商业广场项目建议书.docx
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商业广场项目建议书
商业广场项目建议书
XX县人民广场暨环广场河道开发性改造项目
XX世界商业广场
项目建议书
第一章项目区域背景概况
第二章项目发展总体构想
第三章项目主题及规划纲要
第四章项目计划与组织
第五章投资估算及资金筹措
第六章项目经济社会效益
第一章项目区域背景概况
1．1XX县概况
1．1．1县域社会经济概况
XX县为地级XX市所辖县级行政区，位于的南部，下辖19镇，行政区域面积3558.6平方公里，全县总人口约134.7万。
县城为XX镇，镇区人口约10万人左右。
2001年全县国内生产总值完成30.8亿元,人均国内生产总值4004元，农民人均纯收入2279元。
1．1．2区位及资源特点
对外交通特点:
XX县地处桂南农业经济腹地，209国道经XX镇北连在建中的南宁—芩溪高速公路,南至合浦县；途径XX镇的兴业—XX港一级公路构成了玉林、贵港等经济发达地区通向XX港、防城港出海的快速便捷通道。
XX县与南宁等中心城市的联系相对缺少直接的高等级交通条件。
XX镇是XX县的经济中心：
由于与中心城市的联系稍欠便利，XX镇起到了县级区域经济中心，特别是商品经济中心的作用。
作为县政府所在地，XX镇的人口约有10万人之多，是全县农产品、农业生产资料、生活消费品等商品交易的集散地，镇区呈现繁荣的经济景象。
自然资源特点：
境内旅游景点有六峰山、三海岩、大芦村民俗风情旅游区等；矿产资源有花岗岩、大理石、石膏等；地方特产有荔枝、龙眼、柑橙、香蕉等，水果年产量列居全国第二，其中XX荔枝是令XX引以为荣的、享誉中外的名优水果品牌。
1．2项目背景
1．2．1优化区域产业结构
XX县是个传统农业县份，在近十年来，通过农业产业结构的调整，在水果及其它特色农业的发展上，取得了长足的进步。
为实现全县农民脱贫致富奔小康，除了依靠科技手段，努力进一步提高农产品的产量，促进第一产业增加值外，必须重视政策导向、文化宣传、信息服务、基础设施等农产品服务环境的建设，提高第三产业的比重。
通过第三产业的纽带作用，打响XX县农产品的品牌，特别是已经树立起来的XX荔枝品牌，增大以荔枝为代表的农产品的市场占有率。
因此，应充分发挥县城在经济产业结构调整上的龙头带动作用，强化县城的经济发展水平，提升县城经济实力在全县经济总量中的份额，形成县域经济的强大新增长极。
1．2．2加速区域的城镇化进程
城镇化水平的高低，不仅决定区域经济的发展水平，也是全面建设小康社会的重要战略步骤。
政府应下决心通过一系列的措施，加速区域的城镇化进程，加快县城基础设施及服务设施建设，集聚从周边村镇向县城迁移的人口，在五年内使XX镇的人口从目前的10万人增长到12-15万人。
1．2．3政府的开发导向
高水平的城镇开发，要求在县城总体规划的指导思想下，实施规模效应、综合配套的城镇开发战略。
致力于招商引入有实力和成熟开发经验的企业，统一规划、整体改造开发建设较大规模的城市街区，通过超前的、示范性的高水平开发，推动县城建设水平及全县经济社会的可持续发展。
1．2．4实力企业的强势介入
南宁海田房地产公司是一家中外合资企业，注册资金2500万元，资本背景雄厚。
广西宝资通地产综合服务机构，是广西区内著名的专业房地产投资服务商，多年来活跃于广西首府南宁及其它市县房地产市场，是广西首家具有策划、设计、投资、运营综合实力的机构。
第二章项目发展总体构想
中外合资南宁海田房地产有限责任公司,一向致力于与地方经济社会共同繁荣发展。
经过对XX县的初步考察和认识，建议在县城的中心区内，以提升人民广场的综合功能为目的，结合环广场的钦江河段整治，依据城市总体规划的要求，实施开发性的整体改造，将该区域建设为融旅游、休闲、商业等功能为一体的达到县城标志性高度的集城市形象、商业功能、凝聚效应的综合商业街区。
2.1项目名称
中国XXXX世界商业广场
2.2项目性质
项目拟通过对XX县城中心区人民广场改造、环广场钦江河道综合整治，进行开发性改造建设，建成一个融旅游休闲、商业、餐饮、文化、市政集会为一体的，代表广西县级城镇最新建设水平的新街区。
2.3项目目标
2．3．1城建目标：
充分发掘XX镇浓郁的历史文化沉淀，依托得天独厚的六峰山与钦江在县城中心交辉相应的景致，参照国际、国内先进城镇的标准及经验，配套相应的街区理念，启动广西目前县级城镇最具特色的一个中心街区开发性改造，建设出一片功能完善、环境优美，风格独特，充满趣味的中心街区。
满足XX县城居民不断提高的高尚空间环境需求，提升县城的城建品质。
2．3．2经济目标：
通过项目的建成和使用，展现XX镇传统的区域商业重镇的魅力，弘扬XX县深厚的地域经济特色，融合国际先进的城市文明及街区文化，在XX县城的中心地带，营造一个多元文化和谐的、具有良好经济效益的、有可持续发展生命力的现代商业活动空间，将XX县的资源优势转变为经济优势。
2.4项目选址
2．4．1XX世界商业广场项目，结合县政府原有的钦江河堤改造计划，经发展商现场勘察，拟定的选址范围包括：
1、江南大桥至环秀桥的钦江河段，沿河北岸约30米宽的堤建结合项目；2、人民广场东南沿河区及西面沿街区；3、以上两部分占地面积共约30亩（20000平方米）。
4、整个人民广场区域均纳入XX世界商业广场的统一规划改造范围，项目总占地约60亩。
（XX世界项目的选址范围详见附图。
）
2.5项目内容
根据XX县的经济社会发展目标及县城总体规划，结合场地所蕴含的自然和社会资源条件，市场的初步分析定位，XX世界商业广场项目，将以特色街区建设为切入角度和发展高度，综合性地实施房地产开发和后续经营管理。
以国际先进水平为参照系，实施高水平的综合开发，项目开发的主要内容包括如下方面：
2．5．1基础设施配套建设：
在30亩规划范围内，结合县城总体规划以及本项目的修建性详细规划，建设完善市政基础设计，包括河堤改造、沿江截污、市政道路、停车、给排水、供电等工程。
2．5．2环境优化与开发：
结合项目的修建性景观规划，充分发挥项目区域独特的山、水、城融合一体的景观资源优势，优化场地内人民广场景观，对钦江河段实施保护性开发，同时根据需要提升人民广场绿化品位，增设人造环境景观，对整片区域实施系统的环境保护与再造，使项目片区成为生态、环保、亲水、园林、现代的特色街区。
（贴广场或滨水街道环境的图片各一张）
2．5．3商业服务设施：
充分利用项目区域“中心的中心”的商业价值认同，从服务XX县域经济发展的高度出发，以特色为手段，提升项目的商业空间品质和号召力，安排项目开放性的商业配套设施体系。
初步设想有滨水餐饮街、精品购物街、文化休闲广场、综合主力商场等等商业空间形态和设施。
（贴商城、步行街的图片各一张）
第三章项目主题及规划纲要
3．1项目主题
3．1．1项目的主题发展理念为：
荔：
作为XX县的代名词，XX荔枝代表了XX经济发展、XX人民生活水平、XX品牌影响力、XX政府工作业绩……
升：
意喻上述“诸灵”在党的“十六大”精神指引下，在县党委、政府统一领导下，节节攀升。
世界：
站在全球经济一体化的高度，XX属于中国，也属于世界。
XX的经济发展将与世界同步。
商业广场：
说明本项目的性质。
3．1．2根据XX世界商业广场的项目总构思，项目将以特色化、精品化的高品质城镇街区为开发主导，结合项目基地可升华的资源条件，营造一个“古镇、滨水”为景观特色的，多元文化复合交融的新街区。
3．1．3按项目的主题发展理念，依托山水相映的自然景观和广场核心，营建XX世界的整体环境景观系统，创造一种小城滨水、如诗如画的意境，全面诠释XX古镇情怀和与时俱进的时代精神，把项目的诉求提升为区域的认知，形成XX世界街区的持续品牌魅力。
3．2规划指导思想
根据项目提出的总体构思，目标要求及资源条件，XX世界的规划指导思想如下：
3．2．1以新都市主义的规划原则，按国际文明城镇最新标准，规划综合性、多主题的商业街区、休闲广场。
3．2．2充分利用项目基地的水体资源优势，并结合区域的环境整治，全新发展“山、水、城、商、文”融合的生态型景观街区。
3．2．3充分考虑本项目在城镇居民与旅游休闲者的共享式生活，营造开放式的配套服务设施及文化设施。
3．2．4风格独特、个性鲜明，将XX本土文化及生活方式与时代建筑充分兼容。
3．2．5对广西县级城镇的整体性开发改造、城镇建设的趋势起到示范与引导效应。
3．3总体布局及功能分区
3．3．1根据项目基地的自然条件，以及基地与河道、市政道路的关系，初步将XX世界项目划分为三个功能区，即：
滨水餐饮区、精品购物街、景观休闲广场。
3．3．2滨水餐饮区
位于项目用地的最南端，沿钦江河段北岸，结合河堤改造进行开发。
开发内容包括河堤工程、沿江截污工程、堤上及堤后仿古饮食街工程。
本区占地面积约15亩，沿河而建的仿古饮食街是本项目的点睛之笔。
统一规划建设两层左右的街市型古建筑，依河堤的标高变化，营造一种高低错落、层次有致的特色街区景象。
建成后投入使用的仿古饮食街，傍水依山，以独特的建筑形象和魅力，赋予传统饮食文化全新的趣味性和吸引力，丰富城镇居民的物质生活需要。
3．3．3精品购物街
精品购物街分布在现人民广场东南部，与广场的改造工程相结合。
购物街分东西两区，东区与滨水餐饮区相邻平行，西区临市政道路，占地面积约15亩。
精品购物街作为现人民广场的功能扩充，将极大地丰富城市广场的生活休闲内容，改变目前中心广场活动内容较为单调的局面。
精品购物街，拟建设为一至二层的纯商业空间，内部采用骑楼、步廊等多种构造手段，营造多姿多彩的购物休闲环境。
精品购物街将引进服装、饰品、休闲、文化、娱乐等商家进场经营，向XX县城居民提供一个二十四小时精彩的商业文化娱乐空间及消费场所，提升XX的商业服务业档次和城市形象。
3．3．4景观休闲广场
景观休闲广场是本项目的方案总调度，滨水餐饮区、精品购物街的方案从属景观休闲广场的统一规划。
以广场为核心，由近及远进行屋顶标高的渐进式设计，并利用购物街、餐饮区的屋顶进行开创性的绿化、叠水瀑布等景观工程，通过屋顶连廊、台阶等构造将整个屋顶区域和各功能区连接成片。
使广场使用面积在得到补偿和延伸的同时，广场的空间形态将更加丰富多彩，城市标志性、休闲趣味性、景观欣赏性等方面的广场品质将得到极大提升。
改造后的景观休闲广场，将具有全广西乃至全国独一无二的立体空间广场造型，向世人展示XX人民开拓进取、勇于创新的时代精神。
以滨水餐饮区、精品购物街、景观休闲广场整合而成的XX世界商业广场，通过宜人的空间感受，充满地方魅力的建筑风格，依山傍水的独特环境，丰富多彩的店铺，营造出一个全新精神场所，让XX县居民及广大旅游者留连往返，成为带动地方产业经济发展的增长点。
3．4技术经济指标
根据项目的发展目标及规划构思，项目的规划技术经济指标初步设定如下表：
规划总技术经济指标汇总表
序号
指标内容
单位
数值
备注
一
总占地面积
万M2
4
约60亩
二
总建筑面积
万M2
1.85
1
餐饮建筑面积
万M2
0.8
2
商铺建筑面积
万M2
1.0
3
其它公建面积
万M2
0.05
三
平均容积率
0.45
四
绿化率
%
约60
五
建筑密度
%
20
第四章项目计划与组织
4.1项目边界与合作
4．1．1XX县城XX世界项目的发展，是一个系统性的城镇街区开发性改造工程，涉及到两个不同的层面--政府层面和企业层面，在其计划与组织的设计中，有必要从上述两个层面对项目进行边界定义。
4．1．2在政府层面，本项目是一个成片街区开发项目，其责任与义务范围是对本项目规划方案与县城总体方案一致性的指导及审定，总体建设方案计划的批准，实施进度的协调与监控。
4．1．3政府方面，还将负责将规划范围内的本项目中的商业项目用地，通过出让方式完成从公共用地向城市商业开发用地的转化，将商业建设用地出让给开发投资商。
4．1．4在企业方面，本项目是一个旧城改造的综合开发项目，按房地产项目及约定的边界，包括从政府受让土地使用权，投资完成60亩用地范围内公共建设、河堤的整治改造、与政府约定的道路及其它市政设施环境建设、社区内各项基础设施的建设及房屋的建设。
4．2项目的组织管理
4．2．1XX世界项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方中外合资南宁海田有限责任公司，委托专业的运营管理公司广西宝资诚房地产项目管理公司作为本项目的直接业主单位。
4．2．1项目的开发建设推动深度的专业化合作模式，在项目的规划、建筑设计、工程监理、成本控制、营销代理、物业管理等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目开发的综合素质全优。
4．2．3县人民政府组织专项负责的工程指挥部，协调县城建、土地等部门，负责承担本项目的土地征用专项作业，为项目业主提供工程建设的前提条件及其它必要协助。
4．3项目的建设计划
4．3．1根据本项目的总体规模以及县人民政府的建设要求，结合本项目的场地客观条件，本项目将采用分期开发的推进模式，并在推进进行的节奏上遵循如下原则：
1基础设施先动原则，建设沿河堤岸，是目前较为急迫的任务，本项目积极配合县政府的目标，计划先行启动环广场钦江河段堤岸的建设工程。
2双线并进原则，从XX世界商业广场的统一规划设计开始，进行公建项目和商业项目的相辅相成的双线协调开发。
4．3．2本项目计划的主要开发建设经营周期为1.5年，时间跨度从2003年度至2004年度。
项目进程的粗略年度计划纲要安排如下：
2003年上半年，完成项目的立项和项目公司的组建；完成项目的前期理念规划及修建性规划设计工作，启动堤岸建设项目。
2003年下半年，启动项目其它内容的建设工作。
第五章投资估算及资金筹措
5．1投资估算说明
由于本项目目前属建议书阶段，项目用地边界未最终划定，而项目的规划方案尚未进行，所以目前仅按可能的建设量，大致估算项目的总投资。
本估算投资中包括初步用地范围内的土地出让金、市政基础配套、环境配套及建筑投资、政府相关规费等。
5．2项目投资测算结果
房屋建设工程：
本项目初步设计的建筑量为1.85万平米,按每平米建筑综合开发成本为1300元计算，共计2400万元。
河堤建设工程：
200万
广场建设工程：
200万
景观亮化工程：
200万
工程总投资：
3000万元
注：
其中河堤、广场、景观工程属公共基础设施和市政设施，其造价纳入土地成本。
经开发商与政府协商土地成本后，不足部分另做适当补偿。
5．3项目资金筹措计划
根据项目概要性总体规划及开发计划，本项目采用分期的滚动开发模式，项目使用的资金主要由海田公司自筹。
第六章项目经济社会效益
6．1项目销售收入及利润
按宝资通地产综合服务机构在广西全区内其它县级城镇的运作经验，本项目预计可按各类物业平均价格2800元/平米实现销售，本项目预计可实现销售总值约为人民币5000万元。
6．2项目经济效益分析
6．2．1销售税金测算：
按目前国家对住宅行业的税收规定，房地产销售环节的综合税率约为总销售额的5.6%，包括营业税、营业税附加、印花税、教育附加税等。
本项目销售环节的税收支出为5000×5.6%共计280万元,销售税后销售收入为4720万元。
6．2．2项目利润值（所得税前）
经初步的测算，扣除土地成本后，项目投资方获得所得税前利润总额约为1000万元。
6．3项目社会效益概要
从多角度多层面分析，XXXX世界项目开发的社会效益是广泛而显著的，我们可从如下几个方面进行定性分析：
6．3．1综合配套，加快XX县城发展
本项目为较大规模的县城片区综合发展，建设一个融旅游、商业、文化的县城街区。
XX世界的开发，将为XX县城的全面发展提供配套商业设施，提供优美休闲生活环境，提升XX县城的形象及投资环境，促进XX县城开发进程加快。
6．3．2拉动地方经济的发展
本项目工程投资总额约3千万元，项目的开发建设，必将以乘数效应拉动地方经济的发展；项目1.8万平米的商业物业，必将给地方带来强劲的消费购买力，带动一批相关产业的兴起，增加就业机会，从而促动地方经济的快速增长。
6．3．3提升XX商业服务业的竞争力
XX世界项目的开发，在XX县城营造良好的环境与配套服务设施，解决XX县商业服务业档次不高，旅游配套消费设施不足的历史问题，提升XX县商业、旅游业、服务业的竞争力，吸引更多的投资经营者、旅游者到XX消费。
6．3．4示范性的开发效应
XX世界项目，通过规模化的县城片区开发性改造，以一流的的规划设计融合本土的文化特色，营造“水、城、街”一体的商业、文化、生活意境，提升XX县的整体开发水平，为广西区其它县级城镇的开发建设，积累经验并摸索出一条可行道路。
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