湖北省房地产估价师《理论与方法》供给有限考试题.docx
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湖北省房地产估价师《理论与方法》供给有限考试题
湖北省2015年房地产估价师《理论与方法》：
供给有限考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡（甲别墅的装修标准为800元／㎡），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。
A：
7020
B：
7091
C：
7380
D：
8580
E：
工业用地的监测点评估价格
2、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．457.40
B．476.98
C．686.10
D．715.48
3、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在__。
A．期初
B．期中
C．期末
D．年末
4、实施加成征税，加二成等于加正税的__。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
5、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。
A：
估价对象的真实价值
B：
估价对象的重置价格
C：
估价对象的实际成交价格
D：
合格估价师的重新估价结果
E：
工业用地的监测点评估价格
6、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。
A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性
7、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是__。
A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理
B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理
C．评估价格和成交价格都公平合理
D．评估价格和成交价格都不公平合理
8、房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到__的水平。
A．30%
B．20%
C．10%
D．80%
9、如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10000元，现在应该存入银行__。
A．5674元
B．10000元
C．6250元
D．8929元
10、某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5.44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。
A：
3.57％
B：
4.00％
C：
6.56％
D：
10.56％
E：
借款合同
11、城市规划、镇规划分为总体规划和。
A：
分区规划
B：
简单规划
C：
详细规划
D：
控制性规划
E：
房地产估价机构必须加盖公章
12、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。
A．7.02%
B．7.04%
C．7.50%
D．7.85%
13、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为万元。
A：
180
B：
196
C：
200
D：
300
E：
工业用地的监测点评估价格
14、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。
A．62500
B．62000
C．61000
D．61500
15、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的__。
A．替代性
B．发展性
C．地区性
D．复杂性
16、当房地产的供给减少大于需求减少时，房地产的均衡价格将__，均衡交易量__。
A．不变，增加
B．下降，增加
C．上升，减少
D．下降，减少
17、下列关于民法的内容，说法不正确的是。
A：
在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B：
智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体
C：
物权、知识产权、人身权属于形成权
D：
胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体
E：
执行层的组织协调
18、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
A．房地产周期
B．房地产循环
C．房地产周期循环
D．房地产周期运动
19、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。
A：
半
B：
1
C：
2
D：
3
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算．【2003年考题】
A：
比较法
B：
收益法
C：
成本法
D：
路线价法
E：
工业用地的监测点评估价格
21、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在h以上。
A：
50
B：
80
C：
100
D：
200
E：
执行层的组织协调
22、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，预计风险报酬为无风险报酬的25％。
该写字楼目前的价格为万元。
A：
5061．44
B：
5546．94
C：
5562．96
D：
6772．85
E：
工业用地的监测点评估价格
23、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：
出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。
那么，可出租面积应为__。
A．33m2
B．40m2
C．43m2
D．47m2
24、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。
A：
土地补偿费归农村集体组织所有
B：
地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C：
由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用
D：
由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
E：
房地产估价机构必须加盖公章
25、间接比较修正的综合计算公式为：
估价对象价格=（）。
A.A
B.B
C.C
D.D
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是。
A：
房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知
B：
保修费用由施工单位承担
C：
保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。
涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案
D：
保修费用由质量缺陷的责任方承担
E：
因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任
2、确定房地产开发项目，应当符合的要求。
A：
国土规划
B：
年度建设用地计划
C：
城市规划
D：
土地利用总体规划
E：
房地产开发年度计划
3、下列不属于金融范畴的是__。
A．货币
B．信用
C．商品
D．银行
4、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是__。
A．将现金存入银行
B．购进一批材料，货款暂欠
C．以银行存款购买设备
D．以银行存款偿还银行借款
5、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请__。
A．1～3人
B．4～5人
C．6～10人
D．11～13人
6、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。
A．前期价格指数
B．定基价格指数
C．长期价格指数
D．环比价格指数
7、不能为金融机构提供建设贷款担保的是__。
A．用其它房地产做抵押
B．提供质押
C．物资抵押
D．第三方担保
8、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为__。
A．重整价格基准
B．重建价格基准
C．重置价格基准
D．折旧价格基准
E．替代价格基准
9、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为万台。
A：
102
B：
120
C：
108
D：
88
E：
借款合同
10、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（）。
A．时点指标
B．相对指标
C．时期指标
D．平均指标
11、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。
A．100
B．42
C．63
D．77
12、房地产金融的特点包括。
A：
集中性
B：
风险性
C：
流通性强
D：
资金增值性
E：
资金周转期长
13、__负责全国房地产开发企业的资质管理工作。
A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门
D．国务院
14、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。
A：
保证书
B：
投保单
C：
保险单
D：
批单
E：
暂保单
15、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析。
A：
价格结构
B：
区域结构
C：
产品结构
D：
供求结构
E：
投资结构
16、房地产估价委托合同的内容一般包括。
A：
估价对象
B：
估价目的
C：
估价师
D：
估价报告日期
E：
委托人的协助义务
17、失业一般分为三类。
A：
摩擦失业
B：
非摩擦失业
C：
困难失业
D：
自愿失业
E：
非自愿失业
18、收益法适用的条件是房地产的__。
A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益和风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
19、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是__。
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质
20、吸纳率是指报告期内吸纳量占同期__的比例。
A．可供租售量
B．出租量
C．销售量
D．房地产需求量
21、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。
如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有。
A：
投资利润率为16．67％
B：
投资利润率为22．50％
C：
资本金利润率为31．25％
D：
资本金利润率为37．50％
E：
资本金利润率为62．50％
22、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是。
A：
协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B：
依法签订的拆迁补偿安置协议，列当事人具有法律约束力
C：
协议签订后，可以进行公证
D：
协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
E：
执行层的组织协调
23、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由__阶段构成。
A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为
B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为
C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为
D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为
24、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有__。
A．发行企业债券
B．向银行借入信用贷款
C．房地产开发贷款
D．在公开市场上发行股票
E．土地储备贷款
25、在城市大气污染中，生活污染源包括等。
（2008年房地产经纪人相关知识试题）
A：
家庭汽车污染
B：
生活燃料污染
C：
居住环境污染
D：
城市垃圾污染
E：
食品加工形成的大气污染
（注：
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