乌鲁木齐市前期物业服务合同doc.docx

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乌鲁木齐市前期物业服务合同doc

合同编号：

乌鲁木齐市前期物业服务合同

（示范文本）

乌鲁木齐市住房保障和房产管理局

监制

乌鲁木齐市工商行政管理局

二〇一六年十二月

说 明

1、本合同为前期物业服务合同示范文本。

合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。

2、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减。

3、本示范文本所称的甲方为物业建设单位，乙方为物业建设单位通过公开招投标的方式或者经房产行政管理部门批准采用邀请招标或者协议方式选聘的物业服务企业。

4、物业服务收费方式分为包干制和酬金制，由双方当事人协商选定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

5、住宅的物业服务标准按照新疆维吾尔自治区《住宅物业服务标准》，由双方当事人协商选定；双方当事人也可以根据物业项目特点和服务需求，约定更高的物业服务标准。

6、根据《乌鲁木齐市物业管理条例》规定，本合同为甲方与物业买受人签订的房屋买卖合同的组成部分。

7、甲方与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含本合同约定的主要内容；买受人签订房屋买卖合同时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。

8、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件。

乌鲁木齐市前期物业服务合同

甲方：

；

法定代表人：

；

住所地：

；

资质等级：

；

证书编号：

。

乙方：

；

法定代表人：

；

住所地：

；

资质等级：

；

证书编号：

。

根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、《乌鲁木齐市物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方提供前期物业服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况:

物业名称；

物业类型；

坐落位置；

占地面积；

建筑面积。

第二条物业管理区域四至：

东至；

南至；

西至；

北至。

（规划平面图见附件1，物业构成明细见附件2）。

第三条甲方应于年月日向乙方提供符合规划配置要求的物业服务用房。

物业服务用房属全体业主共有，乙方在物业服务期限内无偿使用（水、暖、电、热等相关费用由乙方从物业服务成本中支出），但不得改变其用途。

物业服务用房建筑面积为      平方米。

其中地上建筑面积为     平方米，位于     [号楼][幢][座]     单元    层     号；地下建筑面积为     平方米，位于    [号][幢][座]     单元      层       号；其中业主委员会议事活动用房建筑面积为  平方米，位于   [号楼][幢][座]    单元   层   号。

（注：

物业服务用房为多处时，双方可自行增加以上内容。

）

第二章服务内容和质量

第四条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件3）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件4）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理，冬季道路的积雪清除；

5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

6、物业档案资料管理；

7、车辆停放管理服务；

8、装饰装修管理服务（应当与当事人补充签订装饰装修管理服务协议）；

9、其他服务事项包括：

。

第五条乙方提供的前期物业服务应达到自治区《住宅物业服务标准》级物业服务标准。

（物业服务标准见附件5）

非住宅的物业服务标准以及自治区《住宅物业服务标准》外的具体服务事项和标准由甲、乙双方协商约定。

（其他服务内容及标准见附件6）

第六条在物业管理区域内，乙方接受业主委托的其他特约性服务，或者单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务的，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章服务费用

第七条本物业管理区域物业服务收费选择以下第种方式：

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅：

元/月.平方米；

高层住宅：

元/月.平方米；

别墅：

元/月.平方米；

办公楼：

元/月.平方米；

商业物业：

元/月.平方米；

其它物业：

元/月.平方米；

元/月.平方米；

元/月.平方米。

费用调整方式：

                                        。

已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费按标准执行。

物业交付后长期空置的，物业服务费按标准执行。

依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后物业使用性质加价收取。

物业服务费用的价格构成因素为：

（1）人员费用；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用；

（3）清洁卫生费；物业管理区域清洁卫生费用；

（4）绿化养护费；物业管理区域绿化养护费用；

（5）秩序维护费；物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公经费；办公用品费、交通费、房租费等费用；

（7）固定资产折旧费;物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）经业主同意的其他费用；

（10）法定税费；

（11）合理利润。

包干制服务费不含下列费用：

（1）物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（2）停车费。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由降低服务标准或减少服务项目。

2、酬金制

物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：

多层住宅：

元/月.平方米；

高层住宅：

元/月.平方米；

别墅：

元/月.平方米；

办公楼：

元/月.平方米；

商业物业：

元/月.平方米；

其它物业：

                    元/平方米·月；

                            元/平方米·月；

                            元/平方米·月；

                            元/平方米·月；

费用调整方式：

                                        。

已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费按标准执行。

物业交付后长期空置的，物业服务费按标准执行。

依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后物业使用性质加价收取。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）人员费用；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用；

（3）清洁卫生费；物业管理区域清洁卫生费用；

（4）绿化养护费；物业管理区域绿化养护费用；

（5）秩序维护费；物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公经费；办公用品费、交通费、房租费等费用；

（7）固定资产折旧费;物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）经业主同意的其他费用；

乙方采取以下第种方式提取酬金：

（1）乙方按（每月/每季/每年）元的标准从预收的物业服务资金中提取。

（2）乙方（每月/每季/每年）按应收的物业服务资金%的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。

物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行缴纳。

第八条物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，并按［半年/年]向全体业主公布物业服务资金的收支情况；双方按照约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计，费用由［甲方承担］［乙方承担］［甲乙共同承担］。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下第种方式解决：

1、双方共同聘请的专业机构审计；

2、协商；

3、。

第九条 业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费。

业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第十条前期物业服务合同生效之日至物业服务项目取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）前发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；物业服务项目取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

房屋达到交付条件，因买受人原因延迟接受房屋交付的，物业服务费用发生的起始日期自开发建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算。

本条规定由甲方承担的物业服务费用（物业服务资金）按（每月/每季/半年/每年）交纳给乙方，甲方应在（每月第日/每季的第月第日/每半年的第月第日/每年月日）履行交纳义务；由业主或物业使用人承担的物业服务费用（物业服务资金）按（每月/每季/每年）交纳给乙方，业主或物业使用人应在（每月第日/每季的第月第日/每半年的第月第日/每年月日）履行交纳义务。

第四章物业的经营与管理

第十一条停车费收取分别采取以下方式：

1、占用小区内公共道路、公共场地停放车辆的，车位使用人应按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准向乙方交纳场地占用费。

乙方可以从场地占用费收入（税后收入）中获取的报酬，其余部分用于住宅小区的公用设施设备、公用场地（道路）的维护、改造等。

2、小区内规划建设用于车辆停放的未出售的机动车停放场所，按照元/个·月的标准缴纳停车服务费。

3、临时停车的，按照元/小时·车的标准缴纳停车费，每天（24小时）最高收取元。

第十二条业主拥有产权（或使用权）的车库或车库内的车位，住宅用户按照元/个·月的标准缴纳物业服务费，非住宅用户按照元/个·月的标准缴纳物业服务费。

第十三条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十四条 乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行广告、租赁、商业促销等经营的，应符合相关规定并征得相关业主、建设单位的同意，所得收益归全体业主所有，每半年向全体业主公布收益情况，接受业主监督。

第十五条 本物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任，其他共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新、改造费用可在本物业管理区域专项维修资金中列支。

乙方在物业服务过程中应当配合业主开展维修资金申请使用工作。

第五章物业的承接查验

第十六条本服务合同签订后，乙方应前期介入，对工程进展进行适时跟踪。

甲方应当在物业交付使用前，通知乙方承接查验物业，移交物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业服务用房及有关资料。

乙方应当会同甲方对本合同附件3、附件4规定的物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订物业承接查验协议，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。

查验中双方确认的问题应做好书面记录，责任方承诺在合理期限内予以解决。

甲方应当依法移交专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等公共设施设备，不作为乙方现场检查和验收的内容。

第十七条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）；

5、。

第十八条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

如甲方委托乙方代为履行保修责任的，双方应当另行订立委托协议。

第六章物业的使用与维护

第十九条业主委员会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度和本合同约定提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第二十条业主和物业使用人应遵守《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理制度，乙方发现业主、物业使用人有违反物业管理法律法规的行为时，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时向相关管理部门报告。

第二十一条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人及行业管理部门的监督。

第二十二条乙方因物业维修或者公共利益确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当提前天告知相关业主，并采取措施保障安全，在约定期限内恢复原状。

挖掘本物业区域内道路、场地按规定应报行政管理部门审批的，应当遵守其规定。

第二十三条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十四条 业主转让或出租其物业时，应当将本合同以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。

第二十五条住宅专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹等按照相关规定执行。

第七章 权利与义务

第二十六条 甲方权利义务

（一）代表业主要求乙方按本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利；

（二）代表业主审定乙方提交的物业服务方案及公共管理制度，听取乙方提出的合理化建议；

（三）监督并协助乙方物业服务工作的实施，临时管理规约及公共管理制度的执行；

（四）在销售物业时，向物业买受人明示本合同的内容；

（五）移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业；

（六）与乙方办理物业承接查验手续；

（七）催告物业买受人按照商品房买卖合同约定接房；

（八）按照法律法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任；

（九）                                      

第二十七条 乙方权利义务

（一）依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任，接受甲方、业主或使用人的监督；

（二）制订物业服务方案和公共管理制度;负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施；

（三）不得将本物业整体或主要义务委托给其他方管理，但可以将本合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业；

（四）在本物业的显著位置，将服务项目和收费标准等有关情况进行公示；

（五）妥善保管和使用本物业档案、物业服务档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途，法律规定的除外；

（六）依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；

（七）将房屋装饰装修禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等注意事项告知业主。

（八）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；

（九）对甲方、业主或使用人违反有关物业管理法律法规的行为进行劝阻，劝阻无效的应及时书面报告有关行政主管部门。

第八章 合同期限和终止

第二十八条本合同期限约定采用以下第种方式：

1、不约定期限：

自年月日起至业主委员会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。

2、约定期限：

自年月日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第二十九条 双方协商一致，可解除本合同，并在    日内办理交接手续。

第三十条 甲、乙双方中任何一方决定在合同期限届满后不再续约的，均应当在本合同期满90日前书面通知对方。

第三十一条 合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在本合同期满90日前书面通知乙方；乙方自接到续约通知7日内回复甲方。

双方同意续签，应当在合同期限届满前    日内签订新的物业服务合同。

第三十二条 本合同终止时，甲、乙双方应当共同做好交接处理事宜，包括物业服务费用的清算、代收代缴费用的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等；甲、乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。

第三十三条自本合同终止时起日内，乙方应将物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业服务用房及物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地进行移交，乙方不得以任何理由拒绝、拖延移交。

第三十四条前期物业服务合同提前终止的，乙方应将预收合同解除之日后的物业服务费用或物业服务资金返还给相应业主、物业使用人，并应当在甲方通知的合理时间内与甲方及其新选聘的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。

第三十五条本合同期满前发生下列情形且业主大会尚未成立的，甲方可以终止合同另行选聘物业服务企业：

1、乙方违约致使合同目的不能实现的；

2、乙方提出解除合同的； 

3、乙方因解散、破产等原因无法履行合同的。

第九章违约责任

第三十六条甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第三十七条除三十六条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定标准，按的标准向甲方、业主支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额‰向乙方支付违约金。

业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。

第三十九条乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就擅自提高部分有权拒绝交纳；已经收取的，业主或物业使用人有权要求乙方双倍返还擅自提高部分的物业服务费用。

第四十条 乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的,甲方可要求乙方继续履约，乙方拒不履约的，应当按                  的标准向甲方支付违约金，给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。

第四十一条乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，给甲方、业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。

第四十二条甲方违反本合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第四十三条 甲方或乙方因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第四十四条 乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，按                  的标准向业主支付违约金；甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权解除本合同。

第四十五条 甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，造成乙方损失的，甲方、业主或物业使用人应给予乙方经济赔偿，双方不能就赔偿事项达成一致的，乙方有权解除本合同。

第四十六条乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：

（一）由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的。

（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

（五）业主、物业使用人违反《临时管理规约》、物业管理区域内物业管理制度和本合同约定，或者违反物业管理法律法规规定，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；

（六）乙方曾向甲方或业主书面建议改善自用、共用部位、共用设施设备或改进管理措施，而甲方或业主未采纳所致之损害（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）。

（七）。

第十章其他事项

第四十七条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十八条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管或水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，甲、乙双方可按有关规定处理。

第四十九条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

本合同附件均为合同有效组成部分，附件与本合同具有同等效力。

第五十条 合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在区（县）房产主管部门，行业协会，管委会（街道、乡镇）以及社区人民调解组织申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下第      种方式解决：

1、向仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。

第五十一条本合同一式份，甲、乙双方各执份，由乙方报物业所在区（县）物业监管部门备案。

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人法定代表人

年月日年月日

附件：

1、规划平面图

2、物业构成明细

3、物业共用部位明细

4、物业共用设施设备明细

5、物业服务标准

附件1：

规划平面图

附件2：

物业构成明细

类型

幢数

套（单元）数

建筑面积

（平方米）

高层住宅

多层住宅

别墅

商业用房

工业用房

办公楼

车库

会所

学校

幼儿园

用房

合计

备注

附件3：

物业共用部位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井;

7、户外墙面；

8、屋面；

9、传达室；

10、；

11、。

附件4：

物业共用设施设备明细

1、绿地平方米；

2、道路平方米；

3、化粪池个；

4、污水井个；

5、雨水井个；

6、垃圾中转站个；

7、水泵个；

8、水箱个；

9、电梯部；

10、信报箱个；

11、消防设施；

12、公共照