池州市网上房地产相关文件及操作手册.docx
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池州市网上房地产相关文件及操作手册
池州市“网上房地产”相关文件及操作手册
池州市“网上房地产”相关文件及操作手册
池州市房地产交易所
池州市房地产网络信息中心
二〇〇八年四月三日
议。
房地产开发企业办理入网手续时，应将开发企业、代理企业和商品房预售项目等基本信息录入本市房地产综合业务系统。
第五条商品房获准销售后，市房地产交易所应当在网上公布下列信息：
1、《商品房预售许可证》或《房屋权属证明书》的主要内容；
2、销售项目的规划总平面图、各幢建筑分层平面图；
3、商品房的楼盘表、总单元套数及每单元（套）的部位、套型、建筑面积、套内面积、公共分摊面积；
4、商品房项目概况、配套设施及公共配套情况；
5、商品房拟销售价格；
6、房地产抵押、查封等权利限制情况；
7、商品房认购协议、商品房买卖合同的示范文本。
上述前5项内容由开发企业提供。
开发企业不得提供虚假信息资料。
第六条本办法第五条第5项规定的商品房拟销售的价格，由房地产开发企业在申报商品房预售许可证或者申请办理商品房初始登记时向市房地产交易所申报。
房地产开发企业需要调整其商品房拟销售价格的，可以向市房地产交易所申请变更。
第七条双方当事人应当根据网上公布的商品房认购协议或商品房买卖合同示范文本，协商拟定条款。
第八条已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒售。
暂不销售需要预留的商品房，应当在网上公示预留期限。
开发企业预留的商品房预留期限不得超过3个月，预留数量不得超过同期批准预售商品房建筑面积的10%；预留的商品房应为整栋或整个单元，不得零星或分楼层预留。
第九条商品房实行实名认购，商品房认购协议中的认购人应为商品房买卖合同中的买受人或共同买受人。
需要更名的，开发企业须先行注销认购协议，方可重新签约。
第十条商品房认购协议签订后，该房在网上公示的状态为“已认购”，双方当事人应在20日内按市房地产交易所核定的合同号签订商品房买卖合同；逾期未签订商品房买卖合同的，网上认购将自动撤销，同时该房在网上公示的状态恢复为“可售”。
第十一条商品房买卖合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将合同信息传送至市房地产交易所，并在10日内将合同文本送至市房地产交易所进行备案。
第十二条商品房买卖合同登记备案后，当事人双方经协商一致，需要变更或解除商品房买卖合同的，应持变更或解除的合同书书面协议和当事人的身份证明，向市房地产交易所申请办理变更或解除合同的登记备案手续。
商品房买卖合同解除后，应在网上进行公示，公示内容包括房屋座落、套型、房价、面积和售房单位等。
第十三条市房地产管理局应当建立开发、销售企业诚信承诺制度及信用档案。
开发企业及其委托的代理销售企业在办理商品房销售过程中违反诚信承诺制度的，应上网公示，并载入该企业的信用档案。
房地产开发企业在网上发布虚假信息的，由有关部门依法处理。
第十四条房地产开发企业商品房网上销售人员或代理销售企业的网上销售人员应持证上岗。
市房地产交易所定期对房地产开发企业或代理销售企业的网上房地产操作人员进行培训、考核，并在网上公示姓名和证号；未通过考核的人员不得操作和使用网上房地产系统。
第十五条市房地产交易所应当及时汇总、分析和发布新建商品房的交易信息，并提供网上公开查询服务。
第十六条未办理商品房预售登记备案的一律按本办法执行。
第十七条本办法具体适用中的有关问题，由市房地产管理局负责解释。
第十八条本办法自发布之日起实施。
《池州市商品房认购、销售合同网上备案和
登记管理办法》实施细则
为贯彻池州市人民政府办公室《关于印发〈池州市商品房认购、销售合同网上备案和登记办法〉》通知的精神（池政办[2005]22号）（下称《办法》），进一步做好我市商品房网上认购、销售工作，特就有关具体操作制定如下细则：
一、企业入网申请。
房地产开发企业在取得开发项目后，持企业法人营业执照、入网申请（承诺）书、授权委托书至池州市房地产交易所办理入网申请手续，签订网上服务协议，领取密钥及《操作手册》。
二、入网项目认证。
在“网上房地产”正式开通后，开发企业新申报的商品房预售项目，在办完企业入网申请后按照《操作手册》中规定的程序，将开发企业、代理企业的基本信息和商品房销售项目的基本信息录入房地产综合业务系统，并持入网认证资料及商品房预售许可申请材料到市房地产交易所办理入网项目认证和商品房预售许可申请手续。
在“网上房地产”正式开通前，已取得预售许可证的尚未销售完毕的楼盘，根据以上申报程序必须在2005年6月30日前补办项目入网手续。
现售商品房的，房地产开发企业在进行商品记所有权初始登记的同时，需持相关资料办理入网项目认证手续。
三、商品房预售面积申报。
商品房预售面积应当以市房地产管理局审核的《商品房面积销售审批书》中面积为准。
入网认证时提供拟销售的商品房的面积审批书。
四、商品房价格公示。
商品房拟销售价格，由房地产开发企业在录入项目基本信息时按建筑面积录入。
网上公示后，房地产开发企业可根据工程进度或市场变化情况，向房地产交易所申请调整拟销售价格，但调价前须在网上予以通告，开发企业并将调价的额度和时间登记在册。
五、商品房预留公示。
开发企业需要预留的商品房须向市房地产交易所申报，预留期限不得超过3个月，超过预留期限系统将自动恢复为可售状态，开发企业预留的商品房须是整栋楼或整个单元，不得预留零星商品房（配套设施除外），且预留商品房不得超过同期批准预售商品房建筑面积的10%，房屋竣工后仍需保留的，开发企业必须办理房地产权证。
六、网上合同打印及备案时间。
在池州市房地产管理局核发《商品房预售许可证》次日或根据开发企业确定的销售开盘日期，池州市房地产交易所开通该商品房项目的房地产综合业务网的备案系统。
该系统的开通时间为每天8：
00-18：
00（系统调整原因除外）。
七、商品房认购。
房地产开发企业与购房人根据网上公示认购示范文本，协商拟定条款，网上打印认购协议。
认购应采用实名制。
认购时购房者或其代理人必须持购房者的有效身份证明，未提供有效身份证明者，房地产开发企业不得接受其认购，认购后不得更改购房者姓名。
九、商品房买卖合同登记备案。
双方对合同条款达成一致后，经双方确认签字，通过网上房地产综合业务系统正式打印合同。
在购房人设定密码后，房地产开发企业即可向房地产交易所上传《商品房买卖合同》内容，开发企业在《商品房买卖合同》内容上传10日内，应持商品房买卖合同文本到市房地产交易所备案。
十、商品房买卖合同解除后，除在网上进行公示外，针对假退房真转让的炒房行为，经房管部门查实后，所退房屋由市房地产交易所与开发企业共同安排，按原合同价采用抽签的方式公开出售，由公证机构进行公证，并以此签定《商品房买卖合同》。
十一、诚信承诺。
房地产开发企业及其代理销售企业在办理入网认证手续时，应签署《商品房销售入网申请暨承诺书》。
在网上销售期间，房地产开发企业及其代理销售企业违反有关规定和承诺事项，经核查属实的，市房地产交易所通过池州市网上房地产予以曝光并载入该企业的诚信档案。
房地产开发企业在网上发布虚假信息的，按照虚假广告论处。
十二、在“网上房地产”正式开通后，开发企业未通过网上操作系统与购房者签订的《商品房买卖合同》，市房管局不予备案登记。
网上房地产《操作手册》
前言
本系统是“池州网上房地产”综合业务系统的一期项目，是通过建立在互联网的应用，实现商品房网上销售许可、预购、签约、备案等业务的开展和管理的业务应用系统。
用户在授权登陆系统后，可使用友好的IE浏览表单界面，通过选择不同的功能模块，便可进行对应的业务页面进行操作，这些页面由一些文本输入框、下拉框、复选框、表格、按钮组成，按照一定的操作规程，可实现商品房开发项目网上备案及销售许可、预购、买卖契约网上契约打印、签约、申报、鉴证等业务办理。
具备基本的电脑操作知识和商品房销售业务基础的人，经过一定的业务和应用培训，可熟练使用本系统完成商品房销售的全部业务。
在打开每一张信息表进行信息定义时，请在填完一张信息表后一定要按“保存”按钮进行数据信息保存。
系统中凡是在点击保存文本框、下拉框后出现警告必须填写的信息，则必须填写。
否则无法对页面数据进行保存。
在所有信息页面全部填写完成后，用户可以在主窗体里点击相应菜单进行保存或编辑的操作。
请注意：
不同用户具有不同的使用权限，请谨慎添加用户和赋与相应的权限。
未登记注册的用户，请在申请办理商品房销售许可证之前准备好：
1.房地产开发企业情况表
2.房地产代理企业情况表
3.入网申请表等材料
到池州市长江中路39号池州市房地产管理局三楼信息中心,办理登记开户手续。
业务咨询电话2618527
第一章安装说明
系统运行的系统环境
系统适合于运行在MicrosoftWindows以下版本中，包括Windows2000、WindowsXP等平台。
系统运行的网络要求
系统的数据通过网络方式保存到服务器，在数据保存时必须保证客户机已连接Internet互联网。
用户可以使用Windows2000/xp自带的"拨号网络"来上网（由于网速较慢，不推荐使用），或在局域网或宽带连接下使用保存功能上传数据。
当使用Windows2000/xp自带的“拨号网络”来上网，客户机上必须安装Modem（调制解调器），连接市内电话线路，拨号上网。
推荐使用宽带，如ADSL，电信光纤。
当使用局域网方式时，客户机上必须安装网卡，通过网线连接到局域网，上传数据。
当使用宽带方式时，接入服务提供商会有专业工程师上门安装。
请注意：
当使用局域网方式时，如此局域网仅是一本地的网络没有连接到Internet,文件上传功能一样无法实现。
安装系统加密狗
先找到一个dogdriver的文件夹打开，然后双击eps2k_full.exe进行安装，安装成功后会显示发现新硬件。
接着打开根证书信息文件夹右键点击certroot.cer文件，并将查看文件设置成下图定义的选项，然后点击安装证书，安装完毕后会显示导入成功。
重新启动计算机，并将加密狗插在计算机USB接口上。
请注意：
一定要在驱动和证书安装成功后再插上加密狗。
第二章 系统设置
第一步：
打开浏览器在地址栏里输入https:
//220.180.84.202:
8080/按回车键，弹出确认“安全认证书”请点击“是”，接着弹出“客户身份认证”请点击“确定”，输入PIN码1234，进入池州市商品房销售网上申报管理系统登陆界面。
登陆之前点击浏览器上工具栏上的“工具”下的“internet选项”如下图所示：
第二步：
在“常规”下的“设置”选中“每次访问此页时检查”然后点确定。
如下图所示：
第三步：
在“安全”选中“internet”点“自定义级别”把禁用的ActiveX控件和插件改成启用（前面3个）接着选中“本地Intranet”,点“自定义级别”把禁用的ActiveX控件和插件改成启用（前面3个）,然后点确定.如下图所示：
第四步：
将“内容”下的“自动完成”把几个打√的全部去掉，然后点“清除表单”“清除密码”,然后点确定。
最后一步：
点确定完成设置。
第三章 池州市商品房销售网上申报管理系统使用说明
输入用户名和密码登陆池州市商品房销售网上申报管理系统，申报销售许可证的流程如下：
新增项目→用户管理定义→设置项目人员权限→项目管理→新增许可证→新增楼盘→定义楼盘数据→许可证上传
第一部分、销售许可申报业务
开发商在向池州市产权市场处申领销售许可证之前，必须通过“池州市商品房网上销售申报管理系统”填报相关资料并提交后，方可办理。
第一步：
定义开发公司企业基本信息
用户登录https:
//220.180.84.202:
8080/，输入系统管理员帐号和密码，经系统确认合法身份后进入以下界面：
`
先点击“企业基本信息录入”，如下图：
录入相关信息后点击保存。
选择公司详细消息下的“查看”可查阅企业的相关信息，如下图：
点击“编辑”可对所定义的内容进行修改。
注：
开发企业基本情况定义只需定义一次
点击新增部门及操作用户,如下图所示:
通过点击相应用户行后的”新增”来给操作用户建立帐号及密码:
第二步：
项目定义
选择楼盘管理，进入如下界面：
在项目管理页签下，点击“新增”，出现如下界面。
用户根据实际情况填写数据，在填写过程中应注意：
1.座落定义：
在“座落”中不要把区属填进去（座落前已有区属选择），另外，座落必须和规划许可证上的座落一致。
2.建筑面积：
指规划许可证上所有楼盘的面积之和。
3.立项批复必填。
4.项目内容填写完毕后，点击保存，在项目页签下是无法看到刚才新增的项目，原因是当前用户没有对该项目授权。
第三步：
项目授权
用管理员帐号，将该项目的权限授与当前用户。
步骤如下，管理员登录--》用户管理--》
--》找到相关用户--》点击设置项目权限--》授权--》保存。
选择用户管理页签，找到需授权人员，如需授权人员在用户管理列表中没有显示，请先在系统的用户管理模块中增加。
点击“设置项目权限”，进入界面如下：
在所列出的管理项目表中将需授权的项目前打勾，点击“保存”按钮后返回。
被授权用户以自己的身份重新登陆进入系统后，点击“楼盘管理”，可以看到新增有权限操作的项目
第四步：
定义许可证信息
选择“楼盘管理”的“项目管理”页签下，点击相应项目后的“新增许可证”，出现如下界面。
用户根据实际项目情况如实准确填写。
在填写过程中应注意：
1.座落定义：
同项目座落定义要求。
2.地块名称：
请填写和座落相同的内容。
3.总建筑面积：
指项目的总建筑面积。
4.规划许可面积：
指本次申报楼盘在规划许可证上的建筑面积之和。
5.许可销售面积：
指窗口表各幢面积之和。
6.许可证号不需要由用户定义，等办理完销售许可业务后，由房地产市场管理处统一配号。
7.住宅面积、办公面积、商业面积、别墅面积、储藏室面积、其他面积、车位个数请按实际情况填写。
第五步：
定义楼盘
选择“许可证管理”页签，界面如下：
单击要新增楼盘的许可证，然后点击“新增楼盘”，出现如下界面。
用户根据实际情况填写内容，并注意以下几点：
1．此处楼盘是按幢（栋）定义，楼盘名称可用项目名称加上幢号，以便区别
2．幢号：
在幢号中只填写数字
3．类型：
这是一个下拉框，默认值是空的，请按实际情况选择一个字符，即“幢”或“号”
所有内容填写完毕后，点击“保存”点击关闭按钮返回许可证管理界面，点击楼盘管理便可看到刚才建立的楼盘。
如果用户定义的楼盘很多，楼盘页签下的内容会分页显示，刚刚填写的楼盘可能不在当前页，用户可以点击“下页”浏览，也可以点击“筛选”进入筛选页，通过选择条件来筛选楼盘。
选择条件共两个，即“项目名称”和“许可证号”，选定后单击“提交”即可。
第六步：
楼盘座落定义
先找到需定义座落的楼盘，在同一行点击“座落”，这时会弹出一个新窗口，就是本楼盘的座落信息，开始是为空，点击新增，出现如下界面.
请用户如实填写，同时应注意：
1.街道：
街道中请不要再填写区属，区属应该从上面的下拉框中选择
2.门牌号：
请填写数字，不要加“号”字
3.若有门牌附号，如珠江路1-8号，请不要在门牌号中填写内容，而是在门牌附号中填写“1-8号”
填写完毕，点击“保存”，回到了座落信息页，点击“关闭”，回到“楼盘管理”页。
第七步：
房屋户室信息定义及管理
在需定义楼盘所在行中，单击“房屋管理”，弹出如下界面:
点击新增来建立房屋。
用户根据实际情况填写，并注意：
1.单元号：
请填写数字，下拉框中共有三个选项，请按照实际情况选择
2.室序号：
同一层中，室序号不能重复
3.室号：
下拉框中共有四个选项，请按照实际情况选择。
如果没有室号（如商铺等）,在室号对应的文本框里输入n层（n表示所在的楼层）,旁边的下拉框选为空。
4.含有跃层或假层时，点对应房屋右边“编辑”，操作如下图所示
5.商业，办公，车库，车位的套型都是开间。
6.如某套房屋要做保留房只要在录入房源的时候将是否网上销售改为否并给定销售时间即可。
（每个许可证里面保留房数量不能超过该批许可证房源数量的百分之十）如下图
批量复制功能：
定义完一户房屋信息后，点击“保存”，当前页会新增一条记录，单击此记录的房屋编号，进入如下界面，
房屋的批量复制功能可以按照原记录复制若干新房屋.例:
填写（比如是101）的一些信息后按保存后点击对应的房屋编号。
当每层的室号不同时，填写楼层“1到10”，室序号“1到6”（注意:
单元号对应的文本框不填）会复制出房屋102,103,104,105,106,201,202,203……1001，1002，1003，1004,1005,1006；当按照单元编户室号的房屋同一层有相同的室号时，复制时可填写楼层“1到10“，室序号“1到2”，单元号“1到3”会复制出房屋1单元101102,2单元101102,3单元101102……1单元10011002,2单元10011002,3单元10011002
批量删除功能：
点击当前页底部“批量删除”，进入如下页面，提供了房屋的批量删除功能。
使用方法同批量复制。
编辑修改功能：
如果新增房屋时误填错误信息，可以在错误记录后单击编辑修改。
第八步：
价格定义
回到楼盘管理，在需定义价格楼盘的所在行，单击“价格阶段”，并单击新增，出现如下界面：
用户根据实际情况填写。
起始日期格式请按照“2004-1-1”格式填写。
单击“保存”，回到价格阶段页面。
如有多个阶段，重复上述步骤操作。
填写完毕后在价格阶段页单击“返回”可回到楼盘管理页面。
第九步：
销售窗口表定义
只有新增“价格阶段”后，才可以单击“窗口表”，弹出如下界面。
填写方法如下：
1.价格：
在下拉框中选择前面填写的某个阶段，定义每户的价格。
2.选中相应的楼层或房屋，单击“价格修改”，填写价格后，点击确定即可修改整层或选中的房屋价格。
（楼盘上传后仍可以修改）如图所示：
6.按照申报需求定义共有共用部位的房源.
第十步：
数据上传
以上步骤都完成后，请单击“许可证上传”，便可将需办理销售许可的信息上传至综合业务网服务器，供房地产市场管理处接收。
若需要修改已上传的数据信息，须将要求办理的许可证下的所有楼盘都取回才可以修改。
在房地产市场管理处对上报数据进行确认，并审核发放商品房销售许可证后，用户除可对销售价格进行调整外，其他楼盘销售数据不可再取回变更。
第二部分、认购管理（预定商品房管理）
预售认购管理流程：
客户管理→新增客户→合同登记→选择许可证号→新增合同→业务类别选择“商品房预定”→选择房屋→定义认购协议内容→打印签字
第一步：
客户定义先在“客户管理”里新增客户,界面如下：
填写相应的数据后，点击保存。
所得图如下所示：
第二步：
认购房屋
点击“合同登记”会出现许可证列表：
点击许可证号，可显示“合同管理”：
点击“新增合同”，在“客户选择”选择买房人的名字如下图：
提交后在业务类别选项下拉列表中选中“商品房认购”
点击“提交”后进入“合同录入——》房屋选择”界面，选择相应房屋并打√：
特别提醒：
在选择房屋时，一定要注意不要选错房屋，否则只能通过“撤消”来变更此认购并增加换手率！
第三步：
打印商品房认购协议
在“合同列表”，选择相应房屋进行合同编辑，商品房预定协议如下图：
填写完毕点击“提交”后放入纸张打印出“商品房预定协议”。
第三部分、商品房买卖合同定义、打印、合同确认
注:
在新增任何合同之前请先新增合同格式文本，点击后出现一个客户选择列表，在这里不会对后面的新增真实合同产生影响，在选定客户后，出现房屋选择列表，任选一套房屋后点击提交即可。
在这里选中的房屋，在新增真实合同中依然可以选择。
新增合同格式文本流程：
点击新增合同格式文本→定义合同格式文本适用范围→生成新增合同格式文本
合同契约定义、打印及合同确认流程：
客户管理→新增客户→合同登记→选择许可证号→新增合同→选择房屋→定义契约内容→打印签字→填写买卖双方身份内容→安全认证→打印合同确认书
第一步：
客户定义
同商品房预售管理
第二步：
商品房买卖契约定义
1．选择许可证列表（点击“合同登记”会出现许可证列表）
点击许可证号，显示“合同列表”：
.
2．新增合同
在新增合同之前先点击“新增合同格式文本”，可以根据不同幢或用途新增多份不同格式的合同格式文本：
输入合同格式文本的类型，点击“确定”按钮如下图所示：
然后点击“编辑”定义相关格式文本的相应内容。
新增正式合同：
“客户选择”选择买房人的名字如下图
在业务类别选项下拉列表中选中“预售合同管理”
然后在需选择的房屋前打√,按提交。
提交完成后，列出所有该许可证下所定义的合同格式文本类型。
如下图所示：
选择相应的合同格式文本类型点击“提交“按钮。
提交完成后，回到“合同列表”，如在“合同列表”中无新增合同（一页显示十五条合同案例），请点合同列表下的“末页”。
新增的正式合同中除第0、1、2、24、页以外其他页内容都是从你选择的合同格式文本中带过来。
不需要重新输入但可以进行修改。
3．合同查询
在输完多套合同后如需查询某套合同的相关信息请点击合同列表下的“筛选”，如图所示：
在上图的空白处填写相应的数据点击查询即可获得对应信息。
第三步：
定义合同内容
2007年之前老版本合同
点击合同列表中的编辑按钮：
按顺序填写合同，需注意：
在以下截图中数据请勿修改,只可对空白处进行操作。
注：
每一页填完以后请务必要点击保存！
第0，1，3，12，22页红色标记的文本框为必填!
按正式合同打印按钮后所有合同内容将不可以修改！
按打印按钮为非正式合同打印，开发商和购房人之间可以经过协调进行修改！
每页合同内容填写完毕后，请务必按“保存”按钮进行保存。
第四步：
打印合同
系统提供两种打印方式：
请单击合同首页在“保存”旁边的有“打印”和“正式合同打印”两个按钮，进行打印。
1．打印按“打印”按钮打印出的合同文本上带有样本字样，开发商可以用此样本合同与购房人商定有关事宜。
2．正式合同打印：
点击“正式合同打印“按钮后可以选择正式合同批量打印和正式合同单页打印。
如下图所示：
3．只有在选择第0页时有“正式合同打印”功能，进行整本合同的打印输出。
推荐使用激光打印机，单击一次后可无需手动操作。
批量打印时打印机打印合同页码的顺序是从0.1.3.5.7.9.11页，正面打完后，请将合同封面页抽去，反面继续打印，顺序为12.10.8.6.4.2页
现售合同流程同上
特别提醒：
按正式合同打印按钮后所有合同内容将不可以修改！
第四部分商品房合同上传
第一步：
交易双方确认
备案之前，请在“合同登记”的“合同列表”中，选中需备案案件，选择“买卖双方”-->编辑,如图所示：
填写所有权人身份证号码，联系电话等相应的数据，如下图所示：
点击保存。
第二步：
合同上传
回到“合同列表”后，选择需备案的案件，点击操作栏中的“合同上传”。
开发商在“合同确认号”栏中添入所需打印的合同确认号码，购房人在“密码”、“密码确认”栏中设置6
升级会员 