A房地产项目投融资分析报告.docx
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A房地产项目投融资分析报告
房地产项目投融资分析报告
StudyontheinvestmentandfinancingofRealEstateProjectA
学位申请人：
年
级：
2005级
MPAcc
学科专业：
研究方向：
指导教师：
定稿时间：
2007年11月
内容摘要
项目投资的成功，离不开精心筹谋策划和科学评估论证。
项目投资活动
是一项极其复杂的系统工程，从投资动机的产生，项目的构思设计到项目的
建成投产和预期投资收益的取得，往往需要经历一个前后关联、彼此制约而
又互为推动、循序渐进的思维和行动过程，这一过程中的每一个环节，投资
者都可能面临挑战和抉择，都需要克服难以预见的投资障碍和可能随机产生
的投资风险。
为减少损失、规避风险、实现目标，认真组织项目前期策划和
评估论证，尤为重要。
A项目投资大，其市场前景如何，发展究竟有多大，是否具有投资价值，
这对于投资者来说至关重要。
本报告是在对成都甲房地产开发公司及其开发
的A项目进行实地考察，并对该公司的有关资料进行认真研究的基础上形成
的。
文章通过对成都甲房地产开发公司今年开发的A项目为背景，运用技术
经济学的理论，从财务的角度论证其项目的投融资可行性，并针对项目开发
过程提出改进建议与措施，以探寻适合该公司的财务管理方式。
本文的引言部分首先介绍了文章的研究背景、国内外相关理论发展和研
究状况以及论文基本结构。
文章主体第一部分论述了房地产项目投资分析和可行性研究方法。
具体
论述了房地产投资的概念和类型、房地产项目经济技术评价的基本理论以及
用房地产项目经济技术评价房地产投资的基本方法。
第二部分主要介绍了A项目的基本情况，并针对近期国家的调控政策以
及成都市房地产市场状况，简要分析了A项目的市场预期，为下面的销售收
入、成本以及现金流的预测提供依据。
本文第三部分依据经济技术评价的基本理论和方法，从财务评价的角度，
对甲公司的A项目的投融资进行分析。
主要由两部分组成：
1
一、项目的投资主要从项目的静态投资回收期（PP）分析、项目的投资
动态分析两个方面进行论述。
A项目户型从50-90平米/户不等，住宅均价定
为3700元/平方米，商铺均价为8000元/平方米，车位为50000元/位。
我们
估计，该项目投资为67790万元，资金由三部分组成，自有资金23726万元，
约占项目总投资的35%，银行贷款15000万元，约占项目总投资的22%，其
余43%通过房屋预售和滚动开发回收资金提供。
我们初步估算该项目在整个
经营期内实现税前利润为14611.46万元,占总销售的18.14%,税后投资利润率
为15.92%。
项目的内部收益率为14.34%,接近国家规定的行业基准利润率,税
前财务净现值为5119.71万元（I=8%）,项目投资能在4.38个季度内收回,财务效
益良好,可使企业未来财富增加,在财务上是可行的。
由于投资项目本身存在的不确定性，为确保分析的严密性，因此，在对
项目投资进行财务分析时，文章考虑了各种变动因素对评价指标的影响，即
进行了房地产投资不确定性分析，分别从盈亏平衡和敏感性两方面分析。
从项目的敏感性分析可以看出,住宅销售实现率对整个项目的风险均高于
其他各个因素,项目成败的关键在于确保住宅销售实现率在一个理想的数值
（100%）。
具体确保方法如下：
1、因商铺的单位毛利较大，而商铺销售实现率对项目的影响相对较小，
在商铺销售形势看好的情况下，适当提高商铺售价，收益的增加远远大于风
险的增加。
2、适当降低住宅售价，必能带动销售旺势，提高销售实现率，使风险减
少大于收益的减少。
3、对项目的成本实行强有力的控制，合理运用各种有效办法使单方造价
降到最低点，住宅销售有更大的让利空间。
二、项目的融资主要是对房地产行业的几种融资模式进行了介绍，包括
上市、房地产信托、REITs、企业债券等融资方式，
然后，重点论述了我国房地产行业常见的融资方式：
企业自有资金、银
行贷款和预售筹资。
在介绍了几种融资成本的计算方法后，文章分析了成都甲房地产开发公
司目前现有的融资情况及可行性。
并对项目资金平衡进行了分析，结论主要
为：
最大负的累计现金净流量出现在2007年三季度，约为3个亿，为确保项
2
目资金需求，预计对外融资总额为1.5亿，从降低资金成本角度考虑，分两资
提款，一次在2007年三季度，资金缺口为3亿，自有资金2.3亿,再借款6600
万元，能够保证工程资金需求。
由于，从2007年下半年开始，九幢楼的主体
工程陆续进入结算，需要大量资金，预计在2007年11月再次提款8400万元。
借款于2009年前全部还清。
文章的第四部分针对以上分析，提出相应的财务管理的措施和建议。
主
要从工程控制方面、市场营销方面和融资选择上进行论述。
及时获得定额的资金是保证投资项目顺利实施的基本前提。
因此，在项
目市场分析及社会效益分析的基础上，需要进一步考虑的是资金的筹措及使
用方案，即从何种渠道取得何种资金，能使投资项目顺利实施，且资金成本
达到最小。
本文不同于一般房地产的可行性研究报告，本文主要从财务角度
策划了A项目在现有融资渠道单一的情况下的资金筹措，以保证利益最大化。
全文理论与实践相结合，通过对房地产项目财务可行性的分析研究，为
开发商进行房地产开发项目决策和项目管理提供有效的参考依据，具有一定
的实际意义。
限于文章篇幅，本文研究中发现的许多问题还有待今后进一步研
究。
首先，由于公司治理结构的不同，企业在实际经营中对融资方式的选择
会有很大的差异性。
尤其是国有独资公司，在融资决策时将更多地考虑公司
的社会性与上级主管部门的意图，增加了决策机制的复杂性。
本文立足于对
本公司现有情况的研究，对其他公司特别是上市公司的投融资决策未作更深
入的探讨。
其次，本文结合实例分析，由于融资项目建设周期不长，因此只对成都
甲房地产开发企业A项目外源融资进行了较详细的分析，限于篇幅，未能进
一步对综合企业长期融资与短期融资的完整决策过程，做出结合实际的论证。
最后，本文是从房地产开发企业的立场，对其适合的融资方案决策行为
进行研究，对与之有着紧密联系的资产证券化等房地产金融问题，由于涉及
到国家经济政策、银行信贷风险控制及不良资产处置等更为宏观的层面，本
文未作详细阐述。
【关键词】项目可行性研究，财务评价，投资，融资
3
Abstract
Projectinvestingissomekindofsystematicengineering,whichneeds
elaborateschemesandscientificassessments.Fromthestartofinvesting
motivationtotherealizationofexpectedyield,thereareaseriesofassociated
processesimpactingeachother.Challengessuchasunexpectedriskandlossmay
confrontinvestorsinanyprocess.Soweneedtoseriouslypreparetheprojectplan
andassessmentinearlyphase.
RecentlywevisitedtherealestatecompanyBonthespotinChengduand
investigateditsprojectA.ProjectAinvolvesalargesumofmoney,butwhetherit
haslargevalueandbrightmarketfutureisthekeyfactorthatinvestorscare.This
articlebasedontheinvestigationandparticularresearchansweredthequestion
well.
Inthearticleweusedtheoriesformtechnicaleconomicstodemonstratethe
financingfeasibilityandinvestmentfeasibilityforprojectA.Andweadopted
somesuggestionsthatarousedfromtheprojectprocessestosearchtheoptimum
financemanagement.
Intheintroduction,welayoutthebackgroundofrealestateindustry,relevant
internationaltheoriesandstructureofthisarticle.
Inthefirstpartweillustratedthemethodsweusedtoanalyzetherealestate
projectA.Besidesweintroducedtheconceptionofrealestateinvestment,theories
fromtechnicaleconomicsandbasicmeasuresoftechnicaleconomics.
ThesecondpartintroducedthebasicsituationsofprojectA,includinglatest
nationalregulationpolicyandstatusofChengdurealestatemarket.Meanwhilwe
analysedthemarketanticipationasthebasisofmeasuringsalesrevenue,costand
cashflow.
Inthethirdpart,technicaleconomicswasusedtoassessprojectAof
companyB.Wefocusedoncorporatefinancetogetthefeasibilityofinvestment
andfinancing.Thispartconsistsoftwosegments:
1
One,theinvestmentwasevaluatedthroughtwofields:
staticinvestment
recoveryterm（PP）anddynamicinvestment.ResidentialpatternofprojectAvaries
from50squaremetreperhouseholdto90squaremeterperhouseholdwithflat
priceat3700Yuanpersquaremetreforresidence,8000Yuanpersquaremetrefor
shopand50000Yuanpergarage.Thetotalinvestmentinvoloves677.90million
Yuan,whichwasraisedfromthreesources:
ownfund（237.26million,accountsfor
35%）,bankloans（150million,accountsfor22%）andproceedingsalesrevenue
（accountsfor43%）.Weevaluatedthegrossprofitbeforetaxupto146.11million
（accountsfor18.14%ofsales）andnetprofitupto128.23million（accountsfor
15.92%）intheoperationperiodd.Theinternalrateofreturnis14.34%
approachingstatutoryindustrybenchmarkinterestrateandthenetpresentvalue
beforetaxwillcometo51.20million（I=8%）.Theinvestmentcouldbereturned
after4.38quartersascalculated,indicatingthefeasibility.
Becasuseoftheinternalinstabilityofinvestment,weconsideredtheimpact
offluctuantingfactorsontheevaluation.Theuncertaintyanalysisonrealestate
investmentisinviewofbreakevenandsusceptibilityrespectively.
FromthesusceptibilityanalysisofprojectA,wefoundtheriskofrealisation
rateofresidencesalesishigherthanotherfactors.Inordertoachieveanideal
realisationrateofresidencesales（100%）,weproposedseveralplans:
1.Shopsaleshasthehighergrossprofitrateandlessimpactontheproject
profitability.Whentherealizaionrateofshopsalesisbeyondexpectation,we
shouldincreasesaleprice.Sotheincreaseofprofitwillbemuchmorethanofthat
ofrisk.
2.Decreaseingthesalepriceofresidencetoappropriatelevelisagoodway
toincreasetherealisationrateofresidencesales.Sothedecreaseofprofitwillbe
muchlessthanthatofrisk.
3.Usingcostcontrolmethodstoimprovethemarginofsafety.
Two,mostcommonfinancingpatternsofrealestatewerebrieflyintroduced
inthearticle,namelylisting,realeastetrust,REITs,corporatebondandsoon.And
wediscussedtheownfund,bankloanandadvancesalefinicingatlength.
InthearticleweanalyzedthestatusandfeasibilityoffinancingatChengdu
realestatecompanyB.Inconclusion,thelargestnetnegativecashflowwill
appearinthethirdquarterof2007,approximately300million.Inordertomeetthe
2
needofcapital,companyBhastofinancefromoutsideforabout150million.
Consideringthefinancecost,companyBwilldrawthemoneytwice.Thefirst
drawingconsistsofownfund（230million）andloan（66million）inthethird
quarter.Seconddrawingcomesfromloan（84million）inNov.2007whenthe
mainbuildingsprojectcomestosettlement.
Three,accordingtotheresearchmentionedabove,weputforward
correspondingfinancemanagementadvicesandmeasuresconcerningengineering
control,marketingandfinancing.
Thepremiseofimplementingprojectsuccessfullyisquantitativecapital
attainedintime.Whenweestimatethetotalamountofcapitalrequiredinthe
project,theplanofraisingmoneyshouldbeconsideredsubsequently.Wefocuson
howtoraisemoney,fromwhichfinancingisofthelowestcost.Thisarticleis
differentfromgeneralresearchreportofrealestateinvestment.Inthearticle,we
plannedfinancingchannelsofprojectAtomaximizetheprofit.
Inthisarticleweprovidedalotoftheoriesandpracticesasthebasisof
feasibilityanalysis,whichcouldbeimportantreferencesfortheadministrators.
Howevertherearestillsomeproblemsomittedonaccountoflength
limitation.
First,becauseofdifferentgovernancestructure,thechoiceoffinancing
channelsvariesindifferententerprises,especiallythestate-ownedcompany.The
administratorspaymoreattentiontothesocialeffectandhigherauthorities’
thoughtwhentheymakedecisionsatstate-ownedcompany.Inthearticle,wejust
studytheChengdurealestatecompany,ignoringothercompanies’financing,
especiallythelistedcompanies.
Secondly,wejustanalyzedtheshorttermfinancingfromoutsideastheshort
termofprojectA.Thelongtermfinancingstrategyisnotconsidered.
Finally,westudyfinancingstrategyfromthepositionofrealestateindustry
buttherelevantassetssecuritizationwasnotconsidered.Becausetheassets
securitizationisconcernedwithmoremacro-economysuchasnationaleconomics
strategy,riskcontrolofbankloansanddisposalofbadassets,Ididnotdiscussitin
thearticle.
【Keyword:
】ProjectFeasibilityStudy,FinanceEvaluation,Investment,
Financing
3
1．引言....................................................................................................................1
1.1研究背景........................................................................................................1
1.2国内外相关理论发展和研究状况................................................................1
1.3论文基本结构................................................................................................3
2．房地产项目投资分析和可行性研究方法........................................................4
2.1房地产投资的概念和类型及房地产项
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