估价报告.docx
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估价报告
房地产估价报告
估价项目名称：
福州市仓山区金山大桥南桥头北侧——金山明珠9号楼301单元土地使用权及地上建筑物房地产价格评估
委托人：
福州市建设银行
评估机构：
福州市荔园房地产估价事务所
注册房地产估价师：
余慧敏（3520090009）
估价作业日期：
2009年9月8日至2009年10月27日
估价报告编号：
榕职（2009）评字第25号
目录
致委托人函3
注册房地产估价师声明5
估价的假设和限制条件6
一、估价的假设条件：
6
二、估价的限制条件6
房地产估价结果报告8
房地产技术报告12
一、个别因素12
二、区域因素分析13
三、市场背景分析13
四、最高最佳使用分析14
五、估价测算过程14
附件26
致委托人函
福州市建设银行：
承蒙贵方的委托，我公司对位于福州市仓山区金山大桥南桥头北侧——金山明珠9号楼301单元土地使用权及地上建筑物房地产价格评估。
此次评估目的是确定房地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。
估价对象状况一览表表1—2
项目名称
金山明珠9号楼301单元
项目位置
福州市仓山区金山大桥南桥头北侧
建筑结构
框架结构
楼层
3/6[不带电梯]
土地使用权类型
出让
土地使用面积（平方米）
135㎡
土地使用权终止日期
2067年
总建筑面积（平方米）
135平方米
建筑年代
2000年建成的房子房龄10年
国有土地使用证
福州市仓山2000字第0203号
房屋所有权人与土地使用权人
福州市仓山金山房地产开发公司
在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用科学的估价方法对估价对象进行了评估（评估过程详见评估报告正文）。
此次评估运用了三种技术路线，分别是：
（1）采用成本法测算估价对象在现状条件下的土地使用权及土地上建筑物的成本价格。
其中土地使用元价格采用基准地价法进行测算。
（2）设定估价对象建成公寓的价格，扣除达到建成条件仍应支付的续建成本及应补交的出让金，得出估价对象现状房地产价格。
其中，建成后公寓的价值采用收益法进行测算，续建成本参考建筑设计院出具的相关资料。
（3）设定估价对象建成公寓的价格，扣除达到建成条件仍应支付的续建成本及应补交的出让金，得出估价对象现状房地产价格。
其中，建成后公寓的价值采用市场法进行测算，续建成本参考建筑设计院出具的相关资料。
三种技术路线测算结果如下表：
表1—3
评估方法
单价（元/平方米）
建筑面积（平方米）
总价（元）
权重
成本法
5785.9
135
781096.5
0.3
收益法
1776
135
239760
0.2
市场法
5784
135
780840
0.5
评估价格
4983
135
672705
1
三种估价路线测算出的房地产价格差别较大，分析原因有以下两点：
（1）设定建成后为公寓房地产价格时扣除的续建成本较大，根据目前周边公寓市场价值的估算，续建后的增值空间并不明显，而续建成本的价值偏高，则导致现状房地产价格较低。
（2）目前福州市房地产市场的住宅房地产价格增势明显，通过对该区域的市场调查分析，该区域的公寓销售价格差别较小，而由于市场泡沫等原因也导致最终价格差异性明显。
通过对总价加权平均的方法最终确定估价对象于估价时点的土地使用权及地上建筑物的房地产价格为：
房地产价格表1—4
单价（元/平方米）
建筑面积（平方米）
总价（元）
合计
4983
135
672705
福州市荔园房地产估价事务所
二OO九年十月二十七日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已亲自对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。
六、参加本次估价的注册房地产估价师：
余慧敏（3520090009）
估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件：
我们估价的是估价对象的现实市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：
1、任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。
2、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3、在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。
4、存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。
5、有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。
二、估价的限制条件
1、根据《国有土地使用证》（福州市仓山2005字第0501号）、《福州市城镇国有土地使用权出让合同》（闽国用（09）字第30号）及其附件记载，本次评估对象的现状土地用途为公寓。
2、注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，注册房地产估价师不能确定该建筑物现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。
3、对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的《国有土地使用证》（福州市仓山2005字第0501号）、《福州市城镇国有土地使用权出让合同》（闽国用（09）字第25号）等文件复印件予以界定，产权人为福州正佳房地产开发有限公司。
4、估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的《房屋土地测绘技术报告书》（福州测绘技术有限责任公司2009年10月20日）、《国有土地使用证》（福州市仓山2005字第0501号）、《福州市城镇国有土地使用权出让合同》（闽国用（09）字第25号）记载的数据为依据。
如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结构应作相应调整。
5、本估价报告对估价对象市场价格的把握，仅对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估计对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。
6、本报告估价结果为2009年9月8日的市场价格。
本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差一个多月，本公司的此次结果比较接近现在情况。
如果在这次报告后的很长一段时间应用本报告结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。
7、本报告仅为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
8、委托人和福州正佳房地产开发有限公司所提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。
9、报告中数据全部是、采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。
10、如果使用者发现本报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，请及时与我公司联系更正。
11、本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。
12、未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
房地产估价结果报告
一、委托人：
福州市建设银行
二、估价机构：
福州市荔园估价事务所
单位地址：
福建省福州市大学城源阳路1号
资质级别：
建设部壹级
资质证书：
建房估证字[2005]025号
法人代表：
余慧敏
联系人：
余慧敏
三、估价对象
（一）估价对象界定
估价对象是位于福州市仓山区金山大桥南桥头北侧——金山明珠9号楼301单元土地使用权及地上建筑物房地产价格评估
估价对象状况一览表表1—5
项目名称
金山明珠9号楼301单元
项目位置
福州市仓山区金山大桥南桥头北侧
建筑结构
框架结构
楼层
3/6[不带电梯]
土地使用权类型
出让
土地使用面积（平方米）
135㎡
土地使用权终止日期
2067年
总建筑面积（平方米）
135平方米
建筑年代
2000年建成的房子
国有土地使用证
福州市仓山2000字第0203号
房屋所有权人与土地使用权人
福州市仓山金山房地产开发公司
（二）估价对象概括
1、估价对象四至
估价对象位于福州市仓山区金山大桥南桥头北侧，东至闽江公园，南至金山公园，西至福州展览城，北至文化广场。
2、建筑物的现状
位于福州市金山大桥桥头，距离汽车西站三公里以内，附近有空军医院，南江宾公园。
社区公交车有：
13、15、26、39、71、42、43路，交通便利。
周边环境优美，景观特点为公园景、水景。
外部基础设施和公共服务设施都很完善，满足生活需求。
19幢多层和小高层住宅。
康体会所，亚健康预检系统，星级安防，38%立体式园林绿化。
占地面积65亩，总套数313。
户型：
3室2厅2卫产权面积：
135㎡外墙：
贴砖使用面积：
0㎡装修：
毛坯朝向：
西南楼层：
3/6[不带电梯]房龄：
10年[2000年]。
融侨物业,尤溪洲大桥边.生活便利.配套的小学,中学正在规划中.永辉超市即将开业.小区环境安静幽雅.干净整洁。
3、估价目的
确定估价对象房地产市场价格，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。
4、估价时点：
二OO九年九月八日
5、价值定义
本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下，于估价时点二OO九年九月八日的土地使用权及地上建筑物的房地产市场价格。
6、估价依据
本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常务委员会、国务院、国家建设部、国土资源部以及福州市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托人提供的有关资料等。
具体如下：
（1）、《中华人民共和国土地管理法》
（2）、《中华人民共和国城市房地产管理法》
（3）、《房地产估价规范》
（4）、委托人提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料
（5）、我公司掌握的有关市场资料及注册房地产估价师实地查看所获取的材料
7、估价原则
我们在估价时遵循了以下原则：
（1）合法原则：
房地产估价必须以房地产合法使用为前提。
（2）最高最佳使用原则：
能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上允许、技术上可能、财务上可行。
（3）替代原则：
房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
（4）估价时点原则：
由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设状况为准。
8、估价思路和方法
房地产估价常用方法有市场法、收益法、假设开发法和基准地价系数修正法等，评估过程中应依据估价对象的实际情况选择合适的估价方法。
此次评估运用了二种技术路线，分别是：
采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从重建公寓角度测算评估对象市场价格。
具体分析如下：
（1）、估价对象属于独立的整幢楼宇，已经竣工，使用成本法测算。
成本法是指以现时开发建造估价对象房地产或者类似房地产所需要的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润得出房地产价格的方法。
其中土地使用权价格使用基准地价法测算。
（2）、采用成本法测算估价对象价格，采用假设开发法从重建公寓角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法从重建公寓角度测算估价对象市场价格二种技术路线从不同角度反映了房地产价格，根据估价对象的特点、房地产市场行情，并结合估价师的经验，采用加权平均的方法求取房地产市场价格。
9、估价结果
在整个估价过程中，注册房地产估价师本着公平、公正、客观的原则，在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产市场价格进行了评估。
最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表：
房地产市场价表1—6
单价（元/平方米）
建筑面积（平方米）
总价（元）
合计
4983
135
672705
10、估价人员：
余慧敏（中国注册房地产估价师注册号：
3520090009）
11、估价作业日期
二OO九年九月八日至二OO九年十月二十日
12、估价报告使用期限：
本报告使用期限为一年（二OO九年十月二十日至二O一O年十月二十日）
福州市荔园房地产估价事务所
二OO九年十月二十七日
房地产技术报告
一、个别因素
（一）、估价对象四至
估价对象位于福州市仓山区金山大桥南桥头北侧，东至闽江公园，南至金山公园，西至福州展览城，北至文化广场。
（二）、估价对象概况
福州建设银行委托评估的估价对象是指位于仓山区金山大桥南桥头北侧——金山明珠9号楼301单元。
估价对象状况一览表表1—7
项目名称
金山明珠9号楼301单元
项目位置
福州市仓山区金山大桥南桥头北侧
建筑结构
框架结构
楼层
3/6[不带电梯]
土地使用权类型
出让
土地使用面积（平方米）
135㎡
土地使用权终止日期
2067年
总建筑面积（平方米）
135平方米
建筑年代
2000年建成的房子
国有土地使用证
福州市仓山2000字第0203号
房屋所有权人与土地使用权人
福州市仓山金山房地产开发公司
（三）、估价对象建筑物状况
建筑物的现状
位于福州市金山大桥桥头，距离汽车西站三公里以内，附近有空军医院，南江宾公园。
社区公交车有：
13、15、26、39、71、42、43路，交通便利。
周边环境优美，景观特点为公园景、水景。
外部基础设施和公共服务设施都很完善，满足生活需求。
19幢多层和小高层住宅。
康体会所，亚健康预检系统，星级安防，38%立体式园林绿化。
占地面积65亩，总套数313。
户型：
3室2厅2卫产权面积：
135㎡外墙：
贴砖使用面积：
0㎡装修：
毛坯朝向：
西南楼层：
3/6[不带电梯]房龄：
10年[2000年]。
融侨物业,尤溪洲大桥边.生活便利.配套的小学,中学正在规划中.永辉超市即将开业.小区环境安静幽雅.干净整洁。
二、区域因素分析
（一）地理位置：
估价对象位于福州市仓山区金山大桥南桥头北侧，东至闽江公园，南至金山公园，西至福州展览城，北至文化广场。
（二）交通便捷度：
距离汽车西站三公里以内，南江宾公园。
社区公交车有：
13、15、26、39、71、42、43路，交通便利。
（三）公共配套设施：
生活配套设施如购物场所，康体会所，亚健康预检系统，星级安防，38%立体式园林绿化。
周边公共配套设施基本满足商务活动和日常生活的需要。
（四）周边环境：
估价对象位于福州市仓山区。
附近有空军医院，江滨公园就在门口。
小区环境优美，有游泳池。
（五）基础设施状况：
土地未受过污染，地基承重能力较好，无段裂、泥石流、滑坡等地质灾害。
土地开发程度达到了七通一平。
楼盘规模大，房屋类型为多层，具有防水、保温、隔热、通风、采光、日照充足等优点。
为钢筋混泥土结构的中挡房。
三、市场背景分析
福州金山区是一个新兴发展起来的区域，为促进城市交通建设的快速发展，福州市目前正规划进行城市轻轨建设，力争在2010年建成以轻轨为主干网络的轨道线路。
该网络由金山-下院，新店-城门，环线，二环-省军区，金山-大学城，鼓山-马尾，铁路南站-长乐机场共7条线路组成，总长约130公里，其中全线约13公里的金山-下院将作为福州轻轨的首期进行建设，沿途经金山、斗池路、五一广场、王庄、前屿、下院等16个站，预计3至4年建成，总投资52亿元。
据悉，考虑到福州市的经济实力和城市环境的保护，福州市未来的轻轨网络将采用地下、高驾、地面相结合的模式进行建设。
金山在今后的趋势下，交通会越来越发达，房地产会有增值的现象！
展览城的规划已经出炉，展览城原地块将重新拍卖，规划开发成Shoppingmall项目。
位于金山展览城一旁的金山大景城商业业态部分也正有条不紊进行当中。
商业业态的充实必将为金山大道的生活配套插上“腾飞的翅膀”，该区域的居住价值得到又一提升。
与此同时，金山明珠也大大的提升了他的市场价值。
据有关可靠消息称，目前有的企业正响应市政府号召，在项目规划初期就规划了83亩的商业面积，将打造城金山片区最大的商业配套，努力完善金山居民生活配套。
随着这两家世界500强的企业入驻之后，让现有买金山房子的购房者预见未来两年的美好生活，让市民们找到属于自己的温馨生活。
预测2009年下半年，福州市房地产市场将延续2008年的发展态势，市场观望气氛较浓，房价将有进一步下调空间。
四、最高最佳使用分析
根据《国有土地使用证》（福州市仓山2005字第0501号）记载，估价对象的用途是居住。
根据对估价对象的个别因素和区位条件的分析，其最高最佳使用用途是居住或综合。
五、估价测算过程
（一）采用成本法测算改建完成后的公寓市场价格
1、成本法，简要地说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法；较具体的说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格恶化折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
2、土地重新购建价格
1）重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出。
2）用成本法，选取三个可比实例宗地求取待估宗地的露面地价。
①、选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格做比较，结合房地产的因素，进行因素修正，求取待估对象的楼面地价。
具体如下：
实例A：
宗地2009——7号。
仓山区东部新城会展岛西北侧
实例B：
仓山区金山大道南侧
实例C：
宗地2009——03号。
位于建新大道北侧，金洲南路东侧，建新镇建华地块
②、编制比较因素条件说明表
估价对象与可比实例宗地的比较因素条件详述见表1—8：
比较因素条件说明表
表1-8
估价对象与可比
实例
比较因素
待估宗地
实例A
实例B
实例C
位置
金山桥头
仓山区东部新城会展岛西北侧
仓山区金山大道南侧
仓山区，建新大道北侧，金洲南路东侧，建新镇建华地块
土地使用年限
58
70
70
70
土地用途
居住
商业、居住
居住
商业、居住
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易价格
待估
1204.55
1803
3350
区域因素
交通便捷度
较好
一般
较好
好
商业繁华度
一般
一般
一般
较好
区域土地利用方向
较好
较好
一般
好
公共设施状况
一般
一般
较好
较好
基础设施状况
较好
一般
好
好
③、编制比较因素条件指数表
根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数。
比较因素指数确定见表表1—9：
比较因素条件指数表
表1-9
估价对象与可比
实例
比较因素
待估宗地
实例A
实例B
实例C
剩余土地使用年限
100
108
108
108
土地用途
100
101
100
101
交易情况
100
100
100
100
区域因素
交通便捷度
100
99
100
102
商业繁华度
100
100
100
101
区域土地利用方向
100
100
99
102
公共设施状况
100
100
101
101
基础设施状况
100
98
102
102
④、编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素修正系数表1—10：
因素比较修正系数表
表1-10
估价对象与可比
实例
比较因素
实例A
实例B
实例C
土地使用年限
100/108
100/108
100/108
土地用途
100/101
100/100
100/101
交易情况
100/100
100/100
100/100
区域因素
交通便捷度
100/99
100/100
100/102
商业繁华度
100/100
100/100
100/101
区域土地利用方向
100/100
100/99
100/102
公共设施状况
100/100
100/101
100/101
基础设施状况
100/98
100/102
100/102
修正后可比实例的楼面地价：
实例A：
1204.55*（100/108*100/101*100/100*100/99*100/100*100/100*100/100*100/98）=1138.20元/平方米
实例B：
1803*（100/108*100/100*100/100*100/100*100/100*100/99*100/101*100/102）
=1636.87元/平方米
实例C：
3350*（100/108*100/101*100/100*100/102*100/101*100/102*100/101*100/102）=2836.99元/平方米
根据加权平均值可算：
单价1138.20*0.3+0.3*1636.87+0.4*2836.99=781096
总价1967.32*135=265587.80元
建筑物重新构建价格
根据福州市物价局公布的2005年的建筑成本价格进行修正。
得出现在建筑物重置价格
Ø建筑物重新构建价格
建安成本2403.2
管理费用460
销售费用189.3
投资利息432
销售税费321.13
开发利润803
建筑物的重新构建价格2403.2+460+189.3+432+321.13+803=4608.63
Ø建筑物折旧
折旧额=建筑物重新构建价格*建筑物已使用年限/建筑物可使用年限
=4608.63*12/70=790.05
Ø旧房地价值=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧
待估房地产价格=1967.32+4608.63-790.05=5785.9元/平方米
总价=5785.9*135=781096.5元
（二）采用收益法测算改建完成后的公寓市场价格
收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格。
1、年租金毛收入
经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可出租建筑面积的租金水平。
整个区域类似中高档的写字楼的租金。
实例如下表：
租金实例1-11
位置
户型、楼层、装修
面积
租金（元/月）
元/平方米
金山明珠
3室2厅2卫3F/10F中装
117㎡
1250
10.68
金山明珠
3室2厅2卫
3F/8F中装
135㎡
1800
13.33
金山明珠
4室2厅2卫2阳台中装2F/9F
142㎡
升级会员 