项目投资成本控制.docx

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项目投资成本控制

项目投资成本控制

一、树立有效的本钱控制组织体系

〔一〕、制定项目投资本钱管理制度

〔二〕、组织结构

〔三〕、订立岗位职责

二、投资本钱静态管理

三、投资时机选择和决策阶段本钱控制

〔一〕、投资时机选择的本钱控制

〔二〕、项目决策剖析的本钱控制

四、前期阶段本钱控制

〔一〕、合同条件的谈判与签约

〔二〕、获取土地运用权

〔三〕、征地补偿费

〔四〕、规划设计阶段的投资本钱控制

〔五〕、招标阶段本钱控制

五、项目施工阶段修建本钱的控制

（一）、编制或审核本钱方案，确定本钱控制目的

（二）、审查施工组织设计和施工方案

（三）、控制工程设计变卦、洽商及索赔

（四）、抓好甲供设备、资料投资管理

（五）、控制工程款的静态结算

（六）、合同管理

（七）、完工决算

六、租售阶段的投资本钱控制

〔一〕、销售方式

〔二〕、参与制定租售方案

七、项目完工财务决算

八、附件

项目投资本钱控制

一、树立有效的本钱控制组织体系

〔一〕、制定项目投资本钱管理制度

〔二〕、组织结构

公司总经理

项目投资总担任人

项目1项目2

项目预算员项目财务人员项目预算员项目财务人员

〔三〕、订立岗位职责

二、投资本钱静态管理

项目建议书和可行性研讨阶段

初步设

计阶段

投资

预算

三、投资时机选择和决策阶段本钱控制

〔一〕、投资时机选择的本钱控制

面对能够出现的多种投资能够性，对每一种能够性，投资本钱管理部门都要依据自己的本钱管理阅历，快速地初步判别其可行性，构成文件，作为决策者投资效益测算依据。

〔二〕、项目决策剖析的本钱控制

此阶段主要包括市场剖析和项目的财务评价两方面任务。

投资本钱控制的重点是协助公司筹划部门实在做好可行性研讨，依据市场需求及开展前景，合理确定树立规模。

对树立产品的技术来源、市场容量、市场前景以及经济效益剖析等各方面作出深化的调研和正确的评价，编制尽能够片面的投资预算，充沛思索树立时期能够出现的各种要素（如资料价钱下跌系数）对工程造价的影响，使投资预算真正起到控制项目投资的作用。

四、前期阶段本钱控制

〔一〕、合同条件的谈判与签约

一切的合同条款由实施部门草拟，由工程部审核，最终由投资本钱管理部门停止费用控制，此进程投资本钱控制的重点是自动剖析研讨市场、积极参见谈判，最终确定合同价款。

〔二〕、获取土地运用权

核算土地开发本钱、及时评价土地价钱，为决策者提供选地依据。

土地运用权取得的方式：

1、土地运用权出让

〔1〕、招标出让国有土地运用权

〔2〕、拍卖出让国有土地运用权

〔3〕、挂牌出让国有土地运用权

〔4〕、协议出让国有土地运用权

2、土地运用权划拨

3、原有划拨土地上存量房地产土地运用权

4、与以后土地运用权拥有者协作

〔三〕、征地补偿费

1、土地补偿费

征用耕地的补偿费，为该耕地被征前3年平均年产值的6-10倍。

征用其他土地的补偿费，各省、自治区、直辖市有详细规则。

2、安排补助费

征用耕地的安排补助规范，依照需求安排的农业人口数计算。

需求安排的农业人口数依照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量来计算。

每一个需求安排的农业人口的安排补助费规范，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。

征用其他土地的安排补助费，各省、自治区、直辖市有详细规则。

3、附着物和青苗补偿费

被征用土地上的附着物和青苗补偿规范，各省、自治区、直辖市有详细规则。

征用城市郊区的菜地，应当依照国度规则交纳新菜地开发树立基金。

〔四〕、规划设计阶段的投资本钱控制

由公司的规划部门提供详细的规划设计方案和规划设计条件，内容包括：

地块面积、土地运用性质、容积率、修建密度、修建高度、停车位数量、绿地比例、需配置的公共设备和工程设备、修建界限、开发期限及其他。

投资本钱管理部门取得相关资料后，依据规划设计的深度编制或审查相应的设计概算、施工图预算等，初步确定投资本钱。

〔五〕、招标阶段本钱控制

标底〔预算〕的编制任务顺序

1、确定招标的方式

作为投资本钱管理部门，在招标前应正确评价项目的树立规模和复杂水平，构成文字报告，作为决策者选择招标方式的依据，招标的方式：

〔1〕、地下招标

〔2〕、要求招标

2、招标机构确实定

〔1〕、成立招标小组

依据项目的特点，投资本钱管理部门可以自行编制招标文件和组织评标，同时向有关行政监视部门备案。

〔2〕、委托招标代理机构

依据项目的特点，委托招标代理机构编制招标文件和组织评标，投资本钱管理部门积极组织成立招标小组，担任片面的招招标任务。

3、确定承包方式

作为投资本钱管理部门，在工程施工承包前，应依据项目的特点准确剖析市场状况，为决策者确定承包合同的方式提供依据，合同承包的方式：

〔1〕、总价合同、单价合同、本钱加酬金合同；

〔2〕、全部包工报料、局部包工报料、专业工程发包。

4、招标中的日常事务

投资本钱管理部门在项目招招标活动中应发扬重要作用，日常事务任务主要包括：

（1）发布招标公告或约请招标函；

（2）编制和发送招标文件；

（3）编制或审核标底；

（4）审查招标者资历；

（5）组织勘察现场和解答招标人提出的疑问；

（6）接受并妥善保管招标人的标函；

（7）开标、审核标书并组织评标；

（8）谈判签署协议或合同。

五、项目施工阶段修建本钱的控制

   项目施工阶段投资本钱管理部门的主要任务是工程款运用方案的审核与工程合同管理、工程进度款的审核、工程变卦价款的审核、工程索赔费用的审核。

其目的是以工程合同为依据，到达全进程确定与控制工程造价的目的。

〔一〕、编制或审核本钱方案，确定本钱控制目的

1、资料设备本钱方案

2、施工机械费用方案

3、人工费本钱方案

4、暂时工程本钱方案

5、管理费本钱方案

〔二〕、审查施工组织设计和施工方案

〔三〕、控制工程设计变卦、洽商及索赔

工程变卦、现场签证及索赔审核的依据应充沛，设计变卦手续、签证顺序应完全，内容与实践状况应相符，所选用的计价方式应合理并契合施工合同规则，工程变卦的数量〔包括核增与核减〕应思索片面。

工程设计变卦及现场签证应由项目造价工程师或预算员审核并签发。

控制的目的是尽量增加和控制工程变卦的数量，设计变卦、洽商及索赔的要求：

1、设计变卦内容应契合规则； 

2、手续契合规则；　　

3、内容要清楚；

4、签证要准确；

5、索赔要有理有据。

树立工程变卦管理任务流程

〔四〕、抓好甲供设备、资料投资管理

业主自行推销的设备、资料必需坚持以大渠道供货为主，市场自行推销为辅。

投资本钱管理部门应积极展开市场调研、询价等任务，及时掌握市场静态，在自行推销时，做到心中有数，并且坚持货比三家，力图质优价廉，大型的设备订货可采取招标方式，在签署的合同中要明白质量等级和双方责任义务。

大宗物资及设备推销、保管、消耗任务流程

〔五〕、控制工程款的静态结算

在承包合同中应明白工程预付款的拨付方案；进度款的支付，需由施工单位提出，并编制进度款的详细构成，由监理部门审核，投资本钱管理部门复核后支付，防止超付。

    1、工程款运用方案应在合理的施工组织设计及工程合同价款的基础上编制，其内容应与工程合同确定的工程款支付方式相分歧，在设计或施工进度变化较大的状况下应按需进举静态调整；

    2、工程进度款的审核与确定报告应契合施工合同相关支付条款的要求，所套用的计价基础上应正确，工程量的核定应与施工进度相分歧，中期付款报告的签发顺序及时间应契合施工合同要求；

工程进度款支付任务流程

3、工程决算款的支付

项目完工并阅历收到达合同规则的质量规范后，由投资本钱管理部门对项目的修建本钱停止完工决算，核算各施工单位的合同价与决算价后，方可支付决算款项，并按合同预留工程保修金。

〔六〕、合同管理

投资本钱管理部门在合同管理中应发扬重要作用，其主要任务包括：

1、树立工程合同的总体筹划

确定工程范围、承包方式、合同种类、合同方式与条件、合同重要条款、合同签署与实施进程中能够遇到的正大效果、以及相关合同内容、时间、组织及技术等方面的协调等。

2、招标招标阶段的合同管理

经过对招标文件、合同风险、招标文件等文件的剖析和审查，明白合同签署前应留意的效果。

3、合同剖析与解释

经过合同剖析详细落实合同执行战略，同时还使每一个项目管理参与者，都明白自己在合同实施进程中的位置、角色及相关内外部人员的关系。

4、合同实施进程中的控制

主要是立足于现场的合同管理。

主要任务包括：

合同实施监视、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等。

〔七〕、完工决算

工程项目完工验收到达合同规则的质量规范后，承包单位应递交完工结算报告及完整的结算资料，投资本钱管理部门初步审核后，双方依照协议书预定的合同价款及公用条款商定的合同价款调整的内容和方式，停止工程完工结算。

1、项目完工结〔决〕算阶段的主要任务

审核树立工程完工结〔决〕算报告，其目的是反映树立工程项目实践造价和投资效果。

2、搜集和整理相关资料

〔1〕、树立工程项目的概略，包括称号、地址、修建面积、结构方式、主要设计单位与施工单位等外容；

〔2〕、项目经同意的概算或相关方案目的、新增消费力、完成的主要工程量等外容；

 〔3〕、项目完工验收资料，包括经认可的完工图、相关施工合同文件、施工进程所发作的一切设计变卦、签证资料及施工单位编制的完工结算央求资料；

 〔4〕、触及项目后评价任务的，还需搜集树立工程从开工起至完工止发作的全部固定资产投资资料及投产后经济、社会、环境效益资料；

 〔5〕、假定项目还存在收尾工程，那么应明白收尾工程的内容。

方案完成时间及尚需的资金额度；

 〔6〕、其它相关的依据资料。

3、完工决算的校审

〔1〕、审核效果文件所需依据的完备性，效果结论的真实性和迷信性；

〔2〕、项目完工结〔决〕算应严厉依据施工合同的规则执行，对工程量计算与计价、相关费用的核定、设计变卦、工程签证的手续复合性及实践完工项目的分歧性停止审核，确保计算无误、计价正确、契合规则要求、计算和结论清楚、附表完全；

〔3〕、其它相关工程造价审核主要任务，包括招标报价书的审核、工程造价的信息咨询、工程造价的签证等外容。

其目的是依据造价工程师的专业管理、监视各单位的基本树立投资。

六、租售阶段的投资本钱控制

〔一〕、销售方式

1、自行销售

2、委托中介公司代理销售

〔二〕、参与制定租售方案

    租赁方案包括选择出租或出售、租售进度、租售价钱，投资本钱管理部门应为销售部门提供整个项目的投资本钱剖析说明，销售筹划部门依据这个说明，结合市场状况制定上市价钱。

七、项目完工财务决算

为了更有效地浪费投资本钱、控制树立本钱，提高投资效益，投资本钱管理部门应展开项目完工财务决算，以便片面反映树立项目投资财务状况。

以项目的资料来源与去向为动身点，结合项目外部控制制度评价与实质性测试，对项目的财务报表及相关资料停止审计，主要任务有：

〔一〕、评审外部控制制度：

对项目的控制环境、会计体系控制顺序等外部控制制度停止了解，做相应记载；对的业务流程停止初步划分，并相应实施一定的契合性测试，证明有关外部控制设计和执行的效果；评价项目外部控制的强弱，确定外部控制单薄的范围扩展审计顺序，降低审计风险。

〔二〕、审查工程概算的执行状况，工程资金的来源、运用、节余的财务状况，其他费用的分摊状况，交付运用固定资产状况。

〔三〕、审查工程项目合同工期、质量与结算方式的控制状况，核算各项应付账款能否真实、完整。

〔四〕、审查基本树立消费本钱、管理费用、财务费用核算能否真实、完整、合法，预提费用能否合理、充沛，有无挤占工程本钱或挪用工程资金。

〔五〕、实施反省、监盘、观察、查询及函证、计算和剖析性复核等审计顺序，获取审计证据，以反省会计报表金额和披露能否正确、充沛。

〔六〕、评价项目会计报表采用的会计政策与严重会计估量能否正确。

八、附件：

附表一：

«项目总投资»

附表二：

«其他费用»

附表三：

«施工完成状况统计月报表»

附表四：

«已完项目本钱表»

附表五：

«概算执行状况明细表»

附表六：

«树立工程技术经济目的»

刘云兵

二〇〇六年四月二十三日