刚泰艺鼎广场入驻谋划方案书.docx
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刚泰艺鼎广场入驻谋划方案书
入
住
策
划
书
「刚泰·艺鼎广场」管理处
1、「刚泰·艺鼎广场」简介…………………………………3
2、物业竣工前物业管理服务………………………4--7
3、「刚泰·艺鼎广场」物业管理处人员架构表…………8
4、人员岗位职责说明……………………………………9—10
5、物业管理处人员工作作息表…………………………11
6、「刚泰·艺鼎广场」入住（前）细案………………………12--13
7、物业竣工承接查验入伙阶段…………………14--15
8、「刚泰·艺鼎广场」房屋承接查验收汇总表……………16
9、房屋设施交接书…………………………………………17--18
10、验收工作内容、标准、流程……………………………19--26
11、承接查验计划表………………………………………….27
12、物业交付使用后物业管理服务…………………28--29
13、「刚泰·艺鼎广场」“入住日”执行细案………………30-32
14、「刚泰·艺鼎广场」入住工作明细……………………33-34
15、「刚泰·艺鼎广场」物业入住流程……………………35
16、承诺书……………………………………………36
17、入住收费通知书………………………………………37
18、业主授权委托书……………………………………………38
19、入住流程表…………………………………………….39
20、入住确认单……………………………………………40
21、室内装修责任书……………………………………………41--43
22、承诺书………………………………………………….45
23、装修申请表………………………………………………….45
24、装修委托书…………………………………………….47
25、装修许可证存根和装修许可证…………………………….48
26、装修审批工作流程图……………………………………….49
「刚泰·艺鼎广场」简介
「刚泰·艺鼎广场」位于台州市路桥区远东商贸广场，位于南官大道与腾达路西南角，地块北临腾达路，东至南官大道，西南向为会展西路，与会展中心隔路相邻，地理位置优越。
远东商贸广场作为台州市级商业区贸易中心和路桥区级商务中心，是理想的商住综合开发区块。
「刚泰·艺鼎广场」项目土地总面积39亩，总建筑面积95997平方米，整个小区以四幢高层办公住宅为主建筑，32000平方米的商业街用房，配备5500平方米的大型广场和20000平方米的地下车库，气势宏伟。
它拥有使得的交通，宜人的环境，完善的商业网点和市政配套设施，新型的物业管理将为入住者安居乐业，提高工作效率做出贡献。
物业竣工前物业管理服务
一、物业工程：
1、项目：
我们已详细阅读「刚泰·艺鼎广场」部份设计图纸及建筑材料规格书，以使用者的角度向业主方提供有利于未来管理之改善建议，诸如人流车流控制，交通控制，绿化等的布局；提出将来「刚泰·艺鼎广场」保养维修可能产生的问题，并能在建筑期内做出相应的增删建议。
2、机电设备:
按照我们曾管理众多不同类型，不同组合之物业经验，向业主方提供了本「刚泰·艺鼎广场」的机电设备咨询建议，再加上我们对该等机电设备之实际操作经验，为业主方在选用最合适之机电设备时提供物业管理上的专业意见。
二、物业管理:
1、保安系统:
在详细考虑「刚泰·艺鼎广场」的整体设计组合后，我们将对「刚泰·艺鼎广场」在安保的要求做出评估，并建议的未来安保系统安排，以配合项目智能型的硬件设计和安装。
2、清洁要求:
整个「刚泰·艺鼎广场」发展过程中，我们将提供所有符合「刚泰·艺鼎广场」具备清洁要求需要的意见，如清洁器材配置、垃圾处理器械等。
同时根据「刚泰·艺鼎广场」的特点，提出必要的清洁要求，如遇有特别或新颖的建材用料，可及时提出要求联络供应商，提供材料的清理方法；又如提出每栋、每层垃圾桶的配置及总垃圾房之理想位置，以配合废物的清倒和垃圾车的进出。
3、管理预算：
在「刚泰·艺鼎广场」交付使用前，我们将参照台州市和路桥区及周边其它物业管理费用收支，生活指数，物价幅度，提供准确及合理的管理支出预算方案给开发商。
原则上，首期项目交付使用前12个月，我们应开始下列前期物业管理服务：
4、人事管理
制订分期及整个物业之管理员工编制，根据国家的法制及参考同区行情订定各级职员薪酬、津贴、福利之标准，如依劳动法现行法例，物业管理处员工的工作时间为每周工作不得超过40小时，5天工作及每天8小时，以保持二十四小时之服务；安保、客户、工程人员会安排二班制，每天工作十二小时（做二休一），以配合各部门编班上的安排及人员调动之灵活性。
●草拟各级管理员工的岗位职责及权限；
●安排员工招募及聘用，包括制定招聘要求及人员面试、考核及挑选等工作；
●根据公司的人事制度、员工守则及协助签定员工之劳动合同，劳务协议；
●与公司人事部门联络，安排一切有关员工聘用之登记、转职等手续；
●安排物业管理处员工的制服制作，务求为队伍塑造一个专业、热忱的服务形象。
5、员工招聘／培训:
第一线（基层）员工表现是西潭子物业形象的直接及首要反映,加上我们对员工质素一向非常重视，因此招聘及培训工作为物业管理最重要及影响最深远的一环，在物业落成前，我们将根据「刚泰·艺鼎广场」的特点制订员工招聘及测试准则，先行甄选重要岗位员工，向其提供全面的管理课程培训，确保物业落成营运时，即具备一批已接受训练，可提供高质素的管理服务的员工。
6、保险估值:
我们将按独立评估之专业报告，建议-----保险计划的项目公共区域及设备，如第三者责任保险等。
7、规章制度的订立：
为使物业自交付之日起，管理服务之水平即维持在高水准之上，故在前期物业管理阶段即结合「刚泰·艺鼎广场」之特点，订立以下管理规章制度：
业户手册：
内容包括管理费的缴付方式及盈亏、联络途径，包括填报紧急联络资料等；加建及改建、装修守则、如装修承造商、施工保险及责任、施工期间注意事项等；
清洁服务：
如公共地方清洁及垃圾清到安排；
保安服务：
防火及防风须知、停车场须知；各项服务之说明和注
意事项；
其它业户守则：
如室内维修保养责任、招牌及告示海报等规定。
员工工作指引：
内容包括管理工作、保安工作、公共卫生、电梯、电力系统、消防、给排水、楼宇结构及维修、防洪及防火、各项服务之流程、投诉处理、各项紧急突发事件预案、防止贿赂条例等。
管理工作使用：
内容包括入伙、收楼、装修规定、制订项目机电、
消防的管理。
表格之汇总：
保安、车场之管理、管理处及员工的管理、各项服务、清洁卫生、财务等使用表格。
各岗位的责任制度：
（略）详见各岗位职责。
8、融洽外部管理环境：
●联络政府相关职能部门，如市建设规划局、建设规划局路
桥分局办公室等；
●与业务部门进行沟通、协调工作,如工程承建商、业户等。
三、交付使用前工作流程（略）：
详见交付使用前的工作流程。
「刚泰·艺鼎广场」物业管理处人员架构表
管理处经理
（1名）
保安主管（1名）
客户部主管：
（1名）
工程主管（1名）
保安领班（三班：
3名）
接侍人员：
（2名）
管理员（2名）
水电维修人员：
（2名）
保员
三行工：
（1名）
保员
监控中心人员：
（3名）
保员
各门岗人员：
（9名））
车辆管理（12名）
巡检人员：
（6名）
保洁员（10名）
共计：
54名
「
刚泰·艺鼎广场」物业管理处
人员岗位职责说明
1、小区经理：
（1名）;
全面负责并主持本物业管理处有关物业管理方面的各项管理工作。
2、客户部主管：
（1名）；
负责本管理管辖范围内物业管理的事务性工作。
3、管理员：
（2名）；
负责处理客户部日常事务（包括财务、行政人事、保洁、保绿）。
4、前台接待：
（2名）；
负责对来访客人的接待，来访电话的接听，传真件、电子邮件以及管理处接
待的日常事务。
5、工程部主管:
（1名）;
负责管理处所管辖区域的设施设备运行、维护、维修及工程改造的计划和统
计工作，总结当月工作，安排次月计划。
6、工程人员：
（3名）；
对管理处所辖区域内的楼宇、给排水、电、道路等公共设施设备进行养护及
管理；为业主或租户提供维修服务。
7、安保部主管：
（1名）；
全面负责管辖范围内的治安维护和消防安全管理工作。
8、安保领班：
（3名）；
配合和协助主管的管理工作，全面负责本班组的日常安全管理工作。
9、监控人员：
（3名）；
全面负责对管辖区域内的监控管理，积极配合、协助本班领班的日常安全管
理工作。
10、门岗：
（9名）；
全面负责对外来车辆、外来人员的进行管理工作，积极配合监控人员的工作。
11、车辆管理员：
（12名）；在领班的领导下，负责对所管辖物业红线范围内的
停车场、车辆等进行管理。
12、巡逻：
（6名）；在领班的领导下，负责所管理物业红线范围的小区楼宇、绿
地、休闲场所、广场、道路、车辆及小区配套设施、设备等
的守护管理和维持正常秩序。
13、保洁：
（10名）；全面负责对公共部位和包干楼宇的清洁服务工作。
以上各人员将严格按照各自《岗位职责》中的工作责任、范围和要求进行每月考核。
物业管理处人员工作作息表
1、小区经理、客户主管、安保主管、工程主管:
工作时间:
8:
30—17:
00时;做五休二;
2、管理员:
工作时间:
8:
30—17:
00时;做五休二;
3、工程人员、保安领班、安保队员;
工作时间:
8:
00—20:
00时;20:
00—次日8:
00时;
做二休一;
4、接待人员;
工作时间:
8:
00—20:
00时做一休一;
「刚泰·艺鼎广场」入住（前）细案
时间：
2008年10月日——2008年10月日
目标：
为平稳入住，做好基础。
口号：
要为成功找方法，不要为失败找理由；
参与人员：
「刚泰·艺泰广场」全体人员。
文件档案的准备工作：
1.签约文件：
前期物业管理服务合同:
需向台州市建设规划局路桥分局备案。
业主临时公约：
入住时与业主的签约。
住户手册：
已有初稿，需领导审核。
装修管理服务协议：
已有初稿，需领导审核。
设备设施验收单：
正在前期跟进验收中使用，建立每户业主档案。
房屋质量保证书：
需要开发商提供。
房屋使用说明书：
需要开发商提供。
档案袋：
拟印刷专用档案袋，尚未定稿。
2.流程文件：
房屋档案：
按每户一表的原则建档。
入住通知书（含入住流程说明书、收费清单）：
由开发商负责印制后
与《入住通知书》一并投递。
入住流程表：
由物业编制由开发商印刷。
统一说辞：
已制订并组织培训学习。
3.规章制度：
住宅装修管理规定
环境卫生管理
绿化管理
治安消防管理
车辆管理
公共设施管理
费用收取
房屋租售管理
人员及车辆进出管理
电梯管理
宠物喂养管理
紧急事件及应急措施：
各规章制度均已拟订，待公司领导审核后印刷。
4.政府文件和批文：
房屋交付许可书
物价局收费批文
物业管理条例
维修基金使用管理办法
装修管理规定
物业竣工承接查验入伙阶段
1、物业竣工验收前的准备工作：
1.根据「刚泰·艺鼎广场」物业的实际情况，准备符合物业管理要求的物业验收文件、资料和验收表格；
2.准备物业交接时与业主方和业户之间的物业交接文件、资料、表格；
3.与业主方共同协商确定物业验收、入伙交接程序，必要时进行模拟演练、现场培训；
4.准备「刚泰·艺鼎广场」《业户手册》、《业主临时公约》、《装修手册》，于物业交付使用前印刷到位；
5.向业主方提交「刚泰·艺鼎广场」物业区域内的各类告示牌、标识、交通导向指示牌、停车库（场）区域交通限制标识、设施及设备运行标识的具体数量，各类标识设置位置的专题报告；
6.以物业管理、使用者的立场，向开发商提交项目环境、绿化等竣工验收注意事项；
7.物业办公用房和管理用房的准备，物业管理处的形象设计、物业管理办公和物业管理各岗位需要的设施、设备的准备；
8.参与「刚泰·艺鼎广场」项目竣工验收的物业管理人员，按计划
到位。
2、竣工验收阶段：
1.整理汇总「刚泰·艺鼎广场」项目施工过程中，物业管理方面提出的各类问题，与业主方和施工单位共同检查有关问题的整改情况；
2.根据业主方的需要，参与政府和业主方对工程项目的竣工验收，对涉及到物业交付使用的质量问题，向业主方提出建议；
3.在政府对项目竣工验收完成后，由业主方组织监理单位、施工单位、物业管理处共同对「刚泰·艺鼎广场」进行物业交接验收。
以物业交付使用的标准，根据准备的物业交接验收文件，逐项、逐层、逐间、逐区域对「刚泰·艺鼎广场」进行物业竣工验收交接。
对交接过程中发现的问题，及时进行整改；
4.与施工单位进行设施、设备交接，操作交接；
5.编制并建立物业管理项目验收档案；
6.由业主方组织「刚泰·艺鼎广场」所有设施、设备制造商或供应商与物业管理处建立联系。
并确保上述制造商、供应商根据报修要求，在保修期内履行保修义务；
7.与业主方、施工单位进行物业竣工验收资料交接，并负责妥善保管。
房屋承接查验汇总表
序号
单元号
室号
验收结果
整改情况
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
监理确认/日期：
物业确认/日期：
房屋设施交接书
业权人
单元室号
验收日期
单元验收项目
验收部位
序号
项目名称
验收情况
整改内容
验收
部位
序号
项目名称
验收情况
整改内容
客厅
1
进户门
卧室
1
房顶
2
进户门锁
2
地坪
3
房顶
3
墙面
4
地坪
4
开关
5
墙面
5
插座
6
玻璃窗
6
空调口/漏水口
7
插座/有线插座
7
顶灯
8
配电箱/开关
8
窗户
9
空调口/漏水管
卧室
1
房顶
10
门对讲/电话插座
2
地坪
11
顶灯
3
墙面
12
宽带插座
4
开关
5
插座
6
空调口/漏水口
厨房
1
房顶
7
顶灯
2
地坪
8
窗户
3
墙面
卧室
1
房顶
4
开关
2
地坪
5
插座
3
墙面
6
顶灯
4
开关
7
下水道
5
插座
8
排气孔/烟道口
6
空调口/漏水口
9
脱排口
7
顶灯
10
水斗/水龙头
8
窗户
阳台
1
房顶
报警系统
弱电接线箱
1
紧急报警按钮
2
地坪
2
红外探头
3
墙面
3
门磁
4
顶灯
5
开关
表具读数
水表表具
水表读数
6
插座
7
地漏
电表表具
电表读数
8
栏杆
平段
卫生间
1
房顶
谷段
2
地坪
钥匙移交
钥匙名称/数量
签收
备注
3
墙面
4
开关
进户门把
5
插座
6
顶灯
阳台门把
7
地漏
8
水斗/水龙头
信报箱把
9
座便器/水箱
电表箱把
备注
业权人
刚泰·艺鼎物业管理处
验收工作内容、标准、流程
一、验收工作内容
接管验收应具备的条件
1、建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；
2、供电、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常
使用；
3、房屋幢、户编号业经有关部门确认。
接管验收程序
建设单位书面提请接管单位接管验收
接管单位应在15日内签发验收通知并约定验收时间
接管单位会同建设单位进行检验
对验收中发现的质量问题进行处理
经检验符合要求的房屋，接管单位应前验收合格凭证，签发接管文件
接管验收内容
主体结构
地基、梁、柱、板、钢砼、抗震性能
墙面
面层、墙体、渗漏水点
屋面
排水、隔热、排水口渗漏
楼地面
面层、基层、平整、裂缝、卫生间、防水层、阳台倒泛水
门窗
安装五金件、开启缝隙、门锁
隐蔽工程
强电、弱电
上、下水
管道走向、排放，检修滴漏，试压、放球
阳台、平台
平台铺设结构，栏杆牢固
其它
家防、可视、遥控
二、验收工作标准
1、内墙面、天花
表面平整清洁、无明显抹纹，接搓平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮。
2m靠尺检查，平整度允许偏差小于3mm；立面垂直，允许偏差小于3mm，阴阳角方正顺直，允许偏差小于3mm，预留洞、槽、管道等的位置、尺寸正确、出墙口整洁、顺直；检查每个面不少于3个点。
墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。
2、地坪
地坪表面平整、无开裂
3、地下室
（1）地下工程防水等级对“湿渍面积”与“总防水面积”（包括顶板、墙面、地面）的比例做了规定
（2）湿渍的检测方法：
检查人员用干手触摸湿斑，无水分浸润感觉。
用吸墨纸或报纸贴附，纸不变色。
（3）渗水的检测方法：
检查人员用干手触摸可感觉到水分浸润。
用吸墨纸或报纸贴附，纸会浸润变颜色
（4）对房屋的建筑地下室检测出来的“渗水点”，一般情况下应准予堵漏，然后重新验收
（5）发现严重渗水必须分析、查明原因，应准予修补堵漏，然后重新验收
4、进户门、电表箱门
门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整、光洁、色泽一致，无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm；框与扇，门与门框接缝宽度为1.5—2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，另参照相关验收规范。
5、阳台
除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂；阳台栏杆表面无明显划痕、无凹损和明显色差，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，山底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。
6、卫生间、厨房间
（1）墙地面平整清洁，无裂缝，不起壳。
（2）卫生间地面24小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。
（3）各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。
（4）给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。
7、铝合金门窗
门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。
门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无明显划伤、气泡，双层玻璃夹层无灰尘和水气，双玻璃条横平竖直，不翘曲；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，圆弧光滑。
8、楼梯、踏步
楼梯、踏步面层处理平整，结点安装牢固，面层不允许裂缝、脱皮和起砂等缺陷。
9、屋面
（1）屋面栏杆油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，无焊缝，脱焊现象。
（2）屋面地坪地坡准确，无沟部位防水卷材铺贴密实，无孔洞，裂口，裂缝。
（3）天沟排水通畅，无明显积水。
整个屋面48小时盛水无渗漏。
10、木制品
表面平整光洁，本格栅应牢固，间隙符合要求；铺设后地板牢固不松动，行走无响声，地板与墙面之间应留8---10mm伸缩缝。
木栏杆牢固符合安全要求。
给排水
11、给排水
（1）明敷管每层应设支架，管卡牢固，间距符合要求，与管子接触紧密。
管壁及接口无污物，镀锌管接口及损伤的应作防腐处理。
（2）给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。
（3）水表安装位置正确、平整。
水表运转正常。
（4）试压检验无渗漏。
（5）安装的各种阀门位置应便于使用与维护。
12、排水管
（1）洁具排水口留位准确。
厨房、卫生间地漏高出地坪0.5-1cm，阳台地漏位置为最低点，低于地表面0.5cm.
（2）检查口位置正确，清扫方便。
（3）灌水通球实验做到不渗不漏，排水通畅。
（4）管道坡度应符合要求。
（5）排水管道等于或大于110mm时，在穿越楼层和墙体处必须设置防火套管。
（6）管道与架安装牢固，间距符合要求。
（7）伸出层面透气管四周应作密封处理，确保平顶无渗漏现象。
13、水管
（1）按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。
（2）管道支架的间距应统一，立管直径75以上的支架检举不大于2m。
（3）立管的垂直度偏差：
每5m不大于10mm，全高不大于30mm.
（4）雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。
（5）所有管道不堵不漏，排水通畅。
14、气管
（1）立管的垂直度，每5m及以下允许误差不大于2mm。
（2）煤气管明敷，离墙面3.5—4cm。
（3）煤气管每层加管卡，安装位置准确牢固。
（4）管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理及标识。
（5）试压检验无泄漏。
（6）穿越吊平顶内的管道不得有接头。
（7）穿越楼板、墙体和梁等处应设置套管。
15、电气
（1）配电箱、柜
●配件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。
（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）
●配电箱、柜垂直度：
箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm;箱体高50cm以上,允许偏差3mm。
●配电柜与基础型钢之间接触应紧密平整，不
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