大学教学楼物业服务内容及技术标准规范.docx

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大学教学楼物业服务内容及技术标准规范

大学教学楼物业服务内容及技术标准（规范）

大学教学楼物业服务内容及技术标准（规范）提要：

安保服务内容：

安保值班、巡检、护大楼内的正常工作学习秩序、电子监控室值班、消防监控室值班、突发事件的应急处理等消防安保管理

源自房地产资料

大学教学楼物业服务内容及技术标准（规范）

本文件适用于教学楼或者公共教学用房。

教学楼物业服务内容主要包括卫生、安全、维修、节水节电、多媒体维保、设施设备配合维保、考务会务、综合服务等八项内容。

现就各项服务内容提出具体的技术标准。

一、保洁服务：

（一）保洁内容：

对大楼内教室（课桌面及桌肚）、公共区域的楼梯、台阶、公共通道、平台、屋顶、电梯间、强弱电间、卫生间、门窗、大楼内墙等所有公共部位保持清洁，做到无杂物、无垃圾、无污垢、无污渍、无异味。

及时清扫积水（积雪），确保大楼卫生责任区明亮整洁。

完成有关业务部门临时委托的应急工作。

（二）保洁具体标准：

总体标准：

内外环境整洁，没有卫生死角，环境卫生清洁率达98%。

1、每日清洁及循环清洁各楼层通道、楼梯及电梯、大厅等上述部位；每周对公共设施：

强弱电间、防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌进行巡查清洁等；对大楼楼梯通道、楼梯间等，墙面无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护拦干净、光亮；顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无明显灰尘；灯具除尘擦抹。

2、公共卫生间保洁。

保持卫生间洁具、镜面、墙面、台面、台盆、水笼头等干净无水迹，小便斗内无积垢，并根据卫生间实际及使用状况进行定时全面清洁，及时巡回保洁，确保卫生间内地面干净无异味、无积水、无污渍、无杂物；四壁洁净、窗户明亮、设施完好、用品齐全、卫生纸、洗手液及时更换；在卫生间明显位置公示每天保洁记录情况。

3、定期检查室外天台、雨篷、屋顶，雨季要特别检查，确保无杂物、垃圾，排水口畅通，水沟无污垢、杂草。

每年至少2次清除屋面（上半年5月、下半年11月）、保持檐沟、雨水口、落水管的畅通。

4、垃圾收集与处理。

保持垃圾桶清洁，垃圾日产日清。

5、教室内应确保卫生清洁，课桌椅、多媒体设备、监控设备、黑板、门窗、玻璃等摆放整齐，表面清洁无污渍，不影响师生上课需要；每天早晨、中午学生上课前全面清洁一次，确保教室内整洁、无杂物、墙面无灰尘、蜘蛛网、地面无污迹，空气清新。

每日课间及早晚清洁教室，包括课桌肚内；每周用清水彻底清洁课桌桌面一次，确保无积尘积墨（须使用专用的清洁布）。

二、安保服务：

（一）安保服务内容：

安保值班、巡检、护大楼内的正常工作学习秩序、电子监控室值班、消防监控室值班、突发事件的应急处理等消防安保管理。

（二）安保服务具体标准：

总体标准：

确保楼内财产安全、维护好楼内正常秩序。

1、安保人员要熟悉物业管理及有关法律法规；当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；上岗时举止文明，仪态良好。

2、门岗人员（即大楼服务值班点）负责各主要通道出入口的值班管理。

对外来人员应进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入，对进入大楼内部施工的人员进行必要的登记和管理，做到工完、人走、场清，不留建筑垃圾；大件物品搬出实行登记，实施交通疏导等工作。

交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

3、执行巡逻制度。

进行定时巡视，重点部位、重点时间以及遇到特殊情况时必须加强巡逻；及时发现和处置不安全隐患；受理投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件及紧急情况时，应按应急预案规定及时报告警方、学校相关职能部门，维持好现场秩序及保护好现场、必要时采取正当防卫，防止事态扩大，收集好证据；安全巡逻有记录有检查。

4、在执行日常巡视工作中，应加强节能减排的巡视力度，特别对公共部位出现长明灯和常流水现象进行纠正和处理。

5、楼宇值班室（点）内保持整洁，值班时间不脱岗。

严禁在值班室内使用明火器具或食宿设备。

对外来人严格履行登记手续，按各楼宇使用要求开闭大门。

6、紧急事故反应。

（1）制定紧急事故处理预案，包括：

火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等；

（2）有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；（3）按消防要求组织进行疏散；（4）对紧急事故做出快速、正确的反应，尽可能减少破。

7、其他防范措施。

（1）设有用户求助与报警电话（有人值守）；接到报警信号，确认后应立即派人赶往现场查看，予以恰当的应急处理；

（2）涉及人身安全的地方，增设明显的标志并落实防护措施；（3）协助有关部门维护好大楼的正常生活秩序，防止不安全事件发生；（4）钥匙管理及登记备案制度。

坏和损失程度。

8、实行服务安全报告制度。

对服务区域内发生的任何涉及人身伤害、财产损失、火灾事故、偷盗、突发事件等方面的安全事故，一经发现应采取应急措施并立即向委托方物业主管部门及相关业务主管部门报告。

（三）消防服务：

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安保服务内容：

安保值班、巡检、护大楼内的正常工作学习秩序、电子监控室值班、消防监控室值班、突发事件的应急处理等消防安保管理

源自房地产资料

　　1、消防服务的内容：

保证消防设施齐全，标识清晰，消控室24小时值班（有消控室的大楼执行），使用功能正常，防止火灾责任事故的发生。

2、消防服务具体标准：

（1）定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

（2）防火、灭火配置的各类消防器材、设备和设施，需制定指定专人管理检查并保持其完好；制定防火安全管理办法；

（3）保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障、堆放杂物；保持安全出口的通畅，如有出现应及时处理。

（4）发现火警迅速向消防部门报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，抢救生命，组织力量救火，在自身安全的前提下尽可能保护好业主的财产物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。

（5）巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全；发现设施设备缺失故障时，必须立即向保卫处报告并配合专业维保单位进行修复处理，以熟悉操作和检查消防监控设备。

（6）消防监控室值班人员必须持公安部门发出的有效上岗证件上岗，按国家消防要求实行24小时值班制度，值班人员无脱岗现象；消防监控室内应保持清洁，地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备查。

（7）对人防工程设施设备的巡查，保证基设施设备完好，发现问题及时向委托方相关部门报告。

三、维修服务：

（一）服务内容：

及时发现、上报大楼内损坏的一切物品、构筑物、建筑物、设施、设备等，并追踪其修复情况，保证大楼的正常运转和使用。

（二）服务标准：

根据学校零星维修和大中维修管理办法的规定，物业所要完成的工作是：

首先，及时发现或根据接报（要现场勘察，证实），立即上报后勤管理处维修管理科处理；其次，根据维修管理科下达的维修任务命令进行修复（此项维修费用不在物业支付，由维修管理科根据工作量和国家定额另行支付），如果出现紧急情况的维修，如水管的突然爆裂、突然停电或可能出现的人身、财产损失的，物业可先进行抢修，事后或同时上报后勤管理处。

其他上报后未下达给物业公司维修的，由其他单位进行维修，物业因作好配合工作，根据本服务要求中，安保服务第二条的规定执行，同时做好验收工作。

四、节能服务：

（一）服务内容：

按节约型高校的要求，物业应加强所辖范围内的水、电、气等资源时行必要的监管。

（二）服务标准：

主要是对本大楼的水、电进行管理和控制上，同时学校节能要求和相关规定，对大楼存在的常明灯，常流水，空调开启未按学校规定等现象进行必要的管理，具体办法根据学校后勤管理处能源管理科的办法并受权执行。

五、多媒体教室服务（含录播教室）

（一）服务内容：

多媒体教室设备（含录播教室内设施设备）进行保养维护，维修保证其正常运行、保证教学任务的完成。

（二）服务标准：

1、每天早晨、中午两次检查多媒体教室电脑、投影仪是否可正常使用，需保证操作系统安全可靠，应用软件安装到位，无病毒木马等，做好日常杀毒防护工作，每周对杀毒软件升级维护；做好巡回检查，及时记录情况；负责发放多媒体教室相关设备其它备件；多媒体设备出现故障，及时向维保单位进行报修；每天至少一次检查多媒体设备。

以上工作应做好相关记录。

2、保证多媒体教室中所有设备完好能正常运行；做好多媒体教学设备的报修、开关机等日常管理工作多媒体教室具体服务标准按《多媒体教室服务作业标准》执行。

协助教师使用多媒体设备，及时处理教师在授课中因设备使用不当而出现的各种突发性问题；若因多媒体教室设备突发故障就近临时换用其他多媒体教室，当故障教室检修好后，及时通知师生回原安排的教室上课；

3、加强多媒体设施设备的检查、检修监督工作；异常情况及时与该部门联系检修。

8小时内未能修复报委托方主管部门。

4、定期检查标化考场设施设备的完好，做好相关记录，如有问题及时与相关部门进行联系。

六、技术服务（设施设备管理配合服务）：

（一）服务内容：

物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、网络系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、高压变电所、一级供水供电基础设施设备，由管理方委托相关业务单位进行专业维修保养的除外，但物业服务方就做好日常检查管理，保证运行正常，发现异常情况通知维保单位进行检修处理。

（二）技术服务（设施设备管理）的具体标准：

总体标准：

保证设施设备完好，正常运转。

1、水电设备房内要保持整洁，室内严禁存放有毒、有害物品。

水电设施设备房钥匙由专人保管，给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好。

2、水泵房管理。

（1）水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员及定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障苗头并及时处理，认真做好记录，解决不了的问题报告委托方有关职能主管部门或相关维保单位，争取早日解决。

（2）水泵房无关人员不得进入水泵房。

特别是生活水泵房、箱须上锁并有专人管理；有二次供水的生活水箱需每年对其进行清洗、消毒并有国家相关部门的检测报告。

（3）消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置，操作标志都应简单明确。

（4）保证供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况做好记录。

雨季前的专项检查并做好记录。

（5）做好水泵房卫生清洁。

（6）定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。

（7）检修、保养、保洁等管理均有规范的记录（除消防水泵，有专业维保单位负责维保、维修）。

3、保持楼面落水管落水口等正常完好。

每月清扫1次以上排水明沟；每2个月对地下管井清理1次，每季度对地下管井疏通1次，做好相关记录，保证通道清洁，排水畅通。

4、熟悉大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数，并做好统计和相关记录。

5、避雷接地系统。

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即向委托方报修，做好日常维护管理。

检查维护结果及处理措施报委托方物业主管部门备案。

6、电梯运行与管理。

（1）每日监督电梯运行状况，加强日常管理，配合专业维保

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安保服务内容：

安保值班、巡检、护大楼内的正常工作学习秩序、电子监控室值班、消防监控室值班、突发事件的应急处理等消防安保管理

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单位的维保服务，做好相关记录。

（2）按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其安全设施检查（标准按学校与维保单位合同规定办）。

确保电梯及安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好。

（3）在电梯维修时应配合做好临时警示管理。

（4）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号应尽快设法解救乘客，同时迅速通知维保单位派人排除设备故障。

（5）专业维保公司进行的定期维保、维修，应提供工作联系单及相关服务资料，这些材料有物业单位收取保管，全部维保、维修工作由物业公司参与并组织验收，对其维保工作作出服务评价。

（6）配合完成每年电梯年检工作。

7、空调设备维护管理。

（1）配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作，在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系，保证空调的正常使用。

（2）对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业方需妥善保管。

对定期难保、维修完成后进行验，并对维保单位的工作情况作出客观的评价。

（3）做好节能减排相关工作，严格按委托方有关空调使用规定执行，杜绝浪费。

七、考务与大型活动服务：

（一）服务内容：

因此项服务工作存在一定的不确定性及偶然性，所以具体工作及服务内容只提出一个常规的要求，每次服务存在一定的差异，具体还是根据组织方，针对每一次活动的内容来决定和执行。

（二）服务标准：

根据学校相关活动组织方的要求，配合完成相关的服务保障工作。

1、根据组织方的要求进行场地、会场、等地的布置，做好相关安全、保洁、保密等工作。

2、根据组织方所提出的要求，提供尽可能的服务，如供水、供电、茶水、安保、会务现场服务等方面的服务。

3、以上工作，物业方必须提供，并派出专人负责联系与协调。

4、此项工作由后勤管理处进行下达。

物业不接受其他单位的工作任务。

八、综合服务：

（一）服务内容：

全面负责大楼内后勤物业服务相关管理工作。

履行岗位职责。

（二）服务标准：

1、楼宇大厅设置服务点的，对客服工作进行检查。

对本大楼有关后勤工作的投诉服、报修热线电话受理，物业管理监督检查。

对外来及进入大楼施工的施工人员进行登记必要时可收取一定的施工押金。

2、负责对全部服务人员礼仪、服务态度的管理。

3、对用户提出的投诉，进行答复、零维修及物业服务的回访，工作应有详细记录。

4、负责大楼的按时开放、关闭，和清洁卫生的控制。

5、建立大楼基础设施设备管理资料台账，完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、使用部门资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。

6、负责与业务部门的沟通和联系，及时处理重要的投诉。

每半年向业主方汇报物业管理服务情况。

7、对教室使用，开放，严格按学校教务部门的排课通知单执行，特殊情况应立即向相关部门汇报。

8、一年不少于二次向使用部门及师生采用走访、问卷调查等形式开展物业服务工作回访，并对薄弱环节进行改进。

9、发生紧急事件时，立即组织相关责任人处理，按应急方案制定的措施执行。

并分析原因，提出整改方案和预防措施。

10、物业服务人员进出时，做好相关资料和财物的交接工作。

11、负责召集管辖楼宇的物业会议，检查工作的落实情况，布置工作任务，就项目物业管理运行执行中的问题提出解决方案。

12、负责对大楼的报修，各类报表的申报。

13、负责对教室使用业务其他的管理工作。