CITYMALL功能分区与产品规划设想.docx

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CITYMALL功能分区与产品规划设想

阜阳汇鑫·CITYMALL

功能分区及产品规划设想

凌峻（中国）房地产策划代理机构

2004年12月

1、产品发展定位：

阜阳西区居民的大型生活会所

阐述：

CITYMALL的定位为阜阳西区居民的大型生活会所，计划发展成为西区居民日常购物消费的核心、新都市生活的广场；

2、分布区域及构成：

CITYMALL位于颖河西路与颖西路交界的北侧，整体上形成大型集中式的购物中心的形态，占地长度和宽度为188.6米×96.3米，整体分为B1、B2两区，颖河西路与颖西路交界处构成圆弧形设计；

B1区为L型转体状，层数为4层，实际占地面积约为8600平方米；

B2区为长方体状，层数为3层，建筑长度和宽度为100×39米，实际占地面积约为3900平方米；

项目总建筑面积约为46100平方米。

3、业态种类：

⏹B1

首层外街街铺：

社区配套为主，银行、洗衣店、旅行社、大型餐饮店、药店、发型屋等；

首层西侧环形街：

贵重物品及品牌店为主，金银饰店、品牌服装店、名贵化妆品等；

首层东侧内直街：

中高档商物品为主，包括有品牌服饰、时尚精品、鞋类、化妆品、眼镜、钟表、珠宝首饰、个性创意产品等；

二层：

中档商物品为主，服装、皮具、鞋类等，亦考虑有部分铺位作首层店类的补充；

三层、休闲类为主，各类书店、健身中心、美容中心、桑拿沐足中心；

四层、电子游艺中心、主题文化餐厅、其它娱乐主题经营；

⏹B2

首层：

与B1首层相同

二层、三层：

引进大型主力超市

4、产品设计：

（1）设计原则：

⏹采用综合性商厦的建筑形式，以中庭广场与环形多步行街设计，创造全天候室内逛街环境；

⏹通过经营布局互补的形式，形成购物人流的双向流动；

⏹有效地利用主力店超市和品牌店，B1区中庭广场可引进各知名品牌店，B2区二层、三层引进大型主力店超市，形成众多品牌集中于此的效应；

⏹快速回笼资金的目的，B1区首层、二层商铺全部销售，三层、四层以出租、招商为主，远期分割销售；B2区首层全部销售，二、三层以出租为主，其中三层远期可以分割销售；

⏹室内形成1-3层通透的空间，结合不同业态的消费特征设置业态分布，保持每一层商家所锁定客户的到达率；

⏹以室内造景手法，营造优越的室内购物环境，以此区别且超越现有当地项目。

（2）设计要点：

⏹基本形式；

集中式大型商厦：

从形态来看，该部分有长方体形和L转角形两大部分组合而成，在建筑上，两部分连通，内部空间形成通透式的开间布局，在区域分隔上，按照不同商家的需要采用装修材料分隔；在业态的布局上，两部分有所区别，共同构成互补的组合布局；

⏹外立面设计：

CITYMALL部分外立面设计风格采用现代式的立面形式，采用实体材料和玻璃材料的结合，达到通透性和实用性相结合；在立面功能上，要考虑到外观的美感和大型广告牌设置的需要，以增强商业气氛营造为目的。

在显眼的重点位置，如入口等，可考虑设计有特色的造型，增强项目的标志性和可识别性；

外立面形式

外立面形式

⏹楼层设计；

一层：

4.8米

二层：

4.2米

三层：

3.8米

四层：

3.8米

⏹功能布局；

一层、二层：

购物天堂（分B1、B2区）

⏹B1区商铺划分设计；

一层商铺：

基本开间和进深为4×9米，实际使用面积约为36平方米，转角处的临街商铺面积增大一倍，开间和进深为8×9米；以销售均价为7500元/平方米计算，基本开间总价控制在25-30万元，转角开间总价控制在50-65万元；

二层商铺：

基本开间和进深为4×9米，实际使用面积为36平方米，以销售均价为4000元/平方米计算，总价控制在12-16万；

三层商铺：

基本开间和进深与二层相同，以出租为主；

四层商铺：

基本开间和进深与二层相同，以出租为主；

商铺分隔：

在建筑形式上为整体的通透形式，实际使用中按照情况用装饰材料分隔成不同面积大小的商铺形式；

⏹B2区商铺划分设计；

一层商铺：

基本开间和进深为4×9米，实际使用面积约为36平方米，转角处的临街商铺面积增大一倍，开间和进深为8×9米；以销售均价为7200元/平方米计算，基本开间总价控制在24-29万元，转角开间总价控制在48-62万元；

二层商铺：

按大型超市格局，基本不作区隔；

三层商铺：

按大型超市格局，基本不作区隔；

业态布局：

B1区主要是银行、旅行社、服装品牌店、鞋类、眼镜、珠宝首饰店、时尚精品、个性创意产品、美容化妆品等；B2区的二、三层全层作为引进大型超市，建筑面积约为8000平方米，B2区的首层与B1区用于销售；

三层：

休闲生活会馆

业态：

健身中心、女子生活会馆、美容美发、主题休闲餐厅、水吧、书店等，三层用于长期持有出租作为长期经济收益；

⏹环境营造；

室外大型入口广场：

在颍河西路及颍西路交汇处，设置大型的入口广场，一方面作为市政的配套广场，提高项目的区域地位，另一方面作为CITYMALL的形象性入口，作为人流的聚集和分散场所；在广场中间可适当设置水景景观或塑像，作为区域标志性景观；

在B2区的东南角设置一小型广场，作为大型超市的主入口，分流购物人流；

主入口广场

室内中庭：

设置内室中庭提高项目的经营环境和采光效果，本CITYMALL共设置两个中庭广场；在CITYMALL的B1区L转弯角部位（两条街道的交汇处），设置直径约为18米的圆形中庭，高度为4层，顶部采用可透光材料封顶,；在B2区中部设置长方形的中庭，增强室内的通透性，提升购物环境；

室内中庭室内休闲景观

室内景观：

在中庭的四周种植高约4米的树木，围绕中庭的每层的栏板边种植垂掉的绿色小植物，增强室内的环境感；

休闲设施：

在每层的中庭四周摆设休闲桌椅，供购物消费者休息之用；

商场室内中庭内部店铺形式

⏹交通组织；

主出入口：

在B1区广场设置主入口，主要是作为B1区CITYMALL的入口，将购物人流引导进入购物消费；

在B2区东南角设置入口和扶手电梯，作为二层超市的入口；

次出入口：

在CITYMALL的东北角、西北角及北面的中间位置设置次出入口，作为商家进出货物口，同时可作为消防通道；

垂直交通体系：

CITYMALL的B1区和B2区都分别设置一上一下手扶电梯，吸引购物人流到2层及3层购物消费，提高其楼层的经营价值；

平面交通体系：

B1区的室内商铺布局，西部围绕中庭呈环形布局，通道宽度约为3米，沿环形通道每隔25-30米；东部，东西走向通道宽度约为3米，南北走向通道宽度约为4米，将各商铺分隔，每层商铺和通道构成“蛛网状”结构；

区间通道：

首层：

B1与B2区间以道路隔开，南北走向的道路为10米宽，长44米；东西走向的道路为8米宽，长110米；

二层和三层：

每层各设有三条交通过道；在CITYMALL北面街道入口上方（B2区西北角）设一条过道（空中走廊）接通B1区，西部过道宽6米，长10米；东面街道入口上方（B2区东南角）设一条过道（空中走廊）接通B1区，过道宽6米，长8米；在B1区中庭部分（L型转角位）设置一条过道接通B2区西南部，过道宽6米，长8米；

⏹配套设施；

本部分是项目购物人流最大的部分，在设计中要充分满足消费者停车购物的需求，同时可作为满足其他区域及市政停车配套设施的需要；建议在CITYMALL的地下一层设置面积约为8000平方米的地下停车场，满足停车的需要；

地下停车：

在CITYMALL的地下负一层设置约8000平方米的地下停车场，一方面是大型商业项目配套的需要，另一方面，可作为项目的长期收益，同时可作为满足人防配套设施的功能；地下停车场的主要功能是满足到CITYMALL及数码文化港购物的大量消费人群的需要；

主出入口：

在B1区广场设置主入口，主要是作为B1区CITYMALL的入口，左右两侧各设扶手电梯作为二、三、四层的入口，将购物人流引导进入购物消费；

在B2区东南角设置入口，并扶手电梯，作为二、三层超市的入口；

次出入口：

在B1区与B2区交界处设置CITYMALL北面街道入口，并在该入口的B1部分设置扶手电梯，在B1区与B2区交界处设置CITYMALL东部街道入口，并在该入口的B1部分设置扶手电梯，作为商家进出货物口，同时可作为消防通道；

沿街休息区：

B区项目临街缩进5米，扩宽成外街广场，在CITYMALL的沿街区域设置分散式的休息场所，沿用以满足消费者的临时休息需要；

沿街分散停车：

B区项目临街缩进5米，在CITYMALL的沿街区域设置分散式的停车场所，用以满足就近停车的需要。

说明：

以上所提出的入口、电梯、货梯、消防楼梯、卫生间等布局主要是考虑人流走向，而设计院可根据建筑设计原则进行必要的调整。