房地产开发经营与管理模考试题班第4讲作业卷.docx

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房地产开发经营与管理模考试题班第4讲作业卷

名　称：

房地产开发经营与管理模考试题班第4讲作业卷

详细情况

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一、单选题:

1、一般来说，与长期投资相比，短期投资（  ）。

A．风险较大

B．收益率较高

C．流动性较好

D．投资回收期较长

 　标准答案：

c 

  解　　析：

见教材P1

短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。

2、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（  ）。

A．保值性

B．增值性

C．异质性

D．弱流动性

 　标准答案：

c 

  解　　析：

见教材P8

异质性是房地产的特性，不是房地产市场的特性，更不是房地产投资的特性。

此题出的不严谨。

3、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（  ）。

A．购买房地产股票

B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

 　标准答案：

b 

  解　　析：

见教材P11

4、关于投资组合理论的说法，正确的是（  ）。

A．投资者应选择毫无风险的投资组合

B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

 　标准答案：

d 

  解　　析：

见教材P23、25

A投资组合可以降低投资风险；B投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。

最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到；C投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消，但系统风险因素仍然存在。

5、关于房屋施工面积的说法，正确的是（  ）。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建缓建的房屋建筑面积

 　标准答案：

c 

  解　　析：

见教材P39

房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。

房屋施工面积＝房屋新开工面积＋上期开工跨入本期继续施工的房屋面积＋上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。

6、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（  ）。

A．吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间

B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

 　标准答案：

a 

  解　　析：

见教材P42

7、房地产泡沫产生的基础是（  ）。

A．投机需求膨胀

B．金融机构过度放贷

C．房地产市场中的过度开发

D．土地资源的稀缺性

 　标准答案：

d 

  解　　析：

见教材P53

8、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（  ）。

A．拆迁补偿费及有关税费

B．市政基础设施建设有关费用

C．贷款利息

D．建安费用

 　标准答案：

d 

  解　　析：

见教材P68

土地储备开发成本包括：

（1）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。

包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关费用。

（2）征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。

包括前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。

（3）征收、征购、优先购或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出。

（4）经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。

史家解读：

以上内容是2010年教材的内容，2011年以后教材在此部分有变动，提请大家对比学习。

9、网络图法在建设工程管理中常常作为（  ）的方法。

A．质量控制

B．成本控制

C．进度控制

D．合同管理

 　标准答案：

c 

  解　　析：

见教材P84

10、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（  ）。

A．目标定价法

B．领导定价法

C．随行就市定价法

D．认知价值定价法

 　标准答案：

d 

  解　　析：

见教材P95

A项是成本导向定价法，B、C项是竞争导向定价法，均与题意不符。

11、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（  ）。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．创新性调查

D．因果性调查

 　标准答案：

d 

  解　　析：

见教材P108

12、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（  ）。

A．指数平滑法

B．市场因子推演法

C．德尔菲法

D．销售人员意见综合法

 　标准答案：

a 

  解　　析：

见教材P116～117

时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。

13、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（  ）。

A．形象差异化战略

B．人员差别化战略

C．服务差别化战略

D．产品差别化战略

 　标准答案：

c 

  解　　析：

见教材P123～124

14、关于资金时间价值的说法，错误的是（  ）。

A．现在的100万元与5年后的100万元的价值不同

B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

 　标准答案：

c 

  解　　析：

见教材P151

资金时间价值是指资金在生产和流通过程中随着时间推移而产生的增值。

它也可被看成是资金的使用成本。

15、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（  ）万元。

A．2．00

B．7．30

C．8．53

D．9．00

 　标准答案：

a 

  解　　析：

见教材P155

（1）按月计息时，本息和=P［（1＋i）n－1］=1000×［（1＋8%/12）3×12－1］=270．24（万元）

（2）按季计息时，本息和=P［（1＋i）n－1］=1000×［（1＋8%/4）4×3－1］=268．24（万元）

（1）－

（2）=2．0万元

16、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（  ）。

A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息

B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息

C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率

 　标准答案：

d 

  解　　析：

见教材P156

名义利率不考虑“利滚利”而实际利率考虑，因此实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。

17、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4．8%和7．2%的公积金和商业组合贷款，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（  ）元。

A．1297．91

B．3584．01

C．4881．93

D．5158．71

 　标准答案：

b 

  解　　析：

P=120×7800×70%=655200（元），A=Pi/［1－1/（1＋i）n］=（655200－200000）×（7．2%/12）/［1－1/（1＋7．2%/12）20×12］=3584．01（元）。

18、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年末的租金是（  ）元。

A．14945．16

B．15841．87

C．26764．51

D．28370．38

 　标准答案：

a 

  解　　析：

因为年利率与年租金增长率相同，故P＝nA1/（1＋i），P＝F/（1＋i）n,则A1=11837．97元，A5=A1（1＋6%）5-1=14945．16。

19、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（  ）。

A．包含了对通货膨胀的补偿

B．不包含对通货膨胀的补偿

C．没有实际意义

D．不能直接用于财务评价

 　标准答案：

b 

  解　　析：

见教材P179

20、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其应对的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（  ）。

A．16．67%

B．16．71%

C．16．80

D．17．00%

 　标准答案：

a 

  解　　析：

FIRR=i2＋NPV2/（NPV2＋︳NPV3︱）×（i3－i2）=16%＋100/（100＋︳-50︱）×（17%－16%）=16．67%。

21、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（  ）。

A．销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润/总开发价值

C．销售利润率=销售利润/总开发成本

D．销售利润率=销售利润/项目总投资

 　标准答案：

a 

  解　　析：

见教材P189

22、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7．5%、期限为10年、按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（  ）。

A．8．17%

B．13．62%

C．14．00%

D．23．33%

 　标准答案：

b 

  解　　析：

见教材P201

A=Pi/［1－1/（1＋i）n］=100×40%×7．5%/［1－1/（1＋7．5%）10］=5．83（万元）

税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=（20×70%－5．83）/100×60%=13．62%。

23、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（  ）。

A．62．5%

B．80．00%

C．133．33%

D．200．00%

 　标准答案：

d 

  解　　析：

见教材P204

流动比率＝流动资产/流动负债。

24、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（  ）元/㎡。

A．5377．78

B．6277．78

C．6722．22

D．7847．22

 　标准答案：

d 

  解　　析：

见教材P216～217

总建筑面积（产量）=15000×3=45000（㎡），可销售面积（销量）=45000×80%=36000（㎡），

根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×销量=固定成本+单位可变成本×产量，设销售单价为χ，则：

χ×36000=8000×10000+4500×45000

χ=7847．22元/㎡

本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。

25、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（  ）阶段的工作。

A．风险辨识

B．风险估计

C．风险评价

D．风险决策

 　标准答案：

b 

  解　　析：

见教材P229

26、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（  ）。

A．可逆性和可延期性

B．可逆性和不可延期性

C．不可逆性和可延期性

D．不可逆性和不可延期性

 　标准答案：

c 

  解　　析：

见教材P242

27、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于规划设计方案选择的是（  ）。

A．项目的交通组织规划

B．项目构成及平面布置

C．项目的建筑规划

D．城市土地利用规划

 　标准答案：

d 

  解　　析：

见教材P253

此考点很细很小。

28、下列财务报表中，储存基础性数据的是（  ）。

A．辅助报表

B．资产负债表

C．资金来源与运用表

D．现金流量表

 　标准答案：

a 

  解　　析：

见教材P273

史家解读：

2011年以后教材将资金来源与运用表修订为财务计划现金流量表；将损益表修订为利润表；将全部投资现金流量表修订为项目投资现金流量表。

29、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（  ）。

A．回收固定资产余值

B．自有资金

C．长期借款

D．净转售收入

 　标准答案：

b 

  解　　析：

见教材P267～268

在资本金现金流量表中，自有资金属于现金流出。

而长期借款属于现金流入。

30、下列市盈率的表达式中，正确的是（  ）。

A．市盈率=股价/每股净资产

B．市盈率=股价/每股收益

C．市盈率=市值/销售收入

D．市盈率=市值/现金流

 　标准答案：

b 

  解　　析：

见教材P298

31、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（  ）元。

A．2363．64

B．2600．00

C．3818．18

D．4200．00

 　标准答案：

c 

  解　　析：

见教材P310

月所有债务支出与收入比控制在55%以下，即（1200＋100＋800）/55%=3818．18。

32、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（  ）。

A．较高的收益性

B．较强的流动性

C．直接融资的功能

D．抵御通货膨胀影响的功能

 　标准答案：

b 

  解　　析：

见教材P314

33、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（  ）。

A．担保能确保贷款得以足额偿还

B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

D．贷款质押不转移财产的占有权

 　标准答案：

b 

  解　　析：

见教材P331

34、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（  ）。

A．交通的通达程度

B．物业的规模大小

C．人口的分布密度

D．居民的购买能力

 　标准答案：

a 

  解　　析：

见教材P355

在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。

35、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（  ）。

A．净经营收入=有效毛收入－经营费用

B．净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息

C．净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金

D．净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税

 　标准答案：

a 

  解　　析：

见教材P365

2011年教材将经营费用修订为运营费用。

二、多选题:

36、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（  ）。

A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

C．置业投资对象可以是市场上存量房地产

D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

 　标准答案：

a,c,d,e 

  解　　析：

见教材P10、11

37、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（  ）等方面存在差异。

A．投资决策

B．规划设计

C．工程建设

D．地域范围

E．产品功能 

 　标准答案：

a,b,c,e 

  解　　析：

见教材P37

此考点很细小。

38、国际上通常采取的住房保障方式有（  ）。

A．政府直接建房

B．对住房投资人减税

C．对住房承租人减税

D．对住房承租人补贴

E．鼓励赢利机构建房

 　标准答案：

a,b,d 

  解　　析：

见教材P56

政府直接建房是香港、英国和新加坡采取的住房保障方式，对住房投资人减税和对住房承租人补贴是各国普遍采用的方式，而鼓励非营利机构建房是法国、瑞典和日本采取的住房保障方式，注意教材中的非赢利机构应为非营利机构，“赢”是个“别字”。

39、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（  ）。

A．进行项目的财务评价

B．获取项目所需土地

C．确定规划设计方案并获得批准

D．对项目的建设工程进行招标

E．提交项目开工申请并获得批准

 　标准答案：

b,c,d,e 

  解　　析：

见教材P67～82

A项属于投资机会选择与决策阶段的工作。

40、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（  ）。

A．有效市场大于服务市场

B．服务市场大于潜在市场

C．潜在市场大于有效市场

D．渗透市场大于有效市场

E．服务市场大于渗透市场

 　标准答案：

a,c,e 

  解　　析：

见教材P117

41、关于房地产“购买—更新改造—出租—出售”模式现金流量图的说法，正确的有（  ）。

A．横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点

B．房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点

C．发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内

D．各期运营费用的垂直箭线全部向下

E．转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上

 　标准答案：

a,c,d 

  解　　析：

见教材150页

B项，房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“0”时点。

42、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（  ）。

A．利率是由储蓄和投资决定的

B．利率是由货币的供求决定的

C．利率是由可贷资金的供求决定

D．利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

E．货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

 　标准答案：

b,e 

  解　　析：

见教材P153

43、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（  ）。

A．应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损

B．所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

C．企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

D．企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

E．企业所得税税率为25%

 　标准答案：

a,c,e 

  解　　析：

见教材P175～176

解析：

B项，应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额；D项，应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。

44、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（  ）。

A．现金回报率

B．投资回收期

C．借款偿还期

D．资产负债率

E．资本金利润率

 　标准答案：

c,d 

  解　　析：

见教材P178

45、下列不确定性因素中，属于“开发—销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（  ）。

A．土地费用

B．权益投资比率

C．运营费用

D．开发期

E．贷款利率

 　标准答案：

a,d,e 

  解　　析：

见教材P211

对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：

土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。

46、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（  ）。

A．项目是否符合国家法律法规要求

B．项目是否符合保护生态环境的要求

C．项目是否符合国家宏观调控政策的要求

D．项目是否符合该企业投资目标实现的要求

E．项目是否符合该企业经济效益要求

 　标准答案：

a,b,c 

  解　　析：

见教材P251～252

D、E选项属于它的作用。

47、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（  ）。

A．市政基础建设费

B．土地出让金

C．征地拆迁费

D．契税

E．公建配套设施费

 　标准答案：

a,b,c 

  解　　析：

见教材P258

2010年教材：

以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。

2011年以后教材：

以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成，政府出让土地时的底价通常以出让金和土地开发成本为基础确定，土地增值收益或溢价为开发商在土地出让市场竞买时所形成的交易价格与出让底价的差值。

市政基础建设费即基础设施建设费，可包含在土地开发成本中，公建配套设施费即公共配套设施建设费。

48、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（  ）。

A．国有土地使用证

B．建设用地规划许可证

C．建设工程规划许可证

D．建设工程施工许可证

E．商品房预售许可证

 　标准答案：

a,b,c,d 

  解　　析：

见教材P302

建设工程施工许可证应为建筑工程施工许可证。

49、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（  ）。

A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

B．基础租金一般高于市场租金

C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整

D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金

 　标准答案：

a,c,e 

  解　　析：

见教材P349

B选项，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金；而基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金，但不一定会低于写字楼中任一出租单元的租金。

50、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（  ）等类型。

A．市级购物中心

B．地区购物商场

C．居住区商场

D．邻里服务性商店

E．批发市场

 　标准答案：

a,b,c,d 

  解　　析：

见教材P353～354

零售商业物