房地产项目定位报告模板.docx

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房地产项目定位报告模板

房地产项目定位报告-模板

荣盛房地产发展股份有限公司

附件五:

项目定位报告模板

××项目定位报告

荣盛房地产发展股份有限公司

营销策划部

××年××月××日

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第一部分项目决策背景及摘要...................................................................................................................................3一、外部环境.............................................................................................................................................................3二、内部因素.............................................................................................................................................................3第二部分项目地块整体情况分析...............................................................................................................................4一、地块位置.............................................................................................................................................................4二、地块现状.............................................................................................................................................................4三、项目交通出行状况.............................................................................................................................................4四、项目周边社区配套.............................................................................................................................................5五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）...........................................................................5六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）....................................................................................5七、主要经济技术指标.............................................................................................................................................5第三部分市场分析.......................................................................................................................................................7一、宏观市场.............................................................................................................................................................7二、房地产市场.........................................................................................................................................................7三、区域房地产市场.................................................................................................................................................7第四部分项目地块SWOT分析................................................................................................................................9一、项目地块优势分析.............................................................................................................................................9二、项目地块劣势分析.............................................................................................................................................9三、项目机会点分析.................................................................................................................................................9四、项目威胁点分析.................................................................................................................................................9第五部分项目市场定位分析.....................................................................................................................................10一、项目定位的原则、战略与蓝图......................................................................................................................10

（一）、基本原则................................................................................................................................................10

（二）、战略构想................................................................................................................................................10

（三）、小区蓝图................................................................................................................................................10二、项目整体定位...................................................................................................................................................10

（一）、我们的项目是什么样的住宅,...........................................................................................................10

（二）、定位论证................................................................................................................................................10三、市场地位定位...................................................................................................................................................11四、小区功能定位...................................................................................................................................................11五、形象定位...........................................................................................................................................................11

（一）、我们的住宅以什么样的形象出现,...................................................................................................11

（二）、定位论证................................................................................................................................................11六价格定位.............................................................................................................................................................11七户型面积配比定位.............................................................................................................................................12

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八目标客户定位及分析.........................................................................................................................................12九小区配套功能的定位.........................................................................................................................................14

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第一部分项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如:

交通捷

运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政

府重大政策即将颁布等;

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面

的地位。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如:

危房改造、高新技术

区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般

3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项

目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义;

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖

率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。

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第二部分项目地块整体情况分析

一、地块位置

宗地所处城市、行政区域地理位置（包括是否是商业中心、文化

中心、教育中心或行政中心等）。

附图:

项目在该城市的区位图，标记

出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场

等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务

/政府的关系）。

二、地块现状

1、四至范围;

2、地势、地表现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡

谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的

实际用地面积;

3、地块地表是否涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等，并说

明拆迁对项目开发进度的影响;

4、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基

及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、

可利用的构建;

5、土地地形及完整性，地形是否规整，有否市政代征地、市政绿

化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;

附图:

平面地形图，标记四至范围及相关数据;地形地貌图，主

要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;地下状况图，包

括地下管线、暗渠、电缆等。

三、项目交通出行状况

1、公交系统情况，包括主要线路、行车区间等;

2、宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决;

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3、现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通

状况有重大影响的工程。

附图:

交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和

快速捷运系统。

四、项目周边社区配套

项目周边社区配套一般是指以项目可辅射范围（3km）内的教育（大

中小学及教育质量情况）、医院、购物（大型购物中心、主要商业和菜

市场）、邮局、休闲（文化、体育、娱乐、公园等等设施）、银行以及

其他配套设施。

附图:

生活设施分布图，具体位置、距离。

五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

项目周边环境一般包括区域治安情况、空气状况、噪声情况、污

染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、危险源情况（如高压线、放射性、易燃

易爆物品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况以及近期或规划中

周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、

购物中心或超市的建设等。

六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）

说明项目的道路、上水、下水、电信、水、暖、电、气等基础市

政配套情况，一般重点需要说明的道路现状及规划发展，包括现有路

幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

七、主要经济技术指标

项目的基本用地情况（总占地面积、代征地面积、净用地面积、

绿化面积、道路面积）、建筑面积（住宅建筑面积、公建建筑面积，公

建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积）、容积率、容积率、

建筑密度、控高、绿化率以及其他规划指标，特别需说明关键性或难

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度较大的指标对项目规划、建设的影响。

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