综合楼建设可行性研究报告.docx
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综合楼建设可行性研究报告
桔园小区二分公司办公楼及周边用地
开发建设研究报告
长沙市城市建设开发公司二分公司
二零零八年八月
一、项目基本情况介绍
1、现状情况
拟开发项目位于桔园路与韶山路交叉口东南角，用地范围内包括长沙市城市建设开发公司二分公司四层办公楼一座（下图中红色建筑，建筑面积约728㎡），粮油食品公司三层综合楼一座（建筑面积约741㎡），韶山路信用社四层办公楼一座（建筑面积约1166㎡），以及2-3层民房三栋（建筑面积约577㎡）和少量搭建平房。
范围内建筑均为桔园小区开发初期建设，介于当时水平，属于低档次低水平开发建设，且至今已经经历30多年，建筑外观均以破旧。
城市建设开发公司二分公司办公楼粮油食品公司综合楼
韶山路信用社办公楼居民私房
根据长沙市勘测设计研究院1：
2000地形图，剔除规划道路，项目地块净用地约为2200㎡。
项目范围及1：
2000地形图
2、建设意向
为改变桔园小区入口处脏乱差的面貌，拟计划进行整体开发，建设底层为商业裙楼，上层为高层居住的高档次商住综合楼。
提升小区品质，打造南城入口新的地标建筑。
拟建设意向示意图
3、项目地块规划情况
项目用地位于长沙市控制性详细规划的中心区R片（卷烟厂周边地区）范围内。
项目一部分规划为C5医疗用地，一部分规划为C1行政办公用地（容积率2.5、限高60米）。
桔园街口当时开办有左家塘卫生院一家诊所，故控规编制是将街口规划为C5医疗用地，但是诊所当时是租用，现已关门改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要求，类似的小诊所在桔园内还有多家，完全无必要单独规划一块医疗卫生。
另外其他用地一并规划为C1（行政办公用地）也属未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。
通过前期的调查了解，如需进行项目的规划报建工作，首先必须先对该规划进行调整。
目前长沙市规划局规划的调整工作程序相当繁琐、耗时一般都在半年至一年以上。
若决定着手开发，应先期启动规划调整工作。
4、项目建设需满足的规范要求
1）高度要求：
根据长沙市规划技术管理规定，地块大小与建筑高度的要求如下表：
序号
项目内容
建筑高度（H）
最小用地面积（M2）
1
低层居住建筑
H＜10ｍ
500
2
多层居住建筑
10ｍ≤H＜28ｍ
800
多层公共建筑
10ｍ≤H＜24ｍ
1000
3
高层居住建筑
28ｍ≤H＜50ｍ
2000
50ｍ≤H＜100ｍ
3000
高层公共建筑
24ｍ≤H＜50ｍ
3000
50ｍ≤H＜100ｍ
4000
注：
①建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求；
②不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。
③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。
根据以上要求，本项目地块面积为2200平米，按照技术管理规定最高建设高度为50米。
2）退让道路红线距离:
拟开发地段属于长沙市I类地区。
退让道路红线距离根据下表确定：
建筑控制线距离城市道路红线最小距离控制表11.4.1.3
区位
建筑高度（H）
城市主要道路
W≥46
城市次要道路
30≤W＜46
城市支路
12≤W＜30
Ⅰ
类
地
区
多、低层H＜24
6
4
3
高层24≤H＜50
10
8
6
高层50≤H＜100
12
10
8
H≥100
Ⅱ
类
地
区
多、低层H＜24
7
5
4
高层24≤H＜50
12
10
8
高层50≤H＜100
15
12
10
H≥100
Ⅲ
类
地
区
多、低层H＜24
8
6
5
高层24≤H＜50
15
12
10
高层50≤H＜100
18
15
12
H≥100
注：
①表中H指建筑物高度，W指道路红线宽度；
②高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多、低层建筑退让要求控制（裙房高度小于24米）；
项目需退让韶山路10米，退让桔园路6米。
退让后的最大可建设基地面积约为1200㎡。
红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图
3）建筑间距
高层居住建筑与高层居住建筑及高层居住建筑与多、低层居住建筑的间距应符合下列规定：
（1）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制：
方位
高度
Ⅰ类地区
Ⅱ类地区
Ⅲ类地区
0°～45°
H＜50m
22+0.2H
24+0.2H
27+0.2H
H≥50m
27+0.1H
29+0.1H
32+0.1H
＞45°
H＜50m
16+0.1H
22+0.1H
24+0.1H
H≥50m
19+0.05H
25+0.05H
27+0.05H
注：
①表中方位为正南向（0°）偏东（西）的方位角；
②H：
当方位角≤45°时为南向建筑高度，当方位角＞45°时为相邻较高建筑高度；
③高度超过80m的高层建筑之间距，80m以上的部分不再增加计算建筑间距。
（2）高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求：
①高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条第
（1）项（方位0°～45°）的规定控制；
②高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距按本条第
（1）项（方位＞45°）的规定控制；
③高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑控制，但最小值为13米。
（3）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑垂直布置时，间距不小于13米。
以相对面为正面的建筑定向。
垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于15米，山墙宽度大于15米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。
（4）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于13米。
紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。
面积约为700㎡。
考虑道通风需要，对于后面楼房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为700*0.8=560㎡。
（约合三房二厅住宅4户）
日照分析满足要求
二、成本预估算
因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目的成本估算影响很大。
所以采用多种计算方式，计算出项目的楼面成本，为决策提供依据。
方案一：
假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。
容积率采取最可行的方案。
计算结果为开发该地段的市场一般成本情况。
方案二：
土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率采取最可行的方案。
计算结果为我公司开发的最可能的收益情况。
方案三：
假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取2.5的不调整方案。
计算结果为假设最小收益情况。
1、成本预估算方案一：
土地成本：
由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的50%，市区中心地段的招拍挂土地在今年均达到1000多万元一亩的高价，虽然目前房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让，估计市场最后成交价格在800-900万元每亩，按800万一亩保守计算，总计2640万元左右。
容积率：
根据对于项目现状和可行规划情况的分析，项目控高为50米，基地最大裙楼建筑面积为1200㎡，住宅最大的层建筑面积为560米。
根据高度控制，拟建建筑按裙楼2层，层高5米。
面积2400㎡；住宅层高3米，仅能建设13层，共计7280㎡。
裙楼和住宅共计9680平米。
容积率为9680／2200=4.36。
因此规划调整为5.0的容积率是比较可能的。
项目可行的建筑面积为2200*5.0=11000㎡。
建筑成本：
根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算（见附录1），工程开发费用在2400万元左右，折合到楼面造价约2300元／㎡。
楼面成本=（土地成本+建筑成本）／建筑面积
=（8000000*2200／666.67+24000000）／11000
=2400+2300
=4700元／㎡
2、成本预估算方案二：
土地成本：
土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用，项目范围内拆迁补偿如下表：
单位
补偿金额（元）：
韶山路信用社：
市粮油食品公司二分公司
韶山南路663#黄石泉
韶山南路661#王德明
韶山南路659#何自强
总计
总计1033万元
根据《长沙市城镇土地有偿使用规定》（长政发[2003]16号文件）有关规定，土地出让金一般占标定地价的25%（最终应缴纳的土地出让金由长沙市国土部门核定执行），则按800万一亩基准地价初步估算土地出让金：
800*2200/666.67*0.25=660万。
划拨土地使用权转让收益估算约为：
182*2200=40万
土地成本=1033+400+40=约1733万
楼面成本=（土地成本+建筑成本）／建筑面积
=173300000／11000+2300
=1570+2300
=约3870元／㎡
3、成本预估算方案三：
容积率：
基于一种消极的方案，执行现有规划2.5的容积率，。
即可建设建筑面积仅为2200*2.5=5500㎡。
建筑成本：
建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照2300元／㎡计算建筑成本。
楼面成本=（土地成本+建筑成本）／建筑面积
=8000000*3.3/5500+2300
=4800+2300
=7100元／㎡
三、结论和建议
桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发，我们认为决定因素在于规划。
若不调整规划，采用2.5的容积率必然不可行。
如能采取5.0容积率，50米的高度进行建设，还是有利可图。
按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在1600元／㎡左右，楼面建安成本在2200元／㎡左右，合计3800元／㎡的建设成本。
按目前周边房地产4000-5000的价格，运作得好项目能做到1000元／㎡左右的毛利润，按总建筑面积1万㎡计算，即毛利约1千万左右。
本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售、公关、财务利息等未知费用，也未考虑商业门面、地下车位附加的销售收入。
但是根据目前房地产状况和房价的水平，我们认为现在实施项目的风险较大、位于盈亏边缘。
建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造、两帮两促等政策上的支持，将规划容积率、限高做到最大化。
同时在拆迁方面节约成本，在建筑设计方面做好设计（如选择好适当的商业比例，商业用房销售价格都比住宅要高、缺点是销售速度较慢）。
四、附录
1、建安成本估算
桔园路口综合楼项目总成本费用表
（未计算土地成本）
编码
工程项目（费用）名称
造价或费用（万元）
楼面造价（元/M2）
百分比（%）
计算公式或说明
1
开发建设成本费用
2361.28
2324.10
38.08%
1.1
一、斟察、设计和前期费
295.90
291.24
4.78%
1.2
二、建筑安装工程费
1242.36
1222.80
20.04%
1.3
三、（小区）配套建设费
156.85
154.38
2.53%
1.4
四、管理费
27.97
27.53
0.46%
1.5
五、税费
37.35
36.76
0.61%
1.6
六、不可预见费
50.85
50.05
0.82%
1.7
建设期利息
550.00
541.34
8.87%
桔园路口综合楼项目开发建设成本费用计算表
（未计算土地成本）
编码
工程项目（费用）名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用（万元）
楼面造价（元/M2）
百分比（%）
计算公式或说明
2.
二、斟察、设计和前期费
295.90
291.24
4.78%
2-1-2
总体规划设计费（定点费）
平方米
2200.00
2.00
0.44
0.43
0.01%
土地面积2元/平方米
2-2-2
建筑设计费
平方米
10160.00
10.00
10.16
10.00
0.17%
按10元/平方米（建筑面积）
2-3-1
城市市政建设配套费（一级地段）
平方米
10160.00
75.00
76.20
75.00
1.23%
按75元/平方米（建筑面积）
2-4-1
规划管理费
元、‰
26437455.00
3.00
7.93
7.81
0.13%
土建造价的3‰
2-6-1
放线费
点
60.00
326.00
1.96
1.93
0.04%
放线点326元/点
2-11-1
招标费
元、‰
26437455.00
1.00
2.64
2.60
0.05%
按土建工程造价的1‰计算
2-13-1
监理费
元、‰
26437455.00
2.00
5.29
5.20
0.09%
按土建工程造价的2‰计算
2-14-1
预结算审计费
元、‰
26437455.00
3.00
7.93
7.81
0.13%
按土建工程造价的3‰计算
2-15-1
消防配套费
平方米
10160.00
3.00
3.05
3.00
0.05%
按3元/平方米计算（非营业公共配套免）
2-16-1
施工合同鉴证费
元、‰
26437455.00
1.00
2.64
2.60
0.05%
按土建工程造价的1‰计算
2-19-1
避雷安装检测费
支
48.00
55.00
0.26
0.26
0.01%
检测避雷针55元/支
2-21-1
人防管理费
平方米
10160.00
10.00
10.16
10.00
0.17%
按建筑面积10元/平方米计算
2-22-1
防空地下室建设费
平方米
2000.00
800.00
160.00
157.48
2.58%
按地层面积800元/平方米计算
2-24-1
工地管理费
项
10.00
5000.00
5.00
4.92
0.09%
按5000元/项
2-27-1
建筑方案评审费
平方米
10160.00
0.20
0.20
0.20
0.01%
0.2元/平方米
2-29-1
白蚁预防费
平方米
10160.00
2.00
2.03
2.00
0.04%
按3元/平方米（建筑面积）
3.
三、建筑安装工程费
1242.36
1222.80
20.04%
3-1-1
桩工程
平方米
10160.00
50.00
50.80
50.00
0.82%
按概算造价
3-1-3
土建工程
平方米
10160.00
1000.00
1016.00
1000.00
16.39%
按概算造价
3-2-1
室内供水供电、线路安装工程
平方米
10160.00
35.00
35.56
35.00
0.58%
按概算造价
3-2-2
电梯安装工程
项
4.00
350000.00
140.00
137.80
2.26%
按概算造价
4.
四、（小区）配套建设费
156.85
154.38
2.53%
4-1-2
室外排污排水工程
米
500.00
410.00
20.50
20.18
0.34%
按概算造价
4-1-3
室外供水工程
米
100.00
500.00
5.00
4.92
0.09%
按概算造价
4-3-1
室外供电安装工程
项
1.00
900000.00
90.00
88.58
1.46%
按概算造价
4-4-1
绿化工程
平方米
6600.00
60.00
39.60
38.98
0.64%
按概算造价
4-5-1
路灯安装工程
盏
50.00
350.00
1.75
1.72
0.03%
按概算造价
ZJF
直接费
1695.11
1668.42
27.34%
1.+2.+3.+4.共4项的和
6.
五、管理费
27.97
27.53
0.46%
5-1-1
建设管理费（1.65%）
元、%
16951106.55
1.65
27.97
27.53
0.46%
直接费的1.65%
6.
六、税费
37.35
36.76
0.61%
6-5-1
建筑面积测量费
平方米
10160.00
1.70
1.73
1.70
0.03%
6-4-3
房屋竣工总登记费
元、‰
91835950.00
1.00
9.18
9.04
0.15%
按评估价的1‰
6-5-1
教育附加费
元、%
26437455.00
1.00
26.44
26.02
0.43%
按土建造价的1%计算
8.
七、不可预见费
50.85
50.05
0.82%
8-1-1
不可预见费（按直接费计）
元、%
16951106.55
3.00
50.85
50.05
0.82%
JJF
间接费
116.17
114.34
1.88%
5.+6.+7.+8.+9.共5项的和
ZZJ
开发建设总成本
1811.28
1782.76
29.21%
2、拆迁成本计算
韶山路信用社：
项目
面积（㎡）
补偿标准
（元／㎡）
总计（元）
产权面积补偿：
946.76
5000
4733800
装修补偿：
946.76
350
331336
停产停业过渡费
5065166*7%*3个月
106368.49
总计
市粮油食品公司二分公司
项目
面积（㎡）
补偿标准
（元／㎡）
总计（元）
产权面积补偿：
453
5000
2265000
装修补偿：
453
350
158550
停产停业过渡费
2423550*7%*3个月
50895
总计
韶山南路663#黄石泉
项目
面积（㎡）
补偿标准
（元／㎡）
总计（元）
产权面积补偿：
220
4500
990000
一次性搭建补偿：
80
2700
216000
零时建筑补偿
110
100
11000
装修补偿
220
300
66000
总计
韶山南路661#王德明
项目
面积（㎡）
补偿标准
（元／㎡）
总计（元）
产权面积补偿：
122.8
4500
552600
一次性搭建补偿：
40
2700
108000
零时建筑补偿
60
100
6000
装修补偿
122.8
300
36840
总计
韶山南路659#何自强
项目
面积（㎡）
补偿标准
（元／㎡）
总计（元）
产权面积补偿：
120
4500
540000
一次性搭建补偿：
40
2700
108000
零时建筑补偿
60
100
6000
装修补偿
120
300
36000
总计
汇总表：
单位
补偿金额（元）：
韶山路信用社：
市粮油食品公司二分公司
韶山南路663#黄石泉
韶山南路661#王德明
韶山南路659#何自强
总计
3、房地产市场环境现状
不可否认，从2008年初的一场冰灾开始，长沙的房地产市场逐步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所下降。
2007年下半年开始，中国的楼市价格在一路高歌猛进的时候突然刹住了脚步，一系列政策的出台，像连珠炮一样投向房地产市场，特别是房贷新政的出台，让整个楼市为之震动：
一线城市“降价潮”汹涌而出，二线城市“退房潮”澎湃而来，三线城市“紧张潮”潮起潮落;随之而来的是：
一级市场谨慎行事，二级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和观望的情绪弥漫于整个房地产市场。
从周期理论来看，一般认为我国大陆房地产都是五年发展、两年低落，即7－8年为一个周期。
我国的房地产这轮发展期可以从2003年算起，到2008年正好为5个年头。
这5年中，长沙的商品房年销售面积由2003年的243.73万㎡，增至2007年的803.77万㎡，年均增长26.95%，远超过经济的发展和需求的增长速度。
同时，房地产市场和大的经济形势是密切联系在一起的，现在从大的国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定的因素，如石油价格、股票市场波动、银行的利率、通货膨胀、CPI等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。
事实上深圳、广州、武汉、上海、北京等一线城市房地产价格已经开始理性回归。
长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低的。
虽然没有看到明显的房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相的降价了。
然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。
4、房地产市场环境预期
虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。
理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境、城市化进程、人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。
地标咨讯市场研究部做出过以下预期：
“2008年-2009年宏观经济走向可能由通胀进入通缩阶段，如记忆中的88年后的89～91年；94年后的95～97年。
2009年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到05年的水平，市场需求依然冷淡，价格小幅回落，供销比1.05:
1左右,销售压力仍然较大。
二年经济振荡过后的2010年，将迎来新一轮春天，经济活力指数上升，房地产业逐渐恢复，进入新一轮发展周期的起点，消费需求骤增，刺激投资进一步加快，价格渐渐上扬。
”
这与我们的预计是吻合的，国家采取通货紧缩的政策，房地产市场进入一个低潮时期，但是这个时期能持续多长,很难估计。
我们觉得需求量持续旺盛，而供给量初步锐减，当市场消化了目前的供给后，必将迎来新的需求高峰。
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