商品房买卖中与房地产开发企业的告知义务.doc

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商品房买卖当中购房人的知情权与房地产开发企业的告知义务

告知义务，基于一般的诚实信用原则，是一种法定的附随义务，告知主要发生在合同订立时，一般说来，告知义务的违反通常有两种情形：

一是应该告知而没有告知，包括隐瞒和遗漏；一是不真实告知，即误告或错告。

房地产开发企业违反告知义务，没有将影响购房人决定是否购房或以何种价格购房的事实和情况向购房人如实告知，影响到购房人人对该合同整体风险的评估，为保护购房人的利益，法律赋予购房人相应的救济权利，比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了房地产开发企业未履行重大告知义务时承担严厉的惩罚性的赔偿责任。

常见的开发商应当告知购房人的事项，简单粗略归纳如下23个方面：

一、房地产企业的主体信息

房地产开发企业必须明示房地产开发企业营业执照、开发企业资质证书复印件、代理销售的房地产经纪机构备案情况。

如：

《重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知》（渝国土房管发〔2009〕52号）第六条规定，商品房预售信息监控实行预售现场信息公示达标制度。

房地产开发企业预售商品房的，其售房现场信息公示应达到以下标准：

（一）设立证件公示栏，并公示如下证件和信息：

1、《商品房预售许可证》；2、《房地产权证》；3、《开发资质证书》；4、对购房者的《特别提示》。

《特别提示》由房地产管理部门统一印制。

《特别提示》包括如下信息：

（1）购房需要注意事项；

（2）项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话；（3）当地交易监督管理部门监督举报电话。

房地产开发企业委托房地产中介服务机构代理销售商品房的，还应在公示栏内公示商品房销售委托书、房地产中介服务机构资质证书。

（二）设立面积和价格公示栏。

房地产开发企业应将拟销售每套商品房建筑面积、套内面积、建面价格、套内价格在售房现场进行公示。

（三）设立信息查询处。

并提供如下信息查询和设备服务：

1、《商品房预售面积预测报告书》；2、经工商部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加协议；3、设置商品房网上签约或联机备案查询系统。

已实行商品房预售网上签约或联机备案的地区，房地产开发企业应在售房现场设置网上签约或联机备案网上查询系统，免费为购房者提供信息查询服务，并进行商品房销售网上签约或联机备案。

4、项目总体规划平面图；5、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；6、房地产管理部门规定其他需要提供查询的信息。

二、商品房建设销售依据信息

1、房地产开发企业必须明示该项目建设工程规划许可证、施工许可证、土地证复印件、商品房预售许可证原件等。

【如《重庆市城镇房地产交易监督管理办法》】

2、房地产开发企业应将商品住房预售方案等信息，在销售现场清晰明示。

商品住房预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。

预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。

预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。

《北京市住房和城乡建设委员会关于加强我市商品房预售方案管理的通知》（建发[2010]632号）规定，商品房预售方案应当包括以下内容：

（一）项目基本情况：

项目名称；项目坐落；土地用途；项目总规模；配套公建的名称、位置、建筑面积；属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位；物业服务用房的位置、建筑面积；物业管理区域划分的详细情况，包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。

（二）项目建设进度安排：

项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；本期预售楼栋的基础完成时间；结构封顶时间；竣工交付时间；配套设施同步交付使用时间；预售楼栋目前的施工进度。

　　（三）项目预售计划：

项目整体预售计划，包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等；本期开盘方案，包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况；预售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。

　　（四）本期预售商品房情况：

本次预售楼栋的出让及规划情况对照表；本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果；预售商品房的价格及优惠幅度。

　　（五）本期自留商品房情况：

开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积；开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺；地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。

　　（六）项目开盘应急预案：

项目开盘活动预计参加人数；开盘活动方案是否已报相关部门备案；发生应急事件的处置预案。

　　（七）预售资金监管方案：

按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。

　　（八）商品房质量问题投诉渠道：

购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。

　　（九）商品房质量责任承担主体和承担方式：

开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。

提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函，或通过商业保险明确质量责任承担主体，提交工程质量保险合同或暂保单。

质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》（DB11/641-2009）明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。

　　（十）住房能源消耗指标和节能措施:

商品房的采暖耗热量指标；外墙、屋面、外窗的传热系数，窗墙比；屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度；气密性指标；遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。

　　（十一）其他材料：

房地产开发项目手册；前期物业服务合同（包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容）；临时管理规约；项目建设方案及备案登记表；经规划部门批准的建筑物名称核准文件；商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。

3、售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

4、《无锡市商品房销售管理实施细则》房地产开发企业现售商品房，除向承购人出示《商品房预（销）售许可证》外，还应出示商品房竣工验收合格证明和商品房初始登记证。

中介机构销售商品房时，应当按规定向商品房承购人出示有关证明文件和商品房销售委托合同。

三、房地权利限制信息

商品房基本情况、销售进度、权利状态等预（销）售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。

转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。

【《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》】

出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。

因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

四、房源信息

1、取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

2、对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。

如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。

3、所退房源应当公开销售。

【《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166号）】

五、商品房价格信息

1、商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：

（1）开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。

（2）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。

（3）当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

（4）优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

（5）商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

2、商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。

3、标示价格主管部门投诉举报电话。

4、商品房销售明码标价实行一套一标。

按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

六、公示收费信息

房地产开发企业在价格公示的同时，公示一下内容：

（1）商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。

代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。

（2）商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。

（3）商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

2、商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

七、交房标准信息

1、通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋开发商应当在合同约定的交付日期前向购房人发出《入住通知书》，书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。

交付时，房地产开发企业应当向预购人出具的文件；

（1）取得建筑工程竣工验收备案表；

（2）取得商品房面积实测技术报告书；（3）预售合同约定的其他交付条件。

交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

2、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）规定：

商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。

房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

4、买卖双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《建设工程竣工验收备案登记证》。

5、北京市房地产开发企业在预（销）售商品房时应当公示建设方案，并将建设方案和以下内容作为合同约定的房屋交付条件写入商品房预（销）售合同：

6、《天津市商品房管理条例》第十二条房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。

7、样板间的提示义务

《北京市城市房地产转让管理办法》第四十五条　房地产开发企业预售商品房时设置样板间的，在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的，实际交付的商品房应当与样板间一致。

八、市政、公共配套信息

1、《物业承接查验办法》：

建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

2、《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》的通知（京建法〔2007〕99号）规定：

房地产开发企业应当按照规划意见书的要求安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施，并与住宅同步建设、同步交付使用。

教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模完成50%之前同步建设、同步交付使用；其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80%之前同步建设、同步交付使用。

3、住宅小区每期建设的市政公用基础设施和公共服务设施等工程达到下列要求时，房地产开发企业方可组织住宅工程的竣工验收：

（一）按照建设方案内容，完成市政公用基础设施和公共服务设施建设，并且竣工验收合格。

（二）公共服务设施规划验收合格，具备投入使用条件，已经明确产权、管理权及其关系，并且以书面形式明确管理责任。

　　（三）市政公用基础设施等工程达到下