度经营管理目标责任书1修改.docx
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度经营管理目标责任书1修改
2011年度经营管理目标责任书
甲方：
乙方：
为实现集团整体发展战略目标和本年度集团的经营计划，提升服务品质，加强绩效考核，提高员工收益，推动管理手段和经营风格的转变，增强项目管理层的责任意识和经营管理能力，根据集团2011年度发展纲要的目标要求，结合**物业的年度计划，按照责、权、利对等的原则，双方在协商一致的基础上签订2011年度经营目标责任书，以明确双方的责任、权利和义务。
本责任书一经签字即对甲乙双方具有法律约束力，甲乙双方应共同遵守。
一、项目名称：
包括*****商铺、停车场物业服务与管理处的经营管理，
二、考核范围：
项目管理处对本项目利润、服务品质、市场开拓、团队建设、企业文化宣贯全面负责。
三、考核原则：
指标分解、综合考核、奖惩挂钩。
四、考核期限：
双方约定经营管理考核期限为贰个阶段。
第一阶段从***年***月***日起至***年***月***日止；
第二阶段从***年*月*日起至***年***月***日止。
五、考核指标：
考核指标分两大类：
经营指标权重为70%；管理与服务指标权重为30%.具体指标见附表。
·管理与服务目标
㈠管理目标
1.全年不发生重大安全责任事故。
注：
“重大安全事故”是指：
⑴因失职或玩忽职守引发的员工因工死亡事故；
⑵因失职或玩忽职守引发的家居城内很重要财产报废、损毁事故；
⑶因失职或玩忽职守引发的火灾事故；
⑷因失职或玩忽职守引发的水浸事故；
⑸在职责范围内因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。
2.所管辖物业设施设备的使用完好率达95%以上。
3.员工上岗培训合格率90%以上。
4.员工对物业管理服务工作的满意率达90%以上。
5.员工流失率低于40%。
㈡服务目标
1.商户对物业管理服务工作的满意率达80%以上。
2.工程维修满意率达90%以上。
3.客户服务满意率达80%以上。
4.房屋完好率达90%以上，无违规装修、私搭乱建现象。
5.房屋资料、公共设备图纸资料、商户资料档案齐全，管理完善，
随时可查。
（对于集团公司未能移交部分资料,物业服务中心在催促移
交无效的前提下,由公司解决）
6.道路畅通，路面平坦，污水排放通畅。
7.交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车。
8.绿地管理及养护措施落实，绿地完好率达90%以上。
9.家居城干净整洁，垃圾日产日清。
10.路灯、楼道灯完好率达85%以上。
11.商户有效投诉处理率95%。
12.物业管理费收缴率达85%。
·经营目标
1.全年各项开支控制在元以内（详见《预算明细表》）。
2.全年实现经营任务目标元。
3、经营支出的原则及范围：
乙方的支出应首先保证按时上缴承
包金及市场的正常经营活动。
财务本着收支两条线管理的原则，每月按期上缴收入，按资金计划划拨支出，支出内容详见附表（三）：
六、为完成上述责任目标的实现，乙方（物业服务中心经理）的权力如下；
㈠人事管理权
1.乙方只在承包期间对物业拥有经营管理权，承包期间，乙方的工作仅对集团公司指定的物业工作人员负责。
2.乙方提名经营管理班子，有权对物业公司内部组织机构进行设
置并调整等；乙方享有生产经营管理人员的指挥权；对物业服务中心班组长（含）以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权（财务人员除外）。
3.乙方有对物业物业服务中心经理助理、部门主管、财务人员的任免、调配、解聘、奖罚有建议权。
4.乙方拥有公司员工工资的审批发放权；拥有中层及以下全体员工的考评指标体系设计，考评方式和分配方案决定权，但是方案必须提交甲方所属集团核准后方可实施。
㈡财务管理权
1.日常经营管理资金1000元以下的支出申请权、借款申请权。
乙方在核定的费用管理额度内享有1000元以下（含1000元）单据报销权，但每月报销金额累计最高不得超过5000元；以上单据报销流程均按甲方集团公司管理规定（集团费用类款项审批流程）执行。
2.乙方有权对物业公司年、季、月度经营目标和计划有审批权；有权对物业公司的年、季、月度财务收支预算有审批权；
㈢管理决策权
1.主持物业服务中心的日常管理工作。
2.组织实施物业服务中心的工作目标、工作标准、工作程序、管
理制度。
3.主持召开物业服务中心的各类工作会议。
4.审核物业服务中心各类经济合同。
5.按管理目标制定物业服务中心各项工作计划并报公司审批备
案。
6.对不配合物业管理工作及恶意欠费的商家，乙方有权采取措施，
包括停水停电、强制歇业等措施督促商家协助管理工作及按时缴费，甲方应给予全面支持。
㈣申请支持权
1.依据物业物业服务中心的工作进展情况申请专项经营管理资金和其
他资金支持。
2.申请修改物业服务中心的组织架构和人员定编。
3.申请业务支持。
七、乙方的义务
1.乙方应在本经营阶段期限完成内部承包责任指标。
2.乙方应服从甲方及甲方所属集团公司的各项管理规定，严格执行甲方的财务制度，遵守甲方有关收费及支出的各项规定。
每月各项开支应先向甲方申报资金计划，并有义务按计划执行。
3.乙方必须按甲方集团公司批准的工资标准按月发放员工工资；
4.乙方应每月进行物业经营管理状况统计分析上报甲方，确保甲方对经营管理的知情权。
5.乙方应按照国家有关法律法规管理物业，如因违法经营所造成
的一切法律及经济损失由乙方承担。
八、甲方的权力
1.有对物业服务中心的运作状况（工作进度、标准、质量、成本
等指标）抽查、检查、监督的权力。
2.有对乙方及以下各级员工的任免权、解聘权、调配权。
3.有要求乙方出示、收集、解释各类数据、报表、原始凭据、记
录的权力。
4.有对物业服务中心财务运作状况的审计权、监控权。
5.有对乙方的绩效考评权、奖罚权。
6.专项事件的调查权。
7.有权获得市场的物业承包金及物业创收盈余部分。
8.有权在乙方生产经营活动出现失控或重大失误而乙方又无有
效解决办法时，修订责任书有关条款或决定终止本责任书的执行。
九、甲方的义务
1.甲方必须为乙方经营过程活动提供必要资金、设备、后勤等支持和保障；
2.提供人力资源支持等。
㈠目标考评
1.甲方财务部定期（不定期）监控、审计、检查物业服务中心资
金运作、成本和其他的财务工作。
检查标准、办法依据公司的财务规定。
2.甲方总经办负责乙方的绩效考评。
考评标准办法依据甲方绩效
考评相关标准和本目标管理责任书。
㈡目标奖罚
1.乙方（经理）必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列
的各项目标。
2.如果工作目标完成，则物业服务中心可按甲方的奖金分配方案
对员工发放奖金，其中乙方可领取双薪年终奖以上的奖金；如果减少
亏损，则按减少亏损的10%作为奖励资金；如果产生利润则再拿出利
润的50%作为部门的奖励资金（物业服务中心责任人有支配权）；附
表中所列的应支付项目，因各种客观原因没有开支的部分（如员工离
职、辞退员工、减员、各种应开支的福利费用等），不能作为减少成
本核算的依据。
3、如果本责任书所列目标不能全部完成，则不能完成其中一项指标，扣减乙方的8%目标奖金，直至扣除全部奖金，并承担相应的管理责任。
4.因乙方管理不善造成经营场地内甲方设备、财产安全事故，由乙方承担主要责任（不可预见因素除外）.
5.对于约定的经营场地内的设备设施维修，保养费用支出，应在乙方提供的预算内，超过预算部分，由甲方负责。
6.商家应加强防盗意识，注意做好防盗工作，乙方对于商家的财物不存在保管关系（另有约定除外）
7.乙方拥有固定资产的报废和购买审批权；不得随意处置甲方资产（附资产盘点清单），包括但不限于转租、转让、抵押、出借、挪用等方式，因此所造成的一切法律及经济损失由乙方全部承担。
8.乙方自行负责营业税费及随征得其他税费的缴纳，其费用与甲方无关。
9.乙方应在本经营期限内中途不得离职。
如乙方提前自动离职，经过审计部门审计无任何损失的，乙方可以离职，反之乙方给甲方造成损失的，乙方要依法承担赔偿责任。
十、合同的变更、解除或终止
1.合同未尽事宜，经双方协商，签订补充协议，补充协议作为合同附件，具有同等效力。
2.如因乙方违法经营或因乙方违反合同约定使市场正常运营或市场资产出现风险，甲方有权终止合同。
终止合同后，乙方应服从甲方的工作安排。
3.由于不可抗力原因使合同无法完全履行时，经甲乙双方协商一致，可变更或解除合同。
十一、本合同一式贰份，甲乙双方各持壹份。
本合同经甲乙双方签章后即生效。
甲方：
*************************乙方：
营业执照：
身份证号：
地址：
地址：
联系电话：
联系电话：
日期：
日期：
附表一：
物业服务收入指标：
单位：
元
面积
物业费
收费率
集团收入
服务收入
装修服务
广告收入
合计
2011年
8月1日
至
12月31日
应收总额：
大嘉汇
建材城
85%
2012年
1月1日
至
12月31日
大嘉汇
建材城
93%
说明：
1、装修服务包括装修装饰业务中介、装饰材料供应等；广告收入包括外墙、走道、楼梯、LED屏、电梯及其他可拓展的广告收入；服务收入包括家政、新项目拓展、培训、中介等内容。
2、经营指标考核以物业费收取定额和收费率双向考核，其他收入暂不计入考核范围。
4、本表收入为年度总目标，每月考核按总额/12计算。
附表二：
经营指标考核表
2011年度经营指标考核表
单位：
元/年
序号
项目
明细
月度金额
年度金额
备注
1
定员
人
2
收入指标
3
税金及附加
4
营
业
费
支
出
指
标
工资及福利
标准工资
社会保险
福利
员工活动费
服装费、劳保费
办公费
通讯费
交通费
办公耗材
水电费
培训费
业务招待费
联谊活动费
年审费
其他
保洁卫生费
保洁用品费
消杀费
垃圾清运费
化粪池清理
园林绿化费
设备维护费
电梯保养
水泵及配电
对讲机占频
公共设施维护
安防费
折旧费
5
管理费用
办公、差旅费
业务招待费
6
营业利润
7
其他
业务
收入
装修服务收入
广告服务收入
有偿服务收入
8
其他业务支出
9
所得税
10
净利润
附表三：
管理指标权数表
序号
管理指标
考核指标
完成指标的措施
权重
1
房屋及配套设施完好率
98%
采用分工负责、责任到人。
建立完善的巡查制度，严格管理，健全档案记录，每半年进行一次房屋完好率检查。
2
房屋临修、急修及时率
98%
维修人员24小时待命，接到维修通知立即组织维修，十五分钟内到达现场。
临修工程及时完成，急修工程不过夜，并建立回访制度和回访记录。
.
3
保洁率
98%
保洁员十二小时保洁工作，按保洁标准进行操作，保洁工作落实到人，监督检查得力，严格考核，实行10%淘汰率。
4
维修工程质量合格率
100%
维修工程师全程控制，部长监督检查，并按规定及时回访。
5
公共照明完好比率
停车场完好率
95%以上
落实责任人，坚持对公共照明及停车场等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由工程技术部监督执行，并健全档案记录。
6
区内治安、盗窃发案率
5起以下
建立闭路监控、报警，巡更监控等治安技防系统，实行24小时保安巡查制度，明确保安职责，层层防卫，以人防和技防相结合。
7
火灾发生率
重大火灾发生率为0
实行全员义务消防员制，定期进行培训和演习，加强宣传，由保安员日常巡视，发现隐患及时处理，确保院区安全。
8
投诉处理率
97%
采取措施，加强与业主沟通，定期走访，设立投诉接待日，征求管理意见，强化服务意识，做到投诉处理有结果，有记录和回访。
9
客户满意度
95%
实行人性化管理，增强服务意识，增进与业主的沟通，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，完善小区服务。
10
绿化完好率
98%
划定责任区域，片区负责与巡查制度相结合，发现问题及时修复。
11
机电设备完好率
97%
制定严格的设备操作和保养规程，落实岗位责任制，实行巡查制度，建立设备档案，制定预防性维修保养计划。
11
管理人员专业培训合格率
98%
12
信息披露
每月按时
严格按集团要求时限和标准准确上报各类管理、财务报表，每月按时完成述职，重大事项对集团以外披露时必须征得集团主管领导认可
13
品质管理
两年内升级至级
明确品质目标，建立健全项目管理体系文件，有效分解落实考核点和标准作业程序，建立完善的日常考核制度。
将企业文化、品牌建设、服务品质、团队培训有机结合，建立桂嘉汇的差异化服务，提升桂嘉汇品牌影响力
14
人力资本管理
员工满意度93%关键人才流失率小于5%
明确人力是企业发展的资本概念，贯彻总部的管理、培训要求，加强企业文化建设，有效开展绩效考核，积极推进目标责任管理制度，做好劳动合同管理，完善员工管理档案。
15
市场拓展
年底前新增项目1个
积极开拓市场，重点发展柳州机关、重点企业、事业单位的物业服务项目，努力谋求新的利润增长点。
16
行政管理
上级考评
贯彻执行公司的规章制度,按时完成总部下达的工作任务，
17
横向协作
360考核
对横向部门建议意见积极采纳，按时完成协作要求
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