《中国房地产业的创新与发展》.docx

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《中国房地产业的创新与发展》

中国房地产业的创新与发展

⏹为什么学习本课程：

我国大陆的房地产业已经发展23年。

尤其是近六年来的发展十分迅猛，已经成为经济、社会等多方面的热点，倍受关注。

温家宝总理在《政府工作报告》中要求“树立科学发展观和正确政绩观”，这个思想将指导我国的经济建设和政府的宏观政策，对于中国房地产业产生深刻影响。

房屋产品是直接供消费者居住和使用的产品，是长线投资，更是百年大计，对于房地产业和房地产业企业家来说，认清房地产业发展前景，关注房地产业发展热点，从观念上、体制上、政策上、产品和服务上到管理上不断创新，才能获得长远的发展。

由中国地产“航母”的掌舵人——孟晓苏博士主讲，本课程将针对当前房地产业热点问题，全面把握中国房地产业的发展脉搏，是一场具有超强前瞻性的房地产类课程！

⏹谁要学习本课程：

房地产类企业总裁、中高层经理以及各级管理人员。

⏹通过本课程您将学习到：

✓房地产市场的“十大热点”

✓房地产业的发展前景与理性调控方法

✓房地产业的思想创新与观念创新

✓房地产业的政策创新与法律创新

✓房地产业的体制创新与管理创新

✓房地产业的产品创新与服务创新

⏹培训方式：

专题演讲、互动问答

⏹课程讲义

序言：

“十个热点”

1.销售热点：

房地产已经持续六年多旺销。

2.消费热点：

商品住宅的个人购买率从80%提高到95%。

3.投资热点：

房地产开发投资六年来平均每年增长20.2%，2003年突破1万亿元人民币。

今年1-5月又增长32%。

4.信贷热点：

商业银行个人住房贷款余额六年多增长60多倍，到去年年底已达1万多亿元，不良贷款率仅为0.2%。

5.经济热点：

房地产投资促进城市建设、推动旧城改造，拉动着50多个产业的发展。

6.广告热点：

房子成了现在叫卖最欢的商品，据统计现在平面媒体广告收入中房地产占20%，是各个产业中最高的，惹得影视媒体提意见。

7.人物热点：

房地产现在名人多、出名快。

究其原因还是与产品的特点有关，房屋商品是长期使用、长期付款、长期保值、长期服务的商品，人们对于提供者是否诚信格外关注；

8.发展热点：

我国现代房地产业仅有23年的历史，从长远发展看它面临的是十多年持续发展的大市场。

9.关注热点：

今年以来我国经济发展出现部分行业投资过热的情况。

10.研究热点：

事实证明房地产不仅是个产业，也是一门学问。

一、房地产业的发展与理性调控

在政策创新和法律创新方面：

2000年提出“房地产业成为国民经济支柱产业”的政策建议，今年和有关专家一起提出重组中央企业房地产资源的建议。

在观念和思想创新方面：

2000年我在大连指出薄熙来是在“经营城市”，这个观点第二年传到全国；2001年提出房地产业发展的周期性规律，2002年明确提出“理性发展”，已经对于产业发展发挥了作用。

在科技创新方面：

我和同事们发明的“中房指数”已经发布十年，成为产业界和政府判断房地产走势的一个依据；我们每年主持房屋设计评选的“创新风暴”活动，促进了设计创新；去年我和有关专家提出“健康住宅”的观念，为产业界很快接受。

在产品与服务创新方面：

我们成立“分时度假联盟”；去年3月我将在我国实行“反向抵押贷款”的建议送温家宝总理，受到他的重视，现在正组织调研和实施。

（1）认识周期性发展规律

房地产业属典型的周期性行业，在世界各国都有其周期性发展的规律。

一个典型的周期可分为四个阶段：

增长阶段、成熟阶段、衰退阶段、萧条阶段。

我选择用房地产销售额增长率、销售面积增长率和投资额增长率这三个指标，综合分析房地产业周期性波动，结果三个指标所显示的周期性波动相当一致。

分析结果显示房地产在我国确实有着周期性发展规律，而且周期性波动比较清晰。

（2）如何实行理性的调控？

《政府工作报告》中提出五个方面的调控，在房地产方面已经包括：

行政劝告、准入管理、控制土地、信贷监管。

“扩大出口”就是要持续推行扩大房屋消费的政策。

理性的企业行为是在投资风险加大时自觉控制投资增长。

（3）我国房地产业发展前景广阔

房地产业在国外已经发展了300年，现在仍有巨大的发展潜力。

我国现代房地产业仅有23年的历史，从长远发展看，它面临的是十几年持续发展的大市场。

居民对提高住房的面积和质量都有迫切的需求。

（4）外资投资对于我国房地产业的影响

我的房地产业是“本土产业”的观点已经广为接受，现在又被国外境外投资人的表现所再次证明。

外资对于我国房地产投资已经没有什么影响力。

二、房地产业的思想创新与观念创新

（1）如何看待房价上扬？

从历史走势与现实情况分析，城市商品房价格今后几年的总体走势仍将是稳中有升。

房价上涨的依据和房价不可能过高上涨的依据。

以上两个方向市场力量的综合作用，将使得商品房价格在今后几年保持平稳和稳中有升的态势，建设部副部长仇保兴博士认为保持每年3%的涨幅比较好。

这对于房地产企业的开发与销售，对于居民购房居住或置业保值，都将是很为有利的。

要在房价问题上落实“三个代表”的重要思想，特别是要“始终代表中国最广大人民的根本利益”，“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”，保护好人民群众的家庭财产安全。

（2）现代中国人对居住文化的追求

当今中国的住宅建设迈入一个更新换代的时代。

现在建住宅都很注重品质、重视设计与高科技采用、注重产品品牌、注重居住文化。

我国居民对于居住条件和居住文化的追求至少有八个方面：

1.对于居住面积的追求。

2.对于居住功能与结构的追求。

3.对于居住景观的追求。

4.对于居住生态与健康环境的追求。

5.对于房屋品牌与长期服务的追求。

6.对于邻里品质与人文环境的追求。

7.对于亲情与家庭主义的追求。

8.对于房屋保值与增值的追求。

（3）我国城市房屋应当走向高品质化

“居者有其屋”与“居者优其屋”，是中国房地产业协会形象概括的我国房地产市场需求的情况，“有其屋”是建设经济适用房满足居民基本居住需求，“优其屋”是提高居民居住水平和档次。

三、房地产业的政策创新与法律创新

（1）实行土地年租制和征收物业税

我国从土地无偿使用到有偿使用才是最近十多年的事，很多规定本来正在探索之中。

依据1988年《中华人民共和国宪法》修正案中土地使用权可以有偿转让的规定，《中华人民共和国土地管理法》中规定城市土地的有偿使用期为40年、50年、70年，这种土地出让金本质上是土地租金。

关于建设房屋用地的土地租金要在“签订土地使用权合同后60日内全部缴清”是1990年国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条规定的，是土地租金收取的形式，而不是它的本质，并不是不可以调整的。

与用土地为居民建房相比，现在有的地方政府更愿意用土地建工厂，因为搞工业可以有长期税收，而搞房地产开发只能收一次钱，以后就再也没有财政收入了。

为了培养工业税源，它宁可“土地入股”不收地价，“三减两免”延迟税收；而一旦将土地用于房地产开发，它就变得没有一点“耐性”，急于将70年的地价款“一把收清”，这是在政策上出了毛病。

从国外的经验看，政府征收的地税和物业税是比工业税更加稳定的财政收入来源，如澳大利亚中央政府的税收90%来自地税和物业税。

我国城市土地实行的是国家所有制，政府还有直接的地租收入。

工厂会亏损或关闭，而房地产拥有者所缴纳的地租、地税和物业税是常年不断的。

我建议实行土地年租制，用“首付”方式将政府应收的土地出让金上收，而将各项城市配套费用变为地税或者物业税按年度上缴。

使用者缴了首付款以后拥有了“土地财产”，可以依法抵押或者转让。

十六届三中全会已经指出：

“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，现在已经在一些省市进行试点。

今后也需要修改有关法规和法律。

（2）从城市群体的发展到区域规划理念

现在人们已经将经营城市称为“城市建设的全新理念”，有的将“经营城市”的内容细分为经营“土地资本”、“环境资本”、“产业资本”、“人才资本”、“无形资产”等方面。

现在“经营城市”的理念应当进一步发展，因为“城市群体”的发展已经使“经营城市”的概念进一步扩大，现在应当添加上“发展区域经济”和“经营国土”的新理念。

国际上早已经产生了“城市群体”概念，表明现今城市发展已经到了相互之间有关联的程度。

联合国的专家对于“城市群体”有定义。

我国二十年多来的城市发展，前十年造就了深圳，带动了珠江三角洲城市带的形成；后十年造就了浦东，带动了长江三角洲城市带的形成；今后城市发展重点之一，将是以北京与天津为轴线的环渤海城市带。

这三个“城市群体”将聚集中国的主要经济力量和几亿居民。

这种“区域经济”的发展将有力地影响全局。

现在“城市群体”的发展使得擦规划上不联系起来考虑不行了。

过去法律没有对区域规划提出要求，这是需要补充修改的。

现在正在修改《规划法》，其中一项重要修改就是加入区域规划观念。

（3）推动农村土地制度的改革与完善

目前法律规定农村经营性建设用地不能出售和转让。

为什么我国城乡土地难于统一规划？

城市只能“年轮式”扩大而不能更为合理的发展？

小城镇建设多年难于推进？

问题根源在于“农村建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”。

这个法律规定源于《中华人民共和国土地管理法》，但它是与《宪法》原则不一致的。

《宪法》中的规定是：

“国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征用”，而《土地管理法》却将征用土地用途扩大为：

“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体的土地”。

在新中国历史上曾两次将土地分给或承包给农民，“土地改革”分地、“农村责任制”包地，都得到农民的极大拥护，巩固了政权基础。

十六届三中全会要求：

“严格界定公益性和经营性建设用地”。

全国人大修改了宪法第十条：

“对土地实行征收或者征用并给予补偿。

”今后要允许集体建设用地用于城镇建设，允许村民委员会直接以土地入股。

我主张实行“农村建设用地信托制度”。

土地信托机构按照城乡发展规划的要求使用土地，依照国家法律规定将土地投入流转市场，进行土地使用权的交易。

这是一条合理的富民之路。

十六届三中全会要求“以明晰产权为重点深化集体企业改革”，这其中蕴含着对土地所有制度进行重大改革。

如果“村民集体所有”进行了明晰产权的改革，那么“农村集体所有”的土地就变成股份制的了，这样农民可以按股分红，合法分得土地租金或其它土地收益。

实行了以上改革就为更大的改革奠定了基础。

因为按照《公司法》股东可以转让股权。

如果城里人或者企业购买了农民的土地股权，农民拿到了钱，购买者就成为土地的所有者，拥有土地永久产权。

那时我国土地制度就打开了一扇大门，完全与国际上的土地制度接轨了。

当然在这种情况下规划管理就应当更为严格。

过去我国实行的两种土地制度看起来好像不如“普天之下莫非王土”那样简单清楚，但为走向新的土地制度留下很大空间。

它使土地权益成为农民的重要收益来源，无论怎样都不会损害农民的利益，更有利于实现农村规模经营和土地资源的合理利用。

过去有人把这种变化叫做“土地私有化”，这种理解是不正确的。

其实这种土地股权方式是一种“新公有制”，农村劳动者是这种公有制的主人。

这是我国农村土地制度改革应当走的路，我们应当积极推进这个制度的实现。

四、房地产业的体制创新与管理创新

（1）关于房地产发展的品牌战略

我国房地产市场现在已经发展到以品牌制胜的阶段。

据有关媒体的调查，越来越多的购房者重视房地产产品的品牌。

现在已经有一些企业实施品牌战略，在社会上得到较好的认同。

国务院[2003]18号文件指出：

“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。

”这为中房集团和其它房地产大企业提出了任务。

最近我们与中国企业改革与发展研究会、中国房地产业协会共同向国务院国资委提出建议，要求以中房公司为载体，重组中央企业房地产资源，将分散在中央企业中的房地产资源主要以股份制方式而不是主要以行政划转方式进行整合重组，同时实现中央、国务院三项重要改革目标：

积极推行股份制改革、“突出主业”将企业做大做强、落实国务院重组房地产企业的要求。

这个建议得到国务院国资委的支持和几十家中央企业的赞同。

（2）推进房地产企业发展“新公有制”

党的十六大报告要求“积极推行股份制，发展混合所有制经济”。

“混合所有制经济”不同于“混合经济”。

我国“公有制为主体、多种所有制经济共同发展”的基本经济制度要求实行的就是“混合经济”；而“混合所有制经济”是指在微观主体上实行多种所有制构成的股份制，即在企业股权构成上将不同的所有制融为一体。

它有利于克服单纯的国有企业或者单纯的私营企业各自的缺点，是适合中国国情、有利于发展的一种制度创新。

十六届三中全会要求“使股份制成为公有制的主要实现形式”。

厉以宁教授前不久提出“新公有制”的概念，其中包括：

已改制的原国有企业；有国家股份的混合所有制企业；没有国家股、但是由公众持股的股份制企业；由社会福利基金出资兴办的企业。

（3）承认劳动，积极推进经营者持股

目前经营者持股按现行规定必须出资才能占股，也就是说经营者必须变为“出资人”、“投资者”、“资本者”才能合法拥有股权，而不能以劳动者的身份拥有股权，所谓“谁出资，谁所有”，这又涉及到深层次的理论问题。

十六大报告要求“确立劳动、资本、技术和管理等生产要素按贡献参与分配的原则”，其中就包括了参与对“剩余”即赢利的分配。

这四个“生产要素”中有三个是非资本生产要素，并不只是由资本在创造价值。

我们的产权制度应当建立在承认劳动的基础之上。

如果要保留“谁出资，谁所有”这句话，那么“出资”中就应当包含有科技人员的创造型劳动出资、经营管理者的管理型劳动出资，而不能只承认“现金出资”。

（4）我国现行企业注册制度应予改革

五、房地产业的产品创新与服务创新

（1）引入“分时度假”方式销售房屋

　　“分时度假”是因为制度创新而创造出现实生产力的典型代表。

在商品房的供给方式没有发生改变的前提下，仅仅是调整了商品房和度假饭店的销售方式，就产生了一个充满销售前景与发展生机的行业。

“分时度假”（TimeShare）是旅游业人士翻译的词汇，其实按字面翻译是“时间分割”。

它是在六十年代为德国人和法国人发明，七、八十年代在美国得到发展，而于九十年代中期完善与成熟的。

我于九十年代中期在国外对此进行了考察研究，并最早将它介绍到我国。

在我国房地产业发展到今天，实行“分时度假”的时机已经逐渐走向成熟。

　“分时度假”是一套全新的销售理念与服务体系，它的基本内涵是：

将房屋按时间而不是按面积切割，成为可以供多户人家拥有的使用权，一般是按星期为单位分割，并将其出售给不同的购买者。

“分时度假”的好处

“分时度假”这种房屋销售方式对于购买者、生产者与服务者的好处都是很明显的。

“分时度假”对于国家经济发展的好处也是明显的，对于拉动内需，扩大外销，发展旅游服务、餐饮服务、物业管理，安置人员就业、带动相关产业，都起着良好的作用。

　　我国开展“分时度假”的优势与不足

　　我国旅游业的发展，创造出新的居住需求。

已经成为一个新的消费热点。

　　部分居民需要购买“第二套住宅”。

　　房地产业需要在创新中持续发展。

“分时度假”作为介于房地产业与旅游业相结合的产品，它的发展常常是与消化积压房屋的目标联系在一起的。

“分时度假”创造出了新的消费市场，给加盟企业的商品房提供了跨城市、跨地区、将来是跨国家交换使用的背景，使得加盟企业所建的房子容易销售。

在房地产低落期，它会成为企业抵御风险的重要措施。

“分时度假”在我国还拥有着具有中国特色的巨大潜在市场。

我国进行“分时度假”在国际交换方面存在的弱势不可忽视，目前在我国还存有困难。

发展“分时度假”的一个切入点

“居屋”是香港特区政府为中低收入家庭建设的低档次、低价位的政策补贴房屋，其它政策补贴房屋还有“公屋”和“夹屋”。

目前已经空置几年的“居屋”有两万多套。

香港现在空置的各类房屋有八万套，每年还要新产出两万套，而每年最多销售掉一万五千套。

严重积压造成楼市价格持续六年下降。

特区政府为防止房价的继续下滑，宣布由去年起无期限停售居屋、同时停建居屋。

这是将两个产业相结合与两个市场相结合：

即旅游业与房地产业相结合，内地购买力与香港过剩房屋产品相结合，去年年初我向董建华先生提出全部买走香港的空置“居屋”，发展内地居民“分时度假”，董先生认为这是一个“意义深远的项目”。

最近香港政府已对我们的方案采取积极的态度，完成购买还需要香港政府履行民主程序和审批手续。

中房有能力进行购买，切成星期买的价格也不太贵。

希望在各地销售时，内地居民能有旺盛的购买热情。

用我们雄厚的房屋购买力，既为自己在香港“置业”，实现全家往来方便，又能促进香港经济的发展，回馈香港人民多年来对我们内地的支持和帮助。

（2）兴建“大学城”

　　发展教育的主要困难在于土地太小；

　　以教育投资为基础，完全可以造就新的城市；

　　教育与房地产业的结合不仅能培养造就出更多高素质的人才，而且还有可能带动和造就出高品质的新型城市。

　　“大学城”不宜建在城区，也不是“大学下乡”；

　　建设“大学城”应发挥多方面的积极性；

建设大学城有四种模式：

“高校主导型、政府操办型、企业运营型、社会投资型”。

我认为理想的模式是“综合作用型”。

　　发展“大学城”将使国家受益、企业受益；

这种“大学城”将极大地提高国土利用价值，带动周边地区土地增值，有力推进城市化的发展进程。

相信“大学城”会使得教师和学生实现更高生活水平，今后还会从土地升值中获得利益。

这种“大学城”既然已经成为发展趋势，当然是今后的一个开发热点。

我预计新世纪的开发重点之一将是小城镇，其中目前比较现实的小城镇是发展“大学城”。

（3）推行“反向抵押贷款”的寿险服务

我的关于在我国发展“反向抵押贷款”保险服务的建议已经受到国务院领导同志的重视，温家宝总理已经批示给保监会和建设部主要负责人，两个部门提出贯彻意见后总理和各位副总理都进行了圈批，现在我公司正在进行方案调研。

它的出现将完善我国养老保障制度，但它的实现需要《物权法》的保障以及《遗产法》等法律的推动。

　　这一险种很为适合我国的国情，现在完全有条件引入并实施。

由于我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人没有形成多少积蓄，退休后只能靠退休金生活，而国家与社会所能提供的退休金是很有限的；加之我国多年来寿险业务欠发达，想靠寿险来保障老年人的生活，并没有历史上的保险费投入作为基础，我们已难于找出更好的办法来保障老年人的生活。

但是近几年实行的公房出售，却使得这些老年居民用较少的钱买下了较大价值的房产，有的人因此而“家产万贯”。

这笔固定资产如果能用活，完全可以弥补前两项的历史缺憾，这几乎是目前在我国大部分老年居民中建立寿险保障的唯一出路。

这种“反向抵押贷款”的保险项目一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。

　　这种保险对于投保老年居民的好处是很明显的，实行这一险种对于发展我国保险业的作用也会很大。

　　实行“反向抵押贷款”保险服务的社会效应也很明显。

它会深刻影响其他社会人群，改变他们的观念和生活、行为方式。

以上仅举几例，可以看出我国房地产业有着广阔的创新空间。

以上产品创新并不是我的发明，都是国际上已经成熟和实行多年的，我只是选择何时可以引入中国，并使之适合中国的国情。

其实国外还有许多成熟的经验有待于引进和吸收，国内产业发展中也有许多新事物、新问题有待于研究和解决。

我们这个产业是天地广阔、大有作为的。