，建立一个完整的物流配送体系除了具备现代化、自动化的硬设备及计算机资源外更而有结合两者的物流信息系统来提高商品贩卖、配送的效率。
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2006年3月26日
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