小区业主手册.docx

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一、总则

制订业主手册的目的是向业主介绍物业概况、管理内容、管理制度。

以及物业公司为业主提供的各类服务和办事程序等，同时解释物业管理有关规定及业主在《翡翠一品业主临时规约》条款下应负有的责任和义务。

本手册根据《翡翠一品业主临时规约》授权，由物业管理公司制定，于业主收房时生效。

物业管理公司有权根据实际情况修改本手册，但所有修改内容都会张贴于物业告示栏内。

本手册及有关修改条款对于翡翠一品的所有业主、住户及租户均具有约束力。

本手册中，除文字另有所指而特别解释外，下列用语将有如下意义：

■　物业指坐落于黄冈市黄州区赤壁大道76号：

■　开发商指黄冈升华房地产开发有限公司：

■　物业管理公司指黄冈怡华物业服务有限责任公司：

■　公共区域指物业各出入口、通道、各类管井.公共卫生间、消防通道、电表房、弱电房、各类设备机房、水池、电梯机房、绿化、水景等，以及业主、物业使用人f有并供其共享的其它地方范围，但不包括任何业主、租户独立拥有使用权地地方及开发商保留的地方。

■　公共设施、设备指为物业的公共利益而安装的各种设备、仪器、装置，包括给、排水系统、保安监控系统、通讯系统、门禁系统、消防系统、电梯、卫生设备、安配电子系绕、照明系统等：

上述各设备设施不论是否设置于公共区域或开发商保留地方内，亦属于公共设旌之—部分（但任何只供个别业主、户住及租房单独使用的设施，则不包括在内）。

■　业主临时规约指由物业单元的第一购置者与开发商共同签署的使用管理本物业有关条款的文件，亦是物业其它购置者在购买所属单元时签署并应承诺遵守的公约条文：

■　业主指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人士，并包括其承继的合法继承人（包括但不限于变卖、赠与及互易等。

）

■　住户物业业主和租户的统称。

（物业实际使用人）

■　租户租赁物业任何单元，拥有单元的使用权而无所有权的人士。

■　物业管理费指物业管理公司管理物业使其正常运行而产生的费用。

二、物业概况

小区名称：

翡翠一品位于黄冈市黄州区赤壁大道76号。

项目总规划用地面R195181m2。

规划总建筑面积为477231.46m2。

地面总建筑面R407231.46m2，其中：

住宅建筑面0367731.46m2；配套商铺建筑面039500m2。

地下室建筑面积7万平米，其中：

人防地下室建筑面015000m2。

地面建筑物占地面积35132m2，小区道路及景观用地面0160049m2。

项目规划容积fl.09；设计建筑蜜度18%；绿地率约40%；住宅总户数3019套。

小区设计建造51栋住宅楼其中5栋临街住宅楼的两层为商铺。

小区设计机动车停车位1218个，其中地下车库停车位1096个，地面停车位122个。

三、主要物业设备

3.1电梯系统

本物业小高层及高层住宅均配备12部电梯。

3.2供电系统

区内地下室设高压配电房，转低压供电。

3.3消防报警和灭火系统

小区地下车库安装了消防自动报警和自动灭火系统，小区内设置了消火栓系统。

3.4安防系统

物业范围内提供闭路电视监控和周界报警系统，并配合物业保安24小时巡逻。

3.5有线数字电视及宽带接入

本物业已将有线数字电视信号及宽带接口接入到每个单元，业主需办理好相关手续便可收看高清的电视节目和享受高速上网。

3.6户外背景音乐系统

本物业按照消防要求配置了背景音乐系统，平时定时播放音乐，火灾时可切换为消防广播。

3.7可视对讲系统

各单元门口均设置对讲门口机，通过与室内内的可视对讲机，以确认来访者身份。

四、物业管理

4.1管理目的

物业管理的根本目的是维护业主／住户的共同利益，保证物业的正常运作，向业主／住户提供优质服务，保持和提高物业的居住使用价值，达到物业保值增值之目标。

4.2管理的基本依据

物业管理公司将依照国家相关法规耗【翡翌一品业主临时规约】之条款，对住户使用物业过程中，可能或已经对公共设施、公共环境、建筑安全、人身安全造成影Ⅱ向和不良的行为的加以约束。

《业主手册》的内容是作为对这些文件的补充，不能用以取代或修订这些文件所含的条款。

4.3物业管理公司

通过公开招投标，开发商及业主代表聘黄冈恰华物业服务有限责任公司担当物业管理公司。

4.4【翡翠一品】管理构架

开发商／业主委员会

【升华·翡翠一品】物业服务中心

保洁部

秩序维护部

工程部

客服中心

4.5管理行为

4.5.1依据《翡翠一品业主临时规约》制定规章制度，以有效的形式督促住户遵守本手册。

4.5.2通过秩序维护和消防管理，力争物业有良好的环境、秩序和安全性。

4.5.3保持物业内、外环境的清洁卫生，美化周边环境。

5.4有讨划的设施、设备保养维护，使物业良好运作。

4.5.5财务实行公开、公正、公平的管理，严格控制费用支出，以最少的费用实现最高的管理目标。

4.5.6加强对管理队伍综合素质的培训，持续提高管理质量水平，为全体业主/住户服务。

4.5.7追求完美，不断创新，使物业的管理服务始终属于高水平之列。

4.6管理规定的完善和变更

所有守则和条款都是为了确定物业的合理有效运作，以及保障所有住户之利益而制定。

根据《翡翠一品临时规约》的授权，为了确保物业的合理有效运作以及住户之利益，物业管理公司有权对有关守则和条款作进一步的完善和修改。

物业管理公司将不定期地对住户进行走访调查，听取住户对物业管理的意见，并乐于接受及采纳任何能改善物业管理运作的建议。

五、服务指南

5.1联络途径

5.1.1开发商：

黄冈升华房地产开发有限公司

联系地址：

黄冈市黄州区赤壁大道76号

电话：

0713--8888899

5.1.2物业客户中心

联系地址：

黄冈市黄州区赤壁大道76号

电话：

0713--8610876

5.1.3二十四小时服务热线电话：

5.2-般服务

5.2.1信报收发

—般邮件及报纸，通知等均投放到信箱内，挂号邮件、特快专递等可在业主情况下由物业客户中心相关职员代为签收。

5.2.2代取资料

为向物业住户提供更多资料和信息，防止乱派发资料和推销人员影响住户生活，物业客户中心把有利于住户的资料作统一收取并分类发放。

5.3清洁服务

物业客户中心设有专业的保洁部，提供公共区域清洁服务，若住户有室内清洁需求，请提前联系物业客户中心。

5.3.1物业公共区域及公共设施的清洁：

s.3.2住户室内清洁，具体费用请到物业客宣平心咨询。

5.3.3室内特别清洁工（根据住户需求，费用另计}

5.3.3.1清理大宗垃圾及洗刷墙壁等。

5.3.3.2物业内杀虫．灭害服务。

5.4通讯服务

5.4.1电话、传真

住户若有需要请到物业客户中心咨询

5.4.2宽带网

住户若有需要请到物业客户中心咨询

5.5保养服务

5.5.1物业内各类设备（电梯、供水、供电、消防、监控等）系统的日常维护。

5.5.2室内设施的有偿维修服务，包括供电线路、照明设施、电话线路、坏锁维修、破／换锁等。

5.6秩序维护服务

5.6.1办理装修时施工人员的出入证：

所有装修、施工的有关人员，必须到物业客户中心办理施工、装修人员出入证，出入物业时必须佩戴。

5.6.2负责小区车辆出入小区管理

5.6.3负责小区消防安全管理

5.7缴纳物业管理费

5.7.1所有管理费由开发商向业主发出该单元的交付使用通知书为准缴纳。

5.7.2住户有义务在规定时间内及时缴纳物业管理费。

5.7.3物业管理费可以现金、支票、汇票形式支付。

5.7.4管理费主要支出项目包括：

5.7.4.1公用设备、设施的维修保养费。

5.7.4.2公共区域清洁费、绿化费及节日装饰费。

5.7.4.3物业管理公司员工工资及福利。

5.7.4.4物业管理公司合理利润。

5.7.4.5物业公共财产保险（水、火灾）及公众责任保险等保险费。

5.7.4.6公共能耗费。

5.7.4.7税务、审计费、律师费。

5.8物业消防

当听到火警紧急通知后，住户必须撤离物业，撤离时只准使用消防楼梯。

在发生火灾的情况下，住户千万不要使用电梯逃生。

住户必须采取一切预防措施防止火灾发生。

为安全起见及贯彻“以防为主，防消结合”的消防原则，当火灾发生时应尽速利用就近之消防楼梯疏散。

物业客户中心会定期安排火警演习，使所有住户熟悉豢急逃生路径。

如遇停电，疏散指示灯会自动启亮，为住户的出行或疏散提供便利。

5.9物业安全

住户需要提高、增强安全防范意识，谨防不法之徒以推销、送货、找人、工程维修等借口进入室内作案。

如发现可疑人员或事件，请立即报告物业客户中心。

5.10租赁房屋

根据《黄冈市区暂住人员租赁房屋治安管理办法》规定，业主及租户必须办理申领《出租房屋治安管理许可证》或签署《出租房屋治安责任书》等有关手续。

5.11特别指出

物业客户中心如需对单元排水管道进行维修时，住户接到通知后应允许维修人员入室检修．并予以配合。

本物业有部分通道需定时开启和关闭，具体时间通过业主意见征询方式确定。

房屋管理公约

为了营造温馨、舒适、安全的室内环境，最大限度的发挥住宅的居住功能，保证房屋正常的使用，延长其使用寿命，特制定出本小区“房屋管理公约”，内容如下：

1、各房屋外立面不得私自悬挂、张贴任何附着物；不得改变外立面原状及颜色，不得在外墙上开门、窗；屋顶不准私自架设天线和安装太阳能热水器；不准私自搭建任何临时或永久建筑。

2、为保证房屋、小区环境美观，业主或使用人不得将小院、观景台、阁楼、阳台、花栏、窗户及外墙作任何更改，不得在花栏上堆放杂物；不得在公共地方违章搭建，如房屋阳台、窗户等需封闭的，必须按照物业提供的统一标准施工。

3、住宅单元仅作居住使用，不得改变住宅实用性质作写字楼、仓库、商业或其他用途。

4、在国家规定的保修期限内，由房地产开发企业负责维修。

保修期限届满后，自用的部分、设施、设备、电业主负责维修、养护；公用的部位、设施、设备，由物业管理服务金业负责维修、养护。

5、当物业出现危机安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时，业主、使用人或物业管理服务企业应当及时维修。

6、物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时，相关业主和使用人应当给予配合。

7、业主在出售、出租、转租、馈赠或以其他方法处置房屋时，必须提前到物业公司登记，进行结算，并协助新业主办理入住手续。

8、在装修期间，严禁在除卫生间以外的房间地面直接搅拌泥浆、水泥等装饰材料，严禁在公共区域堆放装修材料及装修垃圾等。

室内装修材料的堆放不得形成集中荷载。

9、不得在房屋内存放超过安全标准的酸、碱、易燃易爆等危险品和排放有毒有害气体的物品，不得发出超标噪音。

10、楼内结构中的梁、板、柱、承重墙等涉及整幢楼宇安全的部位严禁拆改，不得拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

11、在房屋使用过程中，不得违反热力、煤气、电力自来水等有关部门的规定，严禁乱拆乱接，严禁将泥浆、水泥等装修垃圾冲入下水管道。

道路车辆管理公约

为了方便小区业主的居家生活，保证住户车辆的安全和小区公其秩序，特制定本管理公约。

1、进入小区的所有车辆，必须停放在车搬或指定停车位，不得阻碍其他车辆正常通行及停放。

2、进入小区的一切车辆禁止在绿化地或人行道上辱放：

车辆要严格按照小区内行使路线、停车线等标示正确进出并停放整齐。

3、车辆进入小区后，必须减速行使（不超过五公里小时）：

大型机动车辆只准在主干道路上行驶，小区内严禁鸣笛。

4、车辆停放必须服从保安人员的指挥，任何人不得以任何理由堵塞交通。

5、出租车不准在小区内待客，不得在道珞上随意停车上下乘客，影响其他车辆通行。

6、您入住时，应将您的机动车辆进行登记，并签署《机动车场地占用收费协议》，办理《停车证》和交纳机动车场地占用费。

7、临时停放车辆，需向管理员