汕头经济特区城乡规划管理技术规定.docx
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汕头经济特区城乡规划管理技术规定
汕头经济特区城乡规划管理技术规定
第一章 总则
第一条［目的和依据］
为加强城乡规划管理，实现城乡规划编制和规划管理的法制化和标准化，保障城乡规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《汕头经济特区城乡规划条例》等法律、法规，结合国家有关标准和汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本规定。
第二条［适用范围］
在金平区、龙湖区、濠江区，以及澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县的区（县）政府所在地和市政府确定的重点片区制定、修改和实施城乡规划，从事与城乡规划有关的建设和管理活动，应当遵守本规定。
特区范围内前款规定以外的其他区域，参照本规定执行。
村民住宅建设规划管理按《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》实施。
第三条［特定区域］
特定区域是指在土地使用和建筑管理上有特别要求，需作特殊规定的地区，包括中央商务区、历史文化街区（历史文化风貌保护区）、风景名胜区、旅游风景区、滨海滨河地区等。
其他特定区域由市城乡规划部门提出建议，经市规划委员会审议后报市政府批准执行。
特定区域的规划技术指标和要求在编制特定区域的法定规划时根据实际情况研究确定。
第二章 城乡规划编制
第四条［城乡规划编制体系］
特区的城乡规划编制体系包括法定规划和非法定规划两个系列。
第五条［法定规划］
法定规划分为城市规划、镇规划和村庄规划。
城市规划分为城市总体规划（包括近期建设规划）、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划四个层次。
镇规划分为总体规划（包括近期建设规划）、控制性详细规划、修建性详细规划三个层次。
城市总体规划和分区规划层次应当编制具有一定专业内容与深度要求的专项规划。
依据城市规划管理需要可单独编制各专业规划。
城市设计是落实城市规划、指导建筑设计、塑造城市特色风貌的有效手段，贯穿于城市规划建设管理全过程。
第六条［非法定规划］
非法定规划由市城乡规划主管部门组织编制，是对法定规划的补充，提供规划编制管理技术参考依据。
非法定规划根据城乡规划建设需要而制定，包括城市发展战略规划、片区概念咨询规划和建设项目规划研究等。
城市发展战略规划是对全市或者分区发展中具有方向性、战略性的重大问题进行专题研究，提出宏观、全局和远景的规划设想和发展策略。
片区概念咨询规划是对城市片区或者基于某种目标进行整合的地区进行专题研究，提出开发建设设想和规划设计导则。
项目规划研究对近期需要建设、改造或者予以保护的具体地块提出规划指导，或者对某一种类型的项目提出专项规划标准和策划方案。
第七条［城市设计的编制］
城市设计分为总体城市设计和重点地区城市设计。
（一）重点地区城市设计分级管理，由总体城市设计确定。
（二）城市核心区和中心地区、体现城市历史风貌的地区、新城新区、重要街道（包括商业街）、滨水地区（包括沿河、沿海、沿湖地带）、山前地区，以及其他能够集中体现和塑造城市文化、风貌特色，具有特殊价值的地区应当编制重点地区城市设计。
重点地区城市设计的内容和要求应当纳入控制性详细规划，并落实到控制性详细规划的相关指标中。
（三）城市设计重点地区范围以外地区，可以依据总体城市设计，单独或者结合控制性详细规划等开展城市设计。
（四）由重点地区控制性详细规划确定的重点地段，必须编制修建性详细规划。
第八条［城市设计的内容］
（一）总体城市设计应当确定城市风貌特色，保护自然山水格局，优化城市形态格局，明确公共空间体系。
（二）重点地区城市设计应当塑造城市风貌特色，注重与山水自然的共生关系，协调市政工程，组织城市公共空间功能，注重建筑空间尺度，提出建筑高度、体量、风格、色彩等控制要求。
历史文化街区和历史风貌保护相关控制地区开展城市设计，应当根据相关保护规划和要求，整体安排空间格局，保护延续历史文化，明确新建建筑和改扩建建筑的控制要求。
重要街道、街区开展城市设计，应当根据居民生活和城市公共活动需要，统筹交通组织，合理布置交通设施、市政设施、街道家具，拓展步行活动和绿化空间，提升街道特色和活力。
（三）城市设计重点地区范围以外地区，可以根据当地实际条件，明确建筑特色、公共空间和景观风貌等方面的要求。
第三章 建设用地规划管理
第一节 建设用地
第九条［建设用地的分类］
城市用地分类应当按国家城市用地分类与规划建设用地标准执行。
第十条［建设用地的适建用途]
单一用地允许建设、使用的建筑与设施用途应当符合《汕头市建设用地适建用途表》（附录三）适建用途的规定。
混合用地允许建设、使用的建筑与设施用途，应当符合《汕头市建设用地适建用途表》相关用地性质适建用途叠加后的综合范围。
单一用地、混合用地允许建设、使用的功能比例，应当参照《汕头市建设用地适建用途表》执行。
第十一条［建设用地规划条件］
建设用地规划条件应当明确出让地块的位置、实用地面积、用地性质、容积率、绿地率、建筑高度（海拔限高）、建筑密度、交通组织、基础设施和公共服务设施配套、地下空间开发利用、城市设计要求和控制性详细规划确定的其他要求等内容。
需要编制修建性详细规划的，应当在规划条件中予以明确。
混合用地应当依据控制性详细规划在规划条件中明确允许建设的各类使用性质、建筑面积比例、退线要求及相关规划指标要求；控制性详细规划未予明确的，建设用地规划条件应当依据本规定、有关法规与专业技术规范并结合建设项目实际情况予以细化明确。
控制性详细规划要求配套的市政公用设施、公共服务设施的分期建设项目，应当在修建性详细规划或者总平面规划审批文件中明确配套设施先行建设。
第十二条［建设用地红线图］
建设用地红线图应当在1:
500（或者1:
1000）的现状地形图上绘制，明确建设项目的用地范围线、规划道路控制线以及绿化、水系、文物、市政设施范围线。
第十三条［建设用地分割（或者拆分）和合并（或者归宗）］
（一）分割（或者拆分）既有建设用地土地使用权技术要求：
明确分割后的独立地块最小面积应当符合《建设项目最小建设用地面积表》（表一）要求，各独立地块范围内建筑基底面积、计容建筑面积、绿地面积的总和应当与原规划条件一致；已经建设的，分割后相邻建筑物应当符合建筑退让的相关规定；原规划条件或者经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图确定的道路、广场、公共绿地、市政公用设施、公共服务设施等建设项目，应当在分割建设用地时明确分摊要求。
（二）合并（归宗）建设用地技术要求：
明确合并后建设用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。
第十四条［建设用地地下空间］
开发利用地下空间应当合理控制建设用地的不透水面积，留足雨水自然渗透、净化所需的生态空间。
涉及地下空间开发利用的建设用地，应当符合以下规定：
（一）地下空间不得建设住宅、养老院、幼托、学校等项目。
涉及军事、文物保护、人民防空以及道路交通、市政、环境、安全等公用设施的地下建设项目，应当符合相关法律、法规的规定。
（二）城市道路、公园绿地、广场等公共用地，其地下空间可作为独立项目开发利用。
（三）建设项目利用地下空间配建停车及配电、配水、通信、环卫等配套设施的项目，由建设单位或者个人提出申请，城乡规划主管部门核发《建设工程规划许可证》时予以审查审批。
（四）建设项目调整地下空间使用功能为商业及其他经营性用途开发项目的，按调整控制性详细规划的法定程序执行。
第十五条［建设项目最小建设面积要求］
建设项目用地面积未达到表一要求的，不得单独建设。
建设项目用地面积未达到前款规定的最小面积要求，但有下列情况之一，且不影响城市规划实施的，城乡规划主管部门可予以核准建设：
（一）公用设施、公益性公共设施和公用设施营业网点项目；
（二）邻近土地均为道路、河流、市政设施、公共设施等，确实无法调整、合并用地的；
（三）邻近土地均已经完成建设或者改造，确实无法调整、合并用地的；
（四）邻近土地因用地性质不同，确实无法调整、合并用地的。
（五）土地属农村集体所有且因村集体发展需要，确实无法调整合并土地的。
表一建设项目最小建设用地面积表
用地类别
住宅用地
商业服务业用地
工业、物流仓储用地
最小面积（平方米）
3000
3000
2000
第十六条［允许单独建设零散用地规划条件］
符合第十五条第二款规定可单独建设的零散用地，由城乡规划主管部门根据控制性详细规划，并参照《建设用地容积率、建筑密度、绿地率控制指标表》（表二）确定其建筑容量指标。
可单独建设零散用地的建筑间距、建筑退让、建筑高度应当符合本规定第四章的规定。
建筑容量指标
第十七条［建设用地的容量控制通则］
建筑容量指标控制须兼顾社会、环境和经济效益，与用地性质、功能相适应，并满足交通、安全、消防、人防、环卫、航空限高等方面的要求。
新建建设项目，其建筑容量指标控制应当符合本节的规定，并符合城市开发强度分区控制原则。
扩建、改建的公共管理与公共服务设施用地以及市政府指定的重点片区或者特殊项目，通过编制控制性详细规划进行充分论证，可予突破表二中容积率、建筑密度指标的上限规定。
第十八条［住宅用地容量控制指标］
住宅用地容积率、建筑密度应当符合表二的规定。
住宅用地的绿地率应当符合《汕头经济特区城市绿化条例》的规定。
确因条件限制，达不到该条例规定标准的，应当符合表二的规定。
表二建设用地容积率、建筑密度、绿地率控制指标表
用地类别
建筑密度D
容积率FAR
绿地率G
S≤15000
15000＜S≤50000
S＞50000
R21
≤30%
1.0≤FAR≤2.0
G≥25%
G≥30%
G≥35%
R21
非三旧地块
≤25%
2.0＜FAR≤4.0
三旧地块
≤25%
2.0＜FAR≤4.5
R22
底层肉菜市场
≤50%
FAR≤2.0
G≥10%
除底层肉菜市场外
≤40%
FAR≤2.0
G≥20%
A1/A2/A4/B1/
B2/B3/B9
≤50%
FAR≤2.5
G≥20%
≤50%，其中塔楼≤30%
2.5＜FAR≤5.0
A5/A6
≤35%
FAR≤2.5
G≥35%
≤35%，其中塔楼≤25%
2.5＜FAR≤5.0
W
≥30%
FAR≥1.0
G≤20%
其他
按专业技术规范执行
注：
表中S为住宅用地面积（平方米）。
第十九条［公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地建筑容量控制指标］
公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地的容积率、建筑密度应当符合表二的规定。
公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地的绿地率应当符合《汕头经济特区城市绿化条例》的规定。
确因条件限制，达不到该条例规定标准的，应当符合表二的规定。
第二十条［工业物流仓储用地建筑容量控制］
工业、物流仓储用地的容积率、建筑密度应当符合表二的规定。
工业、物流仓储用地的绿地率应当符合《汕头经济特区城市绿化条例》的规定。
确因条件限制，达不到该条例规定标准的，应当符合表二的规定。
工业、物流仓储用地内可建设的行政办公及生活服务设施等非生产性用房的用地面积不得超过工业项目净用地面积的7%，计容建筑面积不得超过工业项目计容总建筑面积的20%。
禁止在工业仓储项目用地范围内建造成套住宅、酒楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施，不得建造商品房进行出售、出租。
第二十一条［混合用地建筑容量控制］
混合用地的建筑密度、绿地率控制指标，原则上将该地块各类功能用地对应的地块建筑密度、绿地率按拟混合的计容建筑面积比例进行加权平均，建筑密度指标具体数值可以以百分比为单位适当提高取整。
混合用地建筑密度、绿地率按下式计算：
式1：
D混合＝D1×K1+D2×K2+D3×K3…；
式2：
G混合＝G1×K1+G2×K2+G3×K3…；
式1、2中：
D1、D2、D3—分别为该地块基于各类单一用地功能可允许的建筑密度；
G1、G2、G3—分别为该地块基于各类单一用地功能规定的绿地率；
K1、K2、K3—分别为该地块各类功能计容建筑面积占总计容建筑面积的比例。
第三节 公共（服务）设施
第二十二条［公共（服务）设施］
根据城市规划的要求，在城市建设中应当配置具有公益性的公共（服务）设施，主要包括教育设施、医疗卫生设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施、行政管理与社区服务设施、市政公用设施等七类。
第二十三条［公共（服务）设施分级］
公共（服务）设施按市级、区级、街道、基层社区四级配置。
街道的人口规模为8—12万人，基层社区的人口规模为0.8—1.2万人。
第二十四条［市级、区级公共（服务）设施］
市级、区级公共（服务）设施的设置：
（一）市级、区级公共（服务）设施应当编制专项规划，并与规划功能定位、社会经济发展目标和社会需求相适应，做到合理布置，统筹安排。
（二）市级和区级教育设施包括高等院校、中等专业技术学校、职业培训机构、中小学校和特殊教育学校等。
（三）市级和区级卫生医疗设施包括综合医院、各类专科医院、卫生防疫设施、预防保健机构和急救网络设施。
（四）市级和区级文化设施宜包括展览馆、图书馆、博物馆、艺术馆、科技馆、文化馆、影剧院、少年宫、老年活动中心等，布局宜相对集中，宜设置于交通便利的中心地段，形成市、区级文化中心。
（五）市级和区级体育设施宜包括体育场、游泳馆、体育馆及配套设施等，布局宜相对集中，形成市、区级体育中心。
（六）市级社会福利与保障设施宜配置老年人社会福利院（敬老院）、残疾人康复中心、救助管理站等项目，并应当随着社会经济的发展不断完善。
城市绿地
第二十五条［城市绿地通则］
城市绿地分为公园绿地、防护绿地、广场用地三种类型。
城市绿地应当符合应急避难场所设置、无障碍设计和雨水入渗等绿色、低冲击的相关要求。
城市绿地应当结合场地雨水规划进行设计，可根据需要因地制宜地采用兼有调蓄、净化、转输功能的绿化方式；小游园、小广场等应当满足透水要求。
鼓励发展垂直绿化、屋顶绿化、桥梁绿化和绿荫停车场等多种绿化形式。
屋顶绿化、绿荫停车场的面积可按25%的比例折算为建设项目的绿地面积，但折算面积的总和不得超过该建设项目绿地面积的5%。
第二十六条［公园绿地］
公园绿地包括公园、带状绿地和街旁绿地。
各类公园绿地的设置应当符合以下规定：
（一）公园的内部用地比例应当根据公园类型和陆地面积确定，符合现行《公园设计规范》（GB51192）的相关要求，并应当严格控制管理建筑的建设规模。
（二）带状绿地和街旁绿地中绿化面积的比例不小于70%。
第二十七条［防护绿地］
防护绿地设置应当符合以下规定：
（一）水源保护地带相应河段两岸堤围内坡脚线各控制50米绿带，水库按正常水位线向陆纵深500米控制水源集雨林区；
（二）非城市水源的榕江、练江、大港河、西港河、梅溪河、新津河、外砂河、莲阳河、东里河、濠江等河流两侧、水库四周，绿地宽度不得小于30米；
（三）产生有害性气体及污染物的工厂应当建卫生防护林带，且宽度不得小于50米；
（四）高速公路两侧应当控制隔离防护林带，每侧的宽度宜为30—50米，特殊情况不得小于15米；
（五）城市生活垃圾处理设施、污水处理厂、固体废弃物处理设施及其转运站等周边的防护绿地设置要求应当满足国家、省相关技术规范和标准，及其环境影响评价文件的要求。
第二十八条［广场用地］
广场用地是以游憩、纪念、集会和避险等功能为主的城市公共活动场地，广场用地应当提供一定的遮阳和休憩设施。
广场用地的绿地率不得小于35%。
建筑工程规划管理
第一节 建筑工程
第二十九条［建设工程规划许可内容］
建设工程规划许可应当审批建设单位、建设项目名称、建设位置、建设规模、规划总平面（包含面积、使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、停车配建比例、建筑高度、建筑间距、临路退让、建设布局、公共服务设施等）及许可证有效期限等内容。
单体建筑设计和景观、市政工程方案设计应当符合城市设计要求。
第二节 建筑间距
第三十条［建筑控制线］
建筑控制线是指建（构）筑物主体的垂直投影线。
建（构）筑物主体是指不包括建筑工程外部附属设施（如外伸台阶、步级、外挑或者外伸阳台及构件等）的建筑部分。
第三十一条［建筑间距通则］
（一）建筑间距，指两栋建（构）筑物建筑控制线之间的水平距离。
（二）建筑物的单方退距，指相同类型、相同计算建筑高度的两栋建筑物平行布置时，建筑间距的一半。
建筑物的单方退距按第三十二至第三十四条的规定控制。
两栋建筑物因单方退距所形成的单方退距控制线，不得相交。
图1建筑物单方退距控制线示意图
矩形建筑
圆形建筑
不规则建筑
（三）城乡规划主管部门可根据实际需要，组织编制或者要求建设单位委托编制建设项目的建筑日照分析，作为项目审批的依据之一。
第三十二条［住宅建筑间距］
住宅单方退距L应当符合《住宅、公共建筑单方退距控制表》（表三）的规定。
表三住宅、公共建筑单方退距控制表
建筑类别
计算建筑高度H（米）
建筑朝向
建筑面宽W（米）
单方退距L（米）
住宅建筑
H≤30
主朝向
≥0.4H,且≥4
次朝向
＜13
≥4
≥13
≥6
H＞30
主朝向
≥0.4×30+0.8×（H-30）/3
次朝向
各朝向
＜18
≥6.5
南北朝向
≥18
≥0.4×30+0.8×（H-30）/3
东西朝向
≥18
≥8
公共建筑
H≤24
主朝向
≥0.9×0.4H，且≥4
次朝向
≥4
H＞24
主朝向
≥0.9×[0.4×24+0.8×（H-24）/3]
次朝向
各朝向
＜25
≥6.5
南北朝向
≥25
≥0.9×[0.4×24+0.8×（H-24）/3]
东西朝向
≥25
≥6.5
文、教、卫及养老建筑
H≤24
主朝向
≥1.1×0.4H，且≥4
次朝向
≥4
H＞24
主朝向
≥1.1×[0.4×24+0.8×（H-24）/3]
次朝向
≥6.5
第三十三条［公共建筑间距］
除文、教、卫及养老院外的商业、办公及独立占地的居住服务设施等公共建筑单方退距L应当符合表三的规定，同时必须满足各专业规范要求。
文、教、卫及养老院的主体建筑单方退距L，应当符合表三的规定，同时必须满足各专业规范要求。
同一宗建设用地红线范围内兼容文、教、卫及养老院等相关用地功能且兼容用地功能在规划条件中要求独立占地的，应当依据建设用地规划条件确定的不同用地功能界线，按照各自要求退足用地功能界线距离。
规划条件未明确用地界线的，应当按照控制性详细规划或者规划条件关于不同用地功能实（净）用地规模要求在建设项目修建性详细规划或者建筑总平面中对不同用地功能界线予以明确，再按照各自要求退足用地功能界线距离。
第三十四条［工业、物流仓储建筑、市政、交通建筑间距］
工业、物流仓储建筑、市政、交通建筑之间的间距，应当符合《工业、物流仓储建筑、市政、交通建筑单方建筑退距控制表》（表四）的规定，同时必须满足工艺、安全及消防控制要求。
轨道交通线路及车站与周边地块的建筑物结合建设的，间距可按批准的详细规划执行。
表四工业、物流仓储建筑、市政、交通建筑单方建筑退距控制表
计算建筑高度H（米）
建筑立面朝向
单方建筑退距L（米）
H≤24
主朝向
≥0.3H，且≥4
次朝向
≥4
H＞24
主朝向
≥0.3×24+0.6×（H-24）/3]
次朝向
≥6.5
第三十五条［非住宅建筑与住宅建筑间距］
与住宅建筑相邻时，除文、教、卫及养老院外的非住宅建筑间距应当按照相同计算建筑高度的住宅建筑间距控制。
第三十六条［南侧新建建筑与北侧已建住宅建筑间距］
新建建筑物位于相邻地块已建住宅建筑南侧，且建筑高度比北侧住宅建筑多9米以上时，新建建筑物退距距离必须满足两幢建筑物的建筑间距不少于单方建筑退距（按表三计算）之和。
第三十七条［超高层建筑间距］
计算建筑高度超过100米的超高层建筑，按照建筑高度100米计算建筑间距。
若新建超高层建筑在南面，且高于北侧已建或者已规划建设住宅建筑，则按实际建筑高度计算建筑间距。
第三十八条［超大面宽建筑间距］
建筑面宽（包括悬挑阳台或者悬挑实体）一般不大于80米，特殊情况确需大于80米的，其单方退距应当按相同建筑类型、相同计算建筑高度单方退距的1.1倍控制。
第三十九条［裙房以上住宅建筑间距］
住宅建筑底层为商店、架空层或者其它非居住用房时，其间距的计算不扣除底层的高度；同一满铺裙房之上的建筑，计算间距时建筑高度从裙房屋面以上起算。
第四十条［悬挑阳台、悬挑实体间距］
悬挑阳台、悬挑实体、走廊、楼梯间应当符合以下规定：
（一）建筑物一个方向的悬挑阳台、走廊、楼梯平台（左右连接入户阳台）、设备平台、悬挑实体的总长度大于或者等于同一方向建筑控制线边长的2/3时，应当按阳台、走廊、楼梯平台（左右连接入户阳台）、设备平台、悬挑实体的外挑边线计算建筑间距。
（二）建筑的电梯间、楼梯间允许向一个方向外凸，凸出深度控制在4.5米，面宽控制在5.5米，凸出深度或者面宽超出规定的，从该梯间最外侧起算建筑间距。
（三）建筑物山墙之间仅按规定下限退缩山墙间距的，不得再设置悬挑实体或者阳台；如确需悬挑实体或者阳台的，山墙间距应当按其悬挑实体或者阳台的外沿增退。
（四）悬挑阳台、走廊、楼梯平台（左右连接入户阳台）、设备平台、悬挑实体凸出建筑控制线大于1.8米的，超过部分应当增退建筑间距。
第四十一条［临时建筑间距］
临时建筑与其他建筑之间的间距，必须满足消防间距的要求。
建筑退让
第四十二条［建筑退让通则］
新建、改建、扩建建筑物与用地界线、城市道路、公路、河道、城市绿地、地面轨道交通相邻时，其建筑控制线退让距离，必须满足消防、抗震、防汛、防爆、交通安全以及水源保护、供水保护、环境保护、电力保护及城市设计等方面的要求，并符合本规定。
建筑退让控制线多于一条时，必须满足最大退距要求。
同一宗建设用地红线范围内兼容独立占地的教育、幼儿园、医疗卫生、养老院等相关用地功能的，按第三十三条单方建筑间距要求各自退足用地功能界线。
兼容其他不同用地功能的，可以合并规划条件，在符合相关建筑间距要求的前提下进行建筑总平面布置。
第四十三条［建筑退让用地界线］
建筑物单方间距控制线，不得与相邻建设用地红线相交。
与城市道路相邻的建筑物，其单方间距控制线不得与城市道路中线相交。
第四十四条［临时建筑退让用地界线］
临时建筑退让用地界线，必须满足与相邻建筑物之间的消防间距要求。
第四十五条［建筑退让道路］
建筑物退让道路红线距离应当符合《建筑退让规划道路红线距离控制表》（表五）的规定；道路一侧规划城市绿带且绿带宽度≤50米时，建筑物退让该绿带还应当符合《建筑退让路侧绿带距离控制表》（表六）的规定；道路一侧规划城市绿带且绿带宽度＞50米时，建筑物退让该绿带应当符合退让用地界线的规定。
表五建筑退让规划道路红线距离控制表
建筑
类别
计算建筑高度H（米）
退让距离D（米）
道路红线宽度
W≥40米
道路红线宽度
25米≤W＜40米
道路红线宽度
W＜25米
住宅
建筑
H≤30
≥8
≥6
≥6
H＞30
主朝向
≥8+0.8×（H-30）/3
≥6+0.6×（H-30）/3
≥6+0.6×（H-30）/3
次朝向
≥10
≥8
≥6
商业
建筑
（商业设施）
H≤24
≥10
≥8
≥8
H＞24
主朝向
≥10+0.8×（
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