万达第四代城市综合体100点关注事项.docx
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万达第四代城市综合体100点关注事项
万达第四代城市综合体100点关注事项
根据万达第四代城市综合体产品形态以及后期营运管理要求，集团商管公司将在新项目前期规划设计阶段，对规划、建筑设计方案进行深度解读，认真研究总结第四代综合体的产品特质和潜在问题，充分关注和重点介入新产品设计中的相关内容和要项，完善设计品质，努力实现万达广场整体价值最大化目标。
为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质,在遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，集团规划院将“万达广场”的整体设计工作分解为6个设计阶段,并对不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达第四代综合体规划设计重点》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。
第一阶段：
产品定位研讨会阶段
项目“产品研讨会”市场调研及产品建议
【关注点1】：
一、项目所在城市主要经济指标：
（数据采集时间段：
前一年度，可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）
项目所在城市的城市GDP、商业GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；
人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况；
城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）；
统计年鉴（城市经济指标）总表,赢商网
【关注点2】:
商圈状况分析：
商圈结构组织；
建成时间及演变过程时间节点；
商圈现状：
规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平；
商圈的主要消费特点：
分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。
【关注点3】:
个案分析：
（选取原则：
以出租形式统一经营的购物中心或步行街）
整体规模、业态结构、业态配比；
租金水平；
辅助及配套设施情况
在建新项目调查与分析
【关注点4】:
本项目分析：
交通组织、配套设施
周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平
项目SWOT分析
二、产品及平面规划建议：
关于项目总体的平面规划设计（专题阅读）
【关注点5】：
主要业态结构和规模、空间布局
1）、新兴业态内容的增加及比重；
2）、各主力店的比邻关系及匹配，关注赢商网；
【关注点6】：
交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）
停车场（规模、车位数等）
万达（专题阅读）商业综合体（专题阅读）一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。
大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）
项目周边交通是否较为复杂？
为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；
根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？
建议在合理设置机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设置较为充足的非机动车停车位；
停车场的出入口位置，对停车场内的车辆出入交通组织是否有利？
同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位置增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到1000辆/小时以上；
项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接？
大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流）、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决？
【关注点7】：
配套功能及有关还建部分各项设施的建议；
【关注点8】：
结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；
【关注点9】：
商业管理用房的设计要求；
关于步行街的平面规划设计
【关注点11】：
步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）；
【关注点12】：
步行街整体布局的问题
步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、进深、面积大小）
步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题？
若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。
如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。
（规划院强制设计条文）建议屋顶油烟井距高层水平距离20米以上；
根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。
（规划院强制设计条文）
【关注点13】：
步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等），涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：
步行街的长度以280～350米为宜。
（规划院强制条文已列）
步行街出入口设置位置的合理性；
步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性；
步行街出入口的数量与客流动线的匹配性；
步行街内部竖向交通的设计位置和数量的合理性；
地下和地上停车场的出入口设计的合理性；
【关注点14】：
步行街内部配套设施问题（考虑夜间通道、垃圾通道、卫生间、烟道走向等）
餐饮的定点位置和是否预留油烟通道？
餐饮和娱乐区域是否需留专用夜间通道？
1） 餐饮区域是否规划专用垃圾清运通道？
2） 卫生间位置和数量的合理性？
赢商网
【关注点15】：
升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性
【关注点16】：
涉及经营管理的问题
1） 步行街区域与其他业态之间的管理交叉问题？
2） 步行街管理的安全性和方便问题？
【关注点17】：
涉及停车场的问题
1） 地下和地上停车场的位置和数量的合理性？
2） 是否考虑非机动车停车的需要和位置？
3） 是否考虑机械车停车的需要和位置？
（二）意见、建议反馈方法和形式
【关注点18】：
一、市场调研
1、 市场调研原则：
实用性＋准确性
2、 市场调研内容：
标准化＋统一化
3、 市场调研标准：
表格化＋数据化
（招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格）
【关注点19】：
二、演示形式和内容
1、 演示形式：
采用PPT文件形式，以集团商管公司CI为页面设计标准进行演示。
2、 演示内容：
（1）项目所在城市主要经济指标：
表格＋数据
（可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）
（2）商圈调查与分析：
a.主要商圈和位置（标准：
在地图上进行特殊标注和分层展示）；
b.主要商圈介绍：
包括位置、范围和距离、规模和档次、业态分布及数量、消费人群、日客流量、底商租金水平和租赁情况（数量、比例）赢商网
（标准：
以表格和数据为主，文字描述为辅。
特别重点介绍项目所处商圈情况）；
c.结论分析：
用精练的文字条理化高度提炼和概况城市商业及商圈突显特点和关注点；
（3）个案调查与分析
a.已开业主要商业体的位置、开业时间、产品形式、业态配比、经营规模和档次、消费人群、商品结构、服务设施、优势和劣势、日客流量、年营业额、室内铺位租金标准；
（标准：
以表格、数据为主，图片、文字描述为辅，分层演示。
特别重点介绍项目所处位置周边个案情况）；
b.在建新商业项目的位置、开业时间、产品形式、建筑规模、经营定位、开业时间
（标准：
以表格、数据和图片为主，、文字描述为辅，分层演示。
特别重点介绍项目所处位置周边个案情况）；
c.结论分析：
用精练的文字条理化高度提炼和概况商业个案的共性特点和差异化；
（4）项目SWOT分析
a.对新项目的优势、劣势、机会、威胁方面进行客观、准确和全面评价及评估，包括位置、规模、交通、环境、配套、产品、定位、政策、品牌等。
赢商网
（标准：
以文字描述为主，分层演示。
）；
b.劣势和威胁的规避和战略矩阵：
（标准：
以表格和文字描述为主，分层演示。
）；
（5）产品设计建议
建议原则：
统筹兼顾，重点关注（步行街）
建议方式：
结合规划方案和上述要项进行合理表述
第二阶段：
方案及深化设计关注内容
★集团规划院完成深化设计后两周内向集团商务部提供主力店和步行街计租面积，并统一由商务部向商管公司提供，进行租赁经营决策文件的编制
（一）室内商业步行街设计：
【关注点20】：
关于步行街主入口
1） 是否紧邻交通主干道、主通道？
2） 是否入口设计醒目、宽敞、通透？
3） 是否设计有入口外广场，便于室外商业促销活动？
建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）；
4） 商业广场主出入口门高不低于3米；
5） 步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值；赢商网
【关注点21】：
关于步行街主出入口商铺
步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺；
【关注点22】：
关于避风阁设置
商业广场主出入口是否设置了“避风阁”（北方地区应设计卷帘门）？
步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘；（规划院强制条文已列）赢商网
【关注点23】：
关于步行街室内通道
为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原则：
主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米；（规划院强制条文已列）
【关注点24】：
关于步行街次主力店
根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定；
【关注点25】：
关于步行街出入口交通
为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域；
【关注点26】：
关于步行街设置客流计数系统
步行街的出入口要设置客流计数系统；（集团文件规定）赢商网
【关注点27】：
关于步行街顶棚
1）一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；（规划院强制条文已列）
2）一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立；
3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：
步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低4～6个（商管建议最好达到8个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。
中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。
（规划院强制条文已列）赢商网
【关注点28】：
关于LED
1）是否设有步行街入口大标识系统、,LED的规格应该多大，视距应保障多少?
LED显示屏且视觉醒目程度?
2）中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN。
（规划院强制条文已列）
【关注点29】：
关于商铺装修
1） 室内商业步行街各商铺，除餐饮类商铺外，其他商铺均为精装标准交铺；
2） 餐饮区应预留厨房点位位置和排油烟位置；
【关注点30】：
关于商铺面积
零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下，餐饮类商铺面积一般为单间100㎡左右。
所有商铺单元进深宜8米～16米（商管建议不宜超过12米），面宽8.4米（规划院强制条文已列），赢商网尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招商难度；
【关注点31】：
关于商铺开门
1） 室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计，一则影响商铺引客的便利性，再则做店招形象也不方便，同时有些商户门对门比较犯忌讳，所有商铺门应全部正对步行街；
2） 室内商业步行街各商铺主立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计；次立面也应尽可能设计为玻璃墙（包括部分商铺与主力店通道的次立面）；
【关注点32】：
关于商铺层高
室内商业步行街的剖面：
步行街一般以二至三层为最佳。
步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米；（规划院强制条文已列）
【关注点33】：
关于商铺天棚
应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。
【关注点34】：
关于商铺的调整
1） 商户提出的特殊具体设计要求是否和规划冲突问题的解决；
2） 应考虑商户升级换代的预留性，建议自有物业商业区域考虑设置百变租区，以适应后期招商调铺的面积需要和房产技术需要（如服饰改为餐饮）；
3） 建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调整；
4） 建议设计合理动线，将墙体改为防盗卷帘和防火卷帘，使同层不同业态的经营场所联通，充分调动客流。
【关注点35】：
关于扶梯
1） 根据步行街面积及空间距离，为避免前期投资增大，后期维护成本过高，建议配置数量适当的扶梯；
2） 步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米～70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。
扶梯应靠洞口一侧并平行布置；（规划院强制条文已列）
3） 设置位置应避免对商铺的经营造成影响，特别是不宜设置在步行街主入口处；
4） 为使步行街客流动线生动，方便顾客目的性购物，建议各层扶梯由平行布局调整为交叉布局；
5） 扶梯应设置光感、变频装置；
【关注点36】：
关于垂直梯
1） 步行街内的所有垂直电梯应具有三方通话功能
2） 主力店各楼层的客梯是否可以相互抵达，且不会造成相互管理影响或干扰；
【关注点37】：
关于地下电梯厅
1） 建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；赢商网
2） 鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。
【关注点38】：
关于观光梯
1） 步行街中庭观光电梯数量和位置是否适宜并满足使用，且与中厅面积匹配（椭圆型中庭，其位置在短边所在弧边上为宜）；
2） 观光梯在中庭设置，以2～3部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构。
观光梯应通到地下停车场。
在停车场设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆；（规划院强制条文已列）
【关注点39】：
关于中庭
中庭设置的位置：
一般中庭设在步行街的转折处、入口处；中庭的平面尺度：
两个中庭要分主次，大的500~700平米（开洞面积），小的300~400平方米（开洞面积）；中庭的间距：
80～100米；（规划院强制条文已列）
【关注点40】：
关于公共卫生间
1） 卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间；
2） 每层步行街至少应设置一处专用卫生间，以保证步行街与主力店错时营业时使用需要；
3） 步行街卫生间的设置：
根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间，卫生间的间距80～100米，面积70～100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个。
应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用。
（规划院强制条文已列）赢商网
4） 为避免出现员工与顾客争抢使用卫生间的现象（尤其是餐饮区域员工），建议在步行街增设“员工专用卫生间”；
5） 步行街设计的洗手间应充分考虑设置有保洁用水点；
6） 建议在步行街、超市、百货、影院等区域增设残疾人卫生间专用设施，以满足不同人群的需要；
7） 由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间；
8） 卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为400公分为宜。
【关注点41】：
关于顾客通道
1） 在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；
2） 步行街两侧店面之间宽度：
首层10～11米，二、三层16～17米，步行街楼板开口尺度：
层数为2层的步行街，开口宽度宜8米；层数为3层的步行街，开口宽度宜9米；开口长度：
为16~25米。
步行街走道净宽宜4米，“桥”的净宽度宜3.5米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米；规划院强制条文已列）
3） 2层以上的廊桥不宜过密（间隔在30~50米）；
4） 主力店与步行街的连通口至少有两处，其宽度应为一个柱距；（规划院强制条文已列）
5） 各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧；
6） 设计中应考虑公共区域通道运营安全问题（如KTV场所），建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。
7） 因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与步行街营业时间的不同，影城、KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出。
【关注点42】：
关于夜间通道
餐饮和娱乐区域需设计专用夜间通道，并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外；
【关注点43】：
关于货物通道
1） 通道宽度不小于2.5米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通；
2） 由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计；
3） 货梯不宜安置在步行街主入口的明显位置；
4） 步行街的货梯（客货梯）一般间隔80～100m设一组，吨位为1.6～2吨，货梯可与主力店合用（百货宜单独设置）；（规划院强制条文已列）
5） 应步行街较长，为方便步行街客户运货尤其是餐饮租户，建议设立专门的泔水或货运通道；
6） 餐饮区域应规划设计专用垃圾清运通道。
赢商网
【关注点44】：
关于地下设施
1） 建议考虑步行街、各主力店业态设计，完善步行街卸货区、货运通道和专用货梯；
2） 为方便超市送、卸货的需要，建议增加卸货平台的规划，并建议在超市区域增加独立的货梯设计；
3） 为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗；
4） 为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室；
5） 建议将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资；
6） 地下各设备用房门口通道宽度是否合适？
，是否利于设备运输安装和日后维修？
7） 为满足步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划，面积不小于200平米；
8） 若超市设置于地下区域，其临时推车停放区周边不宜设置有设备间门口。
【关注点45】：
关于配套设施
1） 整个步行街总体量、单层面积和长度是否适宜？
货梯、扶梯、观光梯、卫生间、消防通道等配套设施是否匹配得当？
2） 不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低价值位置；
3） 区域面积设置消防楼梯数量是否过密？
建议在消防要求允许的情况减少该楼梯设计，以增大可租赁面积；
【关注点46】：
关于吸烟室
建议在步行街各层适当位置设置一处吸烟室，面积在10平米左右，并加设排烟设施。
【关注点47】：
关于员工休息室
应设在B1层靠近员工专用通道附近，面积不小于60㎡（约为步行街建面的0.5%）；
【关注点48】：
关于垃圾房的建造
1） 垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域；
2） 垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；
3） 考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及步行街小商户相对独立的4-5个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于60㎡为宜，不建议主力店共用垃圾房；
4） 关于湿垃圾房的建造标准补充建议墙面、地面统一铺瓷砖，墙面到顶、排污沟亦应铺砖，并配置上下水、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯及泄暴口赢商网
5） 适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。
【关注点49】：
关于步行街油烟排放（另附内容）
（二）关于机电系统配置及计量
【关注点50】：
关于空调系统
1. 鉴于第四代综合体建筑体量大、业态复杂、综合性强、现代化程度高的特点，建议在空调、照明、小动力等方面采用“自动控制系统”设计，兼具手、自动切换功能；其中空调主机采用厂家自主控制系统（制冷机组联动控制、冷冻泵、冷却塔联动控制），“楼宇自控系统”只采集数据不进行控制，各家商铺支路空调水阀独立控制；照明系统采用“回路控制“设计方式；小动力（插座）部分采用整层控制；
2. 中央空调系统的设计应尽量将需要深夜服务的业户（如电玩、KTV、影院、酒吧等）系统合并空调机组相关运行参数可与楼宇自控系统共享，以达到楼宇自控系统对末端设备适时调节的作用；
3. 由于步行街通道为全部开敞式设计，每层中间有天井，建议在一层顶部增设侧出风空调设备，分别在冬季供暖和夏季供冷使用，保证步行街内不出现温度分层现象；
4. 建议增加卫生间内、通往各主力店通道部位的空调风口设计。
【关注点51】：
关于用电系统
1. 是否给供电局预留了（一般为10KV）开闭站的位置并标明？
2. 所有强弱电间门应向外开；
【关注点52】：
关于屋顶设施
1. 屋顶设备层设施的安装位置，建议统一规划、排列所有排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出风口的方向，以免影响塔楼客户、管理公司和公寓楼的办公、居住环境；
2. 应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；赢商网
3. 除考虑到“步行街”顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外，应将“主题餐厅”屋面的设计一并考虑；
【关注点53】：
关于系统计量
1. 各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理；
2. 建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮；
【关注点54】：
关于设备房
1.
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