酒店式公馆策划草案315.docx
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酒店式公馆策划草案315
中国酒饮中心
---全套房公寓式酒店策划草案
前言——何谓酒店式公寓？
3
第一篇酒店式公寓的发展历程4
一、国外情况4
二、国内开发建设状况4
第二篇天津市滨海新区酒店式公寓市场状况5
一、酒店式服务公寓类型细分5
二、酒店式公寓的分布及特征6
三、代表性酒店式公寓列表分析7
第三篇项目定位与市场策略7
一、定位原因7
二、目标客户定位8
三、市场定位分析9
四、项目命名10
五、经营与物业管理11
六、经营推广重点11
七、大力推广“滨海菜”——餐饮重头戏11
八、项目理念——以酒文化贯穿全酒店，打造中国酒饮文化第一城！
13
1、负一层：
13
（1）红酒主题会所：
13
（2）私人酒窖：
14
（3）雪茄吧：
14
（4）游泳池+健身房+桑拿室：
14
2、酒店一层：
15
3、酒店二三层：
15
4、酒店四层：
15
5、酒店五层：
.........................................................................................................................................................................................................................16
6、酒店六至二十三层：
..........................................................................................................................................................................................................17
7、酒店二十四层：
18
8、酒店二十五层：
18
第四章项目未来展望18
一、天津市酒店行业分析概况18
1、市场基本情况18
2、星级酒店建设规模18
3、天津市星级酒店与酒店式公寓区别20
二、北京地区的酒店式公寓概况20
1、酒店概况20
2、特征总结20
三、本项目周边政府规划和竞争情况21
1、周边政府规划21
2、周边竞争情况21
四、本项目建设周期和未来展望22
策划草案总结论22
前言——何谓酒店式公寓？
酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是用来出租的住宅物业，其室内空间间隔及使用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。
酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务，生活非常舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。
同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。
第一篇酒店式公寓的发展历程
一、国外情况
酒店式公寓这种业态形式起源于欧洲19世纪,为当时
旅游区内租给游客临时休息的“临时之家”现已逐渐盛行
于欧美，功能上早已是满足旅游、商务等多方面需求的公
寓类型。
现时，国外的酒店式公寓一般分布在成熟的商务
区和著名的风景旅游点，其房型类似酒店的标准间，配豪
华商务套房，并提供家居生活所需的厨房、卫生间、家具
等多种设施。
二、国内开发建设状况
因酒店式公寓的集住宅功能的齐全及生活便利于一身，
具有独特的优势，故其对于有一定流动性商务人士及高薪
白领、外籍人士颇有吸引力。
90年代初，国内最早的酒店
式公寓出现在天津——改革开放的前沿阵地，之后这种类
型的物业在北京、上海等地发展迅速。
相比北京、上海，天津的酒店式公寓一直波澜不惊，供应量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。
可以说，酒店式公寓的发展在中国沿海外向型经济发达的大都市中已渐露端倪，不过总体上，酒店式公寓的在国内还只是处于起步阶段，估计至少还有5~7年的发展才进入繁荣期。
第二篇天津市滨海新区酒店式公寓市场状况
1、酒店式服务公寓类型细分
提供酒店式服务的公寓包括专业性的酒店式公寓、星级酒店附带的高级公寓、酒店式服务高级别墅等几大类型。
市面上有一些叫做“白领公寓”、“单身公寓”的物业也标榜提供“酒店式服务”，但其实所提供的服务素质以及硬件配置距离真正的酒店式服务尚远，故不能算是酒店式服务公寓。
现时，天津市较上档次的酒店式公寓主要有：
天津盛捷友谊服务公寓；天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓；天津招商·艾丽华36号服务公寓；天津和平名致精品酒店公寓；天津信达广场酒店公寓；天津万豪行政公寓；天津利顺德大厦公寓等加上星级酒店附带的高级公寓等，其总共的套房总数约为2000套左右。
本方案所讨论的“酒店式公寓”物业，主要指类似天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓；天津招商·艾丽华36号服务公寓；天津和平名致精品酒店公寓；天津信达广场酒店公寓；等的专业性酒店式公寓。
2、酒店式公寓的分布及特征
目前，专业性的酒店式公寓因其服务功能及对象的特点，其主要分布在市中心一些繁华、优越位置，交通便利的成熟商务写字楼区域，如市区、会展中心、滨海新区等地。
从功能上看，目前天津市比较有代表性的酒店式公寓如下：
天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓；天津招商·艾丽华36号服务公寓；天津和平名致精品酒店公寓；天津信达广场酒店公寓；天津万豪行政公寓等。
1、酒店式公寓的特征：
性质属于商住楼，有50--70年产权。
2、设备配套：
通常配备以酒店日常用品作为配套，会所设施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、儿童游乐室、咖啡室等应有尽有，国际
公寓配套标准更按外籍人士需求来配置。
3、户型特点：
介于住宅户型及酒店套房之间，大厅大房，一般二房110㎡以上，三房150㎡以上，大至200-300㎡亦有。
4、装修及室内配置：
通常配有豪华装修及全屋家电家具厨具。
5、物业管理服务：
专业或公司进行管理，提供24小时全天候物业管理和星级酒店式服务。
6、日常生活：
配置厨房和洗手间，通常不可以明火煮食，配备独立空调（或中央空调）及热水系统。
7、管理费：
管理费相对较高，有的纳入租金内，有的则另计，租赁价格多在100元/平方米以上，部分租赁价格以港币或美金标价，比
市场上同等质素的个人出租物业要贵不少。
8、租售特点：
因为要进行专业性管理，故一般只租不售，近年因为市场的需要，也出现产权式酒店式公寓模式。
三、代表性酒店式公寓列表分析
1、项目内容：
雅诗阁（“天津盛捷”，共三家店）、天津招商·艾丽华36号服务公寓、天津和平名致精品酒店公寓、天津信达广场酒店公寓、天
津万豪行政公寓等。
2、配套设施：
多功能会议室、泳池、餐厅等有中西餐厅、商务中心、多功能宴会厅、保健中心等配套设施棋牌麻将、篮球、网球、高尔夫、壁
球、自行车、游泳、健身、桑拿、瑜伽课程、羽毛球、健身运动、会所、会议室、泳池、桑拿、餐厅等
3、出租情况：
客户租期1个月到1年租期居多，出租率80%。
4、租价：
平均日租价格600~800元/单元，半年内价格一样，一年全包价格略低
目前天津市滨海新区能称得上国际化酒店式公寓仅有少数几间，而随着天津市滨海新区的经济蓬勃发展，对外经贸交流日趋活跃，
外商投资日增，常驻天津的外籍人士逐年递增，高档的酒店式公寓的需求潜力巨大。
第三篇项目定位与市场策略
1、定位原因
1、酒店位于滨海新区金海湖附近，“滨海站”秦皇岛高铁途径此处周边地区，本项目将要打造成中国酒饮文化第一城。
2、面向世界各地中、高端客人以考察项目为主要目的而来此的，承接大量短、中、长期来此商务洽谈的客人。
3、满足酒文化特点，突出不同装修风格的宜商宜住公寓。
2、目标客户定位
1、租赁目标客源（使用者）
通过市场分析可知，在国内包括天津，酒店式公寓以其配置的档次一般是属于高档为主，城市高级的白领阶层人士远未成为酒店式公寓租赁使用者的主流，其租赁使用者主要是外籍人士、港澳台人士，以目前的及这几年的发展趋势，酒店式公寓租赁目标客源也不外乎这两种，其可以细分为以下客源：
外资公司、跨国企业驻津高级外籍人员；外国一般机构驻津高层人员；外国驻津领事馆外籍人员港台籍高层管理人员；中短期逗留的外籍或港澳台籍经贸往来人员等
其中，外籍客源以来自欧美地区、日本、韩国这些经济发达的国家或地区的外籍人士为主，其不少是携眷一家大小常驻天津，所喜欢的居住处所就是酒店式服务公寓，港澳台籍客源中携眷常驻天津酒店式公寓者相对少。
2、投资者
投资者一般是具有一定经济实力及具投资眼光的中产者，以国内人士（本地或长住天津者）为主，其渴望的是相对稳健而又较高的投资回报。
据从多间中介代理行综合咨询了解，这类型投资者有以下一些特征：
属于称为国内“中产阶级”的一类型人士。
早年通过各种方式积累了一定资产，但现在一般已不从事原行业年龄一般在35岁以上，其手头拥有的流动现金资产大约为几十万至100多万不等。
其不想从事太高风险的行业，而想通过自己积累的资产来寻求较稳健的回报有一定投资眼光投资客户除国内人士外，港澳台籍人士也占一定比例，约5~10%左右，另外，还有少数外籍人士也意识到投资公寓可获可观的收益，也购置公寓物业作投资用。
三、市场定位分析
1、市场定位
滨海中心区交通便利、建筑群结构配套豪华齐全，建设高档次的公寓类型物业无疑优势明显，按照现时的作为超高层住宅（80-200平方米左右不等）的规划设计，结合本地区的发展规划，建议该地块开发的产品定位建议为：
顶级国际化酒店式公寓
2、规划建议
以本项目这样档次的市场定位，其建筑造型及外立面等方面规划设计必须要体现“超凡、气势、傲然”的视觉观感，这样才能和项目的档次相配合。
3、户型间隔建议
对于国际性的高级公寓来说，因为其目标客户原因，其产品户型都不同于一般为国内人士设计的住宅，其户型特点大房大厅，一房60㎡以上，一般二房100㎡以上，三房150㎡以上，对于规划中的高级公寓，除了参考现时的酒店式公寓外，建议多方面详细讨论分析后再确定最佳的户型产品及其他因素。
装修风格要求：
可参考并结合中、西、日式国际化家庭和酒店的装修案例。
高级商务会议室（商务中心）——豪华精美，配置高端设备，提供全套商务服务。
观景空中花园——非常空中，非常享受！
五星级置智能化标准配置，种种超一流的设施，确保“公寓”级的
生活体验，满足诸如CEO这样级别的人士对居住的需求。
本项目建议硬件配置如下：
（1）住客会所：
包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、儿童游戏室、壁球、保龄球、按摩、理发、咖啡厅等设施
（2）艺术式西餐厅：
经营法式、意式等高档西式餐厅
（3）商务酒吧：
提供酒水、音乐、洽谈单间等服务
（4）多功能商务办公室：
作为会议场地出租，配备智能化办公设施，提供秘书、票务、电传、会议安排等商务服务
（5）商务中心：
提供秘书、票务、电传、会议安排等商务服务
（6）小型商场：
经营住客所需的高档生活用品
（7）其他：
典雅大堂、住客专用电梯、空中花园、五星级智能化设施等
四、项目命名
好的命名可使一个地产项目画龙点睛，为了在市场上体现“酒店式公寓”独树一帜的尊贵档次形象，打造中国酒饮文化第一城，建议本项目可命名为：
XX全套房公寓式国际酒店；候补命名：
XX国际全套房式公寓。
项目命名突出“公寓”这样的字眼，就表明了项目本身的特质，以这样的命名来塑造独树一帜的鲜明市场形象，必产生令人印象深刻又回味不已的激荡感受。
“国际”或“世界”这样的字眼极具气势，让人一看联想起项目非同一般的档次；充分表现了公司的形象品牌。
“XX国际公寓”命名读起来朗朗上口，意义内涵突出又易记，看到“XX国际公寓”便让人浮想遐连，尊贵品味油然而生。
五、经营与物业管理
酒店式公寓要通过良好经营才能产生效益，此点类似商业性物业，但因为其“酒店式服务”公寓的特点，与酒店的营运特征差别比较大。
实际经营或营运的方式，可参照天津经营比较成功及比较有代表性的例子，例如泰格公寓。
“公寓”级的酒店式公寓自然要有国际级的管理作保证，建议聘请从事高星级酒店管理者进行物业管理，保证尊贵的英国贵族式“公寓”服务淋漓尽致地表现。
六、经营推广重点
针对本项目的租赁客户主要是品位独特人士、时尚高雅人士及外资公司高级外籍人员的情况，建议从项目建设开始，便与世界500强已经入驻天津或本地区的公司有关人员进行业务联系，建立合作关系，掌握天津市各类外国机构及领事馆的情况，提前和这些外国机构单位取得联系，也建立类似的合作关系，在合作过程中广泛征求目标客户的意见，从而使项目从开发开始就已经积累准客户，并完善硬件规划内容。
到项目正式租赁营业，相信必可以储备足够的客户，为项目的顺利经营奠定良好的基础。
七、大力推广“滨海菜”——餐饮重头戏
何为“滨海菜”?
——80年代看深圳，火了粤菜；90年代看浦东，火了上海本帮菜；21世纪看滨海，可滨海菜在哪？
随着三区归一，北塘海鲜独领风骚的时代也随之结束，百家争鸣融汇的格局已然兴起，滨海菜呼之欲出。
滨海菜听来有些陌生，却是一个以津菜、鲁菜为基础，吸取塘沽、汉沽、大港等天津周边地区土菜特色，并融入津门独特河海两鲜做法的创新菜。
天津世豪酒店管理集团旗下的一家四星级酒店“天津亚圣泰大酒店”为本项目诠释了“滨海菜”的由来，给滨海菜做了一个全新的定义——在天津特色小海鲜的基础上，结合各种养生食材，融入本地风土人情而烹饪的风味菜肴。
“滨海菜”——内涵是小海鲜乡土菜的灵魂，端上来却透着返璞归真的醇厚。
例如：
①八大馇②四大金刚③四喜碗等
八、项目理念——以酒文化贯穿全酒店，打造中国酒饮文化第一城！
建议酒店1-5层为综合配套的裙楼，每层面积在2000平米左右，6层以上为酒店客房区域的筒楼。
1、负一层：
（1）红酒主题会所：
借鉴深圳和香港的高端的红酒会所，简欧风格每一个区域内以转圈布艺沙发、大理石酒桌、水晶串帘屏障配以幽暗的暖光灯。
沙发和每一个水晶珠帘隔断风格不拘一格，商务洽谈、红酒品鉴推荐尺码规格较正规，考虑到会有女士着礼服或短裙，休闲聚会推荐较宽大的沙发（香港大部分红酒吧都有半躺式沙发）让客人更放松，更能从这慵懒的环境中品味红酒和雪茄带来的全身心的享受。
走廊装修风格以欧式古堡的样式，墙壁全设计为红酒藏酒架，配以相同尺寸的图片介绍，让客人从已进入就感受到湿度和橡木香气提前进入整个装修带来的高贵氛围。
（在深圳和香港红酒雪茄吧都打造在顶楼配合着落地窗提升环境氛围的质感）
（2）私人酒窖：
私人酒窖是现今社会成功人士在打造自己的庄园和别墅必备的
一项一般是地下或半地下。
私人酒窖是酒饮文化中心酒店的一个亮
点，为该酒店的会员每人或每个公司定制专属自己的酒窖，大约在
每个私人酒窖20平方米的面积配以电子密码锁，每个酒窖分为酒架
区域和整箱存放区域，酒窖内还配备简易大理石酒桌、酒樽、水晶
杯方便客人在给自己客人和朋友展示时能够品尝。
（3）雪茄吧：
雪茄吧一般与红酒吧相连但装修风格迥异，雪茄吧的湿度和气温
不适合太高。
雪茄吧整体装修风格也是按照展示型的风格装潢。
真皮沙发和胡桃木的搭配，体现客人获会员身份的尊贵和高端的享受。
（4）游泳池+健身房+桑拿室：
八泳道游泳池，水温常年设置在28℃左右，24小时循环水净化处理系统，电脑控制消毒，并在搭配各种健身器材开放式的置放在旁边，周围有可供宾客休息的区域和小型桑拿室，还有服务人员随时奉上柠檬水、充能型饮料和汗巾，使宾客来店消费的同时可以体验全方位的高档服务。
2、酒店一层：
酒店的大堂、商务中心、前台、大堂吧、会籍中心。
整体装修以酒文化贯穿，大堂展示世界酒业发展历程包括古法酿酒的器具，中世纪欧洲酿酒展示，现今世界名酒展示等。
3、酒店二三层：
餐饮区域中、西餐厅、酒吧。
西餐厅以中西自助早餐为主，独立的西餐包房承接西
式长台宴会丰富的菜品配以高档的红、白葡萄酒结合着意式风格的装潢体现用餐者和用
餐环境的高贵。
中餐厅零点厅一定要以功能配套式设计，面积不宜太大。
其余面积为中
式包房设立在三楼。
以中国白酒命名不同的酒品不同的设计风格，绍兴酒、保健酒、曲酒、露酒、米酒、
果酒等酒种具有代表性的品牌作为每个不同包厢的风格。
客人还可以在用餐过后直接到
酒店三楼的酒吧继续品酒畅谈，该酒吧以英式装修风格设计如“泰晤士酒吧”为客人提供啤酒、鸡尾酒、威士忌、白兰地等酒类。
优雅的环境配合着钢琴或萨克斯的音乐让您品味着手中的龙舌兰的芳香。
4、酒店四层：
电影院和KTV，酒店电影院一般为正式影院单体区域可供60人同时观影，还配备私人影院可供2—6人同时观影感受3D、4D为您带来的视觉冲击。
KTV以量贩式包厢设计配有小型超市，所有KTV包厢以德式啤酒文化布置带有巴伐利亚风格，主推德国进口啤酒和国有知名啤酒。
小吃有德国烤肠、德式烤猪肘等异国风味。
部分健身区域：
壁球室、羽毛球等。
建议康体中心会员制让在酒店下榻的客人不仅享受到酒饮文化，品尝各地美酒与美食，还可以充分的感受运动带来的放松。
5、酒店五层：
会议室区域（因未能准确考察实际场地所以按酒店合理性配套设计）会议室包括600平米会议大厅一个；中小型会议室三个；圆形报告厅型会议室一个，为酒店配套所有会议活动。
会议设备包含高流明度投影仪、LED屏、各种麦克风、同声传译设备等一切会议用品。
会议室采用不同装修风格以适应来自世界各地的商务人士来津洽谈，同时配备适合不同会议的设施设备，如：
董事会、研讨会、洽谈会、讲演会等。
巴戈利亚风格
酒店六至十层：
中式客房区域每层大床房、双床房按统一标准专修和配置房间家具设施设备。
每层套房按
中式风格装修，仿明清家具、中式功夫茶具、中国白酒历史搭配酒仙李白的名诗名句或名人丹青的仿制品。
酒店十一至十六层：
欧式客房区域每层大床房、双床房按统一标准专修和配置房间家具设施设备。
每层套
房按欧式风格装修，欧式家具、银制茶盘和欧式搪瓷茶具、欧洲红、白葡萄酒历史搭配莎士比亚的名句或
梵高油画的仿制品。
酒店十七至二十一层：
日式客房区域每层大床房、双床房按统一标准专修和配置房间家具设施设备。
每层套房按日式风格装修，日式榻榻米、日式茶道、幕府时期的武士甲胄和清酒历史搭配日本艺妓古画还有日式
古折扇。
客房要求：
总体量在120间左右（便于经营管理，出租率高），每间至少60-80㎡，每层还应配备不同房型和大小的房间，每层有2间套房和1间带有婴儿床，力争打造出多层次、多元化、多业态的全方位的宜居环境。
酒店二十二至二十三层：
美式客房区域每层大床房、双床房按统一标准专修和配置房间家具设施设备。
每
层套房按美式风格装修具有金属质感、棱角分明、现代风格搭配着高科技元素，配以烈性酒如：
“威士忌、
白兰地等和鸡尾酒”，房间摆设偏重于美式西部元素。
客房内配套：
根据迥异的客房内装修装饰风格，迎合大众较高端品位理念，运用高档独特的石材和木质，打造中式、欧美式、日式三种风格的厨房供宾客使用，厨房内大理石台面上摆放可供使用的基本厨房用品和消耗品，如果需要额外的物品可在酒店内商品部购买。
在房间内的客人可以根据自己不同喜好DIY餐，尽享精品酒店式公寓带来的高端享受。
客房区域建议
7、酒店二十四层：
红酒培训学校。
该学校不仅培训红酒知识、酒品鉴定、饮酒礼仪，还为高端人士培训西方各种礼仪文化，感受“人生如酒、酸涩中寻觅到的芳香”。
让每个成功者从酒文化体会到人生，像藏酒、惜酒、爱酒一样珍惜从新苦中得到的幸福生活。
8、酒店二十五层：
云景咖啡厅和异国美食长廊专门提供各国小吃“日料、韩料、泰国菜、马来西亚菜等”配合着当地的土酒体现综合性酒饮文化。
绝美露天户外形式的空中花园，向宾客提供全方位的个性化服务，配有24小时专业服务人员。
第4章项目未来展望
1、天津市酒店行业分析概况
1、市场基本情况
随着国家将天津完整定位为“环渤海地区经济中心，国际港口城市，北方经济中心，生态城市”，并将“推进滨海新区开发开放”纳入十一五规划和国家战略，随着经济的高速发展，城市对高端酒店行业的服务要求越来越高。
近几年来，天津星级酒店如雨后春笋般涌现，尤其是五星级酒店的建设速度尤其惊人，发力最为迅猛。
在新开业星级酒店中，按五星级标准建设的酒店占到了60%，按四星级标准建设的占到三成左右，而按三星级及以下标准建设的酒店占到10%左右。
2、星级酒店建设规模
名称
总建
（万㎡）
层高（层）
大堂高度（m）
房间净高（m）
客房（套）
总量
标间
套房
总统套
帝城大酒店
0.8
5
6
2.6
107
72
35
0
美都大酒店
1.5
15
6
2.6
158
96
42
0
水晶宫饭店
2.5
7
15
2.6
275
165
109
1
津利华大酒店
1.2
8
3.7
2.6
252
226
24
0
假日饭店
1.4
29
3.2
2.2
265
192
73
0
天宇大酒店
1.6
8
8
2.6
133
116
17
0
利顺德大饭店
2
7
5
2.8
213
196
17
0
凯悦饭店
2.1
21
8
3
360
260
99
1
君悦饭店
1.6
20
3.2
2.4
171
30
140
1
舒泊花园大酒店
3
5
7.5
2.6
101
86
15
0
今晚大酒店
0.8
33
3.4
2.6
77
21
56
0
世纪酒店
0.8
12
12
2.6
115
34
80
1
五星级酒店规模（举例）四星级酒店规模（举例）
名称
总建
（万㎡）
层高（层）
大堂高度
（m）
房间净高（m）
客房（套）
总量
标间
套房
总统套
喜来登大酒店
2.5
6
3
2.6
300
210
89
1
金皇大酒店
9.1
50
5
2.6
259
193
66
0
滨江万丽酒店
3.2
48
4.5
2.4
279
217
61
1
泰达国际会馆
5
25
15
2.6
220
49
170
1
3、天津市星级酒店与酒店式公寓区别
酒店式公寓的整体建筑外貌与五星级酒店的区别不大，比四星级酒店略高档一筹，但在配套设施设备上要求的比较全面严格，要求迎合客人全方位的被服务和消费理念，主要区别在于酒店式公寓内的宜居环境要求有厨房等设施，要完全适合宾客居住，需要有高级专业的物业管理与其对接，而星级酒店客房则可以不需要。
2、
升级会员 