全国物业管理师习题集.docx
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全国物业管理师习题集
全国物业管理师执业资格考试
物业经营管理
第一章
物业经营管理概述
一、单项选择题
1、核心工作是对物业日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态的是（ ）。
A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理
2、物业经营管理活动的管理对象通常为（）。
A.收益性物业B.经营性物业C.消费性物业D.管理性物业
3、（）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
A.居住物业B.收益性物业C.公共物业D.所有物业
4、下列不属于写字楼类型的是（）。
A.企业自用写字楼B.出租写字楼C.自用出租复合型写字楼D.公寓写字楼
5、国外通常将写字楼分为（）个等级。
A.2B.3C.4D.5
6、下列属于零售商业物业的分类依据的是（）。
A.经营商品的特点B.租金水平的高低C.地理位置D.资本与预算管理
7、酒店的服务对象大部分为商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象是以休闲、娱乐、保健为目的的，这突出表现了酒店与休闲娱乐设施的差别是（）。
A.地理环境不同B.服务内容不同C.服务对象不同D.服务范围不同
8、区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
其建筑面积在（）。
A.5万m2以上B.8万m2以上C.10万m2以上D.15万m2以上
9、下列选项中，地区购物商场的建筑规模在（）。
A.1万~3万m2B.1万~5万m2C.3万~5万m2D.5万~8万m2
10、居住区商场的建筑规模一般在（）之间。
A.1000~3000m2B.3000~5000m2C.3000~10000m2D.5000~10000m2
11、下列属于物业管理的主要职责的是（）。
A.保持和租户的联系B.监控物业绩效
C.协助物业管理的租户关系工作D.制定并执行组合投资战略
12、下列有关物业经营管理概念的说法，错误的是（）。
A.现代的物业管理，要求从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展
B.物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动
C.在我国有统一的写字楼分类管理，如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
D.物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果
13、下面对工业物业管理的说法，不正确的是（）。
A.通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关
B.必须保证能源供应和内部运输系统的通畅
C.要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响
D.整体开发的各种使用用途的工业物业管理
14、对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的（）和组合投资管理工作。
A.资产管理B.财务管理C.投资管理D.经营管理
15、下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是（）。
A.居住物业B.收益性物业C.大型非房地产物业D.非房产物业
16、我国的物业服务企业是（）的，从本质上讲是由商品经济决定的。
A.商业性B.商品性C.盈利性D.经营性
17、物业服务企业设立的形式条件是（）。
A.公平性B.公正性C.合法性D.注册登记
18、组合投资管理的对象是（）。
A.由多种资产构成的投资组合B.构件投资组合并对其进行监控的人员
C.构件投资组合并对其进行调整的机构D.以上全是
19、鉴于物业服务企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为（）。
A.公司管理B.现场管理C.现场作业D.以上全是
20、资产组合理论的原则是（）。
A.投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险
B.投资者是理性的，愿意在可以接受的风险水平上追求最大的收益
C.两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险的那个方案
D.在任何情况下，都将选择收益最大和风险最小的那个组合
21、下列选项中，不属于组合投资管理的内容的是（）。
A.管理者B.管理对象C.管理形象D.管理方法
22、从业主的角度出发，物业经营管理服务的目标之一是持续满足租户正常空间使用需求，这需要在物业（）周期内。
A.自然寿命的全寿命B.物理寿命的全寿命
C.经济寿命的全寿命D.实际寿命的全寿命
23、从业主的角度出发，物业经营管理服务的目标之一是保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力，需要在实现物业各期（）的基础上。
A.收入最大化B.利润总额最大化C.净收益最大化D.成本最小化
24、房地产组合投资管理公司详细制定和执行的一个投资组合战略的基础是以（）为特征的。
A.投资者的目标B.投资者的风险
C.投资者的回报D.投资者的目标和风险回报
25、资产管理的主要内容本质上就是对（）的控制。
A.价值B.成本C.收益D.成本和收益
26、物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
A.设施管理B.运行管理C.价值管理D.资产管理
27、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指（）物业服务企业。
A.管理型B.专业型C.综合型D.委托型
28、别墅（）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
下列概念中，只有（）具有别墅类产品的独有性。
A.空中别墅B.叠拼别墅C.独栋别墅D.双拼别墅
29、（）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。
A.房地产投资组合管理B.现场管理C.房地产资产管理D.设施管理
30、关于零售商业物业的表述，不正确的是（）。
A.零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群
B.为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务
C.零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺
D.综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制
31、物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信息基础、（）、进行资产组合。
A.日常维护和维修B.成本管理C.决策分析D.物业保险管理
32、根据资产组合理论，不正确的是（）。
A.投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险
B.“不要把鸡蛋放在一个篮子里”
C.理性的投资者将选择风险最小的那个组合
D.投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之间相关系数为负，存在补偿，整体风险将降低
33、日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过（）来确定具体履行方式。
A.沟通B.协商C.洽谈D.交流
34、资产管理公司批准在现场的物业服务企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察（）。
A.这些资本开支是否符合财务会计原则
B.这些资本开支是否能有效提升物业价值
C.这些资本开支是否能降低物业管理成本
D.这些资本开支是否符合《条例》的规定
35、关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是（）。
A.在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资
B.业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户
C.物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担
D.对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资
36、房地产投资信托基金的主要物质载体是（）。
A.经常性租金收益B.运营收入C.毛租金D.营业额
37、下列不是管理型物业服务企业的工作重点的是（）。
A.物业管理工作的规划与计划B.物业市场营销
C.现金流管理D.环境绿化
38、综合型物业服务企业具备的能力是（）。
A.物业策略管理能力B.物业运行管理能力
C.物业策略管理和物业运行管理能力D.专业管理能力
39、对于商业物业，更为重要的是（）。
A.维护费用B.区位因素C.成本费用D.设施管理问题
40、下面概述中是错误的是（）。
A.房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，详细制定和执行投资组合战略
B.设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创办良好办公环境
C.制订物业发展战略计划是物业管理的主要职责
D.资产投资者确定的投资标准有现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化
41、设施管理的服务对象通常为（）。
A.拥有房地产的非房地产企业或机构B.政府办公楼
C.科研教学设施D.医院设施
42、资产管理公司通过（），来聘用、解聘和调配物业服务企业。
A.监控现场物业管理工作情况B.监控物业管理和物业运营的收益
C.监控物业管理和物业运营的成本D.监控物业的运行绩效
二、多项选择题
1、物业经营管理中的战略性工作包括（）。
A.确定战略B.成本管理C.构建信息基础
D.决策分析E.进行资产组合
2、物业经营管理的常规工作内容包括（）。
A.现金流和成本管理B.日常维修和维护C.资产重组
D.设施设备管理E.物业保险管理
3、以下关于物业服务企业的说法中，正确的有（）。
A.管理型物业服务企业是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处在总包的位置
B.物业服务企业是服务性单位，不是经营性企业组织
C.专业型物业服务企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以分包形式，也以直接接收业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上获得物业管理业务
D.现代物业服务企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运作
E.综合型物业服务企业是同时具有物业策略管理和物业运行管理能力的企业
4、以下属于物业管理主要的职责有（）。
A.物业更新改造等主要开支决策B.保持与租户的联系、收租
C.控制运营成本、资本性支出计划、物业维护D.财务报告和记录的保存
E.危机管理、安全管理、公共关系
5、以下属于资产管理的主要职责包括（）。
A.监督购置、处置、资产管理和再投资决策
B.制定物业发展战略计划，管理和评价物业服务企业
C.协调物业管理的租户关系工作，定期进行资产的投资分析和运营状况分析
D.持有、投资分析，监控物业绩效
E.物业更新改造等主要开支决策
6、以下属于房地产组合投资主要职责的是（）。
A.负责策略资产的配置和衍生工具的应用
B.监督购置、处置、资产管理和再投资决策
C.制定投资组合目标和投资准则，制定并执行组合投资战略
D.设计和调整物业资产组合的资本结构，负责投资组合的绩效，客户报告与现金管理
E.安全管理、物业维护
7、物业经营管理，是指为了满足业主的目标，综合运用下列（）技术、手段和模式，为业主提供综合性管理服务。
A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理
D.房地产投资管理E.房地产组合投资管理
8、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（）的需求。
A.物业投资收益B.企业发展战略C.主营业务发展目标
D.物业维修养护E.延长物业的自然寿命
9、人们主要依照写字楼（）等对其进行等级划分。
A.收益能力B.所处的位置C.楼宇设计和装修状况
D.使用时间E.投资者类型
10、对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（）。
A.利于选择优良租户B.利于优化零售商业的业态组合
C.利于实现业主总体利益的最大化D.可使商业辐射区域覆盖整个城市
E.能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求
11、收益性物业包括（）。
A.写字楼B.工业物业C.酒店和休闲娱乐设施
D.商业物业E.出租型别墅
12、零售商业物业分为（）。
A.区域购物中心B.市场购物中心C.居住区商场
D.别墅E.工业厂房
13、下列符合房地产组合投资管理的内容的是（）。
A.理解和执行物业业主的投资目标
B.评价资产管理公司的表现
C.以经济风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产
D.在合适的时机购置和处置物业资产
E.制订物业发展战略计划
14、下列选项中，属于物业服务企业类型的有（）。
A.管理型物业服务企业B.托管型物业服务企业C.专业型物业服务企业
D.非专业型物业服务企业E.综合型物业服务企业
15、一般来说，按照租约规定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者服务内容，也需要为其分包商的支出行为负责。
但是以下（）情况除外。
A.物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源
B.租户要各自支付保险费，但不必向业主另外支付补偿业主给整体物业提供风险庇护的费用
C.租户有时不愿按租约内容履行责任
D.业主可能会面对一项租户的租金没有覆盖的维修或者更新项目
E.租户需要业主维修设施
16、物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（）。
A.物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理
B.传统物业管理强调为业主提供价值管理服务
C.物业经营管理强调满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求
D.写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报
E.物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展
第二章
房地产投资及其区位选择
一、单项选择题
1、投资者进行房地产投资的主要目的是（）。
A.获得荣誉B.使其财富最大化C.降低投资风险D.抵抑通货膨胀
2、公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（）。
A.适应性B.差异性C.长期性D.政策性
3、（）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
A.房地产债券投资B.房地产间接投资
C.房地产开发投资D.房地产置业投资
4、（）的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。
A.房地产开发企业的债券B.房地产投资企业的股票
C.房地产投资信托基金D.房地产抵押支持证券
5、关于房地产投资信托基金（）的表述，不正确的是（）。
A.是购买、开发、管理和出售房地产资产的专业房地产投资管理者
B.只将少量收入分配给投资者
C.本身仅起到一个投资代理的作用
D.是投资者间接投资房地产的重要工具
6、下列（）不属于房地产间接投资的形式。
A.房地产置业投资B.房地产企业债券和股票投资
C.投资于房地产投资信托基金D.购买住房抵押支持证券
7、房地产投资信托基金的投资收益主要来源是（）。
A.房地产开发收益B.其所拥有物业的经常性租金收入
C.房地产投资买卖差价D.房地产股票收益
8、以下属于房地产直接投资的是（）。
A.购买建成后的物业B.购买房地产投资企业的股票
C.购买的股份D.购买
9、赵某购买了某上市房地产开发公司的股票，则赵某成为了一个（）投资者。
A.房地产开发B.房地产置业C.房地产间接D.房地产直接
10、房地产投资之利在于：
相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；（）；能够提高投资者的资信等级。
A.变现性能较好B.投资收回周期短
C.对专门知识及经验的要求不高D.能够抵消通货膨胀的影响
11、房地产投资首先面临的是（）。
A.系统风险B.个别风险C.比较风险D.时间风险
12、经营新业务则意味着商家所面临的风险较大，但其（）可能会超过其所承担的（）。
A.收益风险B.风险收益C.利益风险D.风险绩效
13、风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下（）方面。
A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平B.根据风险管理的能力选择投资方向
C.根据风险周期变化特点把握投资时机D.以上全部正确
14、变现风险是指（）。
A.房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
B.急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险
C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求风险
D.物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险
15、下列选项中，不属于房地产投资中的系统风险的是（）。
A.通货膨胀风险B.周期风险C.变现风险D.资本价值风险
16、物业1为写字楼项目，2003年末价值为1100万元，预计2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为1000万元的可能性为50%，则2004年该物业价值的标准方差为10%。
物业2为娱乐场所项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业价值的标准方差为20%。
根据以上资料，下列选项中，说法正确的是（）。
A.可以推断物业1的投资风险大于物业2的投资风险
B.可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险
C.可以推断物业1的投资风险和物业2的投资风险一样大
D.无法推断
17、下列不属于避免政策风险的方法是（）。
A.选择政府鼓励的项目投资B.选择有收益保证的项目投资
C.选择有税收优惠政策的项目投资D.选择开发建设成本由国家支付重要部分的投资
18、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。
A.获得预期收益的大小B.获得预期收益可能性的大小
C.未获得预期收益的大小D.未获得预期收益可能性的大小
19、投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险，这指的是（）。
A.资本价值风险B.比较风险C.时间风险D.持有期风险
20、由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响要素均与房地产的（）有关。
A.区位B.收益C.风险D.投资
21、零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（）。
A.市政公用和公建配套设施完备的程度B.周围土地利用情况和环境
C.零售商业物业辐射区域分析的结果D.交通运输是否便利
22、下列说法中，对“区位”的描述错误的是（）。
A.房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位。
”这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性
B.影响房地产投资成败的要素就是区位选择，只有选择好的区位，才能降低风险
C.随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断发生变化
D.房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置
23、下列不是影响写字楼项目区位选择的特殊因素的是（）。
A.与其他商业设施接近的程度B.周围土地利用情况和环境
C.易接近性D.易改变性
24、侠义的区位是指（）。
A.该区位所处的社会B.某一具体投资场地在城市中的地理位置
C.在该区位进行房地产投资所须支付的成本高低D.所面临的竞争关系
25、在工业项目场地选择时，不需要考虑的因素是（）。
A.技术人才的供给可能性B.水电供给的充足程度
C.控制环境污染的政策D.公共交通便捷程度
26、房地产投资区别于其他投资品最重要的特性是（）。
A.政策影响性B.位置固定性或不可移动性
C.专业管理依赖性D.垄断性
27、房地产投资的利润是通过（）来实现的。
A.在极好的条件下购买物业B.在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业
C.在合适的时机售出物业D.以上全是
28、要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力的房地产的特性是房地产的（）。
A.位置固定性B.适应性C.各异性D.相互影响性
29、房地产的经济寿命与其（）有关。
A.使用性质B.税法的规定C.使用者的素质D.周边环境
30、房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险为（）。
A.或然损失风险B.时间风险C.比较风险D.资本价值风险
31、距离项目所处地点5~15，项目的营业额1520%来自该区域的商业辐射区域为（）。
A.主要区域B.核心区域C.次要区域D.边界区域
32、距物业所处地点15以外的区域，占营业额的515%的商业辐射区域为（）。
A.主要区域B.核心区域C.次要区域D.边界区域
33、与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的6075%都来自该区域，这个商业辐射区域为（）。
A.主要区域B.核心区域C.次要区域D.边界区域
34、以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（）。
A.房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润
B.房地产开发投资通常属于长期投资
C.房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给
D.房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资
二、多项选择题
1、投资者将资金投资的优点主要有（）。
A.收益相对稳定
B.投资的流动性较好，投资者很容易将持有的股份转换为现金
C.解决了房地产开发所需的资本金投入问题
D.赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚
E.从长期投资的角度出发，可以获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益
2、以下关于房地产寿命的说法中，正确的有（）。
A.房地产寿命可以分为经济寿命和自然寿命，自然寿命一般要比经济寿命长得多
B.经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间
C.自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间
D.房地产的自然寿命与其使用性质相关
E.税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同
3、一般来说，关于房地产经济寿命的说法中，正确的是（）。
A.乡村建筑的经济寿命是25年B.公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是35年
C.仓储用房的经济寿命是60年D.银行、零售商业用房的经济寿命是50年
E.工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年
4、房地产投资的缺点突出表现在（）。
A.流动性差B.投资数额巨大C.投资回收期长
D.需要专门的知识和经验E.收益性差
5、风险分析的目的是要帮助投资者回答（）。
A.投资什么项目最合适B.预期收益是多少，出现的可能性有多大
C.预期收益是多少，出现的可能性有多大D.投资哪个项目收益最大
E.相对目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大
6、以下属于房地产投资面临的系统风险的有（）。
A.通货膨胀风险、市场供求风险B.未来经营费用风险、资本价值风险
C.周期风险、变现风险D.利率风险、政策风险、或然损失风险
E.比较风险、时间风险、持有期风险
7、以下属于房地产投资面临的个别风险的有（）。
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