好房通系统及运营管理制度.docx

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好房通系统及运营管理制度

好房通系统及运营管理制度

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XX产经纪有限公司

好房通O2O系统使用规则

为运用好房通全线产品快速实现公司经营IT化、业务移动化、模式O2O化，以互联网中介的全新作业模式顺应行业发展和趋势，打造公司核心竞争力参与市场竞争，让公司及各位家人开店赚钱有保障，特制定以下使用规则：

一、信息的管理标准

1、所有房源/客源信息开发后需在24小时内录入好房通ERP。

登记时，联系人或电话不可填写除业主本人、亲属或受权委托人之外的他人（包括物业、中介），不允许后补业主资料，一经查实，给予当事人乐捐200元/条处罚，并无条件更正客户号码，此信息归属举报人所有；

2、公司采用“公房私客”的信息管理模式，通过系统参数设定，对应范围内（如公司、片区、门店）的经纪人可互相查看彼此登记的出售、出租房源电话；自己登记的客源信息可查看电话，其他人登记求购、求租客源信息不能直接查看号码，如需查看，需提交电话查看申请，由对应片区/门店管理员审核通过后方可查看他人客源电话。

3、凡是拍摄了视频的出租、出售房源都需点亮好房通ERP真房源图标,房源失效时应在24小时内写跟进注销，如公司内部检查发现处乐捐50元，造成客户投诉直接赔偿该客户100元。

4、经纪人每月应完成公司已有房源的空看X套，每次空看时应使用掌上好房通“看房点评”功能现场拍摄房源照片上传，并编写精彩的房源点评，未到达此要求的，每少一套按处乐捐50元

二、盘、客源管理制度

1、经纪人每月应完成出售房源登记X套，并在登记后X天内按以下标准完成房勘

a.上传现场拍摄不低于10张的房源相片，严禁在其他网站进行复制

b.上传户型图不低于1张，可在好房通户型图库选择或者通过户型图工具自行绘制

c.上传45秒房源视频+现场解说+房源文字描述

d.未在规定时间按以上标准完成房勘，其他经纪人可代为完成并获得房勘项目的分佣，房勘数量未达到每月登记数量的80%,当月乐捐200元门店活动费

2、经纪人每月应完成求购客源登记X个，并登记后X天内完成首次带看

a.客户登记完成后，必须完成微信的添加，并在24小时内推送微店房源不低于3套

b.在规定的时间内完成首次带看，带看时应拍摄15秒视频并上传到好房通ERP

c.未在规定时间按以上标准完成带看数量达到每月登记客户数量的50%,当月乐捐200元门店活动费

d.带看完成后应当天内在ERP填写跟进信息，有意向的客户应第一时间带回店内深入沟通，无论客户是否返店，都应立即向店经理进行报备，违反此条任意规定，处乐捐200元。

三、佣金分配制度

登记

房勘

钥匙收取

带看

独家房源

意向金收取

合同签订

过户交割

房源方

20%

5%

10%

——

10%

——

2.5%

2.5%

客源方

30%

——

——

10%

——

10%

备注：

1．独家房源和意向金客户认定均需在签订买卖合同前完成，在双边都完成签约锁定后，各10%的业绩冲抵，若只有一方完成签约，则此项多10%，若双方都未完成锁定，则此项各占5%；

2．未按标准完成房勘、带看和拿钥匙、签约等项的，把该项业绩一半分配给促成交易贡献最大的人员，包括店经或其他经纪人；

3．房源方、客源方中途有移交的情况，其各5%归于门店经理；

4．参与合同签订占总业绩的2.5%，完成合同起草及表述、手书的经纪人占总业绩的1.5%，参与辅助的经纪人占1%；

5.参与权证及交割占总业绩的2.5%，签定合同后经纪人配合权证部门完成银行结按、贷款审批；产权查档、递件、取件；物业交割者，根据参与内容的多少分配2.5%的总业绩。

三、互联网推广制度

1、端口推广

a.每人在ERP“好房发发”功能站点设置里录入端口账号不得低于3个，每次检查未合格处乐捐50元。

b.群发自己或同事的房源，保持不低于30条到所设置的网络端口，每次检查未合格处乐捐50元。

2、优优好房推广

a.本人登记的优质房源必须进行优优好房竞价置顶推广，每月需入驻不低于2个优优好房小区专家。

b.两项优优好房推广当月均不能合格完成的处乐捐50元。

3、微信推广

a.登记在ERP的房东或客户都应以转发公司《诚信服务公告》的理由完成微信账号的添加，推送该文章或相关房源。

b.公司要求全员转发的重要文章、房源，务必于当日转发到朋友圈，次日检查未转发处乐捐50元。

四、移动客户端和微店使用标准

1、所有经纪人开通好房通账号当天，需完成掌上好房通安装，并按公司VI标准提交实名认证、资质认证请求，3天内未完成认证的处乐捐50元。

2、必须使用掌上好房通app完成视频房源采集和随时在线接收来自QQ\微信的客户咨询并快速响应接单，检查到未安装或安装24小时以上未运行的处乐捐50元。

2、向客户推荐房源必须通过微信转发本公司微店信息，不得转发其他网站的房源，违者处乐捐50元。

5、对外合作管理标准

对出售出租求购求租需求首先应在本店及本公司范围内进行匹配，其次配对查询好房通“好房搜搜”和“房客源推荐”历史数据，确实无法配对可进行好房通“需求中心”全城范围内查询，若需向好房通平台里其他公司提出咨询或寻求合作请一定按“你好，我是在好房通里查看到贵公司，咨询一下你的XX房源/客源”开头，以便同行予以配合。

若对方愿意合作应在接到或发出与外部合作请求时将本方能收到的佣金比例或对方收取的佣金比例填写到合作请求，在共同带看前应签订“合作销售确认书”将签约方式及其他收入的分成比例商定后方进行实际的带看，任何员工在合作销售中均应遵守职业道德，对于违反职业操守的行为带来的后果均由本人承担责任。

六、新房联动管理标准

公司代理的新盘分销项目所有员工务必全力推广，首先将掌上好房通APP内的新盘房源分享朋友圈或潜在客户，将有意向客户通过好房通新盘联动系统进行报备，报备成功后X天内带到项目现场进行带看，由按场人员完成系统确认，同时配合按场直至客户成交或拒绝，期间应做好文字跟进。

收到客户意向24小时内不做登记及录入跟进处以乐捐50元。

将客户信息透露给非公司承接的项目按私单行为处理，一经发现直接予以开除并追究为公司造成的经济损失。

本业务和系统使用规则从公布之日起，请各级伙伴坚决执行

XX房产经纪有限公司

2016年08月15日

附件供参考：

《业务管理和拆佣细则》

一、接盘规则：

1.接到盘源信息须第一时间录入系统，录入的信息须真实、有效、全面、准确。

原则上信息归属人，以有效盘在电脑上登记的时间先后为准。

如有额外费用，需在登录时备注说明，最终扣除后再记业绩；

2.盘源须详细录入资料：

如坐落、面积、交易、价格、朝向、户型、用途、看房方式、来源、业主及联系方式。

3.录入盘源时，按ERP系统设有的楼盘名称栋数、房号输入，无楼盘字典或错乱楼盘字典则以书面形式经区经签字后交信息部建立或修改（跑盘原件可通过扫描或照片形式发至信息部邮箱，但必须清晰），楼盘字典错乱需重新跑盘，信息部应在接到书面材料后24小时内给予建立或修改并进行公示，若成交后无楼盘字典或错乱的盘源，则盘佣充公；

4、登记盘源时，业主或联系人不可写本人或同事的姓名和电话（本人之物业或有经过公证的业主受权委托书的除外），不接受后补的业主资料；激活或新增24小时后未修正，一经查实，给予当事人乐捐100元/条处罚，并无条件更正房东号码，此房源归属举报人所有；

5、租房确定为房屋管家房源必须封盘，且备注为房屋管家。

二、日志的标准及处罚方式：

有效认定标准：

1、价格情况：

报价、底价，涨价、降价。

2、基本信息：

房源准确干道、面积、栋座、位置号、单元号等。

3、装修情况：

地砖木地板/全地砖/全木地板，毛房、普装、中装、高装。

4、房屋属性：

商品房、房改房、经适房、还建房或其他属性。

5、产权状况：

（1）建房年代、交房时间、下证时间、满五年否；

（2）按揭方式、欠款金额、抵押年限，是否自身有还贷能力；（3）共有人情况、空户or有户口，户口能否迁走。

6、附属设施：

水、电、管气、有线、宽带、物业缴费情况。

7、看房方式：

预约or有钥，钥匙所在地，如何借钥匙等。

8、卖房动机：

置换、调换工作、出国等，房东要求付款方式，交接方式。

9、外部环境：

是否有围院、停车位，墙体外观、周边绿化环境。

10、周边配套：

商业百货卖场、学校、医院、公园、交通等。

11、内部结构：

客厅、卧室空间，层高，日照时间、室内采光，是否端头房。

无效认定标准：

1、虚假跟进：

a.未与业主进行交流而写的带有欺骗性的跟进；

b.与事实不相符的跟进。

出现虚假跟进无条件化区域公盘或归属最近正常跟进人，投诉虚假日志须有相关证明附带作说明，便于核实信息的真实性；虚假跟进一经客服部或相关管理层查实乐捐100元。

2、无效跟进：

没有得到有效信息或结果的跟进（如：

电话打不通、房东说没空等）

3、重复跟进内容：

不能复制内容（例：

A、在同一盘源中不可有相同内容的跟进；B、内容相同的同一条跟进不能复制粘贴到不同的盘源中）；

4、房源信息及跟进有虚假，被人举报或被人正常跟进的：

该条房源归第一举报人或最近真实跟进人。

5、带有攻击性、不文明语言的跟进，一经查实乐捐200元。

三、盘客管理制度

信息部承诺：

属于信息部处理的房源信息，将在发起转盘留言24小时内处理，如完成不了可进行投诉，并对转盘人员进行乐捐人民币100元/条。

1、新增盘24小时内须有开盘人跟进。

（注：

跟进需说明该物业资料的明细资料，修改类跟进无效）否则其他同事在有业主联系方式的情况下可转盘到其名下。

2、新增或激活盘源电话需为能跟进电话，如超过24小时仍无法联系，则盘源无效；

3、盘源联系电话一律以产权人电话为主，有全权委托公证除外；

4、转盘程序：

本行内由店长转盘，跨行由区经转盘，跨小片由总监转盘，跨大片盘源由信息部转盘；盘源解封盘由盘方区域经理进行，封盘方区域经理必须做到公平、公正。

5、同一房源出现租售时，售方享受售房房源佣金，租方享受租房佣金，原盘源有效的情况下，第二方对房源进行跟进后，按“转盘权限”增加第二归属人，不予转盘。

若租售状态以跟进状态不相符则以正确为准，正确方全额享受房佣；无论是第一归属人还是第二归属人，都需要按规定时间进行跟进，超时则算无效盘源，可转给按时跟进者；

6、同一房源来自不同渠道，原则上以能产生最大利益方为准；

7、房源信息若有变动须及时修改，特别是价格、面积、状态应在【房源资料】里修改，不要只在【跟进】里描述，如产生纠纷则以【房源资料】为准。

8、限时转盘：

租盘120小时（5天）不跟进转为小片区域抢盘，售盘168小时（7天）不跟进转为小片区域抢盘（详情请参看自动转盘规则）。

小片区域公盘可不受本小片内门店限制激活，谁激活盘源归谁；

9、盘源由系统自动转出后，业务员做了明细跟进并证实该盘源是有效的，则盘源归属转盘业务员，如证实虚假跟进转盘的，再转出来则乐捐100元/个；

10、成交盘源（已租、已售、我租、我售的盘源）：

签定合同后的盘源均属成交盘源，由当事人跟进此盘源，并由盘方店长在24小时内修改状态，否则盘方店长乐捐20元/条，由各区行政助理监督抽查；新进（含新增、激活、转盘）盘源必须在24小时内修改房源信息状态及正确参数，否则信息将划回原盘源归属人；

11、重盘删除：

先删无效盘、公盘，如都有效视情况而定（原则上以优先录入为主，其次以房源资料、跟进情况而判定）；若有合同关联视情况而定，发信息部信息专员进行处理；

12、店长必须每天做本组楼盘清理工作，并及时清理垃圾或成交物业，如48小时内未及时清理的，乐捐20元/个；

13、如有同事成交代办手续单应通知区域经理，如果区域经理落实到其他同事暂无客人或无人成交该盘可成交此盘，代办手续单应让给正常买卖单成交（多佣为原则）。

租售盘在一起，租单应让给售单,让方不参与分佣；

14、业主签传真件后或产权有两人以上只由一人签定合同，应报区经，由区经和总监协商处理是否转成交，由产权人家属或朋友（无公证委托书）签定合同，不属成交，具体情况需请示区经，由区经和总监决定；

15、佣金优惠承诺：

店长在没有竞争的前提下，根据实际情况确认客观需要，9折以上有权自主，8折以上可向区经理申请，低于此折扣必须向总监申请，否则须赔偿公司损失；业务员无权私自减佣，否则赔偿公司损失；

16、所有佣金不足单，必须查明该客户是否跨分行跳单或减佣，必须做好分行之间的内部沟通。

应向区经汇报，并由区经与其他区经沟通；

17、所有房（客）源必须录入公司ERP系统。

如在成交后经查询系统内无资料，扣除全部佣金。

该事项如果是本店查属本组员工，佣金由本店分配；如果由区经、总监查明，佣金一律充公，如在未成交前发现电脑上无资料，可按上述方法取消该业务员的跟进资格；

18、成交后确定坏单（无论是否已取消合约），只要有同事找客户看房，即须把盘输入电脑（由专人负责跟进业主），否则属盖盘处理。

原成交同事在同等条件下有优先成交权；

19、人员调动：

A、经纪人调动：

名下盘源、客源、钥匙带走，独家委托属于原店面，经纪人享受独家委托佣。

调动一个月内经纪人：

（1）带走的盘源、客源、钥匙成交则业绩归属原店面,业绩在工资核算时由原店面带出计算（时间按点对点计算，如2012年02月13日至2012年03月13日为一个月），反之，一个月外未成交的均归属调动后店面；

（2）如调动后不满一个月离职，则盘客归属于原店面。

B、经纪人升职：

升为店长调动则所有房客、钥匙、独家均属原店面。

C、店长调动：

店长降级为经纪人或平级调动，所有房客、钥匙、独家均属原店面且不享受一个月期限。

D、经纪人自己申请调动的、公司或个人调动至昆明以外地区的，盘客、钥匙、独家均留在原店面。

20、离职业务员的盘源、客源均转给所在行的分行经理名下，由分行经理视情况分配；

21、转介盘源、客源（跨片报盘源、客源,含电话号码）,以ERP系统转介记录为准，业绩各占所分比例的50%，转介后盘、客源如因接受方跟进不力转入公盘，则转介方与接受方不得分佣；

22、埋盘、埋客：

接到盘源、客源24小时内不录入系统的视为埋盘、埋客,一经举报查实，除该盘源、客源归举报人享有外，另对举报人给予适当的奖励，并对当事人处以第一次每条乐捐100元，并作口头批评教育；第二次每条乐捐300元，并写检讨作书面认识；第三次每条乐捐500元，并严重记过处分，且一年内不得竞聘上一级岗位；

23、重复楼盘字典，留下以产权相符的，其余的删除，楼盘字典有误的立马修改，新增楼盘字典必须保证信息的准确性（原则上区域总监或区域经理签字）；

24、议价收定：

议价金低于5000元无效，5000元以上有效期72小时，72小时内高于议价或房价及公司收费或同等条件又能签定买卖契约，则能签定买卖契约方优先，超过72小时则无论房价、公司收费高低只要能签定买卖契约，则买卖契约优先；

25、恶意登盘：

不可占用其它楼盘的位置，一经发现恶意占用其它房源位置，该盘视为无效盘，根据实际情况，该盘给予删除或转盘，并对盘方进行100元/条乐捐，如成交，盘佣归属正确盘方，如无正确盘源则盘佣充公至总公司；

26、恶意转盘：

如本店未接到此盘，打虚假跟进要求转盘的，如经查实，给予当事人乐捐100元/次，并做通报批评，房源划回原房源方，如成交，所有房佣也归原房源方；

27、无效跟进：

连续三次及以上重复内容或无结果的跟进视为无效跟进，如有业主号码，可无条件转盘；

28、转盘跟进：

激活盘源属于新进盘源，转盘前必须进行详细跟进，所跟进内容必须属于有效跟进范围，如跟进不属实，按恶意转盘处理；

29、转盘期限：

转盘期限为自有效跟进之时起72小时内有效，超过72小时未进行转盘则视跟进无效，谁激活归谁；

30、当同一条盘源出现价格差异的情况：

所登录的盘源价格以产权人的所报的底价为准，售盘价格差异≧4%、租盘价格差异≧20%的，该条盘源转给价格最接近真实跟进的经纪人（租售均仅限原价格基础低价转盘，高价不够成转盘条件）；售房面积差超过2㎡的，将信息转给提供准确信息方，转出的信息原房源方不得再主动联系业主成交，否则按恶意抢盘处理，乐捐100元，并承担所造成的后果。

所提供的转盘跟进必须是真实的，经信息部或客服部核实后，将对提供虚假信息方进行100元乐捐，并给予举报方相应的奖励。

原房源方投诉虚假跟进时限为盘源被转计起48小时内，必须附带相关证明作说明，超时或无证据投诉无效；

31、钥匙的界定：

①钥匙必须有出示给业主的《房屋钥匙收据凭据》存根，须在收到钥匙的当天在ERP上申请钥匙提交，通过审核及入库的才视为有效钥匙，才可参与分佣；出现多门店有同一物业钥匙的情况，按ERP内登记的提交时间遵循孰先原则。

②钥匙须可正常使用方为有效。

四、佣金划分：

（可延用公司以前的制度）

登记

房勘

钥匙收取

带看

独家房源

意向金收取

合同签订

过户交割

房源方

20%

5%

10%

——

10%

——

2.5%

2.5%

客源方

30%

——

——

10%

——

10%

备注：

1．独家房源和意向金客户认定均需在签订买卖合同前完成，在双边都完成签约锁定后，各10%的业绩冲抵，若只有一方完成签约，则此项多10%，若双方都未完成锁定，则此项各占5%

2．未按标准完成房勘、带看和拿钥匙、签约等项的，把该项业绩一半分配给促成交易贡献最大的人员，包括店经或其他经纪人

3．房源方、客源方中途有移交的情况，其各5%归于门店经理

4．参与合同签订占总业绩的2.5%，完成合同起草及表述、手书的经纪人占总业绩的1.5%，参与辅助的经纪人占1%。

5.参与权证及交割占总业绩的2.5%，签定合同后经纪人配合权证部门完成银行结按、贷款审批；产权查档、递件、取件；物业交割者，根据参与内容的多少分配2.5%的总业绩。

5、员工离职前的订单，在离职后才结单上账的遗留业务：

（1）被公司开除的员工及自动离职员工不能享受遗留业绩提成；

（2）在员工离职后30日内结单的业务，离职员工可享受50%遗留业绩的提成，离职30日后结单上账的业务，离职员工不得享受遗留业绩提成；

6、在职员工享受离职员工遗留业绩提成：

员工离职后，参与遗留业务后续办理的经办员工，可享受20%遗留业绩的提成；

备注：

根据上述规定享受分成后，其它剩余业绩作为店面业绩不进行分配，离职日期以《离职申请表》人事部批示日期为准。

7、内部跳单：

行为较为恶劣，一经发现房源仍划归原房源方，售房佣金的40%也同时划转，对恶意抢盘者给予乐捐200元并通报批评的处罚，同时，分行经理、区域经理也将承担连带责任。

五、新闻公告及业务论坛管理规定

1、新闻公告：

（1）标题和内容须相符；

（2）标题及内容不能出现低俗用语，不能扰乱公司的规章制度、政策；

2、颜色：

（1）、"红色字体"使用范围：

红色不允许使用粉红、玫瑰红等特殊红色；

A、总公司：

通知、公告、制度、规定、命令、议案、决定、通报、报告、批复、意见、办法、函、会议纪要。

B、片区、部门、分公司：

a）通知、告示、意见、报告、请示；

b）业绩排行；

c）每日战报。

（2）、片区聚焦房源、笋盘推荐，使用"蓝色字体"，报给区域经理或行政助理进行综合后统一发布，不得以个人或门店形式发布。

如违反以上制度任意一条给予当事人乐捐50元/条。

3、刷屏：

连续发布3条及以上相同标题和内容的新闻公告属刷屏，每次刷屏皆有存根记录，第一次删除所发信息，并封发布权7天处理；第二次及以上刷屏，删除所发信息并进行乐捐处理，连续发布3条乐捐人民币50元、连续发布4条乐捐100元、连续发布5条乐捐150元……以此类推。

本管理细则为“好房通O2O系统使用规则”的详细说明

XXXXX房产经纪有限公司

2015年X月X日