如何在中国当前的购房环境下迎来突破.docx
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如何在中国当前的购房环境下迎来突破
如何在中国当前的购房环境下迎来突破
——中国房地产市场宏观环境分析及南京市房地产市场环境调研报告
中国房地产市场宏观环境分析
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。
由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。
在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。
2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
（1）外部宏观环境
最近美国众议院通过了延长减税计划的法案。
这是一个信号，说明西方主要经济体的复苏仍存在很大的不确定性，政府艰难地选择继续扩大财政赤字。
显然缺少新的技术、新的产业领域、甚至新的发展概念，来带动经济的增长。
以美国为代表的发达经济体，必然进一步依赖量化宽松的货币政策，这无疑会给全球货币的泛滥雪上加霜。
新兴经济体由于在这一轮全球化的前期繁荣中普遍形成了出口拉动经济增长的发展模式，对外经济依存度过高，从而导致危机来临时，或多或少地屈从于主要发达经济体对外倾泻的货币冲击，陷于本币“外升内贬”的困境。
（2）内部宏观环境
1.CPI指数不断上涨，通货膨胀上行压力仍大。
一般说来当CPI>3%的增幅时称为INFLATION，就是通货膨胀；而当CPI>5%的增幅时，把他称为SERIESINFLATION，就是严重的通货膨胀。
按照我国目前CPI计算惯例，房地产价格涨幅不计入CPI计算口径。
因此，根据国际惯例评估，我国已经面临比较大的通货膨胀压力。
而2008年我国既定的CPI涨幅控制指标为4.8%。
现阶段持续高位的CPI指数与4.8%的既定目标存在较大的差距空间，为了缩小这种差距空间，达到政府预定的调控指标，实行从紧的货币政策，控制流动性过剩问题。
随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。
美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。
2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。
当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。
2.人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大。
城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。
根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。
中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。
随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。
3.城市发展对土地财政的依赖有增无减。
2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。
与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。
中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。
无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。
4.城市化进程推动房地产业持续发展。
在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。
纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：
城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。
2010年中国城市化率达到47.5%，预计2050年前后将达到70%左右，因此房地产业将会持续30-40年的繁荣。
5.宏观经济将呈现“两高”的运行态势，房地产业的发展应注重品质的提升。
2011年，“高物价”、“高房价”将成为宏观经济运行的基本特征。
尽管我们不
愿意看到房价居高不下，但恐怕并无根治的手段，短期的计划控制方法难以在中长期奏效。
美元泛滥，大宗商品价格呈上升态势。
油价上调了，这是一个重要的信号，说明通胀的压力短期内是难以缓解的。
作为新兴经济体的中国，将面临输入型通胀，从生产成本面不断推高物价水平。
中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。
同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。
资金面的充裕，对房地产业总体来说是利好的，但这并不意味着房地产业将出现普遍繁荣的局面。
受09年以来楼市调控政策的影响，尤其是受“限购限贷”、“提高出让金首付比例”、“预售资金管制”等措施的影响，小开发商和开发不规范、品质差的楼盘项目，生存状况堪忧。
2011年，房地产业“良莠分化”的特征将越来越明显。
政府为了防范房地产行业的风险，在土地的供应、开发和销售等环节上必然提高准入条件并加强监管，这对小开发商或不注重管理和品质的开发商来说，将是致命的。
结合政府区域和城区发展规划，尤其是结合产业发展规划的房地产开发，将是今后房地产业发展的重要生命线。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。
但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。
知名房地产企业2011年半年报均显示：
中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。
房地产行业经历了两年多的洗礼，“涤旧出新”。
从中长期发展来看，注重品质和内涵，在产品质量、管理、配套服务方面等不断挖掘价值来源，是开发商们取胜未来的关键。
（2）行业板块分析：
房地产业有“池子”的作用。
房价作为重要的资产价格，受通货膨胀和流动性充裕的支撑，短期难以压降。
由于近期住宅价格仍有上涨的趋势，迫于民生压力，政策调控的力度不会轻易放松，住宅价格维稳是调控政策的核心目标。
而商业地产由于政策面较为宽松，表现出“繁荣昌盛”的态势，成为各路资金追捧的对象。
高房价之于民生的压力，短期难以缓解。
中央作出的“大力推进住房保障体系建设、完善商品房供应体系”的决策，是“两条腿走路”，执行到位，将有效改善住房供需结构的问题。
2011年，按中央经济工作会议的说法，为缓解高房价的压力，公共租赁房将成为保障性住房的主要供应品种。
国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。
高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。
南京市房地产总体状况分析
南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征（如:
80—90平方的房型短缺）。
市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。
如何在市场上找准机会点击败竞争对手？
通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。
一、总体供求状况呈现卖方市场特征
1、土地供应状况
□新的土地批租政策——拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。
□城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。
□南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。
□待开发土地大多集中在城市新区。
南京中心城区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。
这种现象的原因很多，其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发，因此城区外扩已经是大势所趋。
可见。
大量待开发的土地集中在城市新区。
2、住宅供求状况
供销量持续稳定增长——这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。
1998年以来商品住宅的供应量和需求量都有明显大幅增长，尤其是2000年，市场供求增幅加大，呈供求两旺的局面。
（造成这种局面的主要是原因是旧城改造以及各种政策影响下积蓄多年的购买力的释放）
表一：
南京市历年商品住宅供求情况
竣工面积（万/㎡）
销售面积（万/㎡）
其中个人购买面积（万/㎡）
1995
230.78
75.69
21.44
1996
275.67
91.08
43.54
1997
207.87
141.47
87.64
1998
270.46
153.04
88.66
1999
314.33
149.27
84.5
2000
297.55
189.88
144.17
2001
309.09
248.00
234.82
2002
352.00
333.50
----
表二：
南京市截止6月份房地产开发投资
指标名称
计量单位
本月止累计
比去年同期±%
房地产开发投资额
亿元
82.31
67
#商品房屋投资额
亿元
63.97
75
土地开发投资额
亿元
11.54
36.7
1、按工程用途分
住宅
亿元
52.69
60.6
办公楼
亿元
7.26
25.1
商业用房
亿元
5.64
84.9
其他
亿元
16.72
119.6
2、房屋建筑面积
施工面积
万平方米
1099.21
28.8
#住宅
万平方米
857.7
30.3
竣工面积
万平方米
95.11
19
#住宅
万平方米
88.8
31.7
3、商品房屋销售面积
万平方米
145.77
19.8
#住宅
万平方米
133.86
29.7
4、商品房屋销售额
亿元
47.59
27.6
#住宅
亿元
41.31
38.1
5、土地开发面积
万平方米
125
81.7
反映在房地产销售上，给人的印象是：
大凡推出的项目，无论规模大小，价格高低一般都卖得不错，卖方市场特征显著。
南京的空置情况很少，目前置率还不足5%，只有全国平均的四分之一。
自2000年以来，南京新建商品房销售面积增幅一直快于竣工面积增幅，这使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。
2000年底，南京商品房空置面积为89.6万平方米，2001年即减少到82.6万平方米，到2002年底，全市仅空置商品房79.6万平方米，而目前，全市商品房空置面积仅为23.3万平方米。
3、供求结构状况
从近两年的销售情况看，5000元/平方米以上的住宅供应率为20%，而需求率为18.4%;4000-5000元/平方米的住宅供应率为40%，需求率为27.4%;3000-4000元/平方米供应率为40%,需求率为54.2%。
附注1：
南京市——2002GDP：
1295亿元，人均GDP为22908元；2003人均GDP约为3000美元；面积6421平方千米，人口544万。
市人民政府驻玄武区，邮政编码210008。
区号025。
玄武区 面积 70平方千米，人口39万。
邮政编码210018。
白下区 面积 25平方千米，人口32万。
邮政编码210002。
秦淮区 面积 23平方千米，人口23万。
邮政编码210001。
建邺区 面积 18平方千米，人口24万。
邮政编码210004。
鼓楼区 面积 24平方千米，人口52万。
邮政编码210009。
下关区 面积 30平方千米，人口28万。
邮政编码210011。
浦口区 面积 平方千米，人口 万。
区人民政府驻珠江镇，邮政编码211800。
六合区 面积 平方千米，人口 万。
区人民政府驻雄州镇，邮政编码211500。
栖霞区 面积302平方千米，人口34万。
邮政编码210046。
雨花台区 面积148平方千米，人口21万。
邮政编码210012。
江宁区 面积1602平方千米，人口74万。
区人民政府驻东山镇，邮政编码211100。
溧水县 面积1048平方千米，人口40万。
县人民政府驻在城镇，邮政编码211200。
高淳县 面积750平方千米，人口43万。
县人民政府驻淳溪镇，邮政编码211300。
附注2：
国民经济快速增长（摘之2003年1月份“南京市政府工作报告”）
去年，全市国内生产总值完成1295亿元，比上年增长12．5％，实现财政收入265亿元，增长26．7％。
郊县经济发展明显加速。
“绿色南京”工程开始启动，重点乡镇企业园区建设和非农产业的发展取得新进展，郊县国内生产总值完成423亿元，同比增长18．8％。
工业经济稳步增长，运行质量和效益明显提高。
全年实现工业增加值498亿元，增长11％。
工业总投入达到241亿元，增长54．3％。
扬子石化65万吨乙烯改造工程等一批重大技改项目建成投产。
工业集中度有新的提高，优质资源进一步向开发区集中。
第三产业继续保持快速增长势头。
商贸流通加速扩张，成功举办了中国旅游交易会等旅游会展活动，旅游倍增计划成效显著，房地产市场进一步活跃。
全市第三产业实现增加值620亿元，增长13．2％。
附注3：
虽然历年来，南京市房地产市场持续升温，但业内有种认为近年来将出现大幅降温的说法，尚不可确认。
二．南京市房地产市场板块划分及其属性
河西板块：
河西河西地区作为南京新开发区域，其房地产开发呈现出最为活跃的因素。
以三汊河、江东北路、江东南路南北中轴线为中心，涌现了几十家房地产开发商涌入，使河西楼盘在很短时间内便拔地而起，其楼盘品质也在逐步提高，同时，河西借助于地铁一号线、奥体中心等的建设，又一次为房地产发展注入活力。
河西新城区西依长江，总用地约为54平方公里，其开发建设肇始于20世纪80年代末，目前已有一定的居住和产业建设基础。
河西新城区是2001年南京城市总体规划调整的未来5—10年南京市主城建设的重点。
河西新区这两年的发展，有目共睹：
奥体新城的建设、高档物业的开发、市政配套建设与完善、商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。
精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）、月安花园（二期均价已达3800以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。
江北板块：
江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块的房地产开发温度较低，购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。
随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道；目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。
住宅多以多层为主，价格在2000元以下。
宁南板块：
主要地处雨花台区，宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美的自然景观优势（雨花台风景区、花神湖等），成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄”、“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素），促使该地区房地产市场进一步膨胀。
目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。
但该区域商业配套、生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势、自然景观优势。
而随着城市化的不断发展，河西、亚东、江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将进一步缩短，预测将来河西将与宁南持平，甚至超出宁南。
住宅多以多层为主，均价4000元左右。
城东南板块：
城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升，城东南地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。
城东南中山门外附近地区，经过三年的发展，各项配套设施已非常健全，呈现相当繁荣的人文景象。
住宅以多层和小高层为主，多层均价在4300左右，小高层的均价在5000左右。
城北板块：
城北片区与其余片区相比略显沉寂，但今年以来，随着幕府山地区环境的改善和景观的开发，以及幕府东路与栖霞大道、二桥的快速开通，使下关、大桥、幕府山地区，经济技术开发区连成了一体，从而使原有以下关地区为中心的城北居住区划分有了重大调整，原有因人口环境、卫生环境等因素而显品质不高的楼盘，因新开楼盘及今明两年即将推出的楼盘整体的烘托，也将显现出活力。
城北地区居住人口密度不高，下关地区人员流动性强，卫生状况还需改善。
沿江一带大型工矿企业较多，空气及水资源环境对居住有一定影响。
目前，随着各部门及各企业对环保的重视及措施到位，环境已进一步改善。
以红山地区、迈皋桥地区为中心的居住区因环境较好，生活配套较齐全，也成为城中、城北居民购房的主要地区之一。
住宅以多层和小高层为主，多层均价在3700左右，小高层的均价在4000左右。
江宁板块：
江宁江宁地理位置优越，土地资源较主城区更为丰富，房地产开发已成为该地区活力最强的产业之一。
江宁的房产呈现品种最多、风格最为丰富多样的地区。
江宁房价从经济型到高档型均有，从2500元至3400元不等。
江宁房地产目前已呈现出大盘唱戏的状况。
但总体而言，江宁从整体上还未形成功能齐备的生活氛围。
江宁物业近年来如雨后春笋般拔地而起。
但与市中心相比却是相对滞后，道路、交通等基础设施还显得不够便利，生活配套方面也较单一，虽有高尔夫练习场、高标准俱乐部等高档消费娱乐设施。
但适合大众需求的餐饮服务、文化娱乐等设施还很欠缺。
江宁新区是离宁南板块最近的一个区域，也是构成竞争威胁最大的一个板块。
江宁的撤县建区进一步带动了房地产开发与建设，房地产市场更是百花齐放。
目前，江宁大致可划分为四大板块：
将军路板块、开发区板块、东山板块、大学城板块。
将军路板块以别墅项目为主，自然景观优美、空气清新，但商业配套、生活配套等还有待进一步完善，整体房价水平位于江宁几大板块之首（多层均价2900元左右，别墅均价4000元以上）；其次是开发区百家湖一带，目前市政配套等较为完善，但人气不是很高，主要以多层公寓为主（均价达2500-2600元）；大学城板块依靠文化教育优势，也是以多层公寓为主（均价2400-2500元）；东山板块是江宁老城区，生活配套、商业配套等最为成熟，70%为多层（整体均价2200-2300元）。
城中板块：
主要地处玄武区、鼓楼区，为南京市中心城区，各方面配套设施齐全，商业繁荣，但可利用土地面积较小，住宅以小高层为主，均价在6000元左右；
该板块更多的向中心商务区为主，开发纯住宅的可利用土地很少。
仙林新区板块
由于一直受交通瓶颈影响较为严重，离市中心距离较远，缺乏完善的商业配套、生活配套等设施，房地产开发也主要以“亚东”为主。
但“大学城”的文化教育优势、自然景观优美等也使得该区域土地价值不断上升，特别是开通的玄武湖地下隧道，这使仙林地区到达市中心的距离缩短了10分钟，这一工程最大的受益者是“亚东板块”。
三．政府房地产发展政策
1.2005年人均住房25平方米
到去年年底为止，南京市城镇居民拥有建筑面积平均为21.4平方米,在全国处于中等水平。
在国家计委拟订的全面实现小康社会指标体系中，城镇居民住宅的基本标准为人均建筑面积为30平方米，南京目前仍差8.6平方米。
今后，南京将分两步走，来具体实现这一目标，力争到2005年实现人均住宅居住面积25平方米。
（2003年4月2日公布）
2.公积金缴存比例将提高
南京市住房公积金新标准即将出台，今后公积金的缴存比例将上调为年人均工资的20%，其中个人和单位各承担一半；目前南京市住房公积金缴存比例执行的是16%的标准，三资企业职工为20%，具体缴存时都是个人和单位各一半。
（2003年8月8日公布）
3.别墅热亮出红牌
由于近记念来别墅升温太快，一些城市甚至出现买别墅甚至要排队的现象，2月初，国家的一纸禁令对别墅热亮出红牌。
南京市的别墅主要集中在江宁和亚东，其中江宁区将军路沿线就收集了爱涛漪水圆、瑞景文华、翠萍国际城、运盛美之国等十多个盘子；（2003年2月23日公布）
4．10万套经济适用房为南京楼市“降压”
一项已推行9个月的经济适用房政策，日前使1200多户南京市低收入家庭圆了住房梦。
未来几年内，将有约10万套经济适用房进入普通商品房价一路攀升的南京楼市。
来自南京市房改办的消息说，一个总开发面积超过600万平方米的经济适用房开发规划已经实施，征地面积达9000亩。
今年南京市经济适用房计划竣工面积将在去年完成20万平方米的基础上，再新增30万平方米。
南京市新建住宅以普通商品房为主的单一供给结构可望得到根本性扭转。
5．住房公积金贷款额度提高
南京市住房公积金管理委员会批准，自4月1日起，提高住房公积金贷款额度，在最高可贷额度不超过购房总价80％的前提下，将最高可贷额度由一方缴存住房公积金的职工（含单身职工）最高可贷额度6万元提高到10万元，夫妻双方均缴存住房公积金的职工最高可贷额度12万元提高到20万元。
这也就是说，凡夫妻双方均正常缴纳公积金的家庭届时可以到公积金贷款委托的中、农、工、建四家国有商业银行申请最高额度为20万元的公积金贷款。
据悉，目前国内公积金贷款额度最高的北京为30万元，上海、广州均为20万元，省内最高的徐州也是30万元。
在3月24日南京市住房公积金管理委员会向中、农、工、建四家国有商业银行发文后，南京市民就可以向银行按新的公积金贷款额度申请公积金贷款。
四.政府近五年主要城市规划
1．南京沿江交通蓄势龙腾
南京是全省惟一一座横跨长江两岸的城市，随着全省沿江开发战略的实施，突破长江天堑的过江通道及沿江交通呼之欲出——近日，南京过江通道“五桥一隧”、沿江公路“两翼齐飞”的沿江开发交通规划正式确定，即将渐次拉开建设大幕。
“五桥一隧”过江通道包括：
长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（2001年建成通车）；长江三桥（计划2006年建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划2006年开工，2010年建成通车）；长江五桥（梅子洲大桥，6车道高速公路，计划2010年开工，2014年建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划2014年开工，2017年建成通车）。
其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。
2.南京加快东部建设步伐，60亿元运作五大项目
从玄武区政府获悉，今年该区将举全区之力，加快东部地区建设步伐，融资
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