花卉物流项目可行性研究报告.docx
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花卉物流项目可行性研究报告
花卉物流项目可行性研究报告
第一章项目建设的意义和必要性
第二章项目背景
第三章市场分析
第四章项目建设方案
第五章企业组织劳动定员及人员培训
第六章环境保护与劳动安全卫生
第七章消防与节能
第八章项目建设期管理
第九章项目实施进度
第十章投资估算
十一章经济评价
十二章经济效益分析
十三章风险分析及控制措施
第一章项目建设的意义和必要性
1、项目建设意义和必要性
随着社会的发展，人们不断提高生活质量的现实需求也愈加迫切，其中显著的反映就是近年来整个社会的恩格尔系数的持续趋降，而亲近园林羡山慕水、崇尚自然追求环保的消费意识渐成潮流，高品位、纯生态的园林景观和休闲娱乐项目已成为发展区域经济、优化产业结构的战略布局的关键。
2、建设地址
市场位于西部大道与子午大道十字向东200米路北，北邻雁锦花卉市场，南邻西部大道，占地70于亩，总面积350万平方米，拥有高标准室内连点钢结构温棚33万平方木，可容纳100余家入场经营
。
市场上汇集有花卉企业经销，在这里万花斗艳，绽放异彩，。
2012年已有商家陆续入驻此地。
现开门营业的商铺不算多数，大棚多数仍在修建中该地址符合城市总体规划，地势平坦，配套基础设施齐全，地理位置优越，交通十分便利。
2、建设规模及内容
该项目规划总用地面积32662平方米，规划可建设用地面积27234平方米，总建筑面积28975平方米，包括：
建设库房22600平方米和综合办公楼6375平方米。
硬化农机具货场面积633平方米。
并新购置一批先进的办公信息化、花卉检测中心、公共信息服务平台等先进设备及配套运输工具。
项目建成后集农药、化肥、种子、农机具及其他农资商品的仓储、展示和物流配送为一体的经营服务中心，年配送农资化肥3万吨。
序号
名称
单位
指标
1
规划用地总面积
平方米
32662
2
规划可建设用地面积
平方米
27234
3
总建筑面积
平方米
28975
3.1
库房
平方米
22600
3.1.1
库房1
平方米
2455
3.1.2
库房2
平方米
4877
3.1.3
库房3
平方米
15268
3.2
综合楼
平方米
6375
3.2.1
综合楼1
平方米
1425
3.2.2
综合楼2
平方米
4950
3.3
花卉交易货场
平方米
633
4、劳动定员
该项目需劳动人员220人，其中管理人员51人，一般工作人员169人。
5、项目实施进度计划
该项目建设期为1年，计划于2009年12月份开工建设，到2010年11月全部竣工并投入运营。
6、投资估算
该项目总投资估算为8500万元，其中固定资产投资8147万元，铺底流动资金353万元。
在固定资产投资中，建筑工程费2942万元，设备购置安装费2565万元，其他费用1806万元，预备费730万元，建设期利息104万元。
该项目资本金为1700万元。
7、资金筹措
申请银行贷款3500万元，其余建设资金由企业自筹解决。
8、主要技术经济指标
综合技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
指标
1
规划用地总面积
平方米
32662
2
规划可建设用地面积
平方米
27234
3
总建筑面积
平方米
28975
4
容积率
1.06
5
建筑密度
%
52
6
绿地率
%
12.5
7
总投资
万元
8500
7.1
固定资产投资
万元
8147
7.2
铺底流动资金
万元
353
8
经营收入
万元
9900
9
营业税
万元
495
10
税金及附加
万元
50
11
总投资
万元
8500
12
总成本费用
万元
6520
13
利润总额
万元
2850
14
所得税
万元
709
15
税后利润
万元
2127
16
投资利润率
%
29.1
17
投资利税率
%
34.7
18
所得税后内部收益率
%
32.0
19
财务净现值（Ic=8%）
万元
12245
20
投资回收期（含建设期1年）
年
5.17
21
盈亏平衡点
%
29.2
第二章、项目建设背景及必要性
一、政治与政策环境分析
长期以来，中国国内政局稳定，经济增长稳步提升，投资环境不断改善，社会主义市场经济体系不断健全与完善，在公有制的实现形式、建立现代产权制度和大力发展非公有经济等方面取得了重大突破。
党的十六大为国家和社会发展指明发展方向，"三农"问题得到前所未有的重视。
投资建设多功能科技生态休闲山庄，正是切实贯彻国家"三农"政策，发展区域经济和解决部分农民就业和增收的具体表现。
中国加入WTO，政策进一步开放和完善，在挑战的同时也伴随着机遇，省市政府不约而同地作出了做大做强湖南旅游生态产业的决定。
本项目的建设有利于提高在**旅游产业中的地位，增加旅游的实力和影响，也必将为优化省市城建规划、促进第三产业发展作出积极的贡献。
二、经济和社会环境分析
中国国民经济已连续26年保持持续快速、稳定健康发展，广大人民群众生活水平日益提高，据国家统计局的资料表明，我国城乡居民年均可支配收入以及在第三产业项目上的消费水平增幅长期保持两位数的速率，人民迫切要求进一步提高生活质量，对于文化、娱乐、旅游等休闲项目的需求稳步上升。
经济的升温，不但催生了"生态"的观念，也强化了"环保"和"绿色"意识。
仅以旅游为例，专家预测，未来的20年间，国内旅游产业步入黄金期。
即使是在非典肆虐的2003年1-8月间，##省国内旅游收入还是上升了26.06%，而国家林业部的数据显示，去年以花卉业、林业加工、园林绿化为主题的旅游业的产值增幅分别达到30.87%、59.56%和390.10%。
（援引国家林业部发布的数据）
仅在今年"五一"黄金周期间，**市就接待游客34.34万人次，实现旅游收入7965.51万元，同比增长城2.3%，不仅家庭出游总量增加，而且过夜游客增幅达27.26%，近城周边休闲游也成为市场新宠。
但是另一个情况却是：
虽然接待人次在全省排名第二，但旅游总收入排名第五，这就要求旅游接待企业在提高产品服务附加值和引导客人的消费方面大做文章。
在本项目中，该公司以现代高科技手段，引种了国内外数百种名贵花木及果树，同时将公司的生物培植技术专利"复合型生态活体景观植物"项目和"自控式地下垃圾箱"等国际先进技术引入山庄建设，填补了我省乃至全国技术空白，极具显性的社会意义和现实价值，市场前景喜人。
而环保产业和园林产业，不论在国际国内，都被誉为当前的朝阳产业，正由于其社会效益和经济效益双优，国家一直在加大对环保和园林产业的扶持和投入。
结合产业结构调整，各地都掀起了建设环保产业园区和园林绿化基地的热潮。
在这样的背景下启动雁南花卉物流项目，其综合效益的预期是不言而喻的。
一、符合国家的相关产业政策
服务业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进服务业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于实现全面建设小康社会的目标。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中提出“立足优化产业结构推动发展，把调整经济结构作为主线，促使经济增长由主要依靠工业带动和数量扩张带动向三次产业协同带动和结构优化升级带动转变”。
“十一五”规划中提出“产业结构优化升级。
产业、产品和企业组织结构更趋合理，服务业增加值占国内生产总值比重和就业人员占全社会就业人员比重分别提高3个和4个百分点。
”的目标。
二、符合国家的行业发展规划
促进现代物流业发展是一项跨行业、跨地区、跨部门的综合性工作，涉及面广、政策性强，需要各地政府和各有关部门协同配合，形成合力。
大力发展现代物流业，对于推动和提升相关产业的发展，提高经济运行质量和效益，增强综合国力和企业竞争力具有十分重要的意义。
为进一步推进我国现代物流业的发展，在全国范围内尽快形成物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化的现代物流服务体系，国家发展改革委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局联合制定了《关于促进我国现代物流业发展的意见》发改运行[2004]1617号，为我国现代物流的发展提供了政策支持。
其中，农资是重要的农业投入品，是连接工业与农业生产的桥梁，是发展现代农业的重要物资保障和基础。
搞好农资的供应，全面实施现代农业建设，对于稳定粮食生产、保障粮食安全、助农增收具有十分重要的意义。
国办发〔2008〕134号文《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》中指出，加快完善农业生产资料流通体系建设，促进农业发展和农民增收。
国家计委等部门《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见》的通知中提出：
“我国农产品流通设施建设的目标是：
完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场；……逐步形成以全国骨干批发市场为核心，以连锁超市等其它流通方式为补充，以现代物流服务体系为依托，以现代交易、结算、信息、检测、储藏、物流等技术为支撑，以良好的企业经营和资金投入机制为保证，以稳定、有序、规模化的农产品经销商队伍为主体的现代化的农产品市场流通体系。
”
三、符合地区政策和发展规划
经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。
依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完善的配套服务，##经济得到了迅猛发展。
**市委、市政府坚持以市场为导向，以现代物流理念为指导，以信息技术为手段，以降低物流成本、提高物流效率为宗旨，加快物流资源整合，加强物流基础设施建设，努力培育和引进一批现代物流企业，实现物流的社会化、专业化、规模化经营，构建信息通达、物流畅通、快捷准时、结构合理的现代物流服务体系，为生产企业降低生产成本，进而促进##整体经济的腾飞。
因此该项目的建设符合##发展政策和发展规划。
四、项目的建设是推动区域经济快速发展的需要
各地经济的滞后，很大程度上是限制了商业的流通和资源的配置，前端的制造和后端的销售缺少一个高效率的商业平台，而雁南花卉物流配送中心建设项目就是要搭建的平台，以此打通区域物流通道。
通过农资物流中心可以同时带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、运输、金融等相关行业的发展，增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。
五、项目的建设可增加当地就业机会
我国人口众多，富有劳动力。
随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形势严峻。
20世纪90年代以来，我国推出了一系列的体制改革措施和政策安排，他们提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。
该项目的建设属于劳动密集型项目，项目的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员，对当地就业具有促进作用。
六、项目的建设有利于加强农资的质量监管
本项目中建有农产品检测中心，可以对农产品进行源头监管，从源头上提高农资产品质量，更好地服务于“三农”，确保农民利益不受侵害，保护人民群众身体健康和使命安全，保障社会稳定和生产的可持续健康发展，推动社会主义新农村建设。
项目的建设有利于加强农资的质量监管，
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，有利于促进当地经济快速发展，增强企业的综合经济能力，增加就业机会，加强农资的质量管理，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的、可行的。
一、项目建设投资主体单位具有大型物流中心建设、管理的能力
**农业生产资料有限公司**唯一一家提供农资批发零售和技术支持等综合服务的专业性公司。
多年来始终坚持为“三农”服务宗旨，不断完善为农服务体系，县镇村三级销售服务网络健全。
按照布局合理、运营规范、服务便捷的原则，抓网络、抓品牌、抓服务、抓质量，及时引入连锁、超市、配送、总经销、总代理等现代流通方式，优化整合农资流通资源，普及完善农村网络终端，拓宽连锁经营范围，增加优质农资商品种类，增加农资经营的科技含量，让农民用上物美价廉、货真价实的农资商品。
构建起以市农资有限公司为龙头，100多处分公司、加盟店为骨干，110处村级服务站、320个果树、蔬菜种植户为基础的三级农资供应服务网。
在全市设立了80个测土配方点、49个病虫害测报点、105个试验基地，广泛开展以新药肥新技术推广、病虫害预测预报、测土配方施肥等为主要内容的科技服务项目，每年举办农技培训班40多期，培训农民8000多人次，印发各类学习宣传资料17万份。
争取到30多个国内外名牌农资商品的省、地区、县级总经销、总代理权，品牌农资商品的销售额占全系统农资销售总额的86%，在全市树立起了“诚信供销、合作兴农”的服务名牌，确保农资供应数量足、价格稳、质量好、服务优。
二、项目所在地具有优越的物流商业环境及壮大发展的空间
经过几十年体制创新的探索和实践，##已经基本完成了从计划经济向社会主义市场经济的过渡，经济运行机制发生了根本性变化，市场在资源配置中已经发挥着基础性作用，社会主义市场经济的基本框架已经形成，这就为建设现代物流中心城市提供了必要的体制条件。
##省经济实力不断提升，经济结构不断优化，已经具备了由生产服务型城市向现代物流中心城市转型的条件。
##省传统加工工业已经完成了起动地方国民经济的历史任务，带动了与之相关的房地产业、商贸服务、金融信息等行业的发展，初步形成了生产服务型城市。
随着第三产业比重不断上升，以高附加价值产业的快速增长为标志，##经济已经进人了经济功能转型的转折点。
三、符合国家产业政策
现代物流是一个新兴的复合性产业，涉及运输、仓储、货代、联运、制造、贸易、信息等行业。
加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义。
国家发展和改革委员会等九部委签发了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，指出要大力发展新型流通业态，积极发展第三方物流，鼓励支持发展电子商务等现代流通方式，加快构筑起社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系，为该项目的建设提供了政策支持。
第三章市场分析
一、需求分析
（一）园林科技的需求分析
1、宏观层面：
从前面的环境分析可以得知，当前中国的园林产业发展迅猛，进而带动了园林科技的发展，也同时给园林科技的发展带来了新的要求。
中国2002年的花卉产值达到2206534万元，比2001年增长36.87%，这说明了园林花卉产业发展的迅速；另外，据有关专家的估计，现在世界上的植物不下千万，而真正适合于园林绿化的品种极少，不过上百种，科技的需求由此可见。
2、微观层面：
环境绿化、美化水平既是城市居民生活质量的重要标志，更是城市形象、品位的重要体现。
大型和超大型古树名木植物景观则是城市公园绿地、文化广场绿化、美化的精品，市场需求量很大。
长沙市"创建国家园林城市总体规划"，提出在两年内新建100座公园绿地，近几年用于城市绿化、美化工程投资都在亿元以上。
我省的地级市如株洲、XX、岳阳、衡阳、郴州等中型城市，都把绿化、美化作为城市建设的重点工程，全省用于绿化工程的投资达十亿元。
国内的大中城市更是不遗余力地推进城市美化、绿化的工程。
南京市2002年就移栽4万多棵大树入城。
上海市从1998年9月开始实施了"大树引入城市，改善生态环境"计划，计划用三年时间，从沪郊、外地引种100万棵各类乔木，其中大树6万棵。
然而，自然界的原生大树愈来愈少，供需矛盾日趋紧张。
并且大树、古树的移栽后的成活率很低（不到30%）；乱挖乱移造成生态环境的破坏，古树遭致灭顶之灾。
我国各级政府已明令禁止移植销售野生古树、大树。
但是城市绿化、美化对大树、古树的需求不仅不可能萎缩，反而随着城市化步伐的加快更加强劲，城市对山水、植物景观，特别是对大树、古树旺盛的需求，与自然界原生资源的稀缺和原生土地景观、生态环境的保护之间的矛盾更加突出。
技术的需求非常现实。
（二）环保科技的需求分析
1、宏观层面：
国家经济的发展，给环境的保护提出了更高的要求。
国家环境保护总局提出的《国家环境保护"十五"规划》中，明确提出了一些新的环境保护思路和措施，提倡加大对环境保护新技术、新工艺和新设备的研制。
根据具体情况来看，2002年，全国环境污染治理投资为1363.4亿元，比上年增长23.2%。
其中城市环境基础设施建设投资785.3亿元，比上年增加了31.8%；工业污染源污染治理投资188.4亿元，比上年增加了8.0%，其中用于废水治理投资71.5亿元、废气治理投资69.8亿元、固体废物治理投资16.1亿元、其它治理投资31.0亿元；新建项目"三同时"环保投资389.7亿元，比上年增加15.8%。
全国环境污染治理投资占国内生产总值的1.33%。
环境污染治理投资中，城市环境基础设施建设投资占57.60%，增长比例较大。
环保产业的增长，就是技术的发展和新的需求。
2、微观层面：
2004年全省环境保护工作会议指出，目前我省一是污染负荷重，污染物排放总量仍处于较高水平，生活型污染又呈加剧趋势。
每年仅排入"四水"的工业废水在11亿吨左右，未经处理排入江河的城市生活污水大约有9亿吨。
总量控制9项指标中COD的排放量不减反增。
二是局部地区环境污染和生态破坏加剧的状况没有根本好转。
湖南省环保产业年产值已突破100亿元，省政府又制定了环保产业的发展目标并出台具体措施，大力加强环保工程建设和环境保护科研开发，进一步做大做强环保产业。
目前在城镇的环保方面，生活和生产垃圾量非常大，在我国城市一般来说，平均每户3-4口人，日排放垃圾均10公斤左右，绝大多数放置于地面，腐烂发臭，使得蚊蝇滋生造成了对环境污染和居民的危害；很多地方都是把住户的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后装车，不仅费钱而且塑料袋会造成环境污染，并且住宅区地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不仅占地面积大，而且与住宅区优美的环境极不协调。
因此，环保技术和工程的发展空间非常大，尤其在生活垃圾的处理方面，需要有所突破。
（三）旅游休闲需求分析
1、宏观层面：
根据专家预测，未来近20年，中国的旅游进入旺盛期。
国家"2020年发展规划"也提出建设"世界第一旅游大国"的目标。
中国社会和经济的发展，尤其是改革开放的发展，极大的刺激了中国居民享受休闲、领悟文化和进行旅游认知世界和大自然的热情，也吸引了大批的外国居民来华观光。
2002年中国旅游业的产值达到832071万元，同比增长390.10%！
根据湖南旅游主管部门的统计，在去年极其恶劣的情况之下，2003年1-8月湖南的旅游总收入达到154.46亿元，同比增长了11.94%。
生态旅游成为新的时尚，发展形势喜人。
2、微观层面：
今年"五一"期间，**市共接待游客34.34万人次，实现旅游收入7965.51万元，与历年同期相比分别增长5.4%和52.3%。
其中显著的特点是：
家庭出游总量增加、休闲旅游成为"新宠"。
从**市主要的几家宾馆的情况来看，平时的开房率在96.8%以上，节假日更是爆满。
并且在**，休闲娱乐的产业结构还有待优化。
此外，随着"长株潭"一体化的加强，旅游势必会形成一定的互补的"链"式结构，来**休闲娱乐和旅游的本地居民会大大增加。
更为主要的，目前在**休闲娱乐的开发和现有的市场格局没有形成特色，尤其是在生态旅游、休闲方面，旅游开发的品质有待进一步提升。
综合上述，无论是中国大陆、还是##，旅游的发展在量上还有很大的增加，在质的层面，提升和发展的空间更大。
三、市场分析的结论
1、旅游休闲和人环科技的需求非常大，并且需要适当的引导。
2、当前旅游和休闲产业发展状况凸现了现代主流的一种消费文化或者趋势。
近年来，人们的生态旅游消费需求日渐明显，生态游年均递增10-15%，全球生态旅游产值高达3000亿美元。
生态旅游的迅速发展不仅表明人们物质文化生活水平提高，旅游需求结构发生了深刻的变化，同时面对现代工业发展和人口、城市化发展带来的种种不良影响，人们充分认识到了环境保护的重要性。
这一方面说明物质文明的发展，必定促进精神文明的发展，另一方面现代文明的发展促使人们重新去体会和体验中国传统文化的精髓：
"天人合一"的美好境界。
因此，休闲旅游和人环科技发展的需求在本质上是一种文化的需求，而与此相对应的生态休闲将会获得极大的发展，市场潜力和空间巨大。
3、"雁南花卉物流"通过科学的定位，具有鲜明个性特征的功能设计，很好地适应了顾客的需求。
"生态旅游"和"生态休闲"来源于人们对于"回归自然"的向往，他们既需要现实的资源来满足这种需求，也希望或者有必要去了解克服现代产业发展带来的不良效应的途径、技术和未来的手段。
"雁南花卉物流"的定位和全方位的功能很好地满足了顾客的需求，并且也为满足这种需求提供了一定的导向。
4、技术领先满足并进一步扩大需求。
山庄的实用新型技术"复合型生态活体景观植物"开发成果将会有效满足当前城镇绿化对于大树和古树的需求、"自控式地下垃圾箱"技术则必定会给城镇生活垃圾的处理开创新的天地、"热带兰组织培养法"和"绿景天天台植草"等项目也将会给园林绿化、屋顶建筑绿化、以及对于极具观赏价值花卉的开发，做出积极的贡献。
这些项目的使用、推广、合作定能满足人环科技企业和产业的需求，并由此带动生态休闲产业的发展。
5、市场营销一般思路：
①顾客定位：
A.城乡居民中的中、高收入家庭和个人；
B.有休闲和娱乐需求的团体客户；
C.园林、环保生产和技术开发企业。
②市场卖点：
人环科技和休闲娱乐的融合。
第四章项目建设方案
4.1.1建设内容
该项目为某市棉花有限责任公司建设工程。
项目主要共分交易、信息、仓储、配套服务四个区。
（一）主要建设内容
1、交易区
交易区占地面积11亩，建筑面积8048万平方米，其中作为集中式的交易展览大厅约3240平方米（两层结构）。
交易大棚建筑面积1728万平方米，独立门面交易区1080平方米。
2、办公配套服务区
综合办公大楼总建筑面积1800平方米，其中办公区800平方米,农产品研发中心1000平方米。
3、信息区
信息区考虑建信息大楼一幢，总建筑面积7100平方米，其中：
农副产品电子商务平台1500平方米，资金结算中心500平方米，农副产品期货中心1500平方米，检测中心1000平方米，计算机中心750平方米，其他350平方米。
4、仓储区
有普通产品存储、气调库、冷库等几种方式。
仓储区占地约6亩，存储面积3496平方米，气调库1040平方米，存储量4000吨；冷库504平方米，存储量2000吨。
普通仓库存储量5000吨。
总存储量1.1万吨、存储的农产品品种有粮食、棉花、副食品、农副产品。
（二）配套基础设施建设
1、辅助设施
新建磅房、变配电站、锅炉房、制冷机房、水泵房等辅助设施，400立方米消防水池一座。
2、垃圾堆场
新建垃圾堆场1处，位于市场东北角，配置垃圾清扫、装车及运输设施1套。
3、总图
建停车场一处，面积约2000平方米,绿化面积5200平方米。
4、公用工程设施
建设满足项目经营需要的强电、弱电、给排水、采暖通风、消防、外管网等公用工程。
4.1.2经营范围
1、主要经营花卉、苗木及林产品；
2、花卉期货交易平台；
3、与市场交易有关的信息咨询、资金结算、商业服务等；
4、设施出租及相关服务；
5、花卉研发产品
4.1.3经营方式
1、各经销商自行组织货源，先行检验检
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