重庆市物业专项维修资金管理办法.docx

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重庆市物业专项维修资金管理办法

重庆市物业专项维修资金管理办法

第一章总则

　　第一条为了增强物业管理，保障物业正常利用，保护物业专项维修资金所有者的合法权益，按照《》、《》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本市内物业专项维修资金的交存、利用、管理和监督，适用本办法。

　　第三条本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

　　第四条物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。

　　第五条市房地产行政主管部门负责全市物业专项维修资金的指导和监监工作。

　　区县（）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业专项维修资金的指导和监督管理工作。

　　市和区县（自治县）财政、计划、建设、价钱、审计等相关行政主管部门和物业所在地乡镇人民政府、街道办事处依照各自职责分工，一路做好本市物业专项维修资金的相关管理工作。

第二章交存

　　第六条有两户以上业主的下列物业应当成立物业专项维修资金：

（一）商品房；

（二）安置房；

　　（三）经济适用房；

　　（四）房改房；

　　（五）市人民政府肯定的应当成立物业专项维修资金的其他物业。

　　第七条物业专项维修资金应当由业主交存。

本市主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为：

（一）有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；

（二）无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。

　　主城区范围外的首期物业专项维修资金的交存标准，由各区县（自治县）人民政府肯定。

　　本市房改房首期物业专项维修资金的交存标准依照国家和本市相关规定执行。

　　第八条购买预售商品房的，购房者应当在办理衡宇预售合同备案记录时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。

　　开发建设单位应当在办理衡宇初始记录前将未出售的衡宇的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。

　　开发建设单位、不得代收首期物业专项维修资金。

　　本市房改房首期物业专项维修资金的交存时间按国家和本市相关规定执行。

　　第九条业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

　　房改房单位交存的或从售房款中提取的物业专项维修资金属房改房单位所有。

　　第十条业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金由物业所在地域县（自治县）房地产行政主管部门代管。

　　第十一条区县（自治县）房地产行政主管部门应当采用招投标等公平、公开、公正的方式肯定2―3家商业银行，作为本行政区域内物业专项维修资金的专户管理银行。

　　房改房物业专项维修资金管理机构应当按国家和本市有关规定肯定专户管理银行。

　　第十二条负责代管的区县（自治县）房地产行政主管部门应当在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

开立物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按衡宇户门号排列业主分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按衡宇户门号排列业主分户账。

　　房改房单位应当依照本市房改房相关规定，以幢为单位，按衡宇户门号成立业主分户账。

　　区县（自治县）房地产行政主管部门在代管期间应当成立物业专项维修资金管理系统和平台，并与专户管理银行成立实时对账系统，接受业主和相关部门的监督和查询。

　　第十三条区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间收取物业专项维修资金，应当利用市财政部门统一印制的专用单据，实行一户一票。

　　第十四条业主大会成立后，决定自行管理由业主交存的物业专项维修资金的，应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下召开业主大会。

业主大会应当就下列事项进行表决：

（一）不由区县（自治县）房地产行政主管部门代管物业专项维修资金的决议；

（二）本物业管理区域内物业专项维修资金；

　　（三）业主大会与本物业管理区域内物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；

　　（四）肯定业主委员会主任为本物业管理区域内物业专项维修资金账目责任人的决议；

　　（五）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

　　以上事项应当经专有部份占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。

　　业主大会召开后，业主委员会应当就业主大会表决的事项及业主大会召开的情况在本物业管理区域内公示5日以上。

　　第十五条业主决定自行管理的，业主大会应当在物业管理区域所在地的物业专项维修资金专户管理银行开立专户。

业主委员会应当持业主大会依照本办法第十四条规定通过的有效决议及公示情况说明向区县（自治县）房地产行政主管部门书面申请办理物业专项维修资金划转手续。

　　符合本办法第十四条规定的，区县（自治县）房地产行政主管部门应当自收到业主委员会书面申请之日起30日内，与专户管理银行在业主代表和乡镇人民政府、街道办事处的监督下查对账面余额无误后，通知专户管理银行将该物业管理区域业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

　　第十六条划转物业专项维修资金自管时，业主委员会应当与专户管理银行、物业所在地街道办事处或乡镇人民政府签定授权协议书，同意乡镇人民政府或街道办事处在发生本办法第二十八条规定的危及衡宇安全等紧急情况时有权组织代修，维修费用从相关业主物业专项维修资金分户账中划转。

　　第十七条业主自行管理期间，经专有部份占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，业主大会可以申请区县（自治县）房地产行政主管部门从头代管物业专项维修资金。

　　第十八条业主自行管理期间，业主大会或业主委员会解散的，解散前应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下做好物业专项维修资金的清算工作，并将资金账面余额划转物业所在地域县（自治县）房地产行政主管部门代管。

　　第十九条业主的物业专项维修资金账面余额低于首期交存额30%的，物业专项维修资金管理单位应当告知业主及时续交。

　　由区县（自治县）房地产行政主管部门代管的，业主应当依照首期物业专项维修资金的交存标准和方式续交。

　　由业主自行管理的，续交方案应当在管理规约中予以明确。

　　房改房首期物业专项维修资金利用完毕或剩余资金不足维修、更新、改造的，房改房单位应当通知业主及时依照本条第二款或第三款的规定续交。

第三章使用

　　第二十条物业专项维修资金的具体利用范围和条件依据物业服务合同的约定。

物业服务合同未约定或约定不明的，以市房地产行政主管部门会同市价钱行政主管部门制定的指导标准为准。

　　下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）按照物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务收费中支出的物业共有部位、共有设施设备的维修养护费用；

（二）依法应当由开发建设单位承担的物业共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共有部位、共有设施设备所需的修复费用；

　　（四）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线设施设备的维修、养护费用。

　　第二十一条物业专项维修资金依照下列规定承担：

（一）专有部份的维修、更新、改造费用，由专有部份业主承担；

（二）部份共有部份的维修、更新、改造费用，由部份共有的业主按其建筑面积所占比例分摊；

　　（三）全部共有部份的维修、更新、改造费用，由全部业主按其建筑面积所占比例分摊；

　　（四）衡宇未全数出售的，开发建设单位应当依照未出售部份的建筑面积所占比例分摊共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用。

　　房改房共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用先从房改房首期专项维修资金中列支。

不足部份由业主依照本条第一款的规定承担。

　　第二十二条需要利用物业专项维修资金的，应当制订利用方案。

利用方案应当包括下列内容：

（一）需要维修、更新、改造的具体范围和内容；

（二）维修、更新、改造方案及工程计划；

　　（三）费用预算及用款进度计划；

　　（四）其他与物业专项维修资金利用有关的内容。

　　第二十三条物业专项维修资金利用方案由业主委员会制订，在物业管理区域内公示5日以上，并经专有部份占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主同意。

　　未成立业主委员会的或业主委员会不制订物业专项维修资金利用方案的，物业服务企业或业主代表也可以提出利用方案，并在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下依照前款规定公示和征得同意。

　　维修、更新、改造工程的施工单位由业主委员会、物业服务企业或业主代表协商肯定，并在物业管理区域内公示3日。

若是有超过专有部份占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积1/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数1/3以上的业主提出异议的，应当通过招标方式肯定。

　　第二十四条申请列支物业专项维修资金，应当提交下列材料：

（一）物业专项维修资金利用方案；

（二）与施工单位签定的工程施工（维修）合同；

　　（三）与共有部位、共有设施设备具有共有关系的业主清册和经专有部份占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意的证明材料；

　　（四）公示内容、公示情况说明或未成立业主委员会的物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的书面证明材料；

　　（五）专户管理银行及账户名称；

　　（六）其他相关材料。

　　第二十五条由区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间，物业所在地域县（自治县）房地产行政主管部门应当在收到业主委员会、物业服务企业或业主代表提交的申请材料后7个工作日内进行审核。

审核同意的，区县（自治县）房地产行政主管部门应当从物业专项维修资金专户中按工程进度划转物业专项维修资金。

　　业主自行管理后需要列支物业专项维修资金的，业主委员会应当在划转物业专项维修资金前将本办法第二十四条规定的材料报物业所在地域县（自治县）房地产行政主管部门备案。

房地产行政主管部门应当在7个工作日内出具有案证明，发现不符合法律法规规定的，应当书面提出责令更正意见。

　　需要利用房改房首期物业专项维修资金的，房改房物业专项维修资金管理机构应当在收到房改房单位申请材料后7个工作日内进行审核。

经审核同意的，房改房物业专项维修资金管理机构应当从物业专项维修资金专户中按工程进度划转物业专项维修资金。

　　第二十六条物业专项维修资金只能划转到工程施工（维修）合同肯定的施工单位账户中。

　　物业专项维修资金应当利用电汇、信汇或转账支票结算，不得支取现金，不得利用其他单据或结算凭证。

但发生本办法第二十八条规定的需紧急维修的情形时，且维修、更新、改造所需费用在2000元以下的，可以支取现金。

　　第二十七条维修、更新、改造工程完工后，业主委员会、物业服务企业或业主代表应当验收，并将下列材料在物业管理区域公示5日以上，并存档：

（一）施工单位编制的工程结算报告；

（二）维修费用清单、单据；

　　（三）维修费用分担明细表；

　　（四）其他相关资料。

　　维修、更新、改造费用超出核定预算金额20%以上或超出金额1万元以上的，超出部份应当依照本办法规定的程序从头申报。

　　第二十八条发生下列危及衡宇安全等紧急情况，应当当即对物业共有部位、共有设施设备进行维修、更新、改造：

（一）屋顶、墙体渗漏（已约定的除外）；

（二）因线路故障而引发停电或漏电；

　　（三）因水泵故障、进水管内的水管爆裂造成停水或闸阀严重漏水；

　　（四）落水管严重堵塞，水盘等设备漏水；

　　（五）楼地板、扶梯踏板断裂，公共阳台、晒台、扶梯等各类扶手栏杆松动、损坏；

　　（六）楼体外立面涂饰层有脱落危险的；

　　（七）电梯发生危及人身安全的故障；

　　（八）消防设施出现功能障碍；

　　（九）安全监控设施出现故障，不能运行；

　　（十）其他物业共有部份和共有设施设备出现危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形。

　　第二十九条区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间发生第二十八条规定的情形时，业主委员会、物业服务企业或相关业主应当当即将情况报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处，经物业所在地乡镇人民政府、街道办事处出具证明后，向区县（自治县）房地产行政主管部门书面申请预先拨付物业专项维修资金。

　　区县（自治县）房地产行政主管部门收到书面申请后应当于内划转资金，申请拨付资金的机构应当当即进行抢修。

　　第三十条业主自行管理的，发生第二十八条规定的情形时，业主委员会或物业服务企业应当当即将情况报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处。

在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下，业主委员会应当当即组织抢修并划转资金。

　　第三十一条发生第二十八条规定的情形时，业主委员会或物业服务企业未按规定实施抢修的，物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当组织代修，抢修费用从物业专项维修资金账户中列支。

　　第三十二条抢修完成后，相关费用应当依照本办法第二十七条第一款的规定进行公示。

第四章监督管理

　　第三十三条负责代管物业专项维修资金的区县（自治县）房地产行政主管部门、负责管理房改房物业专项维修资金的机构及负责管理物业专项维修资金的业主委员会（以下简称物业专项维修资金管理机构）开立物业专项维修资金账户时，不得向专户管理银行索取任何益处。

　　专户管理银行应当严格自律，禁止采取不合法的营销手腕。

　　第三十四条由区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间，物业专项维修资金中昔时交存或利用的部份依照同期银行活期存款利率计息；其余部份按一年期同期银行计息。

　　物业专项维修资金存款利息实行一年一结，按期计入业主分户账内。

　　第三十五条区县（自治县）房地产行政主管部门代管物业专项维修资金所需工作经费在物业专项维修资金增值收益中列支，并与物业专项维修资金分账核算。

　　第三十六条在保证物业专项维修资金正常利用的前提下，可以依照国家有关规定在或商业银行柜台购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的，应当经专有部份占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务及其他风险较大的理财或投资，并非得将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第三十七条下列资金应当转入物业专项维修资金：

（一）结付给业主的物业专项维修资金存储利息；

（二）物业专项维修资金的增值净收益；

　　（三）物业共有部份、共有设施设备的经营所得，共有设施设备报废后回收的残值，但业主大会还有决定的除外；

　　（四）业主委员会或业主志愿筹集交存的款项；

　　（五）其他按规定转入的资金。

　　第三十八条业主转让物业所有权时，应当向受让人说明物业专项维修资金交存和节余情况并出具物业专项维修资金管理机构提供的有效证明，该物业分户账中节余的物业专项维修资金随物业所有权同时过户。

　　转让人应当协助受让人办理专项维修资金账户过户手续。

　　第三十九条物业灭失的，应当将业主交存的物业专项维修资金余额退还业主。

　　因部份物业灭失或物业转让后业主不足两户的，应当将业主交存的物业专项维修资金余额退还业主，并办理销户手续。

　　房改房单位交存的或从售房款中提取的物业专项维修资金余额，应当退还房改房单位。

　　第四十条物业专项维修资金管理机构应当每一年至少与专户管理银行查对一次物业专项维修资金账目。

　　物业专项维修资金管理机构对资金账户转变情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

　　物业专项维修资金管理机构应当成立物业专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中物业专项维修资金利用、增值收益和账面余额的查询。

　　第四十一条物业专项维修资金管理机构应当每一年按期向业主发布下列情况：

（一）物业专项维修资金交存、利用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

　　（三）业主分户账户中物业专项维修资金交存、利用、增值收益和结存的金额；

　　（四）其他有关物业专项维修资金利用和管理的情况。

　　业主对发布的情况有异议的，可以要求复核。

　　第四十二条物业专项维修资金专用单据的购领、利用、保留、核销管理，应当依照财政部及市财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

　　第四十三条物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

市财政部门应当增强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　第四十四条审计部门依据有关法律法规规定对物业专项维修资金的管理和利用进行审计和监督。

第五章法律责任

　　第四十五条区县（自治县）房地产行政主管部门、房改房专项维修资金管理机构违背本办法规定，有下列情形之一的，由市房地产行政主管部门责令限期更正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；给业主造成损失的，依法补偿；涉嫌犯法的，移送司法机关依法追究刑事责任：

（一）未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或未排列每户业主的分户账的；

（二）未按本办法规定拨付物业专项维修资金的；

　　（三）利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或将购买的国债用于质押、抵押等担保行为及其他风险较大的理财或投资的；

　　（四）违背本办法规定向专户管理银行索取任何益处的；

　　（五）挪用、侵占物业专项维修资金的。

　　第四十六条业主自行管理的，业主委员会及其成员违背本办法规定有下列情形之一的，由物业所在地域县（自治县）房地产行政主管部门责令限期更正；有违法所得的，；造成经济损失的，依法承担相应补偿责任；涉嫌犯法的，移送司法机关依法追究刑事责任：

（一）未依照本办法规定设立物业专项维修资金专户或未排列每户业主的分户账的；

（二）违背本办法规定向专户管理银行索取任何益处的；

　　（三）利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务及其他风险较大的理财或投资，或将购买的国债用于质押、抵押等担保行为的；

　　（四）挪用、侵占物业专项维修资金的。

　　第四十七条乡镇人民政府、街道办事处或其他有关行政主管部门及其工作人员违背本办法规定，未履行相关职责或在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位、上级机关或监察部门责令更正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；涉嫌犯法的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第四十八条开发建设单位未按本办法第八条规定交存物业专项维修资金或未按第二十一条规定分摊维修、更新、改造费用的，由区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期更正；超期不更正的，处以5000元以上10000元以下的罚款。

　　第四十九条违背本办法规定，挪用、侵占物业专项维修资金的，由业主委员会或业主代表向有关部门举报或向人民法院起诉，依法追回挪用、侵占的物业专项维修资金。

区县（自治县）房地产行政主管部门应当对挪用、侵占物业专项维修资金的给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款；涉嫌犯法的，移送司法机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　物业服务企业挪用、侵占物业专项维修资金情节严重的，除按第一款规定予以惩罚外，颁发资质证书的部门还应当吊销其资质证书。

　　开发建设单位挪用、侵占物业专项维修资金情节严重的，除按第一款规定予以惩罚外，建设行政主管部门应当在信用档案中对其挪用、侵占情况予以记载。

　　第五十条业主大会和业主委员会有权对违背本办法规定，拒不交存或续筹物业专项维修资金的业主要求限期交存；超期仍不交存的，可向人民法院起诉。

　　第五十一条违背物业专项维修资金专用单据管理规定的，依照《》和《重庆市财政单据管理办法》等规定追究责任。

第六章附则

　　第五十二条本办法实施前，开发建设单位或物业服务企业已经收缴的物业专项维修资金及银行存款利息，应当自本办法实施之日起三个月内移交物业所在地域县（自治县）房地产行政主管部门。

　　第五十三条本办法实施前，未交存首期物业专项维修资金的，相关业主应当在本办法实施之日起三个月内依照规定的标准交存至物业所在地域县（自治县）房地产行政主管部门发布的银行专户中。

超期未交的，其衡宇共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造所需费用，由相关业主自行负责。

　　第五十四条物业专项维修资金首期交存标准确需调整的，由市房地产行政主管部门会同市价钱行政主管部门、市城乡建设行政主管部门适时调整，报市人民政府批准后向社会发布执行。

　　第五十五条本市农转非安置房的物业专项维修资金的管理及其利用参照本办法执行。

　　第五十六条本办法所称物业共有部位，是指按照法律、法规和，由物业管理区域内全部业主或部份业主共有的部位，一般包括：

物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶和户外的墙面、门厅、、走廊通道等。

　　本办法所称共有设施设备，是指按照法律、法规和衡宇生意合同，由物业管理区域内全部业主或部份业主共有的附属设施设备，一般包括：

电梯、天线、照明、消防设施、防雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管、公益性文体设施和共有设施设备利用的衡宇等。

　　第五十七条本办法自2011年3月1日起实施。