老年公寓生态养老院大学生创业计划书商业计划书.docx
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老年公寓生态养老院大学生创业计划书商业计划书
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生态养老院创业计划书
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一、执行总结
-12-
（一）背景和项目简述-12-
（二）机会概述-13-
（三）目标市场的描述和预测-14-
（四）竞争优势和劣势分析-17-
（五）经济状况和盈利能力预测-19-
（六）团队概述-20-
（七）预计能提供的利益-20-
二、产业背景和公司概述-21-
三、市场调查和分析-28-
（一）老年人物质生活状态-28-
（二）老年人精神生活状态-30-
（三）市场分析及预测-32-
（四）市场发展的走势-32-
（五）竞争对手分析-34-
（六）竞争优势-35-
四、公司战略-36-
五、总体进度安排-42-
（一）服务介绍及收入-42-
（二）市场份额-44-
（三）主要合作伙伴-44-
（四）融资方案-45-
六、关键的风险、问题和假定-46-
（一）关键的风险分析-46-
（二）风险规避即应对措施-48-
七、管理团队-49-
八、公司资金管理-50-
九、财务预测-51-
（一）会计报表-51-
（二）财务分析-51-
十、假定公司能够提供的利益-53-
（一）总体的资金需求-53-
（二）投资人可以得到的回报-55-
（三）投资人退出策略-56-
一、养老机构产业化发展的方向
从经济学的角度分析，需求使人产生消费的动机和行为，进
而刺激供给的变化，促进产业结构的变革。
老年人的养老需求有其特殊性：
一是老年人由于身体机能老化和疾病的原因，饮食起居需要人照顾，不同身体状况和疾病要求是多样性的，有些情况家人和保姆是不能照顾到位的，需要有较专业医护人员和营养师才能护理好。
二是由于家庭经济状况和住房条件的原因，有些家庭没有能力请保姆，即是请了保姆也不一定能够满足特殊护理老年人的要求。
如果老年人出现疾病同样会影响子女的工作和学习，在疾病的预防和治疗上相对养老机构的医疗护理成本会更高。
三是从老年人的心理来看，老年人不愿意被子女囚禁”在家里，孤独的生活会使其感到痛苦。
老年人不愿意被人遗弃”，如果子女将其送到条件较差，或是交通不便远离城市的养老机构，有些老年人容易产生自残、自杀的倾向。
那么，养老机
构将沿着怎样的方向发展呢？
根据上述对老年人养老的需求分析，养老
机构产业化发展的三个基本方向：
1、大力发展规模经营。
规模经营可以充分发挥人财物的集中优势，容易在公众中形
成良好的信誉度和公信力。
目前我国尚未对养老机构的规模大小形成较为统一的等级划分标准，但就一般民众心理认同而言，养老机构的床位数在200张以下的为小规模，床位数在200-500张之间的为中等
规模，床位数在500张以上的为大型养老机构。
我认为规模经营就是发展大型养老机构。
那么，为什么要把规模经营作为养老机构发展的
方向呢?
理由主要表现在如下方面：
（1）建筑设计规范。
目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁布的《老年人建筑设计规范》进行设计和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题，以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。
（2）医疗护理上的优势较为明显。
由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸引一些有专业知识和经验的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的服务水准。
特别是对那些有多种疾病的高龄老年人，可以使之有医疗保障的安全感。
（3）休闲环境较好。
大型养老机构在规划设计时，一般都会结合自有土地、空间的实际情况，建设一些适合老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。
而这一切又都是老年人，特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。
2、创立养老机构的品牌效应。
品牌创立一般是以规模经营为背景和前提条件的。
只有具有规模优势和良好信誉，才能创立和提升品牌的形象。
目前我国养老机构的品牌意识还比较弱。
据不完全统计，我国养老机构中仅有广州市良典养老院在国家商标局注册了“良典”及其标识。
为什么养老行业也要向品牌经营过渡呢?
一方面在大众消费心理中存在一种崇尚品牌，信
任有良好形象的品牌倾向。
另一方面，当品牌在消费者心理产生归属感以后，有利于推进品牌的规模扩张和连锁经营，进而促进养老机构的产业化进程，形成有一定规模和影响的养老集团。
这样不仅可以为老年人提供良好的养老条件和环境，同时可以引导养老消费市场更趋于合理，抑制乱收费和服务不到位的现象。
有利于解决子女的后顾之忧，促进社会的安定团结。
3、完善养老机构的配套功能。
随着人们生活水平的逐步提高和改善，原有的一些规模小、起居生活条件差、医疗护理不到位，以赡养孤寡老人、生活困难老人为主的敬老院等养老机构模式，已不能满足老年人养老的消费需要。
取而代之的必然是有医疗护理专业、膳食结构科学合理、文娱活动丰富、休闲环境幽雅、子女探望交通便利的养老机构。
因此，完善养老机构的配套服务显得尤为重要。
养老机构配套功能完善的重点在两个方面：
（1）医疗护理服务的配套。
虽然民政部门规定养老机构要配套设立医疗室，但医疗室能真正满足老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗?
显然是不够的。
就大型养老机构而言，入住的大都是在70岁以上
的高龄老年人。
为什么会出现高龄老年人居多的现象呢?
一般是由家庭
护理的成本和照顾难度决定的。
只有家庭护理成本与养老机构收费相当时，或由于老年人身体状况需要医疗护理时，子女才会送老人入住养老机构。
这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单的医疗室是无法满足需要的。
试想500多名70岁以上的老年人，至少有50%的身体都有一些疾病，需要吃药、打针;至少有25%的老年人需要
进行留医观察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以上医院与配套。
因此，大型养老机构必须通过合作，或独立申办老年病医院的方式，才能达到医疗护理功能上的配套和完善。
（2）饮食的科学合理套配。
养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设计和装修，满足基本的卫生要求和操作流程。
其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等的特殊要求，科学制定营养食谱，合理控制饮食数量和种类。
c）商业模式分析，包括盈利模式、竞争对手分析、核心竞争力分析等;
二、养老机构产业化过程中存在的问题目前我国的养老机构有政府办的，民间办的，政府和民间合办的等多种形式。
就其机构性质而言，又可分为非营利性和营利性两种。
养老机构产业化实质上是走自主经营、自负盈亏的营利性道路。
这条道路好走吗?
不好走，很艰难。
主要存在问题有如下方面：
1、投入大，回收期长。
既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出情况如何?
摆在我们面前的一个事实是，大家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有发展前途的，市场非常巨大，竞争格局尚未形成，总需求大于总供给。
可为什么没有人愿意跨入这行业，特别是一些有实力的企业集团和个人不愿意投资呢?
道理很简单，因为投入大，回收
期长，无利可图。
我们拿一个同等规模的养老院项目与房地产项目做一个比较，其结果就显而易见。
假设在某市有一块10000万m2的土地，容积为3%，建筑面积30000m2。
养老院项目扣除减免的征地补偿费，建筑成本约1770元/m2，总投资约5300万元，资金成本为年利率6%。
养老院的规模按1000张床位计算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费，人均收费约8000元，10年的周转率为3次，共计约2400万元;床位费每人每月500元，10年入住率按100%计算共计约6000万元;其他收入抵扣经营成本。
这样养老院项目回收投资需要10年，而且没有盈利。
而房地产项目的建筑成本约2170元/m2，总投资约6500万元，房屋销售价格3500元/m2，回收资金约1.05亿元，包括建设期和销售期在内大概需要2年半到3年时间。
结果房地产项目3年内不仅可以收回投资，还可获取约4000万元左右的利
2、租赁经营融资困难
由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。
那么，租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选择。
这可以把近期的巨大投资，转化为分期的租金支出。
但是，如果是一个完整的房地产项目，他人又怎样会转租给别人呢?
答案只有一个，那一定是多年的“烂尾楼”。
要完成一个“烂尾楼”项
目，仍然需要较大的投资。
由于是租赁来的房屋，只有经营权，没有所有权，投入的资金必然被占压，不能通过抵押贷款等方式，将资金盘活，周转使用。
因此，租赁经营融资困难是必然结果。
我们以广州市良典养老院的经营情况为例。
广州市良典养老院2002年承租了一栋94年的九层宾馆“烂尾楼”，建筑面积20000m2，占地面积8000m2，租期20年。
有200多个房间，可设养老床位650张，每月租金近20万元，改造、扩建总投资约1500万元，投资回收期需要6年以上。
虽说目前该院经营状况良好，但是由于股东投资能力有限，不得不放弃原有经营的其他产业。
由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流动资金，股东只得向朋友借款，甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款。
这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难点问题。
3、医护人才引进难大型养老机构的服务重点是医疗护理服务，而要引进有经验的、中高级专业医护人员难度较大。
在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，如果某位专业医护人员到养老院的医疗康复室工作，要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不可能。
因此，大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟，也很难培养出自己的医护队
伍。
例如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由于医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃近30年的工龄和相应的福利待遇。
4、经营风险大。
随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需要。
由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有一定的经济实力和赔偿能力，因此对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推进，最终导致养老机构的赔偿。
当然人们法律意识增强有其积极一面，但养老机构由于医疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。
从主观角度来看，大型养老机构都愿意开办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机构的经营风险。
d）运营计划，包括未来几年具体战略、市场计划、营销策略等;
在全国范围内选择利用目前国家民政部政策在运营模式上既有公建公营的，又有公建民营和民办公助的。
有利因素采用租赁，自建在有一定经济基础的地区开办。
e）融资要求及投资回报分析；
投资微型社区养老院，床位约为30张，成本
月人力成本：
16000元
杂项：
10000元
收益
收入：
35000元
纯利：
约10000元
f）实施计划和运营团队管理;
小型家庭养老院模式。
即开办者利用自有住房，在照料自家
老人的同时，招收社区老人养老。
小型家庭养老院床位设置一般为6~
15张，由开办者家庭成员为老人服务。
日托养老模式。
即“朝至夕归”式养老，功能设施与托儿所相近，多数由街道或社区兴办，内设活动室、休息室、餐厅及老年课堂等设施，老人白天集中活动，中午供应饭食，晚上各自回家。
全市现有各类托老所近30家。
居家养老模式。
即由政府组织失业人员进行养老技能培训，通过购买公益服务的形式提供养护员补贴，安排到特困老人家中提供养老服务。
货币化养老模式。
即政府出资为特困老人发放养老服务补贴。
选择居家养老，政府每月发放“代币券”，由特困老人凭券自主选择居家养老服务项目。
选择机构养老，老人可在全市范围内选择养老机构，用养老金（低保金、房屋租金等）作养老费，差额部分由政府补贴和养老院减免。
暖巢管家养老模式。
即为空巢老人配备管家，负责老人日常生活照料、身体健康监护、生活用品代购配送、健康咨询、休闲娱乐等，有2台专门的配送车和52名专业人员，登门为老人服务。
目前接受服务的老人有732户、8500人次。
异地互动养老模式。
即老人在当地养老机构或中介机构登记，由养老机构或中介机构联系到外地养老机构养老。
养老助教模式。
即发挥国内外老年高级知识分子的作用，为
其提供养老服务的同时，发挥知识技能特长
信息化养老模式。
即把信息化手段融入养老服务中，提高养
老服务效率。
信息化养老模式由西岗区首创，通过养老110”呼叫平台、
社区老人呼救通”统、空巢老人家用爱心门铃”等信息手段，将社会
福利机构、社区卫生服务中心、街道社会化养老服务中心、社区日间老年康乐苑、互动式异地养老服务中心等养老服务资源整合成为养老服务网。
合资合作式养老模式。
即广泛吸引国外资金和技术，开办养老福利机构，完善养老服务体系。
g）项目的退出策略；
股权回购
依照事业商业计划的分析，公司对实施股权回购计划应向投
资者说明。
利润分红
投资商可以通过公司利润分红达到收回投资的目的，按照本
商业计划的分析，公司对实施股权利润分红计划应向投资者说明。
股票上市
依照商业计划的分析，公司上市的可能性作出分析，对上市
的前提条件作出说明。
股权转让
投资商可以通过股权转让的方式收回投资。
公司对投资商进
行股权转让的说明。
一、执行总结
（一）背景和项目简述
我国已经进入老龄社会，随着新中国的同龄人步入老年，将出现
第一次老年人口增长高峰。
据统计全国老年人口由年均增加311万人
发展到年均800万人。
截至2013年，中国老年人口总数已达一点五九亿，占总人口的百分之十二，积极应对人口老龄化发展波及的一系列经济与社会变化，是中国社会面临的重大问题。
老年人口基数大，增长快，特别是随着家庭小型化的发展，社会化养老的需求迅速增长。
但是长期以来，我国社会福利由国家和集体包办，存在资金不足、福利机构少、服务水平较低等问题，难以满足人民群众对福利服务需求日益增长的需要。
社会福利事业的改革与发展，已经引起了全社会的广泛关注。
全社会对社会福利需求的急剧增长，使社会福利社会化具有广阔的发展前景；我国综合国力的增强，人民群众生活水平和道德水准的提高，为推进社会福利社会化奠定了良好的基础。
联合国在1982
年通过并在全世界实施的“1982年维也纳老龄问题国际行动计划”指出:
为年长者提供健康照顾，必须承认家庭及其所在社区所具有的平衡和良好的制度特点在此基础上寻求社会养老机构和家庭之间的适当平衡。
国家和社会为弥补21世纪家庭养老的不足，提供更为合理、有效的养
老方式和养老条件，并在政策和制度上提供有利的保障。
人口进入老年化，必然伴随着劳动力供应、医疗服务、养老金方面压力的增大，这毫无疑问将对其未来经济增长模式产生深远的影响。
对于政府来说，解决人口老年化的问题已经达到刻不容缓的地步。
为此，中国政府不仅已经在照料老人上增加开支，还即将制定一系列优惠政策鼓励私人和外国投资。
如果西方国家的经验能够被吸取，与照管老人相关的产业的未来市场潜力或许会达到数万亿元人民币，每年将帮助创造数以百万计的新工作。
不难想象，在不久的未来，这将成为中国经济增长的一个重要引擎。
（二）机会概述
人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的
社会问题。
我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，
老年人在总人口中的数量和比例不断增加。
根据联合国将“60岁以上
的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到
7%'作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国在2003年
就已正式迈入了老龄化社会。
当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的有效需求”远远
超过有效供给”。
老年公寓”市场潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预
测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全
国国内生产总值的1/3;另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。
由此可见老年人市场”是一个潜力很大的市
场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。
山东省是人口大省，老年化的问题也越发凸显，政府也提出应加
大《中华人民共和国老年人权益保障法》、《山东省老年人权益保障
条例》、《山东省优待老年人规定》的实施力度，确保老年人的各项待遇得到落实。
同时政府也出台了一系列即促进老龄产业发展的经济政策。
这些政策主要包括财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等等）、
税收政策（优惠与减免等）、信贷政策（贷款的规模、期限、利率方面的优惠）、价格政策（价格保护、价格限制等）、外资政策（鼓励和吸收外资的进入等）。
这都有利于老年产业的成长也发展，同时也增加了从事此项产业的有利因素。
（三）目标市场的描述和预测
1、我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或
60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。
据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人
口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。
我国进入老龄化社会已是不争的事实。
根据国家有关部
门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%;到2040年,
老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年
人口。
2、国外老年住宅市场的状况
欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别
是美国迅速发展老年社区。
而在东方受到儒家思想影响下的一些已开
发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担，
试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。
因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力。
3、老年人养老逐步向集中养老转移
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究三代同堂”，老死不离儿
孙。
但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于
普及，传统家庭逐渐减少，
一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演
变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远”的特点，因此老
年人不堪忍受空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往
养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
4、国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设
面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关
注。
1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。
在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表
提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。
近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。
总结：
养儿防老这一中国几千年来沿用的照顾老人方式已经给成
长起来的独生子女一代提出了严峻的考验。
他们同时面临着赡养4个
老人的现实。
随着人们经济实力的提高以及对养老意识的改变，老年
养护业已经在中国出现，在解决人口老龄化的社会问题上，老年养护产业必将逐步显现出积极的社会意义。
我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老已成为全社会普
片存在的问题。
所以，解决老龄问题，做好老年社会工作，创造良好
的物质基础成为我们急需解决的重要问题。
实现老年人老有所养、老
有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”更社会发展追求
的重要目标。
（4）竞争优势和劣势分析
1、优势
（1）营销方式的转变。
由于老年消费是一种自主性消费，老人的消费观念既成熟又相保
守，许多老人对新型的产品会感到陌生，认同接受也会有一个过程，在对老年住宅进行营销推广的时候就应该充分考虑到这一点：
在营销手法上，避免使用概念营销，转为说服力更大、更容易让老年人理解的体验式营销；在销售风格上，避免浮夸，楼书和卖场设计都应保持踏实、简练、稳重的风格，实施耐心的引导式销售。
从长远来看，市场经济是一个多发展、多变化的时代，受时代特点的影响，未来的老年人比起今天的老年人，对新消费观的接受质量要快得多，也容易得多。
（2）提高服务的品质。
针对老年消费的质量特征，老年商品的质量和银发市场”的服务
质量都必须提高。
老年人是一个特殊的社会人口群体，在饮食、起居、
衣着、旅游、医疗保健、文化娱乐等各方面都有着这一年龄段的特点，对商品的质量要求尤其高，通常是商品的质量不好不买，价格太贵不买，不实用不买，不安全不买，太复杂不买，只要产品不对路，质量不过关，在老龄消费中就不会有市场，也就不会有长久的效益。
⑶针对老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大的特点,
以悠闲生活和优质服务为卖点，为项目打下长远的附加价值
（4）在公司发展的不同阶段，开展不同层次的服务。
在公司经营的1前一3年主要发展自助型的老年公寓，即采取上
门服务的方式，为老人提供生活方面的照顾和帮助，同时为他们进行
心理疏导和压力的排解，使老人的生活质量得到提高。
当公司经过1-3
年的发展和经营后，资金及市场都有了进一步的充裕及发展，此时再逐步建设住宅型和陪护型的老年公寓，争取最终建立起环境优美、设施齐全、舒适健康的的一体化老年公寓。
这样分阶段、有重点的建设必将对公司的发展产生积极的影响，同时各阶段有重点的建设对公司的服务质量也会起到积极的作用。
2、劣势
（1）、观念落后，意识不足
虽然各级政府对于老龄化的问题相当重视，但是在少数个别地区，
由于我国长期形成的是家庭子女养老观念，因此面对我国人口老龄化
的挑战，一些职能部门和社区管理与服务部门对开展和加强社区养老
助老服务的重要性和迫切性认识不足，没有把社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来认识，服务意识差。
这些必然给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理影响，对于养老服务社区的开发产生一些阻力。
（2）、竞争者带来的压力
有商机必然有商家，虽然目前成都的养老产业刚刚起步，商家尚
少，但不容置疑的是
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