中国房地产行业分析报告doc 42页.docx
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中国房地产行业分析报告doc42页
要点提示
★2004年房地产投资增长幅度逐月降低，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平，表明自去年以来国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。
★1-6月份，全国房地产开发企业资金来源增幅比一季度降低20.4个百分点，特别是流动资金贷款逐月负增长。
在资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。
★二季度，全国35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。
★宏观紧缩政策将加剧行业结构调整；建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升；开征物业税有利于平抑房价，降低购房门槛。
★预计2004年房地产业投资增幅在20%左右，2005年会回落到15%左右的水平；未来房价将保持升势，但升幅不大；与此相对应，行业平均盈利水平将下降；房地产开发公司优胜劣汰加剧。
Ⅰ基础数据
一、全国房地产开发投资情况
单位：
亿元，%
主要指标
自年初累计
实际完成投资
比去年
同期增长
比重（以投资总额为100）
自年初累计
去年同期
投资完成额
其中：
国有经济控股
商品房建设投资
土地开发投资
2
一、按工程用途分
住宅
其中：
经济适用房
办公楼
商业营业用房
其他
二、按构成分：
建筑工程
安装工程
设备工器具购置
其他费用
其中：
土地购置费
计划总投资
本年计划投资
新增固定资产
二、各地区房地产开发投资情况
单位：
亿元，%
地区
投资额
比去年
同期增长
住宅
住宅
经济适用房
经济适用房
全国总计
一、东部地区
北京
天津
河北
辽宁
上海
江苏
17.71
浙江
福建
山东
广东
海南
二、中部地区
山曲
吉林
黑龙江
安徽
江西
河南
湖北
湖南
三、西部地区
内蒙古
广西
重庆
四川
贵州
23.7
云南
西藏
陕西
甘肃
青海
宁夏
新疆
三、全国房地产土地开发与销售情况
单位：
万平方米，亿元
主要指标
实际完成
比去年同期增减
自年初累计
去年同期
绝对数
±％
一、土地开发与购置情况
1、本年购置土地面积
2、完成开发土地面积
3、本年土地成交价款
二、商品房建筑、销售面积
1、施工面积
其中：
新开工面积
2、竣工面积
3、销售建筑面积
三、商品房竣工价值
四、商品房销售额
其中：
销售给个人
四、各地区土地开发与购置增长情况
单位：
亿元，万平方米，%
地区
土地
购置费
本年购置
土地面积
完成开发
土地面积
比去年同期增长
土地
购置费
购置土地面积
完成开发土地面积
全国总计
一、东部地区
北京
天津
河北
辽宁
上海
江苏
浙江
福建
山东
广东
二、中部地区
山西
古林
黑龙江
安徽
江西
28
河南
湖北
湖南
三、西部地区
内蒙占
广西
2
重庆
四川
贵州
云南
西藏
陕西
甘肃
青海
1.71
宁夏
新疆
五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况
单位：
万平方米，%
地区
施工面积
竣工面积
比去年同期增长
新开工
面积
施工
面积
竣工
面积
新开工
面积
全国总计
一、东部地区
北京
天津
河北
辽宁
上海
江苏
浙江
福建
山东
广东
海南
二、中部地区
15791.64
山西
古林
黑龙江
安徽
江西
河南
25
湖北
湖南
三、西部地区
内蒙占
广西
重庆
四川
贵州
134
云南
西藏
陕西
甘肃
青海
宁夏
新疆
六、各地区商品房住宅销售增长情况
单位:
万平方米，亿元，%
地区
销售面积
销售额
比去年同期增长
销售
给个人
销售
面积
销售额
销售
给个人
全国总计
一、东部地区
北京
天津
河北
辽宁
上海
江苏
182.79
浙江
福建
山东
广东
海南
二、中部地区
62.5
山曲
吉林
黑龙江
安徽
江西
河南
湖北
85.7
湖南
三、西部地区
内蒙古
广西
重庆
四川
贵州
7
云南
西藏
陕西
甘肃
青海
宁夏
新疆
数据来源：
以上数据来源于国家统计局
Ⅱ市场运行状况
今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。
一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点；钢铁、水泥投资增长一倍以上；其中房地产开发投资增长41.1%，。
针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头——土地和金融两方面来对行业进行调控。
上半年房地产市场运行情况显示，这一系列宏观调控措施已经取得初步成效：
房地产开发投资增长幅度逐月降低，1-6月份全国累计完成房地产开发投资增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点；房地产开发贷款增速放缓，资金来源偏紧；土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落。
但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。
一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势
点，今年以来，全国房地产开发市场呈现明显的“高开低走”态势。
1月份“国房景气指数”达到107.75点，高于2003年末的水平，此后指数略有回落，特别是3月份以后，由于国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度对房地产开发市场的影响十分显著。
在构成“国房景气指数”的主要分类指数中，除商品房平均销售价格指数外，其他分类指数都呈现回落势头。
其中：
点；新开工面积分类指数为点；点；点；点。
图2-1：
2003-2004年6月房地产综合景气指数及主要分类指数变动情况（%）
数据来源：
国家统计局
二、上半年房地产市场供给情况分析
（一）投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制
6月份，全国房地产开发投资完成额1220.8亿元，比上年同期增长19.6%，增幅降低19.1个百分点。
上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，同比增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点。
2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从图2-2中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平（2002年和2003年1-6月份房地产投资分别增长32.9%和34%）。
这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。
图2-2：
2002-2004年1-6月房地产投资增长情况（%）
数据来源：
根据国家统计局《中国经济景气月报》整理
分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长26.4%，中部地区完成投资702亿元，同比增长41.5%，西部地区完成投资775亿元，同比增长28.7%。
中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。
表2-1：
2004年上半年各地区房地产开发投资额比重变化
单位：
%
1-2月
1-3月
1-4月
1-5月
1-6月
东部
73.61
72.01
71.16
70.00
中部
12.11
12.91
13.21
14.26
西部
14.28
15.08
15.63
15.74
数据来源：
国家统计局
分类别看，在房地产开发完成投资额中，商品住宅完成投资3362亿元，同比增长29.7%；办公楼完成投资245亿元，同比增长38.3%；商业营业用房完成投资614亿元，同比增长33.6%。
图2-3：
按工程用途分上半年房地产累计开发投资及增长情况
数据来源：
国家统计局
从图2-3中可以看出，办公楼和商业营业用房的投资增幅明显大于同期住宅投资的增长幅度，而商业营业用房去年同期的增长幅度更是达到了50%，分析其原因，可能有三个方面：
一是城市第三产业，包括商业业态发展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等项目纷纷上马；三是自去年以来出现的一股“商铺热”至今热度未减。
（二）房地产开发和消费贷款增速放缓，资金来源偏紧
1-6月份，全国房地产开发企业到位资金7602.8亿元，比上年同期增长32.8%，增幅比一季度降低20.4个百分点。
其中国内贷款1667.7亿元，同比增长12.1%，比重占全部资金来源的21.9%；企业自筹资金2352.9亿元，同比增长36.9%，比重为30.9%。
资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。
据人民银行调整口径后的最新统计，今年5月，各金融机构新增房地产开发贷款17.3亿元，较上月少增145.1亿元；截至5月末，房地产开发企业流动资金贷款余额1684亿元，比上月末净减少43.8亿元，比年初减少144.3亿元。
5月份新增个人住房贷款351.3亿元，较上月少增113.3亿元。
房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，主要原因是由于年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响，推动了房地产开发资金来源的结构调整。
表2-2：
1-6月份房地产投资资金来源情况
单位：
亿元，%
到位资金
比重（以本年资金为100）
1-6月
同比增长
1-3月
1-6月
上年同期
本年资金来源
7602.80
32.8
100.0
100.0
100.0
国内贷款
1667.69
12.1
24.3
21.9
26.0
利用外资
99.80
6.2
1.6
1.3
1.6
其中：
外商直接投资
57.27
1.4
0.9
0.8
1.0
自筹资金
2352.93
36.9
34.1
30.9
30.0
其中：
自有资金
1242.49
34.6
16.3
16.1
其他资金来源
3475.67
43.9
45.7
42.2
其中：
定金及预付款
2955.20
46.7
33.2
38.9
35.2
各项应付款合计
954.20
19.2
12.6
14.0
其中：
欠工程款
584.86
13.4
7.7
9.0
数据来源：
《固定资产投资统计快报》，国家统计局。
（三）施工面积大幅增长，竣工面积增长缓慢
1-6月份，全国累计完成房屋施工面积97785.41万平方米，同比增长25.8%，其中住宅施工面积75730.53万平方米，同比增长25.2%。
同期，完成房屋竣工面积9552.98万平方米，同比增长15.6%，其中完成住宅竣工面积7799.48万平方米，同比增长14.2%。
竣工面积增长幅度逐月回落，而且分别比去年同期低24.8%和24.4%（2003年1-6月份房屋竣工面积和住宅竣工面积分别增长40.4%和38.6%）。
图2-4：
2004年1-6月份房屋市场供给增长情况（%）
数据来源：
根据国家统计局《中国经济景气月报》整理
之所以出现这种房屋施工面积大幅度增长，但竣工面积却增长缓慢的原因主要是由于信贷收缩、资金偏紧；或是年初赶着立项，摊子铺的太大；电力、运输紧张影响了工程进度；另外一点值得注意的是，按照房地产行业的施工规律，一般情况下是项目年初开工较多，年末竣工较多，随着时间的推移，房屋竣工率会不断提高。
表2-3：
2002—2004年1—6月份房屋竣工率对比
单位：
%
2002年
2003年
2004年
1-2月
2.92
3.91
3.52
1-3月
5.05
5.68
5.25
1-4月
6.35
6.98
6.61
1-5月
8.39
8.33
7.91
1-6月
12.39
10.56
9.77
数据来源：
根据国家统计局《中国经济景气月报》整理
三、上半年房地产市场需求情况分析
由于上半年房地产开发投资、新开工面积增速的持续回落，导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，使市场需求较为旺盛。
（一）商品房销售面积同比增长26.39%
1-6月份，全国商品房销售面积11010万平方米，同比增长26.39%，其中，商品住宅销售面积9831万平方米，同比增长26.4%。
虽然销售增长幅度呈回落之势（1-2月、1-3月、1-4月、1-5月，商品房销售面积同比分别增长42.7%、35.4%、33.3%、30.9%），但各月的销售量仍然保持在较高水平上，与2002年和2003年同期相比，继续平稳增长。
图2-5：
2002-2004年上半年各月商品房销售面积对比情况
数据来源：
根据《中国经济景气月报》整理；1月和2月当月数据为1-2月份的平均数
（二）商品房销售额同比增长40.9%
在商品房销售面积保持增长的同时，1-6月累计完成商品房销售额2974亿元，同比增长40.9%，增幅比一季度回落3.5个百分点。
其中，销售给个人亿元，同比增长%，增幅比一季度回落8个百分点。
销售额增幅的回落说明银行对限制个人购房信贷的政策发挥了作用。
图2-6：
2004年1-6月份商品房销售额情况（亿元）
数据来源：
国家统计局
从图2-6中可以明显地看出，针对个人的销售额在整个商品房销售额中占有绝大的比重，这说明，虽然供给市场在政策调控下逐月回落，但房地产市场发展有真实的需求在支撑，其主要依据是：
1、2003年，我国城市房屋拆迁量为1.4亿平方米，约占当年竣工量的30%，在拆旧建新的过程中存在大量刚性的被动需求，今后一段时间，拆迁量将有所收缩，但仍将保持较大规模。
2、目前我国城镇人均住房建筑面积为22.8平方米，据预测到2020年实现全面小康时，人均住房面积将达到35平方米。
3、到2020年，我国城市化水平将达到55-60%，在此期间将有2.2-2.3亿人从农村转移到城市，这些人需要解决居住问题。
四、上半年商品房空置面积增幅比一季度回落5.1%
由于上半年商品房竣工面积持续减少，而市场需求旺盛，销售面积大幅增长，导致了商品房空置面积呈现出下降的走势。
，也明显低于去年同期增长8.4%的水平。
其中，空置一年以上的商品房面积为5672万平方米，所占比重为58.5%。
从用途来看，商品住宅和办公楼空置面积为负增长，分别下降了7.4%和3.9%；商业营业用房空置面积依然保持快速增长，同比增长21.3%。
分地区看，天津、湖北和云南等10个地区的商品房空置面积下降。
商品房大量积压现象多年来一直存在，主要原因是早期政府未能适时适地合理使用土地，大量批出的土地使市场出现供过于求，商品房供应总量相对于需求偏大；同时，目前的居民预期收入和预期支出具有不对称性，而住房价格相对于居民收入偏高，在客观上抑制了居民对商品房的需求等原因形成了大量空置房。
五、上半年全国房地产市场价格呈快速上涨态势
从以上的统计分析中可以看出，房地产市场的宏观调控虽然已经取得一定的效果，但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨。
据国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。
表2-4：
2004年二季度35个大中城市房地产市场价格指数
单位：
%
地区
房屋销售价格指数
土地交易价格指数
房屋租赁价格指数
地区
房屋销售价格指数
土地交易价格指数
房屋租赁价格指数
全国
10.4
11.5
1.0
南昌
5.7
36.7
1.9
北京
3.3
1.5
3.1
济南
7.6
3.9
2.7
天津
16.7
21.6
-0.4
青岛
12.5
1.7
-7.7
石家庄
4.0
0.7
0.1
郑州
3.1
1.3
0.0
太原
3.6
1.3
-0.9
武汉
10.0
2.7
0.5
呼和浩特
5.0
3.2
2.0
长沙
4.9
3.0
5.2
沈阳
12.8
24.7
-1.2
广州
2.0
0.0
1.3
大连
3.8
--
-0.6
深圳
3.7
5.7
0.7
长春
-0.1
8.1
1.9
南宁
6.0
0.0
0.0
哈尔滨
9.2
0.0
1.0
海口
6.6
1.6
-2.5
上海
21.4
24.8
5.4
成都
6.4
21.1
2.8
南京
16.2
1.8
6.5
贵阳
3.0
1.0
-0.8
杭州
13.0
81.3
6.5
昆明
0.9
0.0
0.1
宁波
19.9
4.5
3.5
重庆
15.0
2.2
5.8
合肥
7.2
6.1
0.4
西安
4.0
2.0
3.6
福州
3.1
10.3
-0.4
兰州
8.6
0.0
-2.7
厦门
4.8
6.5
4.5
西宁
4.9
5.8
0.9
银川
3.9
7.6
7.1
乌鲁木齐
1.0
0.0
-1.3
数据来源：
国家统计局（以去年同期价格为100）
（一）房屋销售价格上涨10.4%
今年二季度，全国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，比一季度上涨2.3%。
全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点。
其中，具体涨幅分别是上海21.4%，宁波19.9%
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