荣昌东湖湿地公园开发建设及招商引资项目建议书.docx
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荣昌东湖湿地公园开发建设及招商引资项目建议书
荣昌县东湖湿地公园开发建设及招商引资项目建议书
东湖紧邻县城，位于成渝公路与成渝高速公路之间，属峰高街道城镇规划区范围。
在新的荣昌县城乡总体规划中，已纳入县主城规划区内。
该区域具有典型的浅丘地貌特征，区位优势明显、生态环境优良，水体景观和植被景观丰富，建设东湖湿地公园有着得天独厚的条件。
本项目建议书依据中博地产“东湖水库地块项目发展策略规划及经济技术评价报告”、县政府批准的“东湖湿地公园片区修建性详细规划”及有关部门提供的数据资料，对该项目综合分析后提出。
一、东湖片区基本情况
东湖片区包括东湖水库、渝西植物园、原鱼种场及成渝公路与成渝高速公路之间未开发建设的区域，总面积151.39公顷（2270.85亩）。
按照规划，其用地分为两个部分，一部分为东湖湿地公园规划用地，一部分为房地产开发用地。
（一）湿地公园用地控制情况
1、东湖湿地公园规划用地范围总用地面积85.13公顷（1276.95亩），包括水域面积21.41公顷，折合321亩，因此，公园规划用地面积实际应为63.13公顷，折955.80亩。
（水库征地确权面积31.2公顷，折合468亩，其水淹部分为21.41公顷，折合321亩，土地为国有性质。
）
2、在公园规划用地总面积63.13公顷，已征用地总面积为34.86公顷，折522.90亩，包括水库征地确权面积9.79公顷，折146.85亩；渝西植物园片区A地块已征用面积13.86公顷，折207.9亩；渝中区园林局片区B地块已征用面积5.42公顷，折81.3亩；尹成裕等拟建住宅C地块已征用面积4.36公顷，折65.4亩；四川美院画家村D地块已征用地面积1.43公顷，折21.45亩地。
未征用土地28.27公顷，折424.05亩。
3.可用于公园建设的土地面积为51.92公顷，折778.80亩，包括未征用土地28.27公顷，折424.05亩。
（二）开发用地情况
，用于房地产项目开发的规划用地位于湿地公园与成渝高速公路之间，与高速公路路间距离50米，为原峰高镇城镇总体规划确定的商住用地，与东湿地公园外围控制道路相接，总面积66.26公顷，折993.90亩，其中市政道路用地9.36公顷，折140.4亩，实际用于房地产开发项目用地为56.9公顷，折853亩。
二、东湖湿地公园规划方案及投资测算
（一）东湖湿地公园修建性详细规划情况
东湖湿地公园修建性详细规划的设计构思是，按照湿地公园的建设要求，结合水库改造及植物培育，打造融自然、原始、生态为一体，兼具旅游休闲、度假观光、体育运动、科普教育、文化展演等多种功能的现代湿地风景区。
（二）公园投资估算
根据规划，东湖湿地公园的建设主要体现“自然、原始、生态”的风格，工程建设项目较少，主要为公园配套及提供服务的建设项目，少数为景点建设项目。
1、公园配套及提供服务的建设项目工程量
（1）酒店，建筑面积5022㎡；
（2）画家村，建筑面积4169.77㎡；
（3）农家乐，建筑面积1922.38㎡；
（4）高尔夫球场，建筑面积3651.83㎡；
（5）湿地科普教育馆，建筑面积1500㎡；
（6）其它附属建筑，建筑面积2150㎡。
（7）景桥3座
（8）公厕4个
2、少数景点项目工程量
（1）绿化203250㎡
（2）人工水体32285㎡
（3）硬质铺装53516㎡
（4）人行道路19026㎡
（5）亭廊1500㎡
3、湿地公园投资测算明细：
根据重庆中博房地产投资咨询公司对东湖片区项目发展策略规划及经济技术评价报告书提供的资料，东湖湿地公园投资总额为18254.88万元人民币（不含土地成本），具体数据详见下表。
湿地公园投资总表
序号
成本构成
计费标准
总费用（万元）
备注
1
前期工程费
989.31
详见附表1
2
工程建设费
15075.92
详见附表2
3
项目管理费
3%×房屋开发费
452.28
人员工资及福利等管理费用
4
规费\税费
691.09
详见附表3
5
基本预备费
2%×上述各项费用
344.17
主要用于无法预算的项目开支
6
财务费用
702.11
融资成本,按1-6项和的50%作为融资资金,年成本率8%,其于为自己及滚动开发资金.
7
合计
18254.88
其中，1.前期工程费用
序号
内容
计费标准及依据
总费用（万元）
备注
1
市场调查与项目研究策划
议价,用于实地公园综合策划
100.00
调查,可行性研究,策划等
2
规划设计费
按建面20元/㎡计算
94.16
包括项目总体规划及方案设计,初设,建筑施工图设计
3
园林景观绿化设计
按绿地面积10元/㎡测算;公园绿地率65%,住宅绿地率40%
525.20
4
地质勘查费
按2.5元/㎡计算
202.00
计办价
（2002）1153,市场包干价或按钻孔深度100-130元/米计算
5
三通一平
按总建面5/㎡测算
23.54
含场地平整及施工用水电路通
6
施工图审查费
按建面1元/㎡测算
4.17
市场价格
7
勘查成果审查费
勘查费总额的6-10%
16.16
渝价（2000）830号
8
工程监理费
按建面5元/㎡估算
23.54
市场价格
合计
989.31
2.工程建设费用
序号
成本项目
计算方法或依据文件
计费基数
单位
单价
（元）
分项
小计
（万元）
合价
（万元）
1
土建工程
3679.26
1.1
地上建筑
不含装饰,建面800元/㎡
38238
㎡
800
3059.03
除
保留房
1.2
地下建筑
不含装饰,建面800元/㎡
7753
㎡
800
620.22
地下
车库
2
安装工程及专业分包工程
1080.78
2.1
一般水电安装
按建筑面积50元/㎡
45991
㎡
50
230
2.2
智能化工程
根据设计暂估50元/㎡
45991
㎡
50
230
2.3
消防工程
按建筑面积120元/㎡
45991
㎡
120
552
2.4
防雷工程
按建筑面积5元/㎡
45991
㎡
5
23
2.5
通风工程
按建筑面积10元/㎡
45991
㎡
10
46
3
装饰工程
室内外装饰费用,不含家具电器饰品等
2557.44
3.1
会所
建面1500元/㎡
3097
㎡
1500
465
3.2
酒店
建面2500元/㎡
5022
㎡
2500
1256
3.3
高欠夫球场
建面1800元/㎡
3652
㎡
1800
657
3.4
湿地科学普教育馆
建面1200元/㎡
1501
㎡
1200
180
4
室外工程
4.1
绿化
按实作面积80元/㎡
203250
㎡
80
1626
4.2
总平
按场地面积15元/㎡
877361
㎡
15
1316
4.3
人工水体
按450元/㎡
32285
㎡
450
1453
4.4
硬质铺装
按250元/㎡
53516
㎡
250
1338
4.5
人行道路
按道路面积300元/㎡计
19026
㎡
300
571
4.6
车行道路
按道路面积380元/㎡计
8592
㎡
380
326
4.7
亭廊
按25组60㎡/组测算
1500
㎡
1000
150
4.8
景桥
按50万元/座测算
3
座
500000
150
4.9
公厕
按30万元/个测算
4
个
300000
120
4.10
电气\电讯
按设计规范要求估算
330
4.11
给排水
按设计规范要求估算
178
4.12
燃气
按设计规范要求估算
100
4.13
通风
按设计规范要求估算
100
5
建安工程费小计
15075.92
3.规费/税费
序号
内容
计费标准
分项小计
备注
1
规划费用
城市建设配套费
按建筑面积90元/㎡
423.72
渝府07年调整通知
建设工程规划综合费
按2元/㎡
9.42
渝办发（2005）48号
2
建委系统收费
建设工程质量监督费
建安造价的0.28%
42.21
喻价[2001]345号;渝府发[2001]106号
建设工程交易所服务费
中招标方交纳0.75‰
11.31
渝价[2005]143
定额测定费
按建安工作量的0.14%收取
21.11
渝府发[2001]106
施工合同印花税
0.03%×合同金额
4.52
合同公证费
0.02×合同金额
3.02
白蚁防治费
按建筑面积0.5元/㎡
2.35
渝价（2002）662号
3
人防易地建设费
30元/㎡×规设总面积
141.24
渝价[2004]32号
4
园林绿化赔偿费
按实际情况,不考虑
渝价[2006]75号
5
集中绿化建设费
项目开发可满足绿化要求,不考虑
渝价[2006]75号
6
超标噪声排声排污费
据分类标准按实计,一般4元/㎡
18.83
渝价[2006]21号
7
国土房管系统规费
地质灾害评估费
根据国家指导价格,按二级测算,约5万元
5.00
渝价（2002）257号
建设项目用地勘查费
地籍测绘1:
500约8万元
8.00
渝价（2000）368
8
防雷相关费用
防雷工程设计审核\施工监审收费
工程概（预）算大于1000万元,按工程概（预）算0.1‰收取,取土建工程费用
0.37
重庆市物价局关于防雷工程设计审核施工监审收费标准的通知
合计
691.09
4.湿地公园投资分析
根据以上数据，从政府角度考虑，在东湖湿地公园的投资中，策划公司估算的有关间接费用可不予采纳，这部分费用包括：
A、前期工程费983.91万元；
B、工程建设费中的地下建筑工程620.22万元；
C、行政事业规费691.09万元；
D、项目管理费452.28万元；
E、基本预备费344.17万元；
F、财务费用702.11万元。
合计：
3793.78万元。
对公园的经营性建设项目投资可以单独列出，不列入公园建设成本。
这部分建设项目包括：
会所、酒店、高尔夫球场馆、湿地科普教育馆项目的土建、安装、装饰工程等，其投资估算为6698.03万元。
不考虑以上因素后，公园景观建设及基本建设费用估算为7763.07万元。
公园用地成本将占投资的主要部分。
因公园控制用地范围内巳征用部分土地，其中大部分土地为政府所有，可直接转为公园用地，少量土地为个人建设用地，可采取置换处理，因此，实施公园建设只需新征用地28.27公顷，折424.5亩。
根据国土部门摸底调查，东湖片区征地成本价格18万元/亩，公园用地按行政划拨用地，实行成本地价，用地总成本为424.5亩×18万/亩=7641万元。
按照上述分析，东湖湿地公园总投资由三部分构成：
一是用地成本、二是公园景观及基础设施建设成本、三是公园经营性建设项目投资。
其中公园用地成本为7641万元，公园景观及基本建设投资7763.07万元，公园经营性建设项目投资6698.03万元，总投资为22102.1万元。
如不考虑公园经营性建设项目投资6698.03万元，则公园总投资为15404.07万元。
三、东湖高档住宅小区投资估算。
（一）东湖高档住宅小区修建性详细规划情况
居住区为团式布局，按“田”字网络组织道路体系。
自西向东的“龙”型生态轴线将五个组团串联起来。
一组团为花园洋房与联排别墅混合组团，二组团为花园洋房组团，三组团为独立别墅与联排别墅混合组团，四、五组团为纯联排别墅组团。
一、二组团临高速路规划有12栋11层的小高层住宅。
小区集中布置小学、幼儿园及超市。
会所位于居住区西北侧临体育中心处，为居住区的主入口。
别墅结合地形围绕水体按自由式布局，花园洋房则通过院落的形式，形成一系列丰富的人性化休憩活动空间。
（二）规划指标和面积分布
1、居住区规划技术指标：
规划用地面积56.9公顷，
建设用地面积518353平方米，
总建筑面积537894平方米，
其中地上建筑面积518353平方米，地下建筑面积19541平方米。
容积率0.85,
绿地率40%
建筑密度24%
2、居住面积分布
独立别墅26530㎡
双拼别墅4656㎡
联排别墅116916㎡
花园洋房220290㎡
电梯公寓129953㎡
3、公建面积分布
底屋商业建筑面积20008㎡
超市建筑面积3504.69㎡
小学建筑面积6562㎡
幼儿园建筑面积2779.31㎡
地下建筑面积19541㎡
（三）投资估算
1、居住小区土地成本。
东湖高档居住小区规划建设用地面积569000㎡，规划容积率为0.85，可建建筑面积518353㎡。
按房屋建筑面积每平方米用地成本500元计算，总用地成本为：
518353㎡×600元/㎡=31101.18万元。
折合每亩地价36.44万元。
2、居住小区房屋建设成本。
（1）多层别墅：
按房屋建筑面积每平方米用地1200元计算，建设成本为：
148102㎡×1200元/㎡=17772.24万元。
（2）花园洋房：
按房屋建筑面积每平方米用地1100元计算，建设成本为：
220290㎡×1100元/㎡=24231.9万元。
（3）高层公寓：
按房屋建筑面积每平方米用地1500元计算，建设成本为：
129953㎡×1500元/㎡=19492.95万元。
（4）小区公建：
按房屋建筑面积每平方米用地900元计算，建设成本为：
20008㎡×900元/㎡=1800.72万元。
（5）地下建筑：
按房屋建筑面积每平方米用地800元计算，建设成本为：
19541㎡×800元/㎡=1563.28万元。
居住小区房屋合计建设成本：
64861.09万元。
3、小区道路绿化环境工程。
（1）小区绿化环境工程。
该小区规划绿地率为绿地率38.7%，应实施绿地面积为20万㎡，每平方米绿地投资400元，建设成本为：
200603㎡×400元/㎡=8024.12万元
（2）小区道路工程。
小区道路面积按项目规划用地面积的15%计算，道路总面积为77753㎡，每平方米造价按250元估算，建设成本为：
77753㎡×250元/㎡=1943.82万元。
小区道路绿化环境工程建设成本：
9967.94万元。
4、小区总投资估算为100746.68万元。
（四）销售预测
根据市场预期，该小区别墅预测销售建面均价3000元/㎡，花园洋房预测销售建面均价2400元/㎡，高层公寓预测销售建面均价2000元/㎡，其销售额分别为：
1、小区别墅：
148102㎡×3000元/㎡=44306万元。
2、花园洋房：
220290㎡×2400元/㎡=52869.6万元。
3、高层公寓：
129953㎡×2000元/㎡=25990.6万元。
总销售额预测为：
123166.2万元。
（五）盈利估算
该项目总收入为123166.2万元，总支出为105930.21万元，品迭后可实现盈利为17235.99万元。
说明：
以上所有估算均按静态投资，未考虑资金占用的财务费用。
四、市政道路及桥梁建设投资
东湖湿地公园片区与相邻其它区域间有一条市政干道和市政桥梁一座，是该片区实施项目开发的必要基础设施，应先行建设，并纳入东湖湿地公园片区投资总成本中。
该市政道路全长2025米，道路红线宽18米，包括车行道9米、两侧人行道各4.5米，沥青混疑土路面，工程含绿化、路灯及排水系统。
桥梁为为石拱桥，单跨，跨度35米。
经我局依据《1999年重庆市政工程预算定额》进行编制，工程总造价为1935.3万元。
其中道路工程1535.3万元，桥梁工程400万元。
五、项目特点及存在的问题
东湖湿地公园片区开发建设具有以下特点：
1、建设规模大，总用地面积达到151.39公顷（2270.85亩），涵盖湿地公园建设和房地产开发建设项目。
其中，公园用地面积规划湿地公园控制面积85.13公顷（1276.95亩），开发建设用地面积56.9公顷（853.5亩），市政道路用地面积9.36公顷（140.4亩）。
2、项目品质高。
湿地公园规划起点高，以湿地生态和景观建设为主，房地产项目建设以别墅、花园洋房为主，容积率仅为0.8。
3、项目投资大。
湿地公园总投资超过1.6亿元，房地产项目总投资超过10亿元。
4、建设工期长。
预计工期将达到五年左右时间。
5、湿地公园建设是片区开发的先决条件。
湿地公园建设项目与房地产开发项目相辅相成，没有湿地公园的规划建设，就没有房地产开发项目，
6、湿地公园用地情况及土地权属关系复杂。
除渝西植物园、东湖水库已征用地属政府及国有单位使用外，另有相当部分个人征地位于其中，有的用地已建设成高档住宅。
另有部分土地出租后建成农家乐，租期长达十年左右。
7、东湖水库水域面积受农业生产影响较大，致使未来湿地公园的水体建设受到限制和制约。
8、现有设施涉及多个部门管理，如渝西植物园属县林业局、东湖水库属县水务局、渔种站及部分土地属县发改委等。
六、建议
综合该项目的有关情况，为加快推进东湖湿地公园建设，可采取房地产项目带动公园建设。
具体措施包括：
1、由政府出台将位于公园核心区的50亩住宅建设用地置换至水库库尾区域，确保公园用地的完整性。
2、东湖湿地公园新征建设用地按行政划拨方式提供，地价执行成本地价。
六、建议
综合该项目的有关情况，为加快推进东湖湿地公园建设，可采取房地产开发项目带动公园建设，具体措施包括：
1、由政府出面将位于公园核心区的近50亩住宅建设用地置换至水库库尾区域，确保公园用地的完整性。
2、东湖湿地公园新征建设用地按行政划拨方式提供，地价执行成本地价。
用地总成本为424.5亩×18万/亩=7641万元。
该土地价款由房地产开发业主垫付，公园建成投入运行后由县财政分三年付清。
3、公园内已征用的国有土地统一交由公园投资者使用，并可按规划实施项目及设施建设。
4、公园景观及经营设施按照谁投资、谁经营的原则，由房地产开发业主投资建设，经营权归投资者，经营期限为50年，从设施建成投入运行之日起计。
5、公园内景观及经营设施建设的行政事业收费实行先缴后返的原则全额返还投资业主。
6、公园门票收益归投资者。
7、规划商住用地范围内的土地由房地产开发业主用于房地产项目开发，容积率按不大于0.8、绿地率不小于40%、建筑密度不大于25%控制，其它配套设施按规划要求设置，包括新建一所不少于12个班的小学一所。
8、房地产项目开发用地按出让方式供地，实行公开招、拍、挂。
地价以评估价为准，按楼面地价600元/平方米计算，拆每亩土地价格36.44万元。
56.9公顷853.5亩用地，土地成本31101.54万元。
9、公共市政道路及桥梁按照审批的规划设计标准建设，由政府出资兴建。
房地产开发业主可先行垫资修建，资金从房地产开发项目缴纳的配套费中支付，实行先缴后支，估算投资额为1935.3万元。
10、禁止在公园用地范围内建设私人住宅和出售经营性设施。
11、公园内已出租的土地建设其它经营性项目可由政府协调收回出租土地。
如与公园经营服务项目不冲突的可在出租到期后收回。
12、政府承诺负责协调处理湿地公园水库蓄水和农业生产用水的矛盾。
13、公园建设周期为3年，房地产开发项目建设周期为5年。
七、结论
根据本项目建议书，在满足预测土地征地成本18万元/亩的条件下，依据已审定的修建性详细规划和方案策划，采取房地产开发带动公园建设的方式，则可实现政府在三年内不投入资金的情况下建成一个拥有85公顷用地和水面规模的东湖湿地公园，且公园土地属政府所有。
在五年内，抵扣公园用地成本后，政府仅从该片区的土地开发中就可获得超过8000万元的出让收益。
因此，该方案具有一定的可操作性，建议推进实施。
该项目策划及修建性详细规划编制费68万元由项目业主承担。
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