房地产重点整理.docx
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房地产重点整理
第一章绪论
1、房地产开发：
——是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的经济行为。
具体来讲，房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
2、狭义的房地产经营：
是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。
3、广义的房地产经营：
是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
4、房地产经营的特点：
●①交易形式的多样化
●②交易对象的位置固定性
●③经营对象的限制性
●④售后用途的约束性
●⑤产权关系的复杂性
●⑥供求关系调整缓慢性
5、房地产经营的分类：
地产经营、房产经营、服务经营、房地产综合开发经营4类。
6、房地产开发与房地产经营的关系：
答：
早期的房地产开发与房地产经营是两个相对独立的概念，但是随着房地产市场与社会主义市场经济的接轨，这两个概念在某种程度上已经发生了交叉与融合，它们是既相互区别又有一定的联系。
一、广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同：
房地产开发侧重的是一种行为，强调的是房地产产品形成的过程；而房地产经营则强调的是这种行为的目的——获得预期的经济效益。
二、狭义的角度理解，两者相对独立：
从狭义上来说，这两个概念是相对独立的。
房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系，这种关系通常是通过市场交换来实现的。
而房地产开发只是一种投资、建设和劳动的行为，虽然投资者也要用经营的观念指导开发行为，以期用最少的投入换取最大的经济效益，但就开发活动本身，并不反映上述社会经济关系的本质特征。
三、房地产开发以房地产经营为核心。
四、房地产经营以房地产开发为基础。
7、房地产开发的主要工作阶段：
●1、投资决策分析阶段
●2、依法取得土地使用权阶段
●3、可行性研究阶段
●4、前期准备阶段
●5、实施阶段
●6、销售阶段
8、房地产开发程序：
投资决策分析阶段→依法获取土地使用权阶段→可行性研究阶段→前期准备工作阶段→项目实施阶段→项目销售阶段。
9、流通过程的房地产经营，主要指的是房产交易，包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。
流通过程的房地产经营是房地产企业的主要内容。
10、房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域。
在消费环节的经营内容主要指物业管理服务。
11、房屋置换：
是指房屋使用人之间根据各自需要，按照有关法规，以房屋互补为主、货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为。
房屋置换，包括两种形式：
一是房屋所有权与土地使用权的转换；二是仅房屋使用权的转换。
12、与老城区相比，新城区开发的优势与劣势？
答：
与老城区相比，新城区在地理位置上表现出明显的劣势：
地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了建设周期。
新城区开发的优势在于：
远离城市中心，新城区空气清新、环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低，建设难度降低。
在如今土地资源日益短缺的背景下，能获得政府的批准与支持进行新城区开发，对房地产开发企业而言是十分具有吸引力的。
13、供求关系调整的缓慢性？
答：
从供应角度看，房地产经营的供应弹性小。
我国地产市场实际上是政府垄断的市场，这使得市场规律对土地供求关系的影响已经大大降低。
也由于土地的获得、招投标手续繁杂、牵涉到的部门多，房地产经营者通常在短期内很难增大其市场供应量。
即无论市场上对某种房地产商品的需求量有多大、价格有多高，房地产经营者都很难在较短时间或特定空间范围内迅速、大量地生产，以满足市场需求。
从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。
尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性，但其需求弹性也是较小的。
房地产作为人类生存、享受、发展的基本物质条件，其使用期限要超过任何耐用消费品，不会也不可能用后即弃，经常见到的是一块土地、一幢住宅往往代代相守、辈辈相传。
就个人和家庭来说，有的十几年、几十年，甚至一生都没有购置房地产的需求和能力。
所以说房地产市场的需求增长有时是十分缓慢的，只有随着人口的增长、经济发展水平的逐步提高、居民收入水平的提高，房地产的需求量才会逐步增大。
13、我国现行房地产金融体系？
答：
我国现行的房地产金融是伴随房地产产业的兴起而产生和发展起来的，它从无到有，目前正处于正常的发展阶段，已形成了一个以中国人民银行为领导，以建设银行、工商银行、农业银行房地产信贷部为主体，其他商业银行房地产信贷部和地方性住房储蓄银行为辅助，住房合作社、信托投资公司、各类保险公司等为补充的房地产金融机构体系。
14、金融机构一般以资金提供者的身份参与房地产经营，特殊情况下甚至以直接投资人身份进行房地产开发。
第二章房地产开发与经营基本理论
1、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略3类。
2、市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型、多角型策略4类。
3、开发与经营决策原则：
●1、遵守政策法规原则
●2、经济效益原则
●3、风险意识的原则
●4、定性分析与定量分析相结合的原则
4、房地产开发与经营决策的类型：
●1、确定型决策
●2、风险型决策：
期望值法、净现值期望值法、最大可能法3类
●3、不确定型决策：
大中取大法（即乐观主义准则）、小中取大法（即悲观主义准则）、最小最大后悔值法（即最小机会准则、后悔值准则）3类
5、大中取小法：
又称为乐观主义准则，即决策者对客观情况总是抱着乐观的态度，首先找出每种方案在各状态下的最大收益值，再从中找出最大收益值，其对应的方案则为最佳方案。
6、小中取大法：
又称为悲观主义准则，是坏中求好，即先从每个方案中选择一个最小的损益（最坏的结果），然后从中选择一个相对最大者（坏中求好），其所对应的方案就是较好的方案。
7、最大最小后悔值法：
又称为最小机会准则、后悔值准则，这种决策方法是将某个自然状态下的最大收益值定为理想目标，如果没有采取这一理想方案，而采取了其他方案从而使取得的收益减少，就会感到“后悔”，这样每个自然状态下的理想最大收益值与它在其他方案的收益值之差所形成的损失值，称为“最大后悔值”。
然后选最大后悔值最小的方案作为比较满意的方案。
P23表2-2后悔值计算表。
8、房地产开发与经营决策的程序：
发现问题→确定目标→拟定方案→分析评价→选择方案→实施追踪方案
9、实现节约型房地产开发的途径：
●1、强化集约利用土地，提高土地利用率
●2、积极推进原材料节约
●3、大力推进建筑节能
●4、整合优化利用城市建设资源
10、房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物（土地、房屋）和权利两种形态。
11、经营性物业资产经营管理的主要内容有以下四个方面：
●1、制定经营管理目标
●2、制订推广计划
●3、投资管理
●4、资金融通管理
12、确定型决策：
是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果，在决策过程中只要比较各种备选方案的可知执行结果，就能作出精确估计的决策。
13、风险型决策：
也称随机决策，即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。
在不同状态下，每个备选方案会有不同的执行结果，不管哪个备选方案都有一定的风险，但每种自然状态发生可以从统计结果得到一个客观的概率。
14、不确定型决策：
是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解，但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。
15、风险决策的基本思路？
答：
根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值或损失值及概率，计算出状态期望值，然后累计状态期望值得到方案期望值，即可能出现的所有自然状态方案的期望值，最后根据方案期望值的大小来决定取舍。
16、风险因素的分析是房地产决策的一项基本原则。
第三章房地产企业
1、房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。
2、房地产企业的特殊属性：
●1、知识密集型企业
●2、资金密集型企业
●3、业务运作具备商业企业的特征
●4、业务内容体现服务行业的特色
●5、经营方式具有租赁企业的特点
3、房地产企业在国民经济中的作用：
实践表明，我国房地产企业对国民经济的发展具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性、动力性产业。
而房地产企业专门从事房地产商品在生产、流通、消费领域的各种经济活动，是房地产业具体从事房地产开发、经营活动的经济实体，是房地产企业在国民经济中拥有重要地位、具有重要作用的具体体现者和执行者。
我国房地产企业在国民经济中的重要作用具体表现在以下几个方面：
●①为国民经济的发展提供物质保证，
●②为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源，
●③为相关产业的发展起到有力的带动作用，
●④促进消费结构和产业结构的合理化。
4、房地产企业分类：
●生产环节：
房地产开发公司、地产开发公司、住宅建设公司、房屋拆迁公司4类
●流通环节：
房产经营公司、地产经营公司、房产信托公司、房地产顾问公司、房地产评估公司5类
●消费环节：
房地产经营管理公司、房屋修建公司、物业管理公司、室内装饰公司、景观开发公司5类
5、房地产专营企业：
是指依法注册成立、具有一定企业资质并长期从事专门的房地产开发经营业务的企业。
6、房地产兼营企业：
是指某些以其他行业，如商业、建筑业、金融业、电子工业、化学工业为主营业务，而在注册时申请并经批准兼营房地产开发经营的一类企业。
7、房地产项目型企业：
是特别针对某一开发项目而设立的开发企业，这类企业通常在开发项目经过可行性论证并经立项之后组建，而待项目建成并销售完成后，企业就自然解散终止。
8、房地产企业建立需要具备的条件：
●①有符合公司法人登记的名称和组织机构，
●②有适应房地产开发经营需要的固定办公场所，
●③有符合规定额度的注册资本和流动资金，
●④有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员，
●⑤以及法律规定的其他条件。
9、我国房地产开发企业资质等级划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级、暂时级或临时级。
10、房地产开发企业的资质审批：
对房地产开发企业资质等级实行分级审批制：
●一级资质由省市、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；
●二级资质及二级以下资质企业的审批办法由省市、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。
经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。
除此之外，还对房地产开发企业的资质实行年检制度，对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
11、我国房地产企业发展的现状：
●1、企业数量稳步增长，但大多数企业规模偏小；
●2、企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢；
●3、企业成长性良好，但盈利能力相对滞后；
●4、企业区域分布具有较高的集中性；
●5、企业融资渠道比较单一；
●6、企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展趋势远强于国有企业。
12、房地产开发企业人员构成：
注册建筑师、工程师、财务人员、营销策划人员、项目拓展及发展人员、法律顾问6类。
13、房地产企业组织结构形式：
●1、职能型组织结构
●2、项目型组织结构
●3、矩阵型组织结构
●4、混合型组织结构
14、职能型组织结构：
这种结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作人员。
这种组织结构的主要特点是按照专业分工设置职能部门，各职能部门在其业务范围内有权指挥下属单位及人员。
15、职能型组织结构，如：
项目型组织结构，如：
矩阵型组织结构，如：
混合型组织结构，如：
16、房地产企业经营目标：
房地产企业经营目标可分为：
①战略目标，②战术目标。
战略目标：
是指企业长远发展方向、规划的总目标和基本目标，由成长性目标、盈利性目标和竞争性目标构成；
战术目标：
是战略目标的具体化，也是实现战略目标的必然途径，其内容由五个方面构成：
市场定位、产品结构、价格策略、广告策略、营销策略。
17、成长性目标：
由营业总收入及其增长率、资产总额及其增长率、开发规模及其开发范围、土地储备面积4个方面组成。
盈利性目标：
由利润总额及其增长率、净利润、净利润率、净资产回报率、资产负债率5个方面组成。
竞争性目标：
由市场占有率、行业影响率、品牌价值3个方面组成。
18、房地产企业经营决策：
是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。
19、试述房地产企业经营决策的影响因素：
1）环境，包括宏观环境、中观环境和微观环境。
①宏观环境：
主要是指国家经济发展形势及相关政策的变化等，如个人可支配收入的提高、银行信贷利率的变化、国家对于土地使用权出让制度的变化、是否开征物业税等，②中观环境：
主要是指房地产企业所在城市建设与规划、房地产供给与需求以及区域文化等情况，③微观环境：
主要是指房地产项目附近区域竞争楼盘情况及消费者需求等情况。
2）决策者对风险的态度，由于决策者对未来的认识能力有限，当前预测的未来活动与未来实际发生的情况不可能完全相符，因而决策者的素质就决定了他对风险的态度，这要求房地产企业决策者需要不断提高专业水平和心理素质。
3）思维定式：
由于过去的决策影响着现在的决策，决策者也很难脱离以前的决策经验思维，因而对目前的决策有重大的影响，但是房地产企业伴随着内部状况的改变和外部环境的影响，决策者应尽可能不要受到过去决策的影响，即脱离思维定式的影响，选择更加民主、科学的决策方法。
4）时间：
在房地产企业开发项目的过程中，有时候在项目现场出现一些突发的事件，如发生工程事故等，导致工期的拖延，这种时间压力可能限制决策者对事件的评价，从而诱使决策者偏重消极因素、忽视积极因素，仓促决策。
20、房地产企业经营计划是以提高企业经济效益为中心、以企业的经营活动为对象的计划安排，它是以市场为导向、实现企业经营目标的多种计划组成的综合计划体系，是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领。
21、项目型组织机构是指在公司内部成立的项目机构，独立地承当项目管理任务，对项目目标负责。
22、消费结构：
是指社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重。
23、产业结构：
是指国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例情况。
第四章房地产开发与经营环境分析
1、对房地产开发与经营活动而言，环境就是指以房地产开发经营行为为中心，并作用于该行为的所有外界事物，是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。
2、环境分析不深入，机会选择的失误，不仅使投资者遭受巨大损失，也在相当程度上阻碍了房地产业发展的进程。
3、房地产开发与经营环境分析：
就是指对影响房地产开发与经营的外部因素与条件进行分析，找出关键、重点影响因素，整理出有利与不利条件，发现规律，为下一步决策提供依据的过程。
4、房地产开发与经营环境分析的基本内容：
一、宏观环境：
●政策环境：
财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策5方面。
●经济环境：
宏观经济条件、居民经济收入和购买力2方面。
●人口环境：
人口总量、人口的年龄结构、人口的地理分布、家庭结构4方面。
●自然环境
●技术环境
二、中观环境：
●我国房地产市场的法制体系
●房地产市场态势
●房地产产业规范
三、微观环境：
●区域地理位置特点：
区域自然环境特点、区域的经济地位、区域的社会地位、区域的交通便捷程度4方面。
●区域经济发展战略与发展规划：
区域经济发展战略、区域规划2方面。
●区域房地产市场发展特点：
区域居民及分布特点、区域居民收入与购买力、区域居民的消费特点与习惯、区域竞争项目分布及相关影响因素4方面。
5、SWOT分析法：
又称十字图表型分析法，是西方企业界广为应用的一种战略选择方法。
S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代表企业外部环境的机会和威胁。
6、简述SWOT分析法的分析思路
答：
第一步：
分析房地产企业内部环境的优势与劣势；第二步：
分析房地产开发与经营外部环境的机会和威胁；第三步：
综合以上分析得出机会点和风险点：
●企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机机会点。
●企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点。
●企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点。
●企业劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点）。
7、房地产周期不同阶段的时机选择：
房地产周期随房地产类型的不同会有所不同，当处于上升期阶段时，房地产市场供给数量小于需求数量，需求量呈现出不断增长的趋势，而供给量不断增长以满足需求。
在该阶段初期，需求量较大，物业的空置率较低，随后，供给虽增加，但新的需求又不断产生，使空置率下降，在该阶段后期，空置率达到5%-6%的正常水平。
在供不应求的房地产市场中，抓住机会、生产出顺应市场需求的产品，获利空间极大。
需要注意的是，在房地产周期处于高峰期开始阶段时，一般都会出现房地产热，房地产价格相对较高，市场呈现出供需两旺的势头，不少房地产投资商趋之若鹜，认为此时入市，时机有利。
若是房地产开发经营的内容为出租或出售，显然房地产周期的高峰期为最佳时机；若为购买或开发房地产，应选择房地产周期低谷期的后期阶段。
8、投资类型：
土地投资、住宅投资、商业设施、写字楼4类。
土地投资风险性比一般的房地产投资要大很多；住宅投资的安全性较高，可以获得稳定的收益，高档住宅由于价格高，收益也相对大，但面临的风险更大；商业设施的投资风险仅次于土地投资。
9、风险：
一般指自然界或社会所发生的灾害或意外事故，其显著的特点是不确定性。
房地产开发与经营风险：
是指房地产企业在开发与经营过程中所发生的对未来结果的不确定性。
10、房地产开发与经营风险分析，即与房地产开发经营外部环境相关的风险有哪些？
●①政治风险----由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性。
●②经济风险----在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。
●③金融风险----由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。
●④来自自然界和冲突的意外风险---自然界的意外风险有灾难、地震、台风等等。
●⑤个别风险----由于某房地产企业的经营、财务和人事等方面的原因而给该房地产企业带来损失的可能性。
11、个别风险可以通过企业管理人员和决策者自身素质的提高、增强管理技能、吸收先进经验、引进优秀人才、加强财务管理、减少决策失误、调动员工积极性等措施来回避。
12、房地产市场的周期存在一定的周期循环。
房地产市场的周期可分为四个不同的阶段：
市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段、过度建设阶段。
13、通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响？
答：
一方面，通货膨胀会造成房地产市场供给的减少，因为通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险；另一方面，通货膨胀会使市场需求扩大。
因为具有保值效益的房地产产品，在通货膨胀率较高时会刺激以保值为目的的投资的增加，从而会增加房地产市场的需求。
14、我国人口地理分布情况对房地产市场营销有着直接性的影响？
答：
一方面，人口密度和人口流动量影响不同地区市场需求量的大小；另一方面，人们的消费需要、消费习惯、购买习惯和购买行为等在不同地区也会存在差异。
15、房地产开发与经营环境的特点：
●①关联性，房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成的系统，这个系统构成因素众多，各种因素不是孤立存在的，而是相互联系和相互影响的。
●②可变性，房地产开发与经营环境是一个动态的、可变的开放系统，它总是处于不停的运动之中。
●③相对性，房地产开发与经营环境的好与不好、成熟与否、机制健全与否、法律体系的完善与否都是相对于一个国家、一个地区或一个城市而言的，是通过比较得到的结果。
●④层次性，房地产开发与经营所处环境是一个综合体，从分析的角度可将之分解为宏观、中观、微观三个层次。
第五章房地产开发用地的获取
1、完成项目的投资机会选择和可行性研究之后，房地产开发就进入了实施阶段，而实施阶段最重要的一环就是获取土地使用权。
2、土地使用权出让：
是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金的行为。
3、简述土地使用权出让年限的规定：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定：
“土地使用权出让最高年限由国务院规定”，同时依据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，国有土地使用权出让最高年限按下列用途规定：
居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
出让土地使用权的最高年限应当执行上述规定，但最高年限并不是唯一年限，具体出让项目的实际年限是由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与土地使用者协商确定。
土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限。
出让年限满后，如果土地使用者申请续期，应当至迟于届满前一年申请续期，政府除根据社会公共利益需要收回该宗土地以外，对申请续期的应当予以批准，经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。
如果使用者未提前申请或申请未经批准，则政府无偿收回土地使用权。
4、现阶段对于房地产开发企业而言，获取房地产开发建设用地只有招标、拍卖、挂牌3种方式。
5、土地使用权挂牌出让：
是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
6、土地使用权转让：
是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为。
7、土地使用权转让的特征：
●1、以土地使用权出让为基础
●2、需要具备一定的条件
●3、是平等民事主体之间的一种民事法律行为
●4、土地使用权转让的同步性
8、土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件；转让土地使用权前，必须按照合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，这样土地使用者就享有对该土地使用权的处分权，可以依法进行转让。
9、土地使用权转让的方式主要有三种，即出售、交换、赠予。
10、土地使用
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