投融资课程设计.docx
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投融资课程设计
投融资课程设计
一．项目概况
二．市场分析及预测
2.2市场需求九．风险分析
2.3市场供应
三．项目选址十．结论
四．规划设计方案
五．市政建设条件
六．进度安排
七．投融资方案以及资金筹措
八．经济评价
8.2总成本估算
一．项目概况：
保定市博创房地产开发有限公司于2014年通过招标获得一块“七通一平”的熟地，面积为10000㎡，计划在该地块上开发“锦绣花苑”住宅小区项目。
该项目用于居住用地，土地使用权限自建设用地使用权出让之日起为70年。
该项目建筑容积率不高于7.5，建筑密度不超过30%，由相同的2栋楼房组成，总建筑面积70000㎡，连同地下室部分共25层。
地下室做车库使用，1~24层做居住用房（其中800㎡用作医院，超市等附属设施），地下室及住宅用房单层建筑均为1400㎡。
项目建设期计划为二年，预计二年各完成投资的60%、40%。
“锦绣花苑”小区项目地处保定市南市区，“锦绣花苑”项目位置优越，360°四至鸟瞰，潜藏巨大升值潜力。
东临城市中轴线朝阳南大街，西邻城市主干道乐凯南大街，南面为主干道水源路，近邻京港澳高速，离保仓线不足两千米，毗邻南市区环保局，附近有学校，医院，宾馆，银行等基础设施，环境良好，地理位置优越。
保定市与北京、天津构成黄金三角，且互成犄角之势，自古是“北控三关，南达九省”的“通衢之地”，是京津冀地区中心城市之一，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。
保定市地处河北环首都经济圈，是河北省会石家庄到北京的必经之地，多条高速高铁穿城而过，交通地理位置极其重要。
加之本项目地理位置优越，是很多高薪高学历以及商业人员理想的聚集地，其开发必然会满足市场的巨大需求，在经济、社会、环境等方面带来良好的效益，是理想的投资居住场所。
二．市场分析及预测
保定市与北京、天津构成黄金三角，且互成犄角之势，自古是“北控三关，南达九省”的“通衢之地”，是京津冀地区中心城市之一，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。
保定市地处河北环首都经济圈，是河北省会石家庄到北京的必经之地，多条高速高铁穿城而过，交通地理位置极其重要，同时保定也是闻名全国的古城。
保定强大的教育资源为经济发展水平的提高提供了强大的人才支撑，1992年即获批设立了保定国家高新技术产业开发区，全市高新技术产业，新能源产业，装备制造业处于全省领先地位，部分领域处于全国乃至世界领先水平。
2013年，全市生产总值完成2720.9亿元，年均增长11.8%。
粮食总产突破600万吨，农业产业化率由41.9%提高到63.5%。
工业增加值达到1259.4亿元、增长89.3%。
社会消费品零售总额完成1161.3亿元，是2007年的2.3倍。
省重点项目数量连续五年全省前三，固定资产投资累计完成6448亿元，是上个五年的3.1倍。
财政收入完成311.3亿元，是2007年的2.6倍。
民营经济增加值完成1848.4亿元、增长83%。
保定市加快实施外向带动战略，加大开放力度，招商引资不断发展。
重点规划建设的保定国家高新技术产业开发区、涿州经济技术开发区等11个省级以上开发区，吸引了20多个国家和地区的客商前往投资兴业，效益可观；先后与40多个国家和地区建立了项目合作和贸易往来关系，出日趋势良好，成交额逐年增加。
所以，发达的经济，便利的交通，优越的环境必定会吸引大量人员前来定居。
据权威机构统计发布，2014年，保定主城区人口达到280万人，庞大的人口必定有需要大量的房屋住宅。
本地区人口主要由政府机关工作人员，商业，企业高薪人士组成，平均月收入达5000元以上，并且拥有大量未婚青年。
经权威机构调查，该地区市场需求为居住及商业，住宅普遍接受价格为5000~7000元/m2，其平均市场价为6000元和9000元左右，住宅类以户型为80~150m2，年总需求量为100万平方米以上。
本地区去年楼盘销售总量达100万平方米，目前市场上所有处于开发待售状态的数量不足20万平方米，有30万平方米正处于开发状态，估计今年将有20万平方米形成新增供应，就近几年保定市房地产行业来看，普遍属于供不应求状况。
据权威机构预测，这种供不应求的状况在一段时间内仍将持续。
目前市场供应中主要以80~150m2居多，其中以120m2销售量最大。
根据项目所处地段，该项目主要面向政府机关及高新人员，市场定位在三口之家的中高档住宅物业，户型以90m2、120m2为主，由总面积为643000m2居住用房，27000m2车库用房，5000m2配套设施用房组成。
三．项目选址
项目位于保定市南市区南端，东临城市中轴线朝阳南大街，西邻乐凯南大街，南面为主干道水源路，近邻京港澳高速，离保仓线不足两千米，毗邻南市区环保局、河北农业大学西校区，附近有学校，医院，宾馆，银行等基础设施。
有313、11、25、59、16、221等多条公交路线。
项目离东北向保定火车站不足三公里，离保定市客运中心不足五公里。
项目所在地拥有优越的地理条件，环境优美，景色宜人。
由于良好的地理位置，所以少了些繁华区的喧闹，多了些静谧，是理想投资置业的地方。
该地块已具备“七通一平”条件，政府各项征地已经完成，用地审批等各项程序已经完成，具有充分的开发条件，可直接进行建设。
四．规划设计方案
建设用地为1万平方米，用途为商业及居住小区开发，其中容积率不高于7.5，建筑密度不大于30%，绿化率不低于35%。
土地使用年限自建设用地出让之日起为70年，用地程序和相关程序充分符合国家相关规定和市政规划要求。
通过对市场的严格调查，结合本项目的具体实际情况，通过严密设计，对该土地开发利用作出以下方案：
（1）该用地用于小区开发建设，以住宅开发为主，并有超市，医院等配套设施；
（2）实际容积率为7，总建筑面积为70000m2；（3）设计建筑密度为28%；（4）设计绿化率为40%；（5）建筑物由相同的2栋楼房组成，总建筑面积70000㎡，连同地下室部分共25层。
地下室做车库使用，1~24层做居住用房（其中800㎡用作医院，幼儿园等附属设施），地下室及住宅用房单层建筑均为1400㎡。
各项总计：
居住用房66400m2，配套设施用房800m2，2800m2车库，绿化面积4000m2，道路占地面积2000m2，公共设施占地面积1200m2。
五．市政建设条件
本项目所在地东临城市中轴线朝阳南大街，西邻乐凯南大街，南面为主干道水源路，近邻京港澳高速，离保仓线不足两千米，有313、11、25、59、16、221等多条公交路线，本项目里保定火车站和保定市客运中心均在五公里范围内，交通便利，具备运输建筑施工所需各种设备材料的条件。
本项目地处保定市市区内，各种城市供电、供水、供气、给排水设施以及通讯设施齐全。
本项目建设用地具备“七通一平”条件，各种市政管线，配套设施齐全，交通便利，地块结构极佳，已充分具备建设开发条件。
六．进度安排
该项目二栋楼分别命名为A1、A2、A3、A1、B1、B2·B3、1个施工队同时开工建设。
该项目建设期为二年，A施工队进度安排如下。
单位：
月（其余施工队按此进度安排同时对相应项目施工）
时间
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
A1楼基础
A1楼结构
A1楼装修
B2楼基础
B2楼结构
B2楼装修
七．投融资方案以及资金筹措
（1）土地成本
该项目用地由招标所得，中标价格为4500万元，同时外加3%相关税费，土地总成本价4635万元。
（2）工程费用
表7-1单位：
万元
①前期工程费
序号
项目
金额
估算依据
1
规划设计费
建安工程费×3%
2
可行性研究费
建安工程费×2%
3
水文、地质勘探费
建安工程费×0.5%
4
道路、供水、供电费
建安工程费×2%
5
土地平整费
40
40元/m2
合计
建筑安装工程费（表7-3）单位：
万元1元/m2
②建筑安装工程费
项目
建筑面积
土建工程费
装修工程费
设备购置费
金额
单价
金额
单价
金额
单价
金额
住宅用房
66400
1250
8300
130
250
1660
车库
2800
500
140
50
14
100
28
182
配套设施
800
2000
160
200
16
300
24
200
合计
70000
8600
1712
基础设施建设费用（表7-3）单位：
万元1元/m2
③基础设施建设费用
序号
项目
金额
估算依据
1
供电工程
1050
150
2
供水工程
490
70
3
小区道路
28
140
4
小区绿化
8
20
5
其他工程
建安工程费×2%
合计
④公共配套设施建设费
300元/m2×1200m2=36万元
以上各项相加，得项目工程费为+36=
（3）开发间接费
取土地费用和工程费用之和的2%，则开发间接费为（）×万元
（4）开发期税费
包括建筑工程质量安全监督法，分散建设市政公用设施建设费及其他税费，综合取建安工程费的12%
×万
（5）其他费用
主要包括临时用地费、临时建设费等，按土地费用和工程费用之和的2.5%
（）×2.5%=万元
（6）基本预备费
按土地费用和工程费用之和的3%
（）×3%=万元
（7）开发费用
①管理费用：
取土地费用和工程费用之和的1%。
则费用为：
（）×1%=万元
②财务费用：
由项目长期贷款2000万元，建设期为二年第一年贷款额为800万，第二年贷款额为1200万，贷款利率为6.5%
×800）×6.5%=26万
第二年贷款利息=（800+26×10000）×6.5%=万
建设期贷款利息为==万元
③销售费用包括广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%，销售代理费用，占销售收入的1.5%。
其他销售费用，占销售收入的0.5%。
合计为：
（66400×6500+2800×4500+800×9000）×（2%+1.5%+0.5%）=万元
开发费用合计=+=
（8）项目总成投资与总成本
将以上各项汇总，即可得到项目总投资。
由于项目开发产品全部通过出售来是想，所以项目总投资将全部转化为项目总成本
项目总投资与总成本估算表（表7-4）单位：
万元
序号
项目
金额
估算说明
（一）
开发成本
（1.1~1.6）加总
土地费用
4635
工程费用
（1.2.1~1.2.4）加总
前期工程费
表7-1
基础设施建设费
表7-2
建筑安装工程费
表7-3
公共配套设施建设费
36
300
开发间接费
[（1.1）+（1.2.1）]×2%
开发期税费
（1.2.3）×12%
其他费用
[（1.1）+（1.2）]×2.5%
基本预备费
[（1.1）+（1.2）]×3%
（二）
开发费用
（2.1~2.3）加总
管理费用
18
[（1.1）+（1.2）]×1%
财务费用
销售费用
1726
销售收入的4%
合计
（一）+
（二）
（9）投资计划与资金筹措
本项目建设期为二年，项目开发建设总投资额（不包括建设期利息及销售费用）为。
其中，土地费在起初投入，其费用根据预先设计投资比例分别在第1、2年投入为万元、。
其资金来源有三个渠道：
（1）项目开发商投入资本金2亿元作为启动资金
（2）从银行贷款2000万元，分期投入（3）不足部分由于购房款支付.
项目投资计划与资金筹措表单位：
万元
序号
项目
计算期
合计
1
2
3
1
总投资
开发建设投资
1
建设期利息
26
销售费用
1723
2
资金筹措
资本金
贷款
800
1200
2000
预售收入
43148
八、经济评价
8.1项目估算
项目销售收入估算，项目可出售面积为675000m2,其销售计划如下表所示单位：
平米
建设经营期
合计
1
2
3
住宅
面积
46480
19920
66400
比例
70%
30%
100%
附属设施用房
面积
640
160
800
比例
80%
20%
100%
地下车库
面积
1960
840
2800
比例
70%
30%
100%
合计
面积
49080
20920
70000
比例
70.1%
29.9%
100%
经过对本市房地产市场进行调查分析并对本地区同类小区进行实际调查，经综合评定，确定住宅房屋价格为6200元/m2、附属设施用房为9000元/m2，地下车库为4500元/m2，并据此测算出各期销售收入
销售收入估算表单位：
m2元/m2元
建设经营期
合计
1
2
3
住宅部分
销售面积
46480
19920
66400
销售价格
6200
6200
销售收入
12350,4
41170
车库部分
销售面积
1960
840
2800
销售价格
4500
4500
销售收入
882
378
1260
附属设施用房
销售面积
640
160
800
销售价格
9000
9000
9000
销售收入
576
144
720
合计
销售收入
43148
比例
70,1%
29,9%
8.2总成本估算
序号
项目
计算依据
建设经营期
合计
1
2
3
1
营业税
销售收入×3%
2
城市附加税
营业税×5%
64/72
3
教育附加税
营业税×3%
4
印花税
销售收入×0.05%
5
交易管理费
销售收入×0.5%
合计
（1）税金估
营业税金及附加估算表单位：
万元
①营业税金及附加估算
土地增值税估算表单位：
万元
②土地增值税
序号
项目
计算依据
计算结果
1
销售收入
43148
2
扣除项目金额
以下四项之和
开发成本
开发费用
2030,24
销售税金及附加
其他扣除项目
开发成本×15%
3
增值额
（1）—
（2）
4
增值率
（3）/
（2）
%
5
土地增值税
增值额×30%
损益表单位：
万元
8.3利润估算
序号
计算期
合计
1
2
3
1
销售收入
43148
2
营业税金及附加
3
总成本费用
4
土地增值税
5
利润总额（1-2-3-4）
1
6
所得税
3834
7
税后利润（5-6）
8.4盈利能力分析
（1）静态盈利能力分析
投资利润率=（年均利润总数÷总投资）×÷4÷）×100%=%
投资利税率=（年均利税总数÷总投资）×100%=[（）÷4]÷×%
资本金净利润率=（年均利润总数÷资本金）×÷4÷）×100%=7.3%
从静态盈利能力分析结果分析，项目的投资率润率，投资利税率，资本金净利润率均反映项目盈利能力很强，故可以接受这一项目。
（2）动态能力分析
①全部投资财务现金流量表及评价指标
全部投资财务现金流量表单位：
万元
序号
年份
项目
计算期（年）
合计
1
2
3
1
现金流入
销售收入
43148
43148
2
现金流出
项目总投资
销售税金及附加
土地增值税
所得税
1
20320.561
1
3834
3
净现金流量
4
所得税前净现金流量
动态投资回收期为2.34年，内部收益率为11.23%
8.5清偿能力分析
（1）项目借款还本付息估算
序号
年份
项目
计算期（年）
合计
1
2
3
1
借款及还本付息
起初借款本息累计
本期借款
本期应计利息
本期还本
本期付息
826
800
26
0
26
1200
118069
2000
2
偿还借款本金来源
预售收入
预售收入
项目借款还本付息估算单位：
万元利率6.5%
（2）资本金来源与运用表
资本金来源与运用表单位：
万元
序号
年份
项目
计算期
合计
1
2
3
1
资金来源
销售收入
资本金
长期借款
800
1200
0
43148
2000
2
资金运用
项目总投资
借款偿还
营业税金及附加
土地增值税
所得税
26
160
11
21
3
6
22
15
286.61
3
盈余资金（1-2）
13
12
152
4
累计盈余资金
13233
1
九．风险分析
该项目建筑面积70000m2。
全部售出销售总额为43148万元，平均单价为6220.7元/m2.总成本费用为万元，营业税金及其附加与土地增值税组成的综
合税率6.67%，所得税率为25%。
×70000×（1-6.67%）-345578600]×（1-25%）/411990000×100%=8.27%
单因素敏感性分析表
不确定因素及变化程度
-10%
-5%
0
+5%
+10%
平均单价
3.01%
5.24%
8.27%
12.09%
14.11%
总成本费用
13.11%
11.08%
8.27%
4.11%
2.19%
十．结论
本项目的建成将大大缓解了保定市南市区广大购房者买不到称心如意的房屋的需求，66400m2大面积的住宅小区让消费者有了更多选择的空间，同时，小区建成，势必会带动周边商业、人口密度增大、市政公共设施的建成，此项目建成，将给保定市房地产行业留下宝贵的财富。
本项目地理位置优越，风景优美，景色宜人，超高的绿化面积，仿佛让居住者置身野外。
该项目在规划之初就根据地形、周边建筑等情况进行了精心规划。
在建设过程中，力求尽最大可能性减少对周边居民、环境，市政方面的干扰，同时，该项目的建成，将会使周边脏乱差的情况得到彻底改善。
本项目在初始阶段经过权威机构调查研究，作出科学有效的方案，效益可观。
项目的财务净现值指标均大于零，同时各内部收益率指标均大于18%的基准收益率，由此可见，该项目确实具有可观的效益。
综上所述，该项目符合国家的产业政策和发展方向，符合保定市的城市规划要求，经济上合理，技术上可行，满足市场需求，具有较强的抗风险能力，能达到环境效益和社会效益。
成绩
工程项目投融资课程设计报告
专业班级：
工程管理1002班
学生姓名：
陈煜
学号：
指导教师：
杜广如老师
完成日期：
2013年5月10日
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