如何书写缺陷报告.docx

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如何书写缺陷报告

如何书写缺陷报告

1、写缺陷报揭发给开发公司必须有某公司尊称后说明与客套话。

--公司：

我们通过……发现…问题

可能会带来……后果

期盼整改。

2、缺陷容归类

如：

一、设计方面。

二、电施方面。

三、土建方面。

等等

让开发公司看了清晰。

3、缺陷容描述〔提供一份清水公寓的开发缺陷报告供参考〕

①地点、是普遍的还是单一的有说明，

②缺陷容，一定要讲清楚、配以照片最好，

③缺陷造成后果，能够说得越严重越好、但不要过头、多以平安角度看问题，

④缺陷造成业主或政府或管理带来的投诉、罚款、难度、费用增加等，

⑤缺陷整改建议。

4、结尾客套

我们是从物业管理角度……知识面窄等……有不清楚，共同来分析等等。

〔提供一份玫瑰园缺陷报告供参考〕

清水公寓设施设备前期配置缺陷

1、清水公寓的消防水箱检修口在单元门口，考虑单元门景观效果，仅使用普通铁板盖板罩住，没有做好任何平安防护措施，消防水箱水位比拟深，玩童意外掉入可能出现生命平安；杂物垃圾掉入水箱可能阻塞管道和损坏阀门，存在着运行平安隐患；

建议：

将铁板盖板做成翻盖门，在靠墙处安装锁具上锁。

3、清水公寓的地下车库出入口的设计，采用将高层的一楼一套户型拿掉后形成门楼，增加门楼高度，到达一种设计效果，把地下车库出入口安置在门楼下，使门楼更感觉非常高、通畅；但对高层的主下水管道的处理没有做好，造成整个门楼简陋，管道维修困难，雨水飘入墙面水迹流挂，无法到达设计效果。

建议：

设置门楼技术隔层，或者采用上人吊顶，将横向下水管道隐藏于隔层；通向窨井的直向下水管道尽量放置在外立面，使整个门楼简洁、明亮，筒灯安装在吊顶上，解决了顶灯和主管道维修，又能到达根本设计要求效果。

4、清水公寓的地下车库入口坡道防滑地面龟裂，松脱破裂，影响整体美观；采用水泥嵌防滑条，因坡道基面完成后再施工水泥防滑条，二个面的粘合力相对较差，汽车通行一段时间，粘合面差的部位极易脱裂，不但影响了美观，又较难维修；同时因破碎小石子泥沙与坑洞积水，使车辆行驶将泥沙带到地下车库和路面道路造成了地面湿滑，又增加了管理公司的管理本钱；坡道二侧踢脚没有设置导向水槽，使保洁冲洗水与雨水和地表水无法有效的排放；

建议：

1〕地下室车库机动车坡道，宜采用石等防滑条砖铺设，或者采用柏油铺设，对后期管理维护比拟方便。

2〕在地下室车库机动车坡道粉刷找坡施工时，就对机动车坡道二侧踢脚设置导向水槽，那么不管用任何材料铺设坡道防滑条，都会产生较合理的坡道导向水槽。

7、清水公寓的落地配电箱没有进展架空防水防潮处理，配电箱直接落地安装，造成配电箱底部锈蚀严重，同时存在着地面水浸进入配电箱的用电平安隐患；清水公寓的配电箱和配电装置安装施工时，没有进展规标识，给日后操作和维修带来了很大的麻烦，管理公司可能因误操作，造成与业主的纠纷和业主投诉。

建议：

1〕落地安装的配电箱，应架空或垫高20㎝以上，入地穿线管也需高出地坪标高15㎝以上，防止配电箱和管线进水，也使配电箱底部防潮与防止锈蚀；

2〕任何配电管线和配电箱安装施工，必须严格按国家相关规进展线路标识，开发商和监利应认真监视，管理公司在进展交接验收时对无标识的配电管线和配电箱，应催促进展整改；

3〕现场建议，管理公司对操作配电箱开关进展试验后标识，方便日常操作和突发事件时的应急处理；配电线路在维修时应采用电笔和万用表进展效验，注意操作平安。

11、清水公寓的局部地下自行车出入通道设挡水沟没有做到位，日后雨水较大时，无法有效的阻挡雨水侵入地下自行车库，将会使车库地面流淌雨水，造成业主使用的平安隐患。

建议：

在开发中地下自行车出入通道设挡水沟做在通道二侧墙间，或者采用凹型挡水沟有效的阻挡雨水侵入；任何地下出入坡道口，地下室车库坡道下挡水槽盖板建议采用排水槽垂直与坡道的排水槽盖板，并在挡水槽后的车库地面粉刷找坡施工时，车库地面标高向排水槽形成导水坡或者车库地面标高加高形成挡水面。

绿城玫瑰园产品缺陷报告

绿城·玫瑰园产品缺陷的建议报告

吉利嘉苑开发：

绿城·玫瑰园A1地块于2009年5月29日交付，我司效劳人员与贵司工程人员一道陪同业主对房屋设施进展了初验，对所发现的局部产品缺陷进展了汇总并与贵司相关部门的管理人员进展了沟通和交流，现从物业管理者与使用者的角度，就现场发现的局部问题提出如下意见和建议，供贵司参考。

检查依据

1、GB/T19001-2000idtISO9001:

2000质量管理体系要求；

2、全国物业管理示住宅小区标准；。

二、交付现场验房组成员

绿城物业管理分公司物业管理部经理巩严

绿城物业管理分公司工程部经理四清

绿城·玫瑰园物业效劳中心经理闫旭

玉环渝汇·蓝湾实物指导员芳丽

临海湖畔商城实物指导员章玉收

玉兰广场销售案场经理助理建飞

东泰华庭物业效劳中心管理员许洛丹、娅媚、

绿城·玫瑰园物业效劳中心管理员朱敬剑亮周华楠

三、产品缺陷情况

〔一〕、设计方面：

1、13幢每个单元从一层到五层，进户门前的入户花园三面墙体属于敞开退入式的格局（如：

图1、图2），极易会使业主误认为是属于自家户；从设计上来看，主卧卫生间通风管道采光窗户直接开在入户花园，一旦封闭进户门前的花园，主卧室异味很难排除，将影响业主的身心安康，已领房业主领房时都要求在二次装修时封闭进户前的花园。

从物业管理的角度来看，当地政府相关部门和业主对房屋外立面管理政策与标准缺乏、意识淡薄，房屋外立面管理存在很大的难度，一旦封闭将影响园区的整体美观。

希望共同协商解决方案，减少管理纠纷。

〔图：

1〕〔图:

2〕

建议：

①、在后续楼盘的开发中，改变进户门前的入户花园的地块使用性质，因为该设计有以下弊端：

a、花园面积小、独户业主进出主通道，业主不可能将该地块作为花园来使用。

b、假设不封闭花园，一旦有风雨侵入，业主会误认为侵入户，投诉开发公司。

c、封闭花园，将影响园区外立面整体美观，主卧卫生间异味又无法散去。

f、当地对外立面属于全体业主的观念非常淡薄，封闭阳台实属正常装修，加强管理必然会造成纠纷。

②、一楼入户花园的铁艺栅栏目前只安装了三分之一〔如：

图1〕，直接影响业主平安，应将铁艺栅栏剩余局部做完整或将剩余局部改装成门，并配上门锁，减少业主装修全封闭。

③建议业主未装修顶峰前，组织评审统一封入户花园的可行性，便于明确外立面管理的目标。

12、园区景观绿化用水龙头位置不合理，局部龙头设置在绿化带，绿化工浇水，保洁也会使用绿化水龙头就近取水，造成水源四周植物严重踩踏，同时水龙头取水时造成周围长期积水，使周围草坪和植物很难成活〔如：

图13〕。

〔图：

13〕

建议：

①应将绿化带的水龙头位置移位，安装到下水道窨井附近，不易造成积水。

②无法移位，建议建取水小道，道侧做导水沟，引入近处下水道窨井。

〔二〕、质量问题：

1、阳台、及露台护栏成品保护不善，油漆脱落比拟严重，业主在领房的过程中对此反映强烈，有的业主就因为此问题而拒绝领房。

〔如：

图14〕。

〔图：

14〕〔图：

15〕

建议：

尽快请施工单位重新进展补漆，减少业主投诉。

2、9#、10#、11#、12#一楼楼梯拐角处严重积水，而且积水面积较大〔如：

图15〕，直接影响业主出入。

建议：

①在积水处改变坡度或增加窨井。

②建议二侧挖导水沟，引入近处下水道窨井，导水沟上可铺设鹅卵石装饰。

6、如〔图18〕所示，有局部底层单元楼道外墙上安装了消防

灭火器。

此种安装方式有以下弊端：

a、室外公共区域消防灭火器作用无法表达〔公共区域消防灭火器材配备以消防箱式构造〕；b、露天安装消防灭火器，没做任何防护措施，长期被风吹、雨淋、日晒会影响消防灭火器的使用期限和使用效果，存在一定的平安隐患。

c、影响外立面的美观。

〔图：

18〕

建议：

开发公司购置灭火器箱放置到每个单元楼道便于应急时使用。

（三）、土建

1、10#楼前方12#楼墙后绿化带靠近12#墙壁局部，土层标高高于房屋地面标高，外墙由于长期被泥土与积水浸泡会造成墙体起皮和脱落〔如：

图19〕时间一久积水易渗漏进房屋部。

〔图：

19〕〔图：

20〕

建议：

墙体与绿化带间开挖10-15㎝导水明道，导水沟上可铺设鹅卵石装饰。

2、园区道路多处积水严重，遇雨天无法步行〔如：

图20、图21〕，给业主的出行带来了不便。

〔图：

21〕〔图：

22〕

建议：

①在积水处改变坡度或增加窨井。

②建议二侧挖导水沟，引入近处下水道窨井，导水沟上可铺设鹅卵石装饰。

〔四〕、配电设施方面

1、放置在单元门口的临时配电柜，存在平安隐患〔如图22〕，影响园区整体的美观。

a、业主进出时开启单元门易碰撞配电柜，造成线路接点螺丝松动而产生电路故障；b、儿童因好奇会乱按按钮易损坏设备；c、工程人员操作或维修时会阻碍业主进出。

建议：

贵司将临时配电柜移位，正面朝向墙，在墙的对面开门。

这样工程人员操作或维修时不会挡住通道，又消除了平安隐患。

以上报告容为绿城·玫瑰园交付现场发现的缺陷，可能不够全面和准确，假设贵司对以上容有何疑问，可随时与我司联系或约时进展探讨。

〔批注：

整篇报告分类不是很清晰，局部照片拍摄不到位没有表达缺陷实际容〕

绿城物业管理分公司

工程部

二○○九年六月三日