体育公园测算报告.doc
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目录
第一章总论 1
项目概况 1
结论 2
建议 2
第二章项目情况分析 4
项目设计分析 4
项目定位 10
第三章国内外体育馆运营模式分析 11
目前国内外体育场馆主要运营管理模式 11
各种主要运营管理模式的优缺点分析 13
案例分析 15
第四章基础模式确立 23
影响模式确立的主要因素 23
模式确立 24
测算立场 25
第五章体育场馆价格调查分析 26
调查分析方法 26
调查对象 27
调查数据分析 27
本项目体育场馆价格定位 33
第六章体育场馆使用状况分析 34
项目周边商业情况调查 34
重庆体育馆场所使用率调查 35
第七章商业及车库租金分析 38
商业租金调查范围 38
商业租金调查结果 38
本项目商业租金定位 39
停车场租金调查依据及方法 40
停车场政府定价标准 40
本项目停车场收费定位 42
第八章收入测算 44
网球收入 44
羽毛球场收入 46
乒乓球场收入 47
游泳馆收入 48
室外有盖篮球场收入 49
其它体育场馆收入 49
体育场馆单块场地周收入表 50
商业租金收入 51
停车位收入 52
总收入 53
第九章成本测算 57
水电气费用测算 57
维修维护费用 61
清洁、安保费用 64
管理费用 64
推广费用 65
易损耗品费用 66
场地翻修费用 66
总成本费用 66
营业税金及附加 70
第十章盈亏分析 71
第一章总论
项目概况
项目名称：
江北区石子山体育公园
项目业主：
重庆市江北国有资产经营管理有限责任公司
项目简介
石子山体育公园位于江北区石马河街道石子山村原磨盘山、孙家湾、吴家湾和堰塘湾社处，地理位置优越，交通便捷，总占地325亩，总建筑面积平方米，停车位690个，总投资亿。
其中公建建筑面积20205.04m2，配套设施建筑面积，车库面积。
容积率，绿地率%。
公园由残疾人活动中心和残疾人体育馆、室内网球馆、中心广场地下商业用房、标准田径场、全民健身活动中心、室外游泳池辅助用房、室外运动场、公共厕所组成。
招商内容由三部分组成：
①纯商业用房部分，总建筑面积平方米。
②体育运动设施经营场地，包括：
全民健身活动中心、室外游泳池、室外田径场、室内外网球场本报告所称的“室内网球场”指“有盖，有维护构筑物的网球场”。
、有盖篮球场、室外篮球场、攀岩场、滑板运动场、门球场。
③配套停车库，室外停车位223个，室内停车位467个，共计690个停车位。
结论
经测算，本项目第1、2、3、4年分别亏损万、万元、万元、万元，第五年由于发生场地翻修费用，亏损万元（其中：
场地翻修费用万元），第6年亏损万元，第7年开始亏损减少，第8年由于发生田径场翻修，亏损万元（其中：
田径场翻修费用250万元），第9年亏损万元，第10年亏损万元（其中：
场地翻修费用万元），第11、12、13、14年亏损万元，第15年亏损万元（其中：
场地翻修费用万元）。
建议
建议为保证本项目商业与体育场馆协调统一的统筹运营，体育场馆的“企业化经营、市场化运作的模式”是较优的选择。
要进行企业化经营，必须拥有独立法人资格的企业负责本项目的经营，针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司，负责本项目的经营管理；也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进行经营管理。
鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方面的管理难度，且容易影响体育公园的整体定位，我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管理公司对该项目进行整体运营管理。
要进行市场化运作，必须适当的引进管理与外包。
针对本项目我们建议采取以下运作模式：
首先，清洁、安保属于劳动密集型工作，设备维护属于技术密集型工作，我们建议以上两种工作引进外包，可以请专业公司负责。
其次，本项目绿化面积较大，也体现了本项目的定位——全民健身，绿化主要发挥公益性，但维护成本较大，对经营企业形成负担，而不能带来直接效益，就从目前国内体育场馆经营状况来看，经营企业还很难有能力承担大面积的绿化维护费用，我们建议维护绿化成本由政府承担。
最后，本项目商业设计大部分属于地下商业，且项目周围（本项目商业辐射范围内）人气不足，2万方的商业没有专业公司包装运营，很难运营好，所以我们建议商业部分请专业公司包装运营，或外包予专业公司经营。
此外，在成立国有控股的管理公司的同时，我们建议引进职业化管理经理，以公司董事为核心，职业化管理经理为骨干，建立有效的管理团队。
第二章项目情况分析
项目设计分析
项目总平面图分析
本项目总占地面积m2（约325亩），总建筑面积m2，（含有预留体育馆建设规模1100m2），其中包括：
全民健身活动中心、残疾人体育馆、残疾人活动中心、室外活动场所等。
技术指标见表。
序号
项目
建筑面积
单位
备注
1
全民健身中心
m2
包括：
2个游泳池，32个乒乓球，18个羽毛球。
2
残疾人体育馆
m2
3
残疾人活动中心
m2
4
中心广场地下商业
m2
5
标准田径场
1
个
6
室外游泳池
1
个
7
有盖篮球场
2
个
8
室外篮球场
3
个
9
室外网球场
4
个
10
室内网球场
2
个
11
室外乒乓球场
16
个
12
门球场
5
个
13
滑板运动场
1
个
14
攀岩场
1
个
表总平面图主要技术指标
全民健身活动中心分析
全民健身活动中心建筑面积为m2，地上三层，地下吊二层，其中：
吊一、吊二层有室内恒温游泳池2个、及相关设备及体育配套用房；一层为乒乓球馆及辅助用房，包含32个乒乓球标准场地；二层为羽毛球馆及辅助用房，包含18个羽毛球标准场地；三层为台球活动室及相关用房。
①吊一层拥有游泳池2个、相关设备用房及具有商业性质的体育配套用房，具有商业性质的体育配套用房主要包括体育俱乐部、体育用品商铺、健身俱乐部等，其面积详见表。
序号
项目
面积
单位
备注
1
体育俱乐部
m2
平面图右下方天井右侧开始列表
2
体育俱乐部
m2
3
体育俱乐部
m2
4
体育俱乐部
m2
5
体育用品商店
m2
6
体育用品商店
m2
7
健身俱乐部
m2
8
体育俱乐部
m2
9
体育俱乐部
m2
10
体育俱乐部
m2
11
体育俱乐部
m2
12
体育俱乐部
m2
13
体育俱乐部
m2
14
体育俱乐部
m2
15
体育俱乐部
m2
16
体育俱乐部
m2
17
体育用品商店
m2
18
游泳俱乐部
m2
17
合计
m2
表吊二层体育配套用房面积明细表表中具有商业性质的配套用房面积均为CAD软件量取的可出租面积。
以下表格同样适用。
②吊二层中除相关设备用房外，拥有具有商业性质的体育配套用房。
主要包括体育俱乐部、体育用品商铺、健身俱乐部等，其面积详见表：
序号
项目
面积
单位
备注
1
体育成果展示区
m2
平面图右下方天井右侧开始列表
2
体育成果展示区
m2
3
体育俱乐部
m2
4
体育俱乐部
m2
5
体育用品商店
m2
6
体育用品商店
m2
7
健身俱乐部
m2
8
体育用品商店
m2
9
体育俱乐部
m2
10
体育陈列区
m2
11
体育陈列区
m2
12
体育陈列区
m2
13
体育俱乐部
m2
14
合计
m2
表吊一层体育配套用房面积明细表
③一层平面图拥有32个标准乒乓球场地、2个台球活动室及相关设备用房。
其面积详见表。
序号
项目
面积
单位
备注
1
棋牌室
m2
台球活动室为考虑商业出租性质
2
台球活动室
3
台球活动室
4
合计
m2
表一层体育配套用房面积明细表
④二层拥有18个羽毛球标准场地，1个乒乓球活动室，1个健身室，1个棋牌室。
其面积详见表。
序号
项目
面积
单位
备注
1
乒乓球活动室
m2
2
健身室
m2
3
棋牌室
m2
4
合计
m2
表二层体育配套用房面积明细表
⑤三层平面图拥有2个台球活动室，一个VIP台球室，2个棋牌室。
其面积详见表。
序号
项目
面积
单位
备注
1
台球活动室
m2
无
2
台球活动室
m2
3
VIP台球室
m2
4
棋牌室
m2
5
棋牌室
m2
6
合计
m2
表三层体育配套用房面积明细表
小结：
全民健身活动中心中，可实现收益的部分为游泳池、乒乓球场地、羽毛球场地及具有商业性质的体育辅助用房（以下称“**层商业”）。
全民健身运动中心可实现收益部分见表。
序号
项目
面积或个数
单位
1
游泳池
2
个
2
乒乓球场地
32
个
3
羽毛球场地
18
个
4
吊二层商业
m2
5
吊一层商业
m2
6
一层商业
m2
7
二层商业
m2
8
三层商业
m2
9
商业合计
m2
表全民健身活动中心可实现收益部分表
残疾人体育馆分析
残疾人体育馆总建筑面积m2，地下两层，地上三层。
地下为两层为车库及设备用房，负一层拥有车库207个，负二层拥有车库203个，一层为篮球比赛场馆及比赛配套用房，二层为看台及比赛配套用房，三层主要为设备用房。
各层平面分布图见附图。
残疾人体育馆地上部分不属于本项目业主招商范围，且地下负一层车库不属于本报告测算范围。
（地下负一层车库可能由重庆市残疾人联合会管理。
）
残疾人活动中心分析
残疾人活动中心总建筑面积m2，地下一层，地上五层，地下一层为商业及车库用房（车库57个，商业面积见表），一层为会议室、餐厅等，二、三、四、五层为办公室及客房，共拥有38间客房（二、三层各10间客房，四、五层各9间客房），每间客房约30平米左右，地下为商业，商业面积为m2，详见表。
序号
项目
面积
单位
备注
1
商店
m2
平面图右下入口右侧列表。
商店沿防火分区布置。
2
商店
m2
3
商店
m2
4
商店
m2
5
商店
m2
6
商店
m2
7
商店
m2
8
商店
m2
9
商店
m2
10
商店
m2
11
商店
m2
12
合计
m2
表残疾人活动中心商业店铺面积表
残疾人活动中心地上部分不属于本报告测算范围。
（残疾人活动中心由重庆市残疾人联合会管理。
）
中心广场分析
中心广场地下商业用房及设备用房总建筑面积m2，其中商业面积为m2，详细面积见表。
序号
项目
面积
单位
备注
1
商店
m2
平面图自左向右列表。
2
商店
m2
3
商店
m2
4
商店
251
m2
5
商店
251
m2
6
商店
m2
7
商店
m2
8
商店
m2
9
合计
m2
表中心地下广场商业店铺面积表
小结
①本项目可实现收益的部分为：
序号
项目
面积或个数
单位
备注
一
全民健身活动中心
m2
1
游泳池
2
个
2
乒乓球馆
升级会员 