房地产集团住宅项目工程管理策划书.docx
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房地产集团住宅项目工程管理策划书
房地产集团住宅项目
工程管理策划书
编制：
房地产集团工程部
201年月日
一、项目建设开发概况...........................................4
1、工程开发概况...........................................................4
2、工程建设概况...........................................................5
3、项目工程管理的特点和难点...............................................7
4、项目工程参建各方的承包范围.............................................8
二、项目工程管理团队...........................................11
1、项目组织架构...........................................................11
2、项目工程管理部门岗位职责与分工.........................................11
三、项目总平面管理策划................................................13
1、办公和生活区设置.......................................................13
2、工程施工现场平面布置...................................................13
四、计划管理...................................................15
1、一期、二期项目运营计划...............................................15
2、流水施工和立体交叉作业安排.............................................16
五、工程成本管理...............................................17
1、项目成本控制措施.......................................................17
2、土方平衡方案...........................................................18
3、项目成本控制计划.......................................................19
六、质量管理与品质提升.........................................22
1、工程质量管理目标.......................................................22
2、工艺工法执行计划.......................................................22
3、新技术、新材料推广计划.................................................23
4、质量管理关键工序.......................................................24
5、主要质量控制点.........................................................25
6、质量控制措施...........................................................26
七、营销配合和亮点打造.........................................35
1、亮点打造...............................................................35
2、工地开放...............................................................36
八、安全文明施工管理...........................................36
1、安全文明施工管理目标...................................................36
2、安全文明施工控制要点...................................................37
3、安全文明施工检查管理...................................................38
九、风险管控...................................................40
1、安全文明施工风险管控...................................................40
2、质量风险管控...........................................................44
3、成本风险管控...........................................................46
4、工期风险管控...........................................................48
十、合同管理...................................................51
1、合同发包模式规划.......................................................51
2、合同交底管理...........................................................51
3、合同交底的程序.........................................................53
4、合同交底的内容.........................................................53
十一、项目的沟通管理...........................................54
1、进场协调会.............................................................54
2、例会管理...............................................................55
3、工程周报、月报.........................................................58
4、文件资料管理...........................................................58
5、文件的归档.............................................................59
十二、房地产集团相关工程管理制度..............................63
1、工程管理制度、规定、办法............................................63
一、项目建设开发概况
1.工程开发概况
1.1、工程项目名称：
***市******
1.2、项目位置：
位于***市***体育中心东侧、***大道西侧、***路北侧，体育中心（***集团承建）为201年***省省运会举办地点、***大道为新城区主干道并计划201年底有轨电车通车，***路东西向贯穿***市***。
1.3、一期和二期总建筑面积：
约80.5万平米，占地面积：
约26.9万平米。
建筑物层数及高度：
27栋单体高层、地下车库（东区为人防地库、西区为普通地库）会所和4层沿街商业，地上18和33层，地面以上高度58和96米，地下2层，地下室埋深6.0米。
1.4、住宅建筑面积：
56.16万平米；配套公2.25万平米；容积率：
一期2.14、二
期2.2；绿地率：
一期50%、二期45.8%建筑密度：
一期8%、二期11.7%；建筑
高度：
主体高限：
100m；地下室总面积：
21.6万平米.
1.5、建筑物类别：
丙类；防火建筑类别：
一类高层；地基基础设计等级：
甲级
1.6、地震设防烈度：
七度
1.7、结构形式：
住宅为剪力墙结构，会所、商业为框架结构。
1.8、基础形式为桩基础。
一期管桩概况：
1、3、8#楼采用预应力管桩规格为PHC-500（125）A-C80，桩长15m，数量均为94根；4、5、6、7#楼采用预应力管桩规格为PHC-500（125）A-C80，桩长13m，4、5、6、7#楼数量分别为383、295、378、386根；2#和9#楼采用预应力管桩规格为PHC-500（125）A-C80、桩长17m、数量190根；10#楼采用预应力管桩规格为PHC-500（125）A-C80、桩长17m、数量304根；11#楼采用预应力管桩规格为PHC-500（125）A-C80、桩长13m，数量413根；12#楼采用预应力管桩规格为PHC-500（125）A-C80、桩长16m，数量384根；13#楼采用预应力管桩规格为PHC-500（125）A-C80、桩长15m、数量412根；14#楼采用预应力管桩规格为PHC-500（125）A-C80、桩长17m、数量380根。
二期管桩概况：
23-26#楼采用预应力管桩规格为PHC-600（130）AB-C80、桩长32m，23#楼数量为102根、24#楼数量为203根、25#楼数量为209根、26#楼数量为222根；17-19#楼采用预应力管桩规格为PHC-600（130）A-C80、桩长27m，17#楼数量为277根、18#楼数量为253根、19#楼数量为246根。
2.工程建设概况
2.1、一期为四个标段，开发顺序：
1.1期6#-7#楼及相关地下室；1.2期：
1#-5#楼及相关配套；1.4期8#、9#、10#、11#、12#楼及相关地下车库；1.3期的13#、14#楼及相关地下车库。
二期为四个标段，开发顺序为：
2.1期：
23#、24#、25#、26#楼、及相关地下车库；2.2期：
27#、28#、29#楼及相关地下车库；2.3期：
17#、18#、19#楼、商业配套及相关地下车库；2.4期20#、21#、22#楼及相关车库。
2.2、根据“三三制”原则,本工程自南向北，由西向东开发。
根据“三点一线”要求，确保每期均有一幢楼五层以下在主体施工阶段外立面全面展示，并设置工艺工法样板间、交房样板间、精装修样板间。
3.项目工程管理的特点和难点
本项目属于群体住宅项目，地块上共27栋高层住宅楼加商业会所，本地块总开发面积约约80.5万平米，占地面积：
约26.9万平米；地上18和33层，地面以上高度56和96米，地下2层，地下室埋深6.0米。
其中地上建筑面积56.16万平方米，地下车库21.6万平方米，项目开发量大，品质要求高，建筑风格为西班牙式风格，同时计划建设成为***市***第一个奢景豪宅小区。
因此对项目公司的综合管理要求，对供应商的选择方面都有极高的要求。
总结归纳本项目管理的难点如下：
3.1、质量要求高
项目要求达到***优良标准，主体结构期间实现5层以下外立面展示及室内工艺工法样板、交房样板、精装修样板房间。
3.2、施工工期紧，每一标段合同工期均为600天，需夜间加班，各参建单位之间的良好配合，分包单位多，甲方管理工作量较大。
3.3、场地地形复杂
场地内有多个河浜，河深最深处5米，河道内有大量的淤泥。
3.4、前期开发现场条件较困难。
由于项目位于***市***，刚开始建设时无一市政道路通到此地块，为在***打响第一枪，需克服施工现场场地偏僻、交通不畅的同时，还需要加班加点完成临时售楼处，并确保第一批房源进度、品质能够满足业主要求。
4.项目工程参建各方承包范围
4.1、总承包单位
4.1.1、一期目前暂定四个标段，开发顺序为：
1.2期：
1#-5#楼及相关配套由上海金瑞建设集团有限公司承建；1.1期：
6#、7#及相关地下车库由******建设承建；1.4期：
8#、9#、10#、11#、12#楼及相关车库由***承建；1.3期：
13#、14#楼及相关地下车库由******承建。
二期目前暂定四个标段，开发顺序为：
2.1期：
23#、24#、25#、26#楼、及相关地下车库由***建设承建；2.3期：
17#、18#、19#楼、商业配套及相关地下车库由******建设承建。
根据房地产全国市场环境及国家相关政策，***市采取有保有压的开发思想，2.2期：
27#、28#、29#楼及相关地下车库暂未确定施工单位；2.4期20#、21#、22#楼及相关车库暂未确定施工单位；
4.1.2、总承包单位负责各标段范围内楼栋及其附属地下车库的地基基础、基坑喷锚支护、基坑降水、主体一、二次结构、屋面（防水除外）、室内装修（公共部位除外）、给排水采暖、电气等六大分部工程的施工工作。
4.2、监理单位
一期：
1.1、1.4期的工程监理由******项目管理有限公司承担，1.2、1.3期的工程监理由******工程建设监理有限公司承担。
二期：
2.1期的工程监理由******项目管理有限公司承担，2.3期的工程监理由***市***监理有限公司承担，2.2、2.4期暂未确定监理单位。
4.3、甲方另行分包工程
土方开挖、铝合金门窗、进户门、单元门、防火门、外墙GRC线条、屋面瓦、机电设备、无负压设备、外墙涂料及施工、消防、智能化、电梯、防水工程、室内外栏杆及护栏、二次装修（室内外）、室内精装、景观工程、信报箱、牛奶箱工程、楼栋牌、单元牌、门牌及其他政府垄断工程。
专业分包工程清单如下：
专业分包工程清单
序号
分包工程
序号
分包工程
1
施工围墙工程
25
水泵房设备供货及安装工程合同（甲分包）
2
土石方工程
26
变配电所及外线高压电缆安装工程
3
基坑围护工程
27
沥青混凝土路面及道牙
4
桩基工程
28
环氧地坪工程
5
绿化工程
29
智能化设备采购及安装工程
6
市政绿化带临时围栏工程
30
消防工程
7
施工用变压器安装工程
31
防水工程
8
人防地下室防护设备制作安装工程
32
铝合金门窗工程
9
防水工程
33
防盗进户门工程
10
白蚁防治施工工程
34
防火门工程
11
燃气安装工程
35
砂岩工程
12
幕墙（保温）和钢结构工程
36
外墙保温涂料工程
13
电梯工程
37
GRC装饰工程
14
广告牌钢结构施工合同
38
单元门工程
15
景观、绿化塑石工程
39
室内精装工程
16
室外给水及室外消防管网工程承包合同
17
室外亮化、照明工程
18
阳台栏杆、室内护栏、公共部位楼梯扶手制作安装工程施工合同
19
商业、样板房装饰工程
20
样板房空调设备供货与安装工程
21
有线电视综合信息网入网工程
22
室外环境栏杆制作安装工程
23
不锈钢信报箱制作安装工程施工合同
24
燃气安全及智能化管理系统工程
4.4、甲供材料设备及甲定乙购材料设备清单
甲供材料设备清单
序号
编号
材料（设备）名称
序号
编号
材料（设备）名称
1
室外工程的环境雕塑、小品、体育、游戏、休闲设施等
3
外墙涂料
2
屋面保温板
4
甲定乙购材料设备清单
序号
编号
材料（设备）名称
序号
编号
材料（设备）名称
一
建筑装饰材料
二
安装材料
1
GW-JDYG-01
室内隔墙砖
1
GW-JDYG-23
母线槽
2
GW-JDYG-02
2
GW-JDYG-24
电缆桥架（A*B）
3
GW-JDYG-03
电梯厅及前室地砖
3
GW-JDYG-25
三箱（电表、照明、动力）
4
GW-JDYG-04
电梯厅及前室墙砖
4
GW-JDYG-26
应急照明
5
GW-JDYG-05
架空层地砖
5
GW-JDYG-27
出口指示灯（单、双面）
6
GW-JDYG-06
架空层墙砖
6
GW-JDYG-28
风机
7
GW-JDYG-07
玻璃砖
7
GW-JDYG-29
潜污泵
8
GW-JDYG-08
室外铺地水泥砖
8
GW-JDYG-30
泡沫罐
9
GW-JDYG-09
室外石材
9
GW-JDYG-31
减压阀
10
GW-JDYG-11
铝型材
10
GW-JDYG-32
消火栓
11
11
GW-JDYG-33
开关插座
12
12
GW-JDYG-34
PVC电线管
13
13
GW-JDYG-35
电梯厅、住宅大堂灯具
14
GW-JDYG-36
厨房烟道
2、项目工程管理团队
1.项目组织架构
2.项目工程管理部门岗位职责与分工
2.1、一期项目工程管理部岗位分工
序号
岗位
姓名
备注
1、
工程经理
2
土建工程师岗
3
土建工程师岗
4
土建工程师岗
5
土建工程师岗
6
土建工程师岗
7
土建工程师岗
8
水电工程师岗
9
配套工程师
10
景观工程师岗
11
资料岗
二期项目工程管理部岗位分工
序号
岗位
姓名
备注
1
工程经理
2
土建工程师岗
土建工程师岗
土建工程师岗
3
土建工程师岗
4
土建工程师岗
5
水电工程师岗
6
配套工程师
7
景观工程师岗
8
资料岗
2.2、项目工程管理部部门职能
一级职能
二级职能
计划管理
1.参与编制项目开发整体开发计划和一级、二级节点计划；负责编制三级节点计划。
2.严格落实集团下达的一级节点计划和城市公司下达的二级节点计划。
3.及时协调、汇报计划执行过程中遇到的困难和问题。
质量管理
1.按照集团公司下达的质量标准、验收标准，控制工程施工质量。
2.按要求及时组织分部分项工程的作业段验收。
3.落实总公司、城市公司关于四新技术、企业工法、四大标准的推进要求。
4.及时整改综合验收、物业验收发下的问题。
材料管理
1）按照公司制度规定和标准，及时编制和提交材料需求计划。
2）按照封样物资，组织进场物资的验收。
3）联合城市公司物资管理部、财务部及时进行甲供材的对账结账。
4）协调城市公司物资管理部及时组织材料采购。
技术管理
1．组织施工图会审和施工图交底。
。
2．审核各项变更签证。
3．负责工程各项档案资料的整理、归档和保管。
供方管理
1）参与城市公司组织的总包、甲方分包、监理和物资采购的招标工作。
2）管理好在建工程中的参加各方，包括总包单位、甲方分包单位和监理单位等。
3）对各在建项目参建供方进行定期考核。
营销配合
1．配合营销部门组织好工地开放日的现场文明形象布置。
3、项目总平面管理策划
1.办公及生活区设置
总包办公及生活区拟定地块东北角，总包生活区已经施工完毕
2.二期工程施工现场平面布置：
2.1、施工现场平面布置
布置原则：
临时设施规划好位置，避免因工程建设而进行二次搬移。
工程现场塔吊、施工电梯以及主要临时设置应避开景观展示区、外立面展示区和室外综合管网主支干线部位。
2.2、临水临电
2.2.1、临时用水：
施工生产机生活给水由市政给水管网接，市政接驳点位于30#楼西侧，接至现场挂表，再分配至各栋楼和各总包办公和生活区。
临水管网为生活、生产、消防合用管网，临时供水管网呈枝状布置，管径DN100。
施工前期（地下室至地上二层）由市政管网直接供水。
施工后期由水泵加压供水，以满足施工及消防用水的需要。
每家总包单位的施工现场均需设置消防水泵房和消防贮水池水泵出水管设压力继电器和DN100旁通管通到储水池，平时旁通阀门打开，用水量大时阀门关闭。
根据各用水点位置，设给水栓，从管网上引水，管径DN20，分布于建筑物四周，楼内利用一根消防立管，每层预留DN20管口，并设闸阀。
在施工现场的内设置排水明沟并形成闭合回路，雨、污水经沉淀池过滤后排入市政管网；
2.2.2、临时用电
结合目前整个地块规划总平图、项目全周期开发计划，以及已经办理好的审批手续、施工用电负荷等方面的因素，场地内临时用电采用4台容量为500KVA的变压器。
分别布置在总平面图商业的西南角和17#楼的东北角。
施工现场按“三级配电、两级保护”的要求设置临时用电，采用TN-S三相五线制配电系统。
施工现场临电线路的布置按照《建筑工程施工现场供用电安全技术规范》（GB50194-2001）的规定采用电源中性点直接接地、工作零线和保护零线严格区分的TN-S三相五线制接零保护系统且保护零线的两端作重复接地保护；
现场用电采用三级控制、三级漏电保护。
进户线处做重复接地，二级箱以后（包括二级箱）设漏电保护，漏电保护器的额定漏电动作电流不大于30MA，额定漏电动作时间应小于0.1s。
二级箱及设备末端箱根据要求PE线做重复接地。
现场塔吊、外用电梯、龙门吊蓝设单独防雷接地装置，接地电阻不大于4欧姆。
临电二级箱要求做100-200mm高的水泥基座，做保护笼，笼需有防雨防砸措施，两侧开门。
地下室、楼梯间、以及其他楼内共用部分临时照明采用36V低压安全照明；
地下结构施工的临时用电从基坑边的分配电箱临时接出，电缆沿围墙和基坑防护栏杆明敷，架空线路根据有关规范要求布置。
4、计划管理
1、2.1、2.3期项目运营计划：
一期交房时间：
1-7#楼已交房，8-10#楼201.7.20交房，11#楼201.12,12-14#楼2015.6.30交房；二期交房时间：
17#楼2016.11.15交房，23-24#楼2015.12.31交房，25-26#楼2016.4.30交房。
根据201年***市房地产市场低迷现象，决定实施“有保有压”的开发计划，18#-19#楼暂未确定计划交房时间。
2、流水施工、交叉作业的安排
2.1立体
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