商务酒店投资分析.docx
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商务酒店投资分析
商务酒店投资分析
一、商务酒店现状分析
1、发展商务酒店的原因
从市场角度看，与其他投资途径相比，商务酒店因市场的强劲需求和较稳定的出租率、回报率而能获得更高收益；再以投资角度来看，如以商务酒店作为房地产投资的另一分支，由于投资额相对适中且市场前景看好而受到境内外投资者关注。
目前在国内酒店集团积极拓展市场的同时，国际酒店运营商也积极在内地布局，雅高与"速8"等外资酒店纷纷宣布了国内的扩张计划。
同时，我们回过头来看看以川内“岷山安逸158”、“郫县望园酒店”、“同时达酒店”等为代表的商务酒店都在迅速的抢占市场。
2、经济型酒店受到国内市场追捧，主要在于：
A、高回报与低风险
商务酒店在本地迅速发展的重要原因就是出租率稳定和回报率较高。
在国内一级市场投资一家大中型准四商务酒店通常只需投入500-1,000万，且目前国内知名商务酒店的出租率基本在70%——80%左右，如再遇黄金周与节假日，比例将会更高，甚至可超过100%！
从掌握的资料获悉，客源稳定和出租率较高，使商务酒店的年回报率高达30-40%，投资回收期只需2——3年左右。
资金投入较低与回报率较高更有效规避经济型酒店的市场投资风险，且相对于回报率而言，其市场风险不高，这更使得投资者趋之若鹜。
B、当地小户型楼盘优越的地理位置迎合了其选址要求
商务酒店因主要服务商务人士和游客，故对选址要求较高，通常会选在市区交通便捷的商圈、写字楼或旅游景点附近；而温江这个成都的后花园以及国色天香娱乐城优越的地理位置正好配合了这一需求。
C、经济发展、旅游业增长带动市场需求
双休日及公共假期推动国内旅游呈现快速增长的态势；接着因入境旅游业发展，成都丰富旅游资源日益吸引庞大境内外游客与商务客源，造成商务酒店需求日益强劲。
国内旅游业的增长与低价优质服务酒店供需间的不对称，催生了商务酒店崛起。
另一方面国内2次大地震灾害及上海世博会的顺利召开让全世界的目光都聚焦到了中国，同时也为国内旅游市场和商务酒店发展带来了巨大商机！
D、有效填补市场需求空白
商务酒店市场来自原星级宾馆的旅游团队、散客和一般的商务人士。
以前，这部分客人除了星级宾馆、招待所而别无选择，但一般二、三级宾馆与招待所的软硬件设施相对落后，且提供的服务和相应条件不尽人意，档次较高的宾馆虽配套服务完善但价格较高。
因此价格低廉同时又能提供优质服务的商务酒店，恰好填补此一市场空白。
同时，商务酒店更以其独特优势，已逐渐吸引固定的消费群体，这也是目前国内商务酒店发展迅速的原因之一！
4、、市场前景及投资风险：
（一）市场前景
在国内商务酒店以其投资小（相对于星级宾馆）、利润率高、价格低、高性价比、优质服务和客源稳定等优势，有着巨大的市场潜力。
近几年随着内地旅游市场日趋成熟、会展经济发展迅猛，为商务酒店赢得广阔发展空间。
很多当地商务酒店大多以租赁小户型公寓、单位招待所、普通房屋，进行重新装修改造后进入市场，虽然目前国内一级城市单体酒店入住率也保持较高水平，但从长远发展而言，先得要统一品牌形象、营销策略、服务标准与系统管理，并形成规模经济，降低经营管理成本，品牌化连锁经营将是未来商务连锁酒店的必然发展趋势！
（二）投资风险
虽商务酒店市场风险相对较小，但只要是投资就有风险。
目前经商务酒店发展迅速，但因其行业门槛较低（相对于星级宾馆），较容易在短时间内出现市场饱和，同时因目前国内尚无统一行业标准，导致市场上酒店的运营良莠不齐，因此投资商务酒店仍有固定风险如下：
1、物业租赁风险：
本地商务酒店进入市场方式一般采用租赁物业，虽然避免去前期买地、建造等环节的时间成本与建设费用，但却面临着选址正确与否、物业产权不明晰、租赁合同中断、可供使用年限长短等经营风险。
2、行业内外激烈竞争：
随着境内外各大品牌的迅速扩张，有些非酒店行业也纷纷转向商务酒店投资，使竞争更加激烈。
目前各大商务酒店虽然经营状况看好，但同时存在缺乏专业管理人才与国际相接轨的管理理念等一系列问题。
未来2年内，在行业扩张的同时，国内的酒店业也将面临更加严峻的考验，如何面对“优胜劣汰”法则是我们首要思考的课题。
3、"连锁"和"品牌"的冲击：
目前市场上如单体酒店未创立品牌或是加盟品牌连锁，将很难打响知名度，在激烈的竞争中立足！
4、投资商务酒店注意事项：
1、行业标准未统一规范。
目前未有行业统一规范约束，容易造成市场上各自为政、管理混乱与恶性竞争情况。
2、理智分析市场供需，切忌市场定位不明确，盲目投资。
当前市场上一些本土商务酒店在前期未进行深入的市场调研和分析，在巨大利益的驱使下，没有根据客户群制定相应的营销策略和经营理念，而是片面模仿其他高档酒店，导致定位混乱，缺乏企业文化和特色。
3、增强品牌意识，大胆创新，提升竞争力。
4、租赁物业产权合法性与明确性。
由于本地商务酒店基本上都（查看地图）采用租赁物业方式经营，故在对物业进行考查的同时，首先得要弄清物业产权的合法性，避免日后出现法律纷争！
二、温江上午酒店市场定位分析
1、市场定位：
xxxxxxxx
2、地理位置：
xxxxxxxx
3、主要客源
主要客源以周边协议单位为主体，以网络预订、周边商务客人、部份旅游团队会议消费为辅。
4、酒店功能分布及市场价格定位：
位置
功能布局
接待量
挂牌价
执行价
会员价
五楼
空中花园
15—20台
10—15元/人
xx
四楼
情侣间
14间
228
108
xx
三楼
标间
12间
308
148
xx
二楼
商务间/操作间
10间
368
168
xx
一楼
特色餐厅
60—80人
20—40元/人
xx
三、望园酒店装修预算（用酒店行业公标预算）
商务酒店装修价格行业简约均价在400——500元/平米，酒店总体客房为36间/19平米计算为均价7600—9500元/间客房；则客房装修费用预计为273600元RMB——342000元RMB：
特色餐厅与大厅一共预计20万,则本项投入共需费用预计47万——54万（不含房间隔离土建费用），装修投入但视其具体装修风格，使用材料与所购置物品而有所不同。
四、酒店物品配置清单及价格预算：
（电器设备及家具按市场现有的物品价格预算）
（床上用品按1：
3配置36个房间核定）
物品名称
单位
单价
数量
合计（元）
家俱全套（六件套）
件
1500
36
54000
电视机（长虹24）液晶
台
1500
36
54000
电热水器（美的）或太阳能
个
30000
4
120000
床单
件
70
200
14000
被套
件
90
200
18000
枕套
件
22
200
4400
枕芯
个
25
80
2000
被芯
个
85
80
6800
床靠枕
个
20
80
1600
床围巾
个
20
60
1200
床垫
个
650
60
39000
电热水壶
个
80
36
2880
电吹风
个
75
40
3000
茶杯
个
5.5
100
550
面巾
条
9
200
1800
浴巾
条
22
200
4400
漱口杯
个
2.8
100
280
托盘（卫一房一）
个
7
100
700
房间空调
间
1900
36
68400
合计
397010
特色餐厅投入
100000
软装及公共区域
20000
消防设施及管理软件
200000
合计
717010
物品配置及装修费用预计总投入：
1257010元RMB
五、酒店人力资源分配及管理费用
按商务酒店同等级岗位工资预算按36间客房，一个空中花园茶坊及一个230余平米的特色餐厅人员配置图及薪资标准其分布如下：
管理架构及费用：
（单位：
元/月）（以下薪资标准不包含所有人员的食宿、社保等福利待遇）
岗位名称
工资标准
人数
合计
驻店经理
5000
1
5000
值班经理
2500
2
5000
前厅接待
1800
4
7200
酒店资产员
1800
1
1800
客房服务员
1300
5
6500
PA/洗碗工
1000
3+2
5000
餐厅/茶坊服务员
1300
9
11700
保安
1500
2
3000
工程维修（兼职）
1000
1
1000
厨房班子
人均3000
5
15000
会计
2500
1
2500
出纳
2000
1
2000
合计
30
65700
六、酒店经营费用预算
按商务酒店平均房价140元/间.天，平均入住率80%（入住率视其酒店位置及市场规律变化）预算，每月经营情况预算如下：
※酒店客房月营业收入：
总房间数X入住率X平均房价X30天
酒店客房月营业收入汇总=36间X80%X140元/间.天X30天=120960元/月
※空中花园月营业收入：
总接待量X上客率X人均消费X2餐X30天
空中花园月营业收入汇总=80人X60%X12X2X30=34560元/月
※特色餐厅月营业额收入：
总接待量X上客率X人均消费X2餐X30天
特色餐厅月营业收入汇总=80人X50%X30X2X30=72000元/月
则：
酒店月营业额汇总=227520.00元/月
※直接成本及费用:
143513元/月,其分解如下:
低值易耗品：
3/元.间按使用70%情况核算，需1815.00元/月
管理费：
65700.00元/月
洗涤费：
按4.5元/间核算按80%出租率核算，需3888元/月
水电费：
按20元/间核算按80%出租率核算，需17280元/月
税费：
按80%出租率核算，按营业额0.6%使用率70%，需:
5080元/月
租金：
按22元/平方核算需：
1200平米X22=26400元/月
物管费：
按2元/平方核算需：
1200平米X2=2400元/月
另外：
装修及设施设备折旧费按五年折旧核算每月需20950元/月
则：
每月预计利润额=84007元/月
七、完成经营目标任务保障措施
酒店经营管理指导思路：
以销售为龙头，以服务为保障，以完善的配套设施为基础，以优良的管理为后盾，开源节流促进酒店全面高效增益运作。
建立健全酒店各项规章制度
1、全面引进ISO90001/14000国际酒店质量体系建设，建立健全酒店的各项规章制度与作业程序，实行事事有“法”可依，工作有“章”可循，以制度来管理人的标准，认真执行各项制度并落实到实际工作中去，为酒店经营目标任务的完成打好基础。
2、提高酒店内部服务质量
酒店内部服务质量的提高，对实现营销任务的完成工作至关重要。
好的产品（服务）只有通过销售才能转变成商品，才能获得经济利益与社会价值，而产品（服务）本身的质量是直接影响顾客是否购买的首要条件，我们必须从内部管理的规范着手，加强对员工的培训，提高他们的服务技能与技巧，体现出星级酒店的服务水平。
3、实行目标责任与绩效管理
对酒店经营目标进行分解到每月、每周、每天、每个部门责任人，真正做到千斤重担人人挑，人人头上有指标。
让大家关注成本与费用，关心每天的营业情况，把经营业绩与各位员工的待遇绩效相结合，让所有员工充分发挥其主观能动性，为公司发展献计献策。
4、提高酒店客房出租率；
1）、充分开发中高端商务客户，与成都市各旅行社合作，凭借几个旅游黄金周及年底商务会议的高峰时段，抓住散客、会议的入住，从而提高出租率；
2）、加大对钟点房的推销力度，通于短平快的方式，提高客房运转率；
3）、坚持灵活与原则的掌握，针对散客值班管理人员掌握一定折扣尺度，在尽可能提高价格基础上，留住每一位到店的客人。
5、提高平均房价
1）、加强高价位房间的推销针对散客，让每个进入酒店的客人都成为我们成交的对象，特别是情侣间、商务间等，从而促进平均房价的提升；
2）、在保持稳定的前提下，开发更多的协议单位，并逐步提高协议价；
3）、特殊情况总台与楼层做好配合，掩盖房态的差异，做好推销。
6、增加客房附加值，提高收益
1）、房间酒水食品结构与品种，根据每个月经营所反馈的信息，拟定客人的喜好逐步改善房间酒水品种、结构、以促进消费，增加收入；
2）、购进房间洗浴保健用品压缩毛巾的品种和结构，与供货商协调沟通，不断增加新品种，以刺激消费，提高收入；
3）、增设房间种类特别是个性化房间，如商务房、情侣间的经营思路调整、增添酒店组合消费、滚动消费，在传统的客房经营下，改善经营方式，增添新的项目，让客人到酒店消费既能感受配套的优势，又能感受酒店的细微服务，在商务、旅游、娱乐、休闲的独立空间中，寻得都市的一份静谧、倍感酒店的不同之处。
7、节能降耗，控制运营成本
每天按规定开关灯，空调等，操作办法如下：
总的思路建议将洗手间设置为声控；过道设置为间断性声控设备
1）、楼层过道开灯时间：
晚19：
30—次日07：
00（单组，隔个开放）；
2）、卫生班做卫生，首先开窗、切断水电、关掉房间所有灯，卫生间只开一盏；
3）、客房服务员，住客离房后，必须进行检查，关灯、关水，客人退房后，打开窗户，原则上房内不开一盏灯；
4）、房间空调，必须在总台通知入住客人后才开，其它时间原则上不开空调；
5）、对房间低易耗品，严格管理、严格控制，对住人房实行补新不撤旧的原则，对于能回收或是可以进行二次使用的要再次利用。
8、消防安全管理
1）、加强对各岗位工作人员的消防知识培训，培养员工的消防安全意识。
2）、通过培训要求员工掌握一定的消防技能，并能够熟练操作消防器材。
3）、要求各岗位员工熟记消防报警电话。
4）、加强日常巡视，杜绝消防安全隐患。
5）、与保安部密切配合，加强巡视，保证住店客人的人身财产安全。
9、完善营销激励机制，提高销售人员的工作积极性；
营销激励机制的建立健全，是直接影响营销人员工作积极性的关键因素，良好的内部激励机制可以促进酒店在销售业绩上节节攀升，而反之则很难实现经营目标任务的完成。
要让我们所有的员工的业绩与经济效益相挂钩，实现按劳取酬、多劳多得的原则，树立业绩标兵、让优秀员工有优越感，落后的员工有紧迫感与危机感，实行末位淘汰制。
9．0推行全员营销，提高员工的推销意识；
酒店必须开展全员营销工作，酒店每位员工都是酒店的营销员，每个员工都有责任和义务支持酒店的销售工作，通过培训提高员工的推销意识，在顾客满意的前提下，进行全员营销，促进顾客二次消费。
9．1增设酒店宣传系统
顾客到酒店后，都希望能在短时间内熟悉消费项目及价格，我们可以根据这一特点，制作酒店的各种宣传手册，突出酒店配套项目与消费标准，让客人能根据自己的消费水平，进行选择性消费，建设酒店内部宣传频道，增设一个专门宣传酒店的电视频道，实行二十四小时全面宣传。
10、检查和监督
10．0坚定不移的贯彻酒店“对内加强管理，提高房间品质和服务质量，对外加强销售，充分、合理、有效利用资源”和“总台带动楼层”的方针。
10．1做好内部管理工作，特别是各节假日消防安全工作，定人定岗，层层负责，落实到位（引起重视，加强人防）。
10．2加强总台的现场管理，对入住登记手续严格把关，确保各项工作的正常开展。
10．3加强楼层、监督检查力度，及时发现问题，分析问题，并解决问题；从而提高服务质量和卫生质量。
10．4对于宾客反馈的信息，专人跟踪处理；对于好的建议及时采纳并落实，树立良好的对外形象。
10．5配合财务部对酒店资产进行整理、报损、补充，根据实际经营情况拟定出的可行计划逐一完成。
10．7在抓好以上各方面的同时，认真执行“酒店培训计划”，与“月未考核制度”对员工进行在职培训，让酒店的软件服务更上一个台阶。
11、酒店外部宣传与销售
11、1媒体广告宣传；
酒店要吸引顾客，要得到顾客的认知，提高社会的知名度与美誉度，媒体宣传与广告就是首要条件。
我们须与成都各大专业媒体配合，对酒店经营特色进行有序的针对性的宣传，做好各种促销活动。
利用互联网做好网络宣传，做好酒店宣传网站与网上预订系统。
11、2对客源市场进行划分；
对客源市场需要进行划分，对客户进行分类。
找准我们的目标客户群，进行重点营销，建立不同等级的客户消费系统，进行针对性的销售。
11、3客户关系的维护与开发；
酒店营销以本地市场为基础，以商务客户为主体，团队与散各为辅。
须做这好这几部份客源关系的维护工作，酒店营销人员必须走出去，在目标客源市场建立营销点，提高我们目标市场的开发力度，吸引外部客源的进入，这也是增长酒店效益的唯一办法，因此这几部分客源开发是营销的重点。
11、4与各旅行社合作、资源共享；
本地市场外部旅游客源大部分都掌握在各旅行社手中，我们要想吸引与这部客源到酒店消费，就必须与成都市各旅行社合作，让利于他们，把他们调动起来，让他们成为我们的免费接待点与宣传点，最终达到资源共享，互惠互利。
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