鹰城和谐苑项目可行性分析论证报告.docx
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鹰城和谐苑项目可行性分析论证报告
第一章项目申报单位情况
1.1项目申报单位概况
1.1.1基本情况
（1）项目名称：
XX和谐苑项目申请报告
（2）建设地点：
XX市矿工东路南侧，距东环路约300米处
（3）项目申报单位：
XXXX集团有限公司
法定代表人：
（4）申请报告编制单位：
XX市城市规划设计研究院
咨询证书：
1.1.2项目申报单位概况
（1）XX集团简介
XXXX集团前身为XX市XX房地产开发有限公司，成立于
1993年，属民营独资企业，法人代表张顺义。
公司以房地产开发经
营为主，并成功涉足商贸、物业、建筑等相关产业领域的集团化企业，
属XX的龙头企业，国家房地产开发二级企业，总资产逾2.8亿元
人民币。
现有XX世贸广场有限公司、XX量贩超市有限公司、XX
物业管理有限公司、XX装饰工程有限公司、XX化工有限公司和鹰
城建筑材料有限公司等六家子公司，员工近3000人，其中研究生1
人，本科、大专生以上占40%以上，中高层管理人员58人。
集团下设投资发展部、行政部、财务部、工程部、工程部、造价部、销售部、招商部。
（2）立足房地产开发，为XX假设增添光彩
公司自1993年成立以来，坚持“以管理求质量、以质量求信誉、以信誉求市场、以市场求效益”的经营宗旨和“团结实干、开拓进取、高效优质”的企业精神，不断转换经营策略，使企业活力不断增强，综合实力不断壮大。
公司定位为专业化领袖型区域品牌地产开发商。
扎根中原16年，先后成功开发了开源小区、黄金路小区、绢纺厂商住楼、利民路商住楼、春福苑小区、贵福苑小区、XX大厦和大众路地下停车场等多个具有行业指导地位的高档商品住宅小区，累计开发面积40多万M²，工程质量合格率100%，优良率达90%以上。
其中，投资1.6亿元开发建设的高88米、建筑面积为6.5万平方米的XX大厦地处市区黄金地段。
该大厦建筑风格独特，功能齐全，外观挺拔、隽秀，气势恢弘，是XX市的标志性建筑，也是XXXX集团发展史上的里程碑。
即将破土动工的位于繁荣街地段8栋高层商住楼“联盟鑫城”集购物、休闲、餐饮、娱乐于一身，28层高的建筑群融居住于商业完美统一，将成为一场建筑“第一高”。
目前，公司在“中国岩盐之都”XX叶县正在筹备100万吨精制盐、50万吨工业盐、30万吨烧碱、35万吨聚氯乙烯和300万吨的电石渣制水泥等大型的化工项目。
（3）引领消费新时尚，已成为XX商业领域标志性企业
21世纪，充满机遇和挑战，公司在立足房地产开发建设的同时，开始向商贸业发展，营造以房地产开发和商贸业为核心竞争力的企业集团。
2000年以来，公司在立足房地产开发建设的同时，又向多元化发展和规模经营方面迈进。
高薪聘请国际著名商务专家与我们合作经营XX量贩和XX世贸广场。
2001年元旦，投资1000万元创办的营业面积为2000平方米的XX量贩正式开业。
XX量贩的开业不仅创立了XX市面积最大、设施最先进、商品品类最齐全、经营模式全新的量贩超市，而且开创了XX市量贩超市业换代性的新理念和新格局：
2001年12月，投资6700万元，营业面积25000㎡，以国际流行模式设计、经营时代名品为主、引领XX消费新时尚、提升XX市民生活为宗旨的XX世贸广场隆重开业。
XX世贸广场内设有大型量贩超市，时尚妇女名品，都会仕女，绅士文教，餐饮及儿童欢乐游艺等商业区，有商业柜位660个。
量贩商品达12000多个，百货商品有226个国内、外知名品牌，有860家商户入驻。
是一家集购物、休闲、娱乐、餐饮、美容、游艺于一体的综合性大型现代化商场。
XX量贩和XX世贸广场的创办，是我们公司紧跟时代步伐、抢抓发展先机、迎接加入WTO带来的机遇和挑战，及时调整公司发展战略而采取的重大举措。
目前，集团商业营业面积已达27000平方米。
经过数年的不断改进和创新，集团商业板块已成为我市商业
领域标志性企业。
（4）加强企业建设，积极为国家上缴利税
公司本着发展房地产业依托商业的思路，全方位多元化发展，锐意改革、超前思维、依法经营、照章纳税，不断以自已的实际行动回报各级领导、回报社会。
近十年来，公司共缴纳国税308万元，地税949万元，累计上缴利税1257万元。
市委、市政府也不忘鼓励民营企业，曾先后授予公司“纳税先进大户”、“纳税先进单位”等多项荣誉称号。
2007年4月份，我公司做为纳税大户被卫东区委、区政府重奖帕拉丁轿车一辆。
（5）扶贫济困、奉献爱心、为国分忧、回报社会
公司自成立起，一直把“扶贫济困、奉献爱心、为国分扰、回报社会”放在重要位置，积极投身光彩事业，踊跃参与社会公益活动，累计为社会公益事业和光彩事业投入达1160万元。
1998年，向希望工程捐资6万元，用于资金助鲁山县100名贫困学生；同年，捐款5000元用于抗洪救灾；捐款50万元，设立了助学助残基金；投资20万元兴建城市公共厕所；向湛河治理工程捐款4万元。
2000年捐资1万元，用于救助身患白血病的XX市工业学校的学生彭桂荣；同年，又捐资5000元，救助同样身患白血病的平煤技校学生付娜。
2000年，我市发生严重洪灾，公司出动11辆汽车，把6万斤优质面粉和2800元钱分别送到鲁山、叶县、汝州市的灾民手中。
2001年，又无偿为市政建设投入1080于“XX世贸广场”周边道路的改造、绿化、景观建造、灯光等配套基础设施的建设和建造大型地下停车场。
2003年，为考入XX大学的叶县保安镇寨后村孤儿丁洋同学捐款3000元，并继续资助丁洋，使其完成4年的大学学业。
2008年5月，四川汶川大地震发生后，公司全体员工及时捐款100000元，支持灾区重建家园。
（6）为社会和谐发展，积极安排下岗职工和社会待业青年再就
业
近年来，随着国家经济结构的调整和国有企业改革力度的不断加大，下岗职工再就业和社会待业青年就业成了政府暂时的困难，在某种程度上己影响了社会的稳定。
公司意识到，靠着党的一系列鼓励和支持非公有制经济政策而发展壮大起来的私营企业，有责任为政府分担忧愁，尽最大的力量帮助社会上更多的人过上好日子。
董事长张顺义先生多次组织召开领导班子会，用“三个代表’’重要思想来统一大家的认识，要求班子成员提高认识解决下岗职工再就业和社会待业青年就业问题。
近三年来，公司共面向社会公开招聘了六批计1100多人到公司就业，其中有796人是社会待业青年，257人是下岗职工。
（7）公司近几年取得的荣誉
党和政府不会忘记为社会作出贡献的单位和个人。
由于公司
在发展中以信誉为本，以质量取胜，信誉度高，曾多次获得嘉奖。
1994年被中国人民建设银行平项山市分行评定为：
“A级信用企业”。
1995年被XX市建委授予“房地产开发先进单位”。
1996年被XX市建委授予“房地产开发先进单位”。
1997年被XX市建委授予“房地产开发先进单位”；被平项
山市卫东区委、区政府授予“十强民营企业”；被平项山市人民政府命名为“重合同守信用企业”；被XX市卫东区授予“先进民营企业"。
1998年被XX市建委授予“房地产开发先进单位”；被XX市人民政府命名为“重合同守信用企业”；被平项山市纪委、监察局挂牌定为“重点保护企业”；荣获XX省希望工程领导小组授予的“希望工程荣誉奖”；被XX市卫东区授予“先进民营企业”；被XX市建委授予“房地产开发先进单位”。
1999年被XX市人民政府命名为“重合同守信用企业”；被
XX市卫东区授予“先进民营企业”；被XX市人民政府命名为“民族团结进步模范单位”。
2000年被XX省建设厅授予“房地产开发优秀企业”；被XX
省工商银行评定为“A级信用企业"；被XX市建委授予“房地产开发先进单位”；被XX市私营企业协会授予“先进会员单
位”；被平项山市卫东区授予“先进民营企业”；被XX市卫东区授予“模范纳税先进单位”；被平项山市卫东区纪委、监察局挂牌定为“重点保护企业”。
2001年被中国农业银行XX市分行评定为“AA级信用企业”；被中国工商银行XX市分行评定为“AA级信用企业”；被XX省工商行政管理局评为“重合同守信用企业”；被市委、市监察局挂牌定为“重点保护企业”。
2002年被市工商行政管理局授予“重合同守信用企业”：
被平
项山市卫东区授予“模范纳税先进单位”；被平项山市建委授予“房地产开发先进单位”；被市质量技术监督局授予“计量先进单位”；被市消费者协会授予“消费者信得过单位”。
2003年被市消费者协会授予“维权先进单位"；被省工商行政
管理局授予“守合同重信用企业”；被XX省委宣传部等六家单位授予“XX省十大慈善功勋单位”。
被XX法制报社评为“2003—2004年度法制共建单位”。
2004年被劳动社会保障局评为“市民营企业劳动就业先进单位”。
2007年3月被XX新闻3.15消费维权办公室评为“2006年度消费维权诚信单位”。
1.2项目申请报告编制依据
l.2.1依据的主要法律、规
《中华人民共和国建筑法》；
《中华人民共和国土地管理法》；
《中华人民共和国城市规划法》；
《中华人民共和国环境保护法》；
《中华人民共和国建设项目环境影响评价法》；
《中华人民共和国消防法》；
《中华人民共和国水法》。
1.2.2基本依据和主要资料
XX和谐苑建设项目工程咨询《委托书》（XXXX集团有限公司、XX市城市规划设计研究院）；
《国务院关于投资体制改革的决定》（国发（2004）20号文件）；
《XX省人民政府贯彻落实国务院关于投资体制改革决定的通知》（豫政（2004）59号文件）；
《企业投资项目核准暂行办法》（国家发展改革委员会令第19号）；
《XX城市总体规划（2001-2020）》（上海同济城市规划设计院编制，2004年lO月）；
《平项山市人民政府关于加快城市建成区村庄开发改造的意见》（平政（2005）42号文件）；
豫乡镇[2008]1、2号文件；
建设单位提供的有关资料。
1.2.3采用的主要建设标准和技术规范
《项目申请报告通用文本》（2007）；．
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJl37—90）；
《城市居住区规划设计标准》；
《城市居住区规划设计规范》GB50180一93（2002年版）；
《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）；
《投资项目可行性研究指南》（2002）
《建设项目经济评价方法与参数》（2006年，第三版）
国家颁布的其他有关工程建设标准和设计规范。
1.3项目概况
1.3.1建设地点
本项目位于平项山矿工东路南侧，距东环路约300米，东边不远处即是月台河，总占地面积约4827㎡。
XX市矿工东路南侧，东边不远处即是月台河。
1.3.2建设性质
根据城市规划要求，该地段为城中村改造综合开发的一部分，系城市建成村庄搬迁改造工程。
1.3.3建设内容及规模
建设内容为普通住宅和商业用房。
建设规模：
总用地面积4827㎡，总建筑面积24038㎡。
1.3.4投资规模和资金筹措方案
本项目总投资估算7511.62万元。
建设资金来源为：
公司自有资金3000万元，定向回收资金1500万元，银行贷款3000万元。
1.4主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
建筑面积
备注
1
总用地面积
平方米
4827
7.24亩
2
总建筑面积
平方米
24038.00
2.1
其中:
住宅建筑面积
平方米
22623.00
2.2
商业用房
平方米
1150
2.3
地下室建筑面积
平方米
3132.21
2.4
其他建筑面积
平方米
265
3
面积率
5
4
绿地率
%
20
5
建筑密度
%
25
6
建筑高度
米
80
7
居住户数
户
300
8
停车泊位
台
70
第二章产业政策与城市规划
2．1产业政策与城市规划
2.1.1当前国家的房地产业政策
自上世纪八十年代以来，国务院及有关部门陆续颁布了《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市商品房预售管理办法》、《经济适用住房管理办法》、《关于加强城市综合开发的暂行规定》、《关于深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》等促进和规范房地产开发的法规、规章和政策，停止了住房实物分配，建立了住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。
特别是近年来，国家针对房地产业出台了一系列调控政策。
2003年8月，国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发（2003）18号文件）；2006年5月，国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发（2006）37号）；2006年8月，建设部、监察部、国土资源部又联合下发了《关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房（2006）196号），对房地产业发展提出了具体要求。
当前，我国正处在加快城镇化发展、构建社会主义和谐社会的重要时期，虽然社会经济得到了一定的发展，但是与发达国家
和发达地区相比，生产力水平和城市居民收入水平并不高，要让大多数群众住得起或租得起房，是各级政府的一项重要责任，也是建设社会主义和谐社会的必然要求。
国家关于加强房地产市场宏观调控的一系列决策，其基本出发点就是要逐步解决和保障城镇绝大多数群众的住房要求。
国家关于房地产开发的主要产业政策是：
（1）保持房地产市场持续健康发展具有重要意义，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发震，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。
（2）坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系。
更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房
地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。
（3）积极推进城镇住房制度改革。
各地要根据城镇住房制度改
革进展、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭能够购买或承租普通商品住房。
（4）加强经济适用住房的建设和管理。
要通过土地划拨、减免
行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。
（5）增加普通商品住房供应。
要根据市场需求，采取有效措施
加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。
对普通商品住房建设要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。
（6）控制高档商品房建设。
各地要根据实际情况，合理确定高
档商品住房和普通住房的划分标准。
对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。
也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。
（7）充分发挥城乡规划的调控作用。
在城市总体规划和近期建
设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设旋建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。
（8）加强对土地市场的宏观调控。
各地要健全房地产开发用地
计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。
利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。
土地供应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。
（9）明确新建住房结构比例。
“十一五’’期间，要重点发展普
通商品住房。
自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
（10）严格房地产开发信贷条件。
为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。
（11）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。
各级城市人民政府要编制年度用地计划，’科学确定房地产开发土地供应规模。
要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居
住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上采取竟地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。
继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
（12）严格控制被动性住房需求。
各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2004]46号）的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。
2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。
要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实旋拆迁，不得损害群众合法利益。
（13）自2006年8月起，一律停止审批党政机关集资合作建房
项目。
严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。
2．1．2综合开发是旧城改造的有效途径
城市建设综合开发是在城市体制改革中出现的城市建设和房地产生产经营的新形式。
城市综合开发是改造城市、建设城市的有效途径，通过综合开发，统一规划，成片开展，合理布局，配套建设，在建设住宅及其他各类房屋的同时，配套建设了一批城市基础设施和公共服务设旋，改善了城市的投资环境和居民的
生活条件。
综合开发能够合理使用土地，提高土地利用率，有利于改变分散建设而造成浪费土地的现象，综合开发能够做到多方聚集资金，改善住宅环境，可以发挥国家、地方、企业、个人四者方面的积极性，逐步实行住宅商品化。
实践证明，综合开发在实旋城市规划、提高投资效益、节约建设用地等方面，显示出了巨大的优越性，具有很强的生命力。
2.1.3目前房地产市场整体供给不足
目前房地产市场整体供给不足，随着我国经济发展和城市居民收入不断提高，城市消费能力已跃上以住房、汽车、教育、旅游为特征的新水平。
住房已成为市民家庭的第一消费支出。
当前我国城乡居民住房仍然处于较低水平，表现在居住环境还不高，住房质量还较低，人均居住面积还不大等方面，人们改善居住条件的要求十分强烈。
因此，目前房地产市场仍然是整体供给不足，不存在整体性总供给大于总需求的房地产发展过热的问题。
XX市城调队对市区（主要是新华区、卫东区、湛河区）百户城市居民住房消费意向进行入户快速调查。
调查结果显示：
XX市百户城市居民家庭中有47％的家庭表示对现有住房满意或比较满意，有53％的城市居民对现住房不满意；有近三分之一的居民家庭在近2年内有购房打算；有34％的居民认为，住房面积小给他们的生活带来了很多不方便；城镇居民居住房的平均建筑年份为13．5年，认为户型结构不合理的居民户占18％；
有10％的居民不满意现住房物业管理，物业管理跟不上居民生活的变化；有9％的居民认为房屋质量和社区配套设施差。
据建设部统计，2005年全国城镇人均住房建筑面积26.11平方米，比2000年提高6平方米。
上海市33.07平方米，北京市25.12平方米，中部地区22.9平方米，XX省23.74平方米，而XX市区人均住房面积只有21.67平方米。
“十五’’时期，XX省17个地级市城市住宅建设完成投资额
217.4亿元，比2000年增加170.8亿元，年均增长36.1％。
住宅销售面积1262.34亿元，比2000年增加943.8万平方米，年均增长31.7％；住宅销售额232.3亿元，比2000年增加191.9亿元，年均增长41.9％；人均住房面积达23.74平方米，比2000年增加2.56平方米，年均增加0.51平方米。
XX省建设“十一五”规划确定的米表，2010年年底，城镇人均住房建筑面积要达到30平方米。
由此可以看出，与全国主要城市及全省相比，平项山住宅开发建设还有很大差距，住宅开发市场空间巨大。
2．2平项山市城市援划
2．2。
1XX市概况
XX位于XX省中部，1957年建市，辖四县两市四区，总面积7882平方公里，总人口492万，市区面积70多平方公里，人口91.2万。
XX自然环境优美，境内山河密布，丛森叠峰，风景秀丽，山明水秀，气侯宜人；XX矿产资源丰富，原煤储量103亿吨，素有“中原煤包”之称，盐储量2300亿吨，我国第二大井盐产地，也是中国十大铁矿之一；XX工业基础雄厚，建立了以煤炭、电力、钢铁、化纤等八大工业基地为支撑的新兴工业体系，是XX省中原城市群九个中心城市之一；XX文化底蕴雄厚，古为应国，又称XX，是世界刘姓、叶姓华人祖地；XX投资环境优越，市委、市政府正带领全市人民，按照实施二次创业，退二进三打造经济强市，提前5年实现全面建设小康社会的奋斗目标，求真务实，真抓实干，共创XX美好明天。
2.2.2城市总体规划
平项山市因煤而立、因煤而兴，但随着经济的发展和社会的进步，传统工矿城市格局己不能适应大城市的发展需要。
按照XX省委、省政府提出的XX要“建设大城市、发展大工业”的总体要求和纳入中原城市群的战略部署。
XX市委、市政府提出了“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路。
按照新的城市总体规划（200l一2020），XX市城市规划区总面积540平方公里，规划区范围包括规划建成区、近郊区及周围的生态控制区、白龟山水库及水源地保护区、风景旅游区。
城市规模为XX城市人口2005年75万人，2020年110万人；城市建设总用地2005年为69.4平方公里，2020年109平方公里；城市化水平2005年达到37％，2020年达到52％。
城市发展定位于豫中地区中心城市，增强经济辐射力，提高在XX省的经济地位。
城市发展功能定位是：
东区为二、三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政、文教、高新产业及居住旅游区。
近期城市建设重点是开发建设西部新区。
城市发展目标是：
坚持面向21世纪国际国内经济社会发展大趋势，发挥资源和区位优势，强化城市的区域经济中心职能，合理布局城市中的各项设施，将XX建设成为工业强盛、商贸繁荣、交通便利、市容优美、生活舒适、设施完善、具有中原特色的现代化大城市，力争在中原城市群中居于前列。
2.2.3居住区规划
根据《XX市城市总体规划（2001-2020）》，城市居住区建
设应符合全面建设小康社会的要求，贯彻新区建设和旧区改造相结合的方针，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。
在旧城区全面实施城区改善工程，以优化用地布局结构、提高配套标准、建立完善的服务体系为主，形成良好的城市配套能力和环境面貌。
在老城区，规划安排56万居住入口，其中铁路北28万人，铁路南28万人，对铁路以北的现建成区范围内的居住区主要进行调整和改造，逐步将三、四类居住区改造为二类居住区，尤其
要加快工厂设施等向外搬迁，搬迁和改
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