XX公寓项目申请报告.docx

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XX公寓项目申请报告

XXXXXX地块

项目申请报告

XXXXX有限公司

二〇一三年五月

第一章申报单位及项目概况

一、项目申报单位概况

（一）申报单位

单位名称：

XXXXXXX公司

单位住所：

XXXXXXXX

法定代表人：

XXX

公司类型：

有限公司

（二）经营范围

许可经营项目：

无

一般经营项目：

按一级资质从事房地产开发经营业务。

二、项目概况

（一）项目名称

XXXXXX地块项目

（二）项目拟建地点

XXXXXX地块项目位于华XXX，东靠道路，西邻原芭堤雅大酒店。

规划用地面积5795平方米。

（三）建设内容及规模

本项目总用地面积5795平方米，用地范围内建设22层商住楼一栋，房屋建筑面积16868平方米。

并配套建设区内绿地、道路、广场、管线等辅助设施。

（四）项目建设方案

1、总图布置原则

（1）符合项目建设区域规划，且确保总图布置流畅、优化。

（2）考虑合理的功能区分，在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独立性，保证有良好的居住人文环境。

（3）减少不安全因素，内部交通流畅，形成环道，进出口要通畅。

（4）通过合理规划，营造自然、和谐、亲切的环境品质。

绿化带景观与各楼群间的绿化相结合，达到环境均好性。

充分考虑居民群体的不同需求。

2、总平面布置

本项目建设内容为一栋22层商住楼以及变配电系统、给排水管线、道路等公用配套工程。

项目规模地块地形比较规则，呈现“正方形”。

总平面布置首先应满足项目建设功能要求，同时要符合消防、环保等要求，力求合理、流畅。

按照整体有序、层次分明、交通合理、使用便利、注重气氛原则进行布置。

3、道路交通方案

（1）道路系统

内部道路系统规划采用环状网设计并按二级布置。

（2）交通组织

区内采用人车分流，主入口人车有续并进。

主出入口设置在北侧华城中路。

4、绿化景观方案

景观规划要通过道路和建筑物旁边绿地形成相互和谐、多样统一的整体效果。

区内的建筑物主色采用温馨的暖色系。

5、配套设施方案

各类管线均下地，排水采取雨污分流，设置雨水收集池，收集雨水以便用于绿化；配备的水泵、配变电等配套设施应设置在建筑物内部。

6、给排水方案

（1）设计依据

1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2010版）；

2）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；

3）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；

4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（2006年版）；

5）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）（2005年版）。

（2）给水水源

项目给水水源为当地市政自来水管网，自华城中路接入，给水管径为200mm。

（3）供水方式

项目所有建筑采用变频加压直供水，管材选用高性能PPR水管。

（4）用水量估算

各用水单元用水标准如下表1.1所示：

表1.1用水量估算表

用水环节

规模

用水指标

日用水（m³）

人员用水

16868㎡

8L/㎡·天

134.94

绿化

1500㎡

1.5L/㎡·天

2.25

合计

137.19

项目排水采用雨污分流制。

（5）雨水处理

设置雨水回收利用系统。

雨水回收利用处理的办法：

预先埋设管网，将屋顶、绿地、道路的雨水“自流”进地下储水池，通过过滤、沉淀、净化，再用水泵排入景观水池，改善基地微环境，还可以用于绿化灌溉、洗车等。

7、电气方案

（1）设计依据

1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

2）《民用建筑照明设计标准》（GBJ133-90）；

3）《通用用电设备配电设计规范》（GBJ50055-93）；

4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（2006年版）；

5）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；

6）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；

7）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；

8）《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003版）；

9）《火灾自动报警系统设计规范》（GB500116-98）；

10）《智能建筑设计标准》（GB50314-2006）。

（2）电源及用电负荷

小区供电电源由外围20KV供电线路提供，所有供电线路沿地下敷设，一楼设箱式变压器供电。

表1.2用电负荷估算表

序号

耗电环节

耗电指标

规模

用功负荷（KW）

1

建筑

70w/㎡

16868㎡

1180.76

2

室外用电

20.0

3

变压器损耗

10.0

小计

1210.76

规划采用综合用地指标预测区内用电负荷，估算项目有功功率约1210.76kw，采用4台315KVA变压器，变压器型号拟采用SGB11-R卷铁芯H级非包封线圈干式电力变压器。

（3）照明设计

1）室内照明采用荧光灯。

2）室外照明包括室外道路照明和迎街大楼的泛光照明。

光源主要采用金卤灯，并采取良好的防眩光措施。

所有室外照明回路均需设漏电保护装置。

3）室内照明回路采用ZR-BV铜芯电线穿阻燃PVC管敷设或穿钢管敷设；室外照明回路采用ZR-VV电缆穿钢管暗敷。

（4）防雷与接地

本工程的建筑物按不同建筑物的规范要求确定防雷等级，接地采用TN-C-S接地系统。

防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，接地电阻要求≤1。

所有电气设备正常时不带电的金属外壳均进行可靠接地。

本工程利用建筑物基础作为接地极，避雷带采用镀锌圆钢10#，引下线利用柱内两根主筋，其余接地线采用-25×4镀锌扁钢。

本项目建设，按规划部门要求，供电电缆全部埋设在地下，实现无杆化。

（5）电信和有线电视方案

本项目通信线路和有线电视线路，采用地下电缆埋设于地下。

通讯线路及有线电视线路架设到房屋内，由用户向电信和广电部门申请安装。

（6）消防设计方案

1）设计依据

①《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

②《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）。

2）设计要求

本项目建设工程耐火等级为二级。

消防水泵、消防报警系统及主要通讯照明为二级负荷，其余为三级负荷。

防雷设计按二类，抗震设计烈度按七度设防。

3）消防系统

根据消防规范，本项目消防系统主要包括消防报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、应急照明系统等。

总平面布置时，地块内部道路应形成环状，使其满足消防车道的要求。

室外消防给水管在住宅小内形成环状，并与城市自来水管网的两个进水管连接。

在室外消防环状管网的适当位置设室外地上式消火栓，室外消火栓的间距不大于120m，确保室外消火栓150m保护半径。

在明显、易取用部位，配置适量的手提式灭火器。

变配电室等电气设备的消防采用二氧化碳灭火器，其余场所采用磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器置于专用灭火器箱内。

（五）建设进度

本项目建设工期拟30个月。

拟2013年6月开工，预计到2015年12月竣工。

（六）投资规模及资金筹措方案

1、项目投资规模

本项目总投资8007.2万元，全部是建设投资。

2、资金筹措

本项目总投资8007.2万元，资金全部由XXXXXXX公司自筹解决。

（七）项目招标方案

1、招标的基本依据

（1）《中华人民共和国招投标法》；

（2）国家发展改革委员会第3、4、5、9号令；

（3）江苏省发展计划委员会〔苏计法规发（2001）1408号〕文。

2、招标的基本情况

（1）招标的范围和形式

项目按照国家和地方工程建设项目招标范围和规模标准规定的要求展开招标工作。

本项目招标内容报告工程的勘测设计、施工、设备、主要建筑材料采购。

（2）招标的组织形式

根据国家计划委员会第5号令规定，本项目建设单位在工程施工及设备采购等方面不具有编制招标文件和组织评标的能力，招标人不能自行办理招标事宜。

因此，本项目采用委托招标的组织形式。

（3）招标的方式

本建设项目除特殊要求外，均采用公开招标的方式。

本拟建工程由建设单位委托招标代理机构依据《中华人民共和国招标投标法》、《江苏省建设工程招标投标管理办法》等法律、法规进行招标、评标等一系列工作，并选择资深、质优、信誉好的中标单位，以确保用最合理的造价建成最优质的房屋，并达到预期的施工进度。

3、招标初步方案

（1）本建设项目的施工监理单位的资质等级拟定为甲级监理资质。

土建工程、设备工程拟定为二级以上施工资质。

（2）各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：

土建工程施工评标主要聘请与土建有关的建设施工类专家；设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、弱电系统、暖通等方面的专家；监理评标主要聘请建筑、结构、设备专业以及施工等方面的专家。

（3）招标领导小组由建设单位和委托招标代理单位委派有关人员组成。

第二章发展规划、产业政策及行业准入分析

一、发展规划分析

本项目建设符合XX城市建设总体规划要求。

XX市城市建设总体规划坚持“循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则和“整体推进、重点突破、典型引路、以点带面”的思路，以促进经济发展为中心，以抓紧编制镇村建设规划为重点，加快推进镇村建设，提高农村公共设施的供给水平，有效改善农民居住环境，努力创建一批“江苏省城市化示范镇”。

本项目建设符合XX市城市建设总体规划要求，并且随着XX城市建设的不断拓展和街镇规模的迅速形成，本项目的建设将更好的服务居民住房需求，进一步改善和优化投资环境，加快重点城镇化步伐，促进经济和社会事业又好又快发展，将有利于江苏省城市化建设。

二、产业政策分析

2012年9月，国务院发布《加快发展服务业四项重点任务》，确定了“十二五”时期服务业发展的重点任务：

（一）围绕促进工业转型升级和加快农业现代化进程，加快发展金融、交通运输、科技、商务、工程咨询、人力资源服务和节能环保服务等生产性服务行业，增强服务功能，提高创新能力。

（二）围绕满足城乡居民多层次多样化需求，大力发展商贸、家庭服务、法律服务、体育、房地产服务等生活性服务行业，完善服务标准，提高服务质量。

（三）扩大服务业对外开放。

大力发展服务贸易，推动重点行业服务出口。

扩大服务业利用外资领域，提高利用外资的质量和水平。

扩大服务业国际交流与合作。

深入推进内地与港澳台地区服务业合作。

（四）深化体制改革。

放宽市场准入，鼓励和引导各类资本投向服务业。

本项目是一栋22层商住楼建设项目，旨在为居民提供住房以及提供配套的商贸服务，繁荣当地市场，促进地方房地产业和商贸服务业发展。

因此，该项目建设，符合国家服务业发展产业政策。

三、行业准入分析

本项目建设单位为XXXXXXX公司，许可经营项目无。

一般经营项目包括按一级资质从事房地产开发经营业务。

因此，项目单位具备建设本项目的资质和能力。

本项目符合行业的基本准入条件。

第三章资源开发及综合利用分析

一、资源开发方案

本项目不涉及金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发。

二、资源利用方案

1、主要原材料消耗

本项目的原材料消耗主要为建筑材料，包括水泥、沙子、石子、预拌混凝土及模板等。

建筑材料由建设单位在周边地区自行采购。

2、水资源

本项目用水由XX市市政水管网提供，供水有保证。

三、资源节约方案

1、主要原材料节约方案

建立完善的材料采购管理机构，制定严格、可行的材料管理制度，配备专职的材料采购人员，责任落实到人，以达到节约原材料的目的。

2、节水措施

（1）坚持“开源、节流并重，节流优先，治污为本，科学开源，综合利用”的原则，做到用水计划到位，接水管理到位，接水目标到位。

（2）提高水的重复利用率，采用沉淀、绿化及清洁等中水处理技术来提高废水的回用率。

（3）加强对用水设施、设备及器具的维护保养，避免产生水资源的跑、冒、滴、漏等现象，提高用水效率。

第四章节能方案分析

一、节能规范与用能标准

1、节能规范

（1）《中华人民共和国节约能源法》；

（2）《中国节能技术政策大纲》（2006年修订）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；

（3）《国务院关于印发节能减排综合性方案的通知》（国发[2007]15号）；

（4）《国务院关于发布促进实施〈产业结构调整暂行规定〉的决定》（国发（2005）40号）；

（5）《建筑节能技术政策》（建设部1996年发布）；

（6）《国家发展改革委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南的通知》（发改环资[2007]21号）；

（7）《产业结构调整指导目录（2011年本）》；

（8）《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）；

（9）《民用建筑节能管理规定》（国家建设部令第143号，2006年1月1日起施行）；

（10）《省政府关于印发江苏省节能减排工作实施意见的通知》（苏政发[2007]63号）；

（11）《江苏省政府关于加强节能工作的意见》（苏政发[2006]152号）；

（12）《江苏省节约能源条例》（江苏省人民政府，2002）。

2、节能标准

（1）江苏省《公共建筑节能设计标准》（2010）；

（2）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）；

（3）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；

（4）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；

（5）《民用建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；

（6）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；

（7）《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部门）》（JCJ26-95）；

（8）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ134-2001）。

二、能耗状况及能耗指标分析

（一）能耗状况分析

本项目运营后消耗的能源有电、自来水、和天然气。

（1）供电

根据地区规划，本项目用电可由XX市供电所提供，该所剩余负荷能满足本项目用电要求。

（2）供水

本项目用水由XX市政自来水管网提供。

（二）能耗指标分析

1、能源消耗构成

本项目耗用能源主要有电、自来水。

（1）电

项目用电按330天计算。

考虑到负载系数、开启系数，经计算得出，项目年用电200.2万度，详见下表：

表4.1项目用电量表

标号

耗电环节

耗电指标

规模

用功负荷（KW）

开启

系数

负载

系数

年运行

时间（h）

年耗电量（万kwh）

1

建筑

70w/㎡

16868㎡

1180.76

0.6

0.7

3960.0

196.4

2

室外用电

20.0

0.3

0.7

3960.0

1.7

3

变压器损耗

10.0

0.3

0.8

8760.0

2.1

小计

1210.76

200.2

（2）水

项目年用水量45200吨，详见下表：

表4.2项目用水表

用水环节

规模

用水指标

日用水（m³）

年用水（万m³）

人员用水

16868㎡

8L/㎡·天

134.94

4.45

绿化

1500㎡

1.5L/㎡·天

2.25

0.07

合计

137.19

4.52

2、综合能耗计算和能耗指标分析

本项目主要能耗为水、电。

各种能源都有一种共同的属性，即含有能量，且在一定条件下都可以转化为热能。

为了便于对各种能源进行计算、对比和分析，需要选定某种标准燃料作为计算依据，然后用各种能源实际含热值与标准燃料热值之比，即能源折算系数，计算出各种能源折算成标准燃料的数量。

根据《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）规定，本次能耗折算采用标准煤作为综合换算指标。

经计算，本项目年消耗标准煤约249.9吨，详见下表：

4.3项目综合能耗

能源品种

年消耗量

折算系数

综合能耗（tce）

计量单位

数量

水

104t

4.52

0.0857kgce/t

3.9

电

104kW·h

200.2

0.1229kgce/kwh

246.0

合计

249.9

三、节能措施及节能效果分析

（一）节能措施

项目投入使用后，拟采取以下节能措施：

1、总平面布置时将住宅均布置成南向，考虑有良好的采光和自然通风条件，确保大寒日底层南向房间的日照时数不少于3小时。

2、结合绿化措施，在建筑物需要遮阳部位，配置遮阳树木。

3、进行单体平面设计时，充分考虑节能设计，通过采用合理的平面布局，减少外表面积，以降低建筑体形系数，从而达到节能的目的。

4、通过适当加大建筑南向窗户，控制北抽、西向窗户大小。

层面采用坡屋面，平屋面部分采用A级材料，以减少能耗。

5、为节约用电，选用节能及高效设备，尽量不选用耗电大的设备。

主要设备负荷率按70~80%设计，提高能源的利用率。

6、电器设备选用新产品和国家推广节能产品，照明系统选用节能、高效灯具。

7、提高功率因数，采用电容补偿器，减少电能损失。

选用电机的功率要与工艺需要相匹配；大负荷用电设备设置变频装置，以保用电平稳和节能。

8、墙体、屋盖、门窗等采取建筑节能材料。

9、加强节水管理。

（二）节能效果分析

1、本项目依据《民用建筑管理规定》（建设部令第143号）、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）、《节电措施经济效益计算与评价》（GB/T13471-1992）、《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）等合理用能标准及节能设计规范进行项目的设计，能源结构合理。

2、本项目设计合理，符合国家、地方和行业节能设计规范、标准，推广新型墙体材料和节能产品，未采用国家明令禁止或淘汰的落后技术。

3、本项目在节电节水、建筑节能及能源管理等方面采取了切实可行的节能降耗措施，符合相关节能设计规范及标准的要求。

第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析

一、项目选址及用地方案

（一）项目建设地点

XXXXXX地块项目位于华城中路南侧，东靠道路，西邻原芭堤雅大酒店。

（二）场址土地权属类别及占地面积

本项目的土地性质为国有土地，用地性质为批发零售、住宅用地。

规划用地面积5795平方米。

（三）用地方案

1．用地现状

项目用地现状为空地，场地平整达到三通一平，周围基础设施良好，用地环境状况较好。

2．用地规划

本项目平面布置必须在充分满足项目居住功能的前提下，合理布置道路、绿化及小区景观设施。

3．项目主要经济技术指标

项目主要经济技术指标如下表：

表5.1项目主要技术指标

序号

项目

数量

单位

1

总用地面积

5795

m2

2

总建筑面积

16868

m2

3

容积率

2.91

4

绿地率

35

%

5

建筑密度

31

%

二、土地利用合理性分析

本项目土地用途属规划中的批发零售、住宅用地，符合XX市的总体规划，项目的经济技术指标均符合项目规划设计要点的要求。

因此，本项目土地利用方案合理、可行。

三、征地拆迁及移民安置规划方案

本项目的建设不涉及移民安置等问题。

第六章生态环境影响

一、环境和生态现状

（一）区域环境质量现状

1、气候气象

XX市位于长江下游南岸，属北亚热带季风性湿润气候区，气候温和湿润，四季分明，年平均气温16.6℃，雨量充沛，年均降水量1059.1mm，年平均日照时间1865.8h，无霜期长，年平均为249天，常年主导风向东南偏东风。

2、地质地貌

XX市区域内南北水网地势较低。

该地区地势平坦，大部分标高在4-5米之间（黄海标高），最高洪水水位6.38米。

本地区地震烈度为6度。

3、水系

XX市区的水系以丹金漕河为主，上游接丹阳境内大运河经谏壁通长江，下游向南连长荡湖、鬲湖，通向太湖，市区内有通济河、运粮河、社桥河，东有尧塘河、下丘河，南有老鸭河及东、西城河。

老城河仅在背部及东南部尚有残留河段，其余均已淹没。

XX市区以外还有许多湖泊，主要包括长荡湖、小型湖泊（如钱资荡）、湖荡（如天荒湖）三种。

丹金溧漕河、钱资荡、长荡湖为市区地表水水源。

开发区内主要有丹金溧漕河、尧塘河、下塘河及电胜河。

丹金溧漕河：

该河为太湖流域地区排洪、引水、航运的骨干河流，北接京杭运河，南入长荡湖。

市区段河口宽60m，底宽20m。

2000年汛期入境水量为6.992亿m3，年平均流量为28.8m3/s，最高洪水水位为6.4m，最低枯水水位为2.12m，常年平均水位为3.49m。

4、矿产

矿产资源主要有岩盐、石灰岩、油页岩、玄武岩、粘土、煤、泥炭、矿泉水、建筑石料等10余种，部分已开采利用。

被誉为“苏南第一矿”的XX岩盐矿位于境内西北部直溪、茅麓、薛埠3个镇范围内的丘陵地区，盐矿总面积为60.5平方公里，矿储量为163亿吨，矿体品位高，平均氯化钠含量达85％，埋藏深度在808.6～1236.84米之间，比较适中，盐层累计厚度为143.66－237.32米，最大单层厚度为52.91米。

（二）环境质量状况

根据2011年度XX市环境状况公报和现有资料表明：

1、大气环境质量现状

该项目所在地属二类区，大气环境质量执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准。

项目所在TSP、NO2、SO2的平均浓度值符合《环境空气质量标准》二级标准。

目前建设项目所在地大气环境质量能达到《环境空气质量标准》二级标准要求。

具体指标见表6.1：

表6.1XX市2011年大气质量环境监测结果

项目

指标

日测值浓度范围

（mg/m3）

年日均值

（mg/m3）

《环境空气质量标准》（GB3095—1996）（二级标准日均值）（mg/m3）

超标率

SO2

0.030-0.057

0.035

0.15

0

NO2

0.027-0.058

0.032

0.12

0

PM10

0.030-0.113

0.058

0.15

0

2、水环境质量现状：

根据XX市水环境功能区划，项目所在地水质执行《地表水环境质量标准》（GB11423.578-2002）IV类水质标准。

建设项目地表水水系为滁河，水质达到《地表水环境质量标准》（GB11423.578-2002）IV类水质标准。

3、声环境质量现状：

根据XX市噪声环境功能区划，项目所在地位于XX市直溪镇金东工业区，为2类区，区域噪声环境执行《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的2类标准。

（三）现有污染物状况

目前，该区域大气环境质量、地表水环境质量及噪声环境质量均符合相关标准的要求。

项目用地地块现状为净地，周围无污染物存在。

（四）环境容量状况

项目的设计、建设以及使用将严格按照国家相关环保、节能等规定进行，不会对该区域的环境造成负面影响。

本项目的建设将充分考虑与周边环境、景观相协调，保持适当的容积率与绿化率，增加该地块的美感，提高该区的心理环境容量。

本项目用地性质不涉及平均气候条件、生态环境的构造、食物供给量等种群生长的决定因素，项目用地安全环境容量有较大空间。

二、生态环境影响分析

（一）主要污染物情况

本项目主要的污染源包括：

（1）废气污染源：

本项目废气污染源主要是项目施工阶段机动车辆排出的尾气、扬尘以及装修过程中的少量粉刷废气等。

（2）噪声污染源：

噪声污染主要来源于施工期各种建筑机械和运输车辆噪声和使用期空调和车辆行驶的噪声。

（3）废水污染源：

主要包括施工期工地工人产生的生活污水、建筑施工废水、混凝土搅拌废水以及投入使用后的居民生活污水。

（4）固体废弃物污染源：

固体